回復の遅れが取り沙汰されているJ?REIT市場だが、世界的な観点から投資対象先としてどう受け止められているのだろうか。REITを投資対象とした投資信託を数多く運用している日興アセットマネジメントの商品情報部シニアマネージャーの妹尾園子氏にグローバルREITとJ?REITの現状について話を聞いた。（3回シリーズの2）


――J?REITは株価と連動性があるか？

　一定の連動性はあるが、異なる動きをする局面もある。2007年頃に表面化した米サブプライムローン問題は直接的に不動産ファンダメンタルズに影響を与えたことなどから、特に2008年9月のリーマンショックからの6ヶ月間、グローバルREITは世界株式よりも下げ幅が大きかった。一方で、ギリシャの財政問題が表面化しソブリンリスクが高まった時期などは、グローバルREITは一時軟調な推移を余儀なくされたとはいえ、世界株式を上回るパフォーマンスをみせた。

　REITの収益の源泉は主に保有不動産からの賃料収入であり、企業収益とは性質が異なる。金融市場が落ち着きを取り戻しつつある中、REITの相対的に安定した収益が評価されている可能性があると考える。　

――分配金利回りなどバリュエーションついては？

　REITの大きな魅力の1つが賃料などを原資とした分配金だ。REITの分配金利回りの水準は、国によってバラつきはあるものの、株式の配当利回りや10年国債利回りと比較して相対的に高い水準にある。特に日本の場合、10年国債利回りとのスプレッドが他国と比較して著しく大きい。分配金利回りからみたJ?REITの魅力は高いといえる。

　企業の資産面から株価の状態を判断する指標の1つとしてPBR（株価純資産倍率）があるように、REITの評価指標のひとつとして純資産価値（NAV〔ネットアセットバリュー〕）がある。NAVは、REITが保有している不動産の価値（時価評価）をREITの一口当たりの価格で割って算出するもので、REITの解散価値ともいえる。REITの価格とNAVを比較することで、REIT価格が理論上、割高なのか、割安なのかを判断することができる。

　ラサール?インベストメント?マネージメントの分析（2010年8月末時点）では、J?REITのNAVは、REIT価格に対して?16％程度となるなど、大きくディスカウントされた（本来的な価値を下回ると考えられる）状態にある。同分析による主要先進国の平均は＋9％程度とプレミアムのついた（本来的な価値を上回ると考えられる）状態にあり、そうした比較から、J?REITの割安感は強いといえそうだ。

――J?REITに対する投資家の期待感は？

　一概に言うことは難しいが、日本の不動産市場全般に対する投資家の期待は必ずしも高くないかもしれない。そうしたことが、J?REITにも影響している可能性があるとみられる。また、最近では新興国の高成長に投資家の目が向きやすくなっており、国内の株式やJ?REITなどには目が向きにくいのかもしれない。ただ、最近のJ?REITは、相対的に高い分配金利回りが評価され、パフォーマンスは底堅く推移しているようだ。J?REITの特性が評価される中、日本で不動産に関するポジティブな話題などが出るようになれば、投資家の心理は大きく変わる可能性がある。
　
　最近、シンガポールのREITが日本の物流施設を購入したことや、ヘルスケアに特化した、これもシンガポールのREITが日本の有料老人ホームを購入したことが報じられた。こうした動きは、日本の物件が魅力的だと判断されていることが背景にあるのではないだろうか。国内の投資家が新興国の資産に目を向けている間に、日本の物件に目をつける海外REITが存在することは興味深い。（つづく）（編集担当：小林南々穂）

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引用元:nexon ポイント RMT