回復の遅れが取り沙汰されているJ?REIT市場だが、世界的な観点から投資対象先としてどう受け止められているのだろうか。REITを投資対象とした投資信託を数多く運用している日興アセットマネジメントの商品情報部シニアマネージャーの妹尾園子氏にグローバルREITとJ?REITの現状について話を聞いた。（3回シリーズの2）


――J?REITは株価と連動性があるか？

　一定の連動性はあるが、異なる動きをする局面もある。2007年頃に表面化した米サブプライムローン問題は直接的に不動産ファンダメンタルズに影響を与えたことなどから、特に2008年9月のリーマンショックからの6ヶ月間、グローバルREITは世界株式よりも下げ幅が大きかった。一方で、ギリシャの財政問題が表面化しソブリンリスクが高まった時期などは、グローバルREITは一時軟調な推移を余儀なくされたとはいえ、世界株式を上回るパフォーマンスをみせた。

　REITの収益の源泉は主に保有不動産からの賃料収入であり、企業収益とは性質が異なる。金融市場が落ち着きを取り戻しつつある中、REITの相対的に安定した収益が評価されている可能性があると考える。　

――分配金利回りなどバリュエーションついては？

　REITの大きな魅力の1つが賃料などを原資とした分配金だ。REITの分配金利回りの水準は、国によってバラつきはあるものの、株式の配当利回りや10年国債利回りと比較して相対的に高い水準にある。特に日本の場合、10年国債利回りとのスプレッドが他国と比較して著しく大きい。分配金利回りからみたJ?REITの魅力は高いといえる。

　企業の資産面から株価の状態を判断する指標の1つとしてPBR（株価純資産倍率）があるように、REITの評価指標のひとつとして純資産価値（NAV〔ネットアセットバリュー〕）がある。NAVは、REITが保有している不動産の価値（時価評価）をREITの一口当たりの価格で割って算出するもので、REITの解散価値ともいえる。REITの価格とNAVを比較することで、REIT価格が理論上、割高なのか、割安なのかを判断することができる。

　ラサール?インベストメント?マネージメントの分析（2010年8月末時点）では、J?REITのNAVは、REIT価格に対して?16％程度となるなど、大きくディスカウントされた（本来的な価値を下回ると考えられる）状態にある。同分析による主要先進国の平均は＋9％程度とプレミアムのついた（本来的な価値を上回ると考えられる）状態にあり、そうした比較から、J?REITの割安感は強いといえそうだ。

――J?REITに対する投資家の期待感は？

　一概に言うことは難しいが、日本の不動産市場全般に対する投資家の期待は必ずしも高くないかもしれない。そうしたことが、J?REITにも影響している可能性があるとみられる。また、最近では新興国の高成長に投資家の目が向きやすくなっており、国内の株式やJ?REITなどには目が向きにくいのかもしれない。ただ、最近のJ?REITは、相対的に高い分配金利回りが評価され、パフォーマンスは底堅く推移しているようだ。J?REITの特性が評価される中、日本で不動産に関するポジティブな話題などが出るようになれば、投資家の心理は大きく変わる可能性がある。
　
　最近、シンガポールのREITが日本の物流施設を購入したことや、ヘルスケアに特化した、これもシンガポールのREITが日本の有料老人ホームを購入したことが報じられた。こうした動きは、日本の物件が魅力的だと判断されていることが背景にあるのではないだろうか。国内の投資家が新興国の資産に目を向けている間に、日本の物件に目をつける海外REITが存在することは興味深い。（つづく）（編集担当：小林南々穂）

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引用元:nexon ポイント RMT

2010年1月4日、アラブ首長国連邦（UAE）のドバイに高さ世界一のビル?ブルジュハリファ（ブルジュドバイから改名）がオープンした。中国からも「東洋のユダヤ人」とも呼ばれる浙江商人が底値買いのチャンスを狙っているという。6日、浙江日報が伝えた。

物流の中心地でもあるドバイには多くの浙江商人が進出していた。商機にさとい浙江商人だけに不動産ブームを見逃すことなく投資していたが、昨年のドバイショックで大きな損失を抱えたと報じられた。しかしここであきらめないのが浙江商人の粘り強さ。世界一のビル完成を機に底値買いを狙っている。

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浙江商人といえば、集団で現地に乗り込み、ぽんぽんと物件を買う不動産購入ツアーが有名。今年の旧正月（2月14日）休みにあわせ、ドバイへのツアーが計画されている。完成したばかりのブルジュハリファだが、早くも所有者が4?5人変わっている物件もあるとか。浙江商人がドバイの不動産相場の先行きを好感視していることは、ドバイショックで冷え込む現地経済にとって明るい話題と言えそうだ。（翻訳?編集/KT）

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引用元:ラテール rmt

　リクルートが１６日発表した２００９年首都圏新築マンション契約者動向調査によると、昨年の新築マンション平均購入価格は３９４１万円で、３年連続で下落した。購入者の半数近くは３３歳以下で、売り出しから時間がたった物件を買ったり、新築物件にこだわらない人が目立つ。消費に慎重な「ポスト団塊ジュニア世代」が、買い時を狙って物件を物色している姿が浮き彫りになった。

　調査によると、０９年の平均購入価格は３９４１万円と３年連続で下落。四半期別では１?３月期が３８７５万円と最低だった。購入者の年齢別では１９７６年以降に生まれた「ポスト団塊ジュニア世代」が４７％を占め、若年層の割合が急速に増している。

　購入物件の所在地別では、東京２３区が前年より９ポイント多い３４％と最多だった。都心の土地価格が高かった０８年までは、新築マンションは郊外に建てられることが多かったのに対し、土地価格に割安感が出た０９年は、都心に出る割合が増えたとみられる。契約から入居までの平均期間は４．６カ月で、０３年以降最低だった前年から１．１カ月短縮された。売りに出てから時間がたち、価格が下がった物件を買う人が増えているとみられる。

　並行して中古マンションを検討している人は４４．０％と４年連続で増加した一方、新築マンションだけを検討していた人は４３．３％と４年連続で下落した。同社の分譲マンションカンパニー事業企画室の小出佳世ディレクターは「マイカーを買わず、地域を大きく移動しないポスト団塊ジュニア世代の消費傾向が顕著に表れた。新築へのこだわりが薄らぎ、中古物件を検討する動きは今後も増えるだろう」と分析している。

　２０１０年の見通しについては、「新築物件が増加傾向にあることに加え、１月の時点では約６割の人が買い時と考えている」と指摘、０９年よりも市況は好転するとみている。調査は東京都と神奈川県、埼玉県、千葉県の新築分譲マンション契約者を対象に実施し、３０２２人から回答を得た。

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引用元:アトランティカ rmt

　【ワシントン斉藤信宏】米商務省が２４日に発表した２月の新築一戸建て住宅販売件数によると、季節調整後の年換算で前月比２．２％減の３０万８０００戸となり、４カ月連続の減少となった。調査を開始した１９６３年以来の過去最低水準で、米住宅市場の回復の鈍さを裏付けた。前年同月比では１３％の減少。米東部を襲った記録的な大雪の影響も大きかったと見られる。１月の新築住宅販売は当初発表の３０万９０００戸から３１万５０００戸に上方改定された。

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引用元:RMT

ロータスが今年のパリモーターショーでプロトタイプを披露した新型『エリート』。13日、そのオープン仕様の写真が公開された。

［関連写真］

新型エリートには、クーペとオープンの2タイプを設定。これまでロータスは、クーペの写真しか公表していなかった。

13日に公開された写真は、オープン仕様を後方から撮影したもの。グランドツアラーにふさわしい魅力的なスタイルが確認できる。

新型エリートのオープン仕様は、メルセデスベンツ『SL』やフェラーリ『カリフォルニア』のように、電動リトラクタブルルーフを採用。メタルルーフは、トランク内にスマートに格納されるもようだ。

新型は2014年に発売予定。5.0リットルV型8気筒エンジン（620ps、73.4kgm）を搭載し、0-100km/h加速3.5?3.7秒、最高速315km/hの実力だ。新型エリートが、フルラインスポーツカーメーカーを目指すロータスを象徴するモデルとなる。

《レスポンス 森脇稔》


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引用元:arad rmt

　Ｉカップグラドル、手島優（２５）らが結成した爆乳戦隊パイレンジャー、爆乳三国志に対抗するために昨年、結成された５人組ユニットである美脚戦隊スレンダーが１１日、デビュー曲「パンティストッキング?！」の発売記念イベントを都内で。緑川静香（２１＝１メートル６５、Ｂ７８Ｗ５８Ｈ８０）は「上（胸）がないので下（脚）で勝負します」と爆乳軍団に闘志メラメラ燃やした。

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引用元:FF11 RMT

　ソニー <6758> は17日（米国?ニューヨーク州?現地時間10月12日）、世界で初めて“Google　TV”プラットフォームを採用し、1台でテレビ視聴、アプリケーション?インターネットコンテンツをシームレスに楽しめるSony　Internet　TVの米国市場での導入を発表した。

　「Sony　Internet　TV」は、ソニーのハードウェア設計技術力とGoogleのオープンなソフトウェアのノウハウとを組み合わせ、簡単な操作であらゆるコンテンツを楽しむことを可能とし、これまでにない、新たなユーザー体験を提供する。放送番組からインターネット上のビデオストリーミングコンテンツまで、コンテンツの場所を意識することなく、素早く検索して楽しめる。

　新製品のラインアップには、テレビ一体型の“Sony　Internet　TV”と、ブルーレイディスクプレーヤー内蔵型の“Sony　Internet　TV　Blu?ray　Disc　Player”の2種類がある。

　アンドロイドプラットフォーム上で動くGoogle　Chromeブラウザと、内蔵されたIntelの高性能、Atomプロセッサーにより、インターネットやテレビ番組を素早く検索し、エンタテインメントコンテンツや必要な情報へのアクセスを簡単にした。

　また、Sony　Internet　TVは、Dual　View機能により、テレビの視聴をしながら、見ている番組についてツイートをしたり、スポーツの試合結果を確認したり、関連の動画をインターネットから探すことができる。

　加えて、好みのコンテンツへのアクセスをより簡単にするために、ブックマーク機能も搭載。2011年初めには、アンドロイドマーケットからのアプリケーションのダウンロードも可能になる予定で、まさにユーザー個人に最適にカスタマイズした楽しみを提供する。

　同製品は、ソニーのプレミアムビデオ配信サービス「Video　On　Demand　powered　by　Qriocity（“キュリオシティ”ビデオオンデマンド）」を楽しめるとともに、CNBC，　Napster，　NBA，　Netflix，　Pandora，　Twitter，　YouTubeなどの豊富なアプリケーションがプリインストールされており、さらに、直感的な操作が可能なQWERTYキーボード付きRFリモートコントローラーにより、マウスオペレーションやコンテンツ検索、サーチキーワードの入力、テレビ本体ならびに接続された機器の操作などが一つのリモコンで快適に行なえる。これに加え、今秋にアンドロイドマーケットからダウンロード可能になる予定の携帯端末専用アプリケーションにより、アンドロイド携帯端末をリモコンとして使うこともできる。

　このほか、同製品はWi?Fiも内蔵しており、簡単に家庭内ブロードバンドネットワークに接続することが可能となった。加えて、システムアップデートにより、将来的にも機器のファームウェアを更新し、新しい機能を追加するなど常にアップグレードした状態で利用できる。

　Sony　Internet　TVは、Dish　Networkの提供する録画機器と接続することで、ハードディスクに録画された番組の検索や、録画予約などの連携も可能となった。

　米国?Sony　StyleおよびBest　Buyのオンラインストアでは、13日（米国時間：10月12日）より、予約受付を開始している。また、Sony　Style各店舗では、10月16日から発売開始予定で、米国Best　Buyの各店舗でも順次販売を開始する。（編集担当：金田知子）

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引用元:FF11 RMT