これだけ知っとけば十分！不動産売却

Ｑ．県の道路拡幅事業のため、私の自宅の買取りが決定し、補償金として、土地の対価補償金1億円と建物の移転補償金5,000万円を受領しました。確定申告を行うことを考えていますが、その場合にいかなる特例措置が存在するのかを教えてください。自宅の建物については、取壊しを予定しています。


Ａ．収用事業等で自宅の買取りがなされたら、確定申告により、収用等の5,000万円特別控除、又は収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例(買換えの特例)のどちらかの適用を受けることができます。留意すべきなのは、買換えの特例の適用を受けても、課税が免除されるわけではなく、課税の繰延がなされるだけであるということです。

1.概要
　収用等に伴って補償金を受領すれば、収用等の5,000万円特別控除、又は収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例のどちらかの適用を受けることができます。
　対価補償金という補償金の種類に限って、この特例の適用対象となりますが、例外も存在し、この事例のように建物移転補償金を受け取ったときも例外として、適用対象となります。移転補償金は原則として一時所得に当たり、収用等の特例を受けることができませんが、建物移転補償金として受領しても、その建物を取り壊すと、対価補償金として収用等の特例の適用対象となるのです。

2.収用等の5,000万円特別控除
　(1)適用要件
　　譲渡の収入から取得費と譲渡経費を差し引いて算出する譲渡所得について、5,000万円を控除することができるという特例が、5,000万円特別控除です。この特例の適用を受けるには、次の全ての要件に合致しなければなりません。
　・収用・買取り・換地処分等により、譲渡されていること。
　・譲渡をした資産が棚卸資産ではないこと。
　・その年に収用等で譲渡した資産のいずれに関しても、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けていないこと。
　・初めて買取りの申し出があった日より6ヶ月を経過した日までに譲渡をしたこと。
　(買取りの申し出があっても、すんなりと買取りに応じることなく、買取価格を上昇させようとする人がいます。そうなると公共事業が円滑に進みませんので、6ヶ月以内の早期に譲渡してくれた人に限り、この特例の適用を認めるという趣旨です。)
　・収用等で資産の譲渡をした者は、事業施行者より、最初に買取り等の申し出を受けた者であること。
　(仮に、買取りの申し出のあった資産を、ご自身がＢさんに贈与又は売却し、Ｂさんが事業施行者に買い取られたとします。この場合、始めに買取りの申し出を受けたのはご自身ですから、Ｂさんにこの特例は適用されないということになります。)
また、同一の収用等に係る事業に関して、2以上の譲渡がなされ、年をまたいでその譲渡が複数回に分けてなされたなら、最初の年の譲渡に限り、この特例の適用を受けることが可能です。

(2)計算例
ご質問の例において、収用がなされた土地と建物の各々の取得費が、土地については7,000万円、建物については2,000万円であり、譲渡費用はなく、長期譲渡であると仮定します。
通常なら、次の通りの計算の流れになります。
　収入金額・・・1億円＋5,000万円＝1億5,000万円
　取得費・・・7,000万円＋2,000万円＝9,000万円
　譲渡所得・・・6,000万円
　税率・・・20％
　譲渡所得税と住民税・・・6,000万円×20％＝1,200万円
　　収用等の5,000万円特別控除の適用を受けたら、次の通りとなります。
収入金額・・・1億円＋5,000万円＝1億5,000万円
　取得費・・・7,000万円＋2,000万円＝9,000万円
　特別控除・・・5,000万円
譲渡所得・・・1,000万円
　税率・・・20％
　譲渡所得税と住民税・・・1,000万円×20％＝200万円

3.収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例
　(1)概要
　　収用等により資産の譲渡をした者が、その補償金を使用して一定期間内に代替資産の取得をした場合には、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けることができます。

　(2)代替資産の範囲
　　次に掲げる方法で、この特例の適用を受けられる代替資産に含まれるか否かの判定をすることになります。
　個別法：収用等された資産が土地であれば土地、建物であれば建物というふうに、収用等された資産と同種の資産への買換えであるなら、適用を受けられる代替資産といえます。
　一組法：土地と建物というふうに2以上の資産が一組となって効果を有するものが収用等され、同一の効果(居住用や事業用等)を持つ他の資産を取得したなら、適用を受けられる代替資産といえます。
　事業継続法：事業の用に供する資産が収用等され、事業用資産を取得したなら、適用を受けられる代替資産といえます。

　(3)代替資産の取得期限
　　収用等のあった年中、又は収用等のあった日より2年以内に、代替資産の取得を行わなければな
らないのが原則ですが、先行取得や期限の延長ができることもあります。

(4)計算例
ご質問の例において、上記2(2)と同じように、収用がなされた土地と建物の各々の取得費が、土地については7,000万円、建物については2,000万円であり、譲渡費用はなく、長期譲渡であると仮定します。また、代替資産(土地と建物)については、購入価額が1億円であるとします。
通常なら、上記2(2)のように、1,200万円の譲渡所得税・住民税がかかりますが、収用等に伴い代替資産を取得した場合の課税の特例の適用を受けたなら、次のような計算の流れになります。
収入金額・・・1億円5,000万円(対価補償金)－1億円(代替資産)＝5,000万円
　取得費・・・9,000万円(譲渡資産の取得費)× 1億5,000万円－1億円／1億5,000万円＝3,000万　
　　　　　　　円
　譲渡所得・・・2,000万円
　税率・・・20％
　譲渡所得税と住民税・・・2,000万円×20％＝400万円
　　上記のように、譲渡所得税と住民税は、この特例の適用を受けたら400万円になります。通常なら1,200万年であることから、差額は800万円ということになります。この差額については、課税の繰延がなされるだけであって、課税が免除されるわけではないことに留意が必要です。そして、この800万円は、例えば代替資産を譲渡したときに課税されます。

なお、平成25年1月1日から平成49年12月31日までの間は、復興財源確保法によって、所得税のほかに、復興特別所得税がかかります。ゆえに、本問に関しては、税率が所得税15％、復興特別所得税0.315％、住民税5％の合計20.315％になります。