皆さん、新年あけましておめでとうございます！


お正月休みはゆっくり充電できましたでしょうか？

今日から仕事始めという方も多いかと思います。

今年一年が皆さんにとって、素晴らしい一年になることをお祈りしております。


そして、『谷口法務コンサルタント』も更なる飛躍の一年になるべく

猪突猛進の勢いで突っ走っていきたいと思います。

（「猪突猛進」を辞書で引くと、「周囲の人のことや状況を考えずに、

　一つのことに向かって猛烈な勢いで突き進むこと」とありましたので、

　あくまでも周囲の状況を考えての「猪突猛進」ということで･･･<笑>）



今年も『谷口法務コンサルタント』をよろしくお願い致します。






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久しぶりの更新です。

やるやると言っているブログ・ＨＰのリニューアル計画は、相変わらずな
感じですが、仕事の方は、おかげ様でなんとか順調です。

ここ最近はというと、
　・大規模修繕工事を控える３棟のマンションのコンサルタント
　・賃貸マンションの敷金返還トラブル
　・競売物件の競落人と賃借人のトラブル　･･･etc
っという感じで、てんやわんやしております。

どれも、今問題になっているものばかり。

これからもマンション問題は、きっと増え続けるのでしょうね。

『谷口法務コンサルタント』も日々勉強です！

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『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。

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皆さんにご好評頂いております
メールマガジン『マンション住民の救急箱』が、
連休明けの１０日（火）に配信されます。

今回のテーマは、『管理組合が図面を備えておくことの重要性』です。

まだ登録をされていない方で、配信希望の方はこちらから


今後とも『谷口法務コンサルタント』をよろしくお願いします。



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ご無沙汰しております｡｡｡

ブログを毎日楽しみにして頂いていた読者の皆さんには、
ホントごめんなさい！

各方面から、『どうしたん？』『生きてるん？』
『いつ日記見てもオーバーヒートやなー』
（日記が6月21日の日記のままだったので･･･）と、
ご心配のご連絡をたくさん頂きました。
ありがとうございます！

ご心配なく！イケメン!?ぐっさん元気にやっとります！

実は、少しブログのやり方を変えていこうと思っています。
まだ思案中なのですが･･･って結構長いこと考えてますが（汗）
必ずやまた復活しますので、なが～い目でしばしのお待ちを。

その代わりと言ってはなんですが、今日はブログの代わりに
メルマガを発行致します。

テーマは、『結露』について。
結露の原因は？そして対策は？などについて書いています。

今後、マンション関連の情報につきましては、メールマガジンを中心に
皆さんに提供させて頂く予定ですので、まだご登録されていないの方は、
下記アドレスから手続きをして下さいね。
http://www.mag2.com/m/0000154865.html
もちろん無料です！

っというわけで、久々の日記更新となりましたが、今後とも
『谷口法務コンサルタント』そして、イケメン!?ぐっさんをよろしくです！


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今日は、ボクの行きつけのカフェをご紹介したいと思います。
最近バタバタで、なかなかゆっくり行けてないのですが、
休日の朝、少し早起きしてゆっくりモーニングを食べながら、
読書なんかしちゃうと、ちょっとしたプチリッチ感を味わえますよ（笑）
皆さんも是非お試しを！





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今日はハードな１日でした。

朝一から賃貸マンショントラブルのご相談のため高速を飛ばし客先へ。
快調に走っていたかと思われた車が目的地手前で突然ＳＴＯＰ。

オーバーヒート｡｡｡

すぐにレッカーの手配をし、とにもかくにもお客様の下へ。

内容は賃貸マンションではよくある退去時の原状回復についての
ご相談でした。
（原状回復についての詳しい内容は、このブログの「賃貸マンション
トラブル」というカテゴリーの中で何度か取り上げているので、
参考にしてみて下さい）

相談業務は無事終了したものの、車が使いものにならないので、次の訪問先
へは電車で移動。そして異業種交流会でお世話になっているお知り合いの方
に車でお迎えに来て頂き、次は神戸市の某高校の就職ガイダンスへ参加。

これは、就職活動をしている高校生の質問に、企業の経営者が社会人の立場
で答えるというディスカッション形式のもの。

初めて参加させてもらいましたが、ものすごく良かったです！

予想以上の子供達の真剣な眼差しを受けて、思わずボクの話もオーバーヒート
寸前の熱の入りよう！？終わった後は心地良い疲労感でした。

もちろん、帰ってからは車の修理代を思う疲労感にさいなまれた事は、
言うまでありません･･･（泣）


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６月１３日の日記でマンションの高齢化対策について書きました。

マンションが高齢化していくということは、そこに住み続けている住人も
高齢化していくということ。

長年同じマンションに住み続けている住人というのは、もちろんこの先も
永住を希望している方が多いでしょう。

ということは、マンションの高齢化、住人の高齢化に伴って必要になって
くるのは、高齢者にとって住みやすい環境作り。

共用部の手摺り設置やバリアフリーというのは、もちろんのこと、住人
（高齢者）の生活を手助けできるようなヘルパー的管理人がいると重宝
するように思います。

例えば、ちょっとした荷物の上げ下ろしや簡単なお使い等ををしてくれる
管理人です。

今の管理人というのは、たいていが管理会社の使用人で、業務内容的な
ものも管理委託契約書で決められているので、どちらかと言えば決められた
人件費の中で、画一的サービスを提供しているというのが現状。
（しかも、その管理人の質によって、同じサービスでも大きく変わってきます）

しかし、マンション暮らしの中で、いろいろ不便なことが出てくる高齢者に
とって、日常生活のちょっとしたサポートをしてくれるような管理人がいる
というのは心強いものです。

実際、ボクの顧問先マンションでも、住人の日常生活のサポートができるよ
うな管理人の人選を検討しています。

こういった『痒いところに手が届く』サービスも必要ではないでしょうか？


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さて、明日は月１恒例の早朝勉強会！
寝坊しないように今日はこの辺で･･･おやすみなさい


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６月６日の日記でもこの事件については書きましたが、今日はエレベータ
メンテナンスの現状について少しお話したいと思います。

通常エレベータのメンテナンスは、『メーカ系列のメンテナンス会社』が
行ってきました。しかし、近年価格競争が激化する中で、各メーカーの
パーツを取り扱い、安値でどのメーカーのエレベータでも保守・点検すると
いうメンテナンス会社（いわゆる『独立系メンテナンス会社』）が台頭して
きています。

メーカ系列のメンテナンス会社の“売り”と言えば、やはり『ブランド力』
同じメーカー系列の会社だという安心感もあります。

一方、独立系のメンテナンス会社の“売り”と言えば、やはり『価格力』
同じ（質の）メンテナンスをメーカー系列の会社より安くできるというのが
最大のセールスポイントです。

しかし、独立系の会社にはメーカーからパーツは供給されるものの、情報
やノウハウと言ったものは、なかなか入ってきません。

また、メーカー系列のメンテナンス会社からの変更でメンテナンスを引き
継ぐ場合でも、十分な引き継ぎを受けられていないケースもあるようです。

こう書いてしまうと、独立系の会社は不利なように思われてしまうかもしれ
ませんが、決してそうではありません。

情報やノウハウを自社でしっかりと入手して、メーカー系列の会社に負け
ないクオリティーで（かつ安値で）サービスを提供している独立系のメンテ
ナンス会社もあります。

管理組合として独立系のメンテナンス会社を選択する際は、価格のみを
追求するのではなく、そのマンションのエレベータの機種についてのメンテ
ナンス実績があるかどうかということをヒアリング等で十分に確認して下さい。

メンテナンス会社の良し悪しももちろんですが、
管理組合として『見る目』も大切です。


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梅雨に入って、ようやく雨が降ったと思ったら･･･
ちょっと降りすぎでしょ！
おかげで服から靴からビショビショです（泣）
皆さんもお風邪など召しませぬよう｡｡｡


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ここ数年、『高齢化社会への対策』については、ようやく行政も力を入れ
始めてきたように思います。
しかし、『マンションの高齢化対策』についてはまだまだです。

近年マンション戸数は、飛躍的に増え続け、今では約500万戸、約1,200
万人がマンション暮らしだと言われています。

しかし現状は、それと反比例するかのように昨年から既に人口の減少が
始まっています。


すると、どうなっていくのか？


「将来的にマンションは余ってくるということ」

しかも余ってくるマンションというのは、当然人気のないマンション。
すなわち維持管理をしてこなかったマンション。

今は新築できれいなマンションでも、維持管理をしてるのとしていないの
では２０年後に大きく資産価値に差がつきます。

維持管理をしてこなったマンションでは、当然人気がないですから
「売れない」「貸せない」の状態。おまけに大規模改修や建替えを
しようにも計画性のない資金計画によって積立金不足という事態に
陥ります。

一方、維持管理をしっかりしてきたマンションでは、資産価値が維持され、
「売れる」「貸せる」マンションとなりますし、そういったマンションです
から、当然資金計画も充実しています。

こういった形で、このままでは将来的にマンションは、はっきりと二極化
してくるでしょう。

マンションがスラム化することは、街の景観を悪くさせ、街自体の衰退
にも繋がります。特にボクの住む阪神間というのは、全国でも有数の
マンション地帯ですから、本当にシビアな問題です。

行政にも、『マンションの高齢化対策』については早急に取り組んで
もらいたいと思います。

くれぐれも問題が起こる前に･･･


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ワールドカップで寝不足気味な方も多いのではないでしょうか？
次はクロアチア戦！日本に維持を見せてもらいましょう！
頑張れ！ニッポン！


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賃貸物件を賃借している方は多いと思います。

例えば･･･
「賃貸マンションや借家を借りて住んでいる人」
「賃貸ビルにテナントとして入っている店舗や事務所」など。

これらの不動産の所有者は、もちろん建物賃貸人（大家さん）です。
そしてこれらの不動産のほとんどには抵当権（※1）が設定されています。

例えば、不動産所有者が万が一、銀行などに対する借金の支払いを
怠ってしまえば、抵当権が実行され、その物件は競売にかけられ、
所有者は新しい買受人に移ってしまいます。


じゃあ、その時の賃借人（店子）はどうなるのか？


結論から言うと･･･６ヶ月以内に出て行かなければなりません。

要は新しい所有者（買受人）には、賃借人の権利は主張できないと
いうのが法律の解釈で、６ヶ月の猶予期間を与えるからその間に
物件を明け渡して下さいねということなんです。

尚且つ、新しい所有者に対して、その間の使用料（賃料に相当する額）
を支払わなければ追い出されてしまいます。


そうだ！敷金（保証金）を前賃貸人に預けてたから使用料と
相殺してもらおう！


これもできません･･･
かと言って、自分の所有する不動産を競売にかけられるような前賃貸人
に、敷金の返還を請求したところで、払ってくれる可能性はほとんどない
でしょう。

もし仮に新しい所有者が、そのまま賃借することを承諾したとしても、
新たな賃貸借契約を結び直し、再度敷金を支払うことになってしまいます。

何も悪くない賃借人が、競売が実行されることで、ここまでの不利益を
被るわけです。
机と椅子だけ置いてあるような事務所であればまだしも、高額の造作を
してたり、什器備品等を多く備える飲食店のような店舗では大きな損害
になってしまいます。

不動産は購入するより、賃貸の方が手続きも早く楽ですが、このような
リスクもあるんだということもしっかり認識した上で、物件探しをして
もらいたいと思います。

そこでポイントを２つほど！
　１．もし賃貸契約時点で賃貸人の資産状態が悪いことがわかっている
　　　場合は、敷金を低くしてもらう。
　２．契約書に賃借人から賃料債務と敷金を相殺できる条項を入れてもらう。

今日は少し法律家っぽく･･･（笑）


※1　抵当権･･･不動産の場合、その所有者が、住宅ローンが払えない
　　　　　　　　　 などの債務不履行に陥った場合に担保として設定される
　　　　　　　　　 権利のこと。不動産売買で、買主が金融機関から融資を
　　　　　　　　　 受けて対象物件を購入する場合には、金融機関は対象
　　　　　　　　　 物件を担保に、抵当権の設定をする。


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もうすぐワールドカップが始まります･･･が、しかし！
バスケットも負けてませんよ～。
アジア人初のＡＮＤ１プレーヤー森下雄一郎が今アメリカで
奮闘中です！
頑張れ！雄一郎！


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起こったのが、ここんとこ紙面を賑わしているエレベータ死亡事故。
http://www.sankei.co.jp/news/060603/sha091.htm
http://www.tokyo-np.co.jp/00/sya/20060605/mng_____sya_____011.shtml

２月２７日の日記で、

『安かろう』は、必ずしも『悪かろう』

ではないというお話をしました。


しかし、今回の事件はまさに

『安かろう』＝『悪かろう』

の典型的なパターンであり、最悪のケースになってしまいました。


しかも、話を聞けばナント！公社のマンション！！！
安さだけを追求した入札による価格競争の結果起こった悲劇｡｡｡
行政自らが『安かろう』＝『悪かろう』を実践していると言っても
過言ではありません。

話によれば、問題のエレベータの製造元（シンドラー社）は、他でもトラ
ブルを多発していたようです。行政はそんな事情を知って（知らぬふり
か）か知らぬか、安さだけを追い求めて業者選定をしていたわけです。

さらに、問題のマンションでも同エレベータは、以前から度々不具合が
あったようで、行政側もこれを把握していたにもかかわらず、メンテナ
ンス会社任せの不誠実な対応。

開いた口も塞がりませんよね。


もう一度言います！

『安かろう』は、大いに結構です。

しかし、その『安さ』の部分だけを追い求める『安かろう』ではダメ
なんです。

あくまでも品質・安全の確保を前提とした『安かろう』を追求すること
が重要なんです。

活字にすると、当たり前の事なんですけどねぇ～･･･


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先週末から目バチコ（ものもらい）ができて治りません
せっかくのイケメン！？が･･･（笑）


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って相変わらず低い｡｡｡

例えば･･･
『離婚・相続』＝弁護士
『会社設立』＝司法書士

番外編･･･
司法書士＝行政書士！？
みたいな｡｡｡

もちろん、これはボクも含めて行政書士業界のアピールが足りないんでしょうね。


たまにニュースで“行政書士”の活字が載ってると思ったら･･･

『戸籍謄本不正取得で行政書士逮捕』

とか、ついに昨日も

『行政書士資格なく代行　大阪陸運協理事長ら逮捕へ』
（これは行政書士自体の不祥事ではありませんが･･･）

イイ話ひとつもナイやん！

もうちょっとイイ意味で行政書士の認知度を上げたいですよねー。


どうするか･･･

イケメン!?行政書士として橋元弁護士のようにメディアに出るか･･･

ってなわけで、出演依頼お待ちしております（笑）


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修理から帰ってきた愛車で、今日は朝から快適に仕事へ。
ホント手のかかるヤツですが、なかなか味のあるいいヤツです。



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