◎　収益物件の情報取捨選択　◎　　情報分析～現地調査 #00001

収益物件情報を探し始め、たくさんの情報を入手したら、
多くの方は、「売出価格、利回り、所在地」を最初にチェックすると思います。

売出価格については、特記すべきことはありません。
自分が購入できる価格（上限）、自分が購入したい価格（下限）を決めて、
売主が売却できる価格（下限）、売主が売却したい価格（上限）との間で、
マッチングする価格が売買契約価格になるだけの話です。

売出収益物件の概要資料には、「利回り○○％」と書かれています。
これは、
　「周辺の同等物件の家賃相場から想定される現行家賃」で
　「満室経営」を達成した場合に、
「年間期待家賃収入」を「売出価格」で割り出し、
不動産会社が算出したもので、
表面利回りなどと言うこともあるようです。

私の場合は、たいした自己資金も用意できそうにありませんので、
購入実現性の点で、
情報取捨選択の第1条件は「売出価格」となってしまいます。
どうひっくり返っても、買えないものは買えませんから・・・。

尚、自主管理を前提にしていますので、
本拠地（自宅）から、30ｋｍ圏内の地域であることを、
第2条件としています。（別記事にも掲載の通りです。）

さて、第3条件以下の考え方は、
　１.「なぜ収益物件を買うのか」という目的や、
　２.「いつまで、どのように管理するのか」という計画によって、
様々に分かれると思います。

　１.「なぜ収益物件を買うのか」については、
家賃収入を得たいからとか、預貯金より高利回りを目指したいからという
1次的な理由から、もう一歩深く踏み込んで考えて、

　・　賃貸不動産は相続税課税評価額で、
　　同額の現預金を持っているよりも低くなるから、
　「相続税の節税対策として」とか、

　・　毎月○○円の手取り家賃収入（≒ 家賃収入－経常経費－借入元利支払）
　　があれば、こういう家計が組めるなあ・・・とか、

具体的なイメージをもつほうが、その他の項目の計画を立てるときにも、
ブレなくて良いような気がして、必須かと思います。

　２.「いつまで、どのように管理するのか」という計画についても同様で、

　例えば、

　・　年金受給が始まるまでの生活費の補助として、
　　65歳になるまでは月○○円の手取り家賃収入を得て、
　　退職後は、手が空くから、自主管理に切り替えるかなとか、

　・　65歳まではなんとか自主管理で頑張って、
　　65歳以降は管理会社に管理を任せて、自由な時間をもちたいとか、

そういうイメージを自分なりに描いておくと、
物件情報の取捨選択をするときの迷いが少なくなりそうです。

　※　資金力のある投資家や利益確保・増大が命題の企業とは違って、
　　一般人が収益物件をライフプランの中に、
　　どのように組み込んでいこうかというのがテーマですので、
　　かなり収益物件の購入動機には差異が生じてしまいます。

　　しかし、動機は異なれど、収益物件を購入・取得したからには、
　　0.1％でも高く運用利回りをアップさせる経営努力は必要ですから、
　　いろんな利回りアップ方法についても、別記事で考えてみます。

構造がどうだとか、最寄駅から徒歩何分だとか、近隣施設はどうだとか、
それらは現地調査へ行ってから検討してもいいと思います。

　「木造でも維持状態が良好で長持ちしそう」だとか、
　「この物件は最寄駅から徒歩６分だけど街灯が少なく道幅も狭い、
　　一方、あの物件は最寄駅から徒歩８分だけど、道幅は広く街灯も多い」とか、

行ってみないと分からないことのほうが多いですから、
情報選択の段階では、一層、細々した物件詳細よりも、
購入動機と運用計画を連動させたイメージを描くことが大切かと思うのです。


【今回のまとめ】
　購入動機と運用計画を連動させたイメージを描いてみると、
　収益物件情報の取捨選択がし易くなります。

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