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高層マンションは、お部屋がみな同じでないということ。
間取りとか、広さとかの話でなく、
グレードそのものが違うのだ。
高層マンションを建てるにあたって、土地を提供してくださった方は、
お部屋がもらえる。
だいたい、二つ。
という話は前回した。
もらうのは、部屋の広さであって、”そのマンション”の部屋ではないのだ。
内装が違う。
”地権者仕様”とでもいうのだろうか？
高層マンションからくるイメージ・・・ゴージャスとか、都会的・・・でなく、
”普通”の感じ？
もちろん、提供した家は古かったのだから、
キッチンもお風呂も新しいし、壁も床も新しいのだから、
文句も言えないとことだけど。
自分で住むのだったら、これでもＯＫ！！って思う。
だけど、貸すとなると、これじゃダメ。
賃貸物件を探す人は、お好みが激しいのだ。
高層マンションを借りようとする人は、
そのマンションのイメージで探す。
同じグレードのマンションをいくつも見て比較するし、
そのマンション内でも、予算内の似た物件をいくつも見る。
自分がもらった”普通内装の部屋”は、広さが同じだからと言って、
その高層マンションの賃貸のレートで貸せると思ったら大間違い！
かなり賃料を安くしないと貸せない。
貸すつもりだったら、最初から、貸せるように”高層マンション用”の内装にしておかないと
いけない。
それは、プラスアルファのお金を出さないと、デベロッパーさんはやってくれないのだ。
内装グレードは、計画の図面でも、賃貸の図面でもわからない。
だけど、実際にできたものを見て決める”賃貸の市場”は厳しいので、
それに耐えられないといけない。
だから、地上げにのっても良いと思うけど、
その後、もらうお部屋をどうしたいのか？
自分の将来を考えて、交渉する必要があると思う。
親友のお母さんは、更に頭が良く、
”この場所は、そんなに高く建たないよ”と言っていた。
そうですね。
大通りは高く建ったかもしれないけど、ここは1本内側。
先のご近所さんが移った高層マンションほど高く建たないでしょうね。
高いマンション建てて、地上げしてもらて、そこに移ることを密かに待ち望んでいる
同じ町内会の人の思惑を、面と向かって反対できない。
むしろ、今、ここに住んでいること自体が彼女にとって苦痛になっていた。
ダイジョブですよ。
本当に計画ができてたら、今頃、目の前に図面があるはず。
文字だけの計画書ってことは、あと、数十年かかるってこと。
自分たちはもう年だから、実現する頃は子供のものになっていると思うので、
これに関しては娘に全部任せることにした。
私たちたちはわからないから、何か話があったら娘に言ってくださいって。
反対だって言わないで。
長く住んだ町で、周りの人と仲悪くなりたくないですものね。
ホントに、ホントに、実現する時には、娘さんのところにデベロッパーさんが行くはずですよ。
その時に、また、私に相談してくださいね。
お母さんは、ホッとした顔をしていた。
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母が介護認定を受ける事態になってから、
急速に”老人”について興味を持ち始めた。
興味を持つと、何でもトコトン突き詰めるたちなのだ。
それまでは、介護施設をやっている人とか、グループホームを建てている人とか
周りにいても、”他人事”でしかなかった。
母から電話が1度かかってくると、
続けざまに５回くらいかかってきて、いい加減
「仕事してるんだけど！！」と気分悪くなる。
それも、老人特有の、考えをまとめられない、考えるスパンが短くなっている
からだというのがわかってきた。
というか、こういう話をすると、
高校の同級生やら
ジムのお友達やらが、
ちゃんとわかっていることに驚く。
へ～、みんな 知ってるんだね。
子供を育てるときには”育児書”があったけど、
老人用にも ”症状別対処法”とかの辞典があったらいいのに。
頻繁に実家に行くようになると、
実家の火災保険の契約書を見て、アレ？
平米数が違う。なんで、こんなに広い家ってことになってるわけ？
過去の契約にさかのぼって、過払い請求の還付を要求する。
数十万円が返ってくることに。
うちでも火災保険の代理店やっているけど、謄本見れば間違うはずのないことが
間違っているって、何？
老人を狙ったビジネスが沢山あると聞くけど、
わかる気がする。
うちの母は、同じ老人とか、同じ女性の中でも、かなり社会のことが分かっている方
だと思うけど、こんな程度。
人生の終わりに向けた活動を”終活”と言うらしい。
”エンディングノート”というのもあるらしい。
自分について、まとめておくというもの？で、
はやっているとか。
相続とか、資産とか遺言とかのことかな～と思っていたら、
もっとエモーショナルなもので、書店に色々な種類があるというので、
この前の御休みに、書店に見に行った。
固い表紙で、小さなアルバム張りにリッパなのもある。
相続のしくみとか、気をつけなくてはいけないことについて
事細かに書いてあるものもある。
手にとって思ったのは、
難しくて、細かくて、私も書けないや。
こういうこと書いとかないと、死んだあとに皆に迷惑だということであれば、
絶対４０代とか、５０代にやってないと無理。
というか、その年代の私でさえ、げんなりする。
作り手は、親切に色んなノウハウを詰め込んでいるけど、
使う人の能力というか、状況をわかっていないね。
周りに相続に関する本もいっぱいあった。
ただ、思うのは、こういうのは一般論を学んでも評論家にしかなれないということ。
不動産もそうだけど、相続なんて、本読んだって、自分には役に立たない。
不動産は個別性が高い。
相続には、プラス、関わる人の関係とか考えとか思いが加わって、
本を読んでどうにかなるものではない。
相続に関して、色々偉い先生もいらっしゃると思うけど、
母の火災保険みたいに、小さなことを見直してくれるというか、
相談でいる人が必要なのかもしれないと思った。
ちょっとしたことを聞きたい。
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一番の患者が身近にいた。
母は、祖父、祖母の相続の時に、遺留分の額を合わせるために、
二束三文にもならない山林をもらった。
もちろん、全く利用しておらず、税金だけ払っている。
「で、それ、お母さん死んだらどうすんの？」
ボケたボケた、が口癖になった母が、ちょっとはいいことを言う。
「私は損をした。だから、今、生きているんだ」
兄弟５人いて、他の４人は生前から相当の額のお金をもらっていた。
叔父や叔母は、そういった支援が元になって、
結婚式場やら料亭やら、専門学校など色々な事業をしていた。
母は、弟が家業を継ぐために、自分の権利のほとんどを放棄した。
弟は自分に悪かったと思っている。
だから、こうやって、離れていても心配して、
色んなものを送ってくれて、声をかけてくれるんだと。
明らかに不公平な相続。
ただ、相当の財産をもらった兄弟たちも、中には事業不振になり、
音信普通になったものもいる。
欲の皮が突っ張って、バチがあたったんだと、母が言う。
不動産業をしていて思うのは、
変動激しいマーケットの中で、
チャンスもあるけれど
”ほどほど”がわからない人は、結局 駄目だということ。
エンディングノートも、かなり、ハードル下げないと
老人には受けないのでは？
終活は、元気なうちから始めなくてはいけない！
ということに、気が付いた。
子供も２人育てたけど、
老人の面倒を見るのも３人目になった。
子育ては、年子だったから何にも考える余裕なく、終了してしまったけど、
老人については、俯瞰する時間が少しはある感じである。
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Last updated 2012.01.31 23:30:37
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年末に、「かかとが痛い」と思ったら、
足底筋が固くなっている・・・つまり、老化していることが原因だとわかった。
先週から、右の肘が痛く、腱鞘炎？
シップはって、ジムに行ってたら、
お友達が真顔で
「更年期なんじゃない？右側のリンパの流れが悪くなってるんじゃない？」
と、聞かれ、
相当にショックを受けている私です。
老化が止まらない。。。。
こんなに頑張っているのに。
悲しみに暮れて、ランチの時にレストランの窓の外を眺めていたら、
東京の古くなったビルやマンションたちが目に入り、しみじみと親近感を覚えた。
そうだ、東京の不動産と私はおんなじなんだ。
東京オリンピックの時に、ゾーニングされた街～東京。
あれから、なんやかや５０年になろうとしている。
東京オリンピックの前後に、東京の丘の上の一眼良いところにマンションができた。
ＲＣの耐用年数が５０年くらいと考えると、
そろそろ、街中が本当は、全部寿命なんだ。
震災以後、特に「古いマンション心配」ということで、
古いマンションの売れ行きが、止まっている。
一般のお客さんにも売れないので、業者さんも買わない。
レインズ検索すると、ずら～っと、古いマンションばっかり残っている。
ただ、買う側は、同じ予算で新しいものを買おうとすると、相当に狭くなるので、
全然、買いたいものがみつからない。
本当は、全部壊して建て直したいくらいだけど、
費用とみんなの思いに違いがあるので現実的でない。
(実現できるよう、東京都にもっと頑張ってほしい！！)
漠然とした不安が、購買力を低下させ、市場は滞っている。
じゃあ、もうダメなの？
東京に住まないの？
ずっと、賃貸でいるの？
ずっと、賃貸でも大丈夫だけど、買いたかった人には選択肢が強制的になくなってしまう感じ？
このまま古びちゃうのは悲しい。
都心の再生力！エネルギー！！が好きなのに。
建替えなくてもできる再生ある。
東京が今後、元気で活気のある街であるように、東京不動産のアンチエイジング室になろう！
まずは、適正なお肌(建物)の診断から？
マンションを購入する際に、こんなに古くっても大丈夫？って心配。
マンション全体で、耐震検査してくれていれば安心だけど、
それをしていないと不安。
本来の検査は自分でできないけど、
仮に、建築会社の信用性をそのまま信じるとして、
で、
この会社が建築した図面と、構造計算に経年変化を加味して、
おおよそのインスペクションを出せるとしたら。
今後は、こういったサービスに力を入れていきたい。
売主さんがやっても良いよね。
買ってもらう人に安心してもらえるから。
建物も人も、古くなるとメンテナンスがポイント！！っていうこと。
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Last updated 2012.01.28 15:53:09
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ことが起きてみて、初めてわかった。
保証会社の仕事について。
保証会社は、
テナントが保証料を支払うと、
万が一支払えなくなったときに、賃料を代わりに支払ってくれるのだと思っていた。
テナントへの督促もやってくれるのだと思っていた。
賃料未納になった場合の、オーナーの立場を代わってくれるような気がしていた。
しかし、実際は
保証会社は、テナントに支払いを督促なんかしない。
彼らがやることは、
オーナーにあきらめるように言うことだったのだ。
事故が起きるという異常事態が起きたのだから、
テナントから賃料を取るのは不可能。
それより、次のテナント見つける方が大切ですよ。
次のテナントを見つけるのが大切なのはわかる。
ただ、”何か月前解約”というのがあるのだから、
募集して次のテナント見つけるまでの期間は、まだ、支払い義務はあるはず。
テナントは納得していて、
こんなことになってすみません、と謝っている。
えっ、保険降りてないんですか？
まだ、賃料支払ってないんですか？
テナントには、保証会社は「代位弁済をしない」ということは
伝えないらしい。
目の前で、テナントが保証会社に電話する。
担当者には、昨日も電話した。会社にも、携帯にも。でも、折り返しなし。
社内に居るというので、折り返しの電話をもらうようお願いする。
５分後にかけてくれるという話だったが、全くかかってこない。
次に電話すると、担当は出かけたというので、他にこの案件がわかる人は
いますか？と、出してもらおうとすると、誰もいないという。
これじゃ、らちあかないから、行くしかないですね、とテナントさん。
これからお伺いしたい。担当者か他に話のわかる方いらっしゃいますか？
と聞くと、何時に帰るかわからない。とのこと。
保証会社はテナントを追いかけるのかと思ったら、
テナントから逃げていた。
このおかしな話を、他の保証会社の人に話をすると、
結構、これは保証会社の論理では普通らしい。
ただ、一般の人には理解できない。誰に話していても。
契約ごとだから、契約通りだったらまだわかるんだけど、
契約書自体がおかしい。
４枚複写の契約書。
「貸主」「借主」「保証会社」「不動産会社」が控えを持つことになっている。
裏面にびっしり条項が、小さくて、薄い文字で書かれてある。
この内容が、違うのだ。
宅建主任を取るときに民法も勉強したけど、こういうのって有効なのだろうか？
老眼で良く読めないんだけど、
拡大して、濃い目にコピーすると、紙が薄くて、裏が写って、これまた読めない。
100金の巨大虫眼鏡で見てみると
条項の行がずれているは確かだけど。
不動産の契約書は、宅建主任者が重要事項を説明しないといけない。
普通の保険は、重要事項説明書を公布したことで、説明したものとみなされる。
賃貸保証の契約書は、こんな裏が違う契約書を説明なく渡されて、
しかも、渡された書類には記載していないものを、事件が起きると、
「うちの契約はこうなっています」とかって、
言われてしまうのだ。
どう考えてみても、おかしい。
保証会社の常識だと、事故が起きたら、次を見つけるのが優先で、
オーナーさんあきらめなさい。
取れないもの取ろうとするなら、裁判ですよ。
裁判はお金と時間かかるんですよ。無駄なことしていいですか？
裁判費用払うより、あきらめて次のテナント見つけた方が
被害が少ないですよ。
空室で困っているオーナーさんの見方でなく、
そこにつけこんだ商売。
というのが、論理なんだ。
それも、ある意味事実なのかもしれない。
テナントからすると、支払った保証料は、オーナーをあきらめるように説得してくれる
見方代金。ということ？
しかし、オーナーからしたら、だったら、
保証会社になんかお金積まないで、保証金とかプラスして積んで欲しかった。
結局、敷金とか保証金が高くて、借りる人がかわいそう！とかって言って、
新しいシステムを作った感じになっているけど、
実態は違うんだね。
今回の勉強は
保証会社の仕事は、事故が起きたらオーナーをあきらめさせることだということ。
代位弁済は最大で何カ月！と言っても、実際に支払わないということ。
複写の契約書の裏面は、違うということ。
保証会社さんにちゃんと聞きましょう。
滞納が起きたら、いつ賃料支払ってくれるのか？
支払わないという時はどういう場合なのか？
自分が受け取る契約書控え以外に書いてあることも。
内容が違ったら、それも適用になるのか？ということも。
逆に、
最大何か月！という代位弁済をしてもらったことがある方がいらしたら、
教えていただきたいものだ。
ちなみに、うちのオーナーは、こういう世の中なめているのだったら、
裁判しても闘うという考え。
こういうことが明るみになることを、
保証会社業界そのものが恐れているのではないだろうか？
だから、保証料を支払わないという通知書類は、未だテナントに出ていない。
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