マンション管理相談室

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• ●東京国立市のマンション訴訟、住民側の敗訴確定　

  東京都国立市に建設された高さ４４メートルのマンションをめぐり、周辺住民らが「条例で定められた高さ制限を超える」として、高さ２０メートルを超える部分の撤去などの是正措置を都側が命じないのは違法であることの確認を求めた訴訟で、最高裁第一小法廷（才口千晴裁判長）は２３日、住民側の上告を棄却する決定をした。住民側の訴えを不適法とした二審判決が確定した。　訴訟では、建物の高さを２０メートル以下に制限する市条例が、このマンション建設に適用されるかが争点だった。その判断基準として、条例の施行日（００年２月１日）に、建築基準法に照らしてマンション工事がすでに始まっていたと言えるかどうかが問題となった。　一審は、くい打ちなどの基礎工事に着手していなかったことなどから「工事中だったとは言えない」と判断し、違法を是正する措置をとらない都側の違法を確認した。だが、二審は「根切り」と呼ばれる地盤整備の工事が始まっていた点などをとらえ、すでに工事中だったと認定。市条例は適応されないとして一審判決を取り消し、住民側の訴えを不適法とした。　第一小法廷はこの二審の判断を支持する立場から、住民側の上告や上告受理の申し立てを退けた。（ｇｏｏニュースより）●コメントこの裁判は、一審で住民側の主張が認められましたが、二審も、最高裁も住民の主張は退けられました。確かに、「根切り」をしていたのだ。と言われれば、工事は始まっていたと主張はできるでしょう。ある意味、仕方のないこと。と思う方が多いでしょう。ここからは、マンション管理士ではなく、一個人として申し上げます。法律は、善良な国民を守るためのもののはずです。法律をたくみに使い、金儲けをする企業のためではありません。そうでなければ、誰もまともに税金も納めないし、ドンドン違法行為すれすれのことをするでしょう。そのようなことが、当たり前になった世の中は絶対にしあわせになれません。生産性が下がります。お金がすべてになり、弱者を切り捨てます。そんな国に誰が住むのでしょうか？それから、せっかくの景観を壊すマンションを許せば、町の資産価値が極端に落ちます。そのマンションは景観が売り物であり、その景観を含めた価格で売られているはずです。しかし、景観が壊れれば、壊れた分の値下がりが起きても不思議はありません。周囲ともうまくやれないかもしれません。最後に、明和地所さん、企業価値暴落しても知りませんよ。

  2005年06月23日

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• ●マンション管理会社での出来事　その３

  マンション管理会社で毎日勉強をしていた時、いくつか悲しいことがありました。ある時、ひとつの管理組合にプレゼンテーションに行くことになりました。その先方の希望で、30代の担当者を頼まれていました。支店長は私に話を持ってきました。そして、入社間もないのに、すでに経験は3年あり、マンション管理士まで取得して張り切っている、という設定にして欲しい、と言いました。あまり深く考えず、「はい、わかりました。」と言ったものの、考えるうちにどうにも我慢できなくなりました。一晩考え、指導の方にも相談しました。「君の思うとおりにするのがいいよ。」と言われました。気持ちの迷いはなくなりました。昼食後に支店長に、そのことを伝えました。私「ウソはイヤです。」支店長「ふ、それなら、それで構わないよ。」と言いながら、鼻で笑っています。「青いことを言っているな。」というような表情でした。自分でもへこんでいくのがわかるほど、がっくりして自分の席に戻りました。隣に座る指導の方に「気にしてはいけないよ。ああいう人なんだ。君のせいではないよ。」はっとして、隣を見ると、何とも温かい表情です。穏やかさと優しさがにじみ出ていました。「はい、ありがとうございます。」と答えるのが精一杯でした。また、ある時、修繕工事の見積が業者から届き、担当の若いフロントマンが会社宛の見積を管理組合宛に書き換えています。金額の２５パーセントを上乗せしています。もちろん、サポートやフォローはしますが、いくらなんでも儲けすぎです。普段から注文の多いマンションで、しかもかなり古いために手間もかかっているのですが、それとこれは話が別です。手間がかかる分の費用が欲しいなら、委託管理契約をする時、更新する時にそれを話せばよいのです。しかし、それでは管理先を失いそうなので、こんなずるい方法をするのです。私の指導の方は、カンカンに怒っていました。お客様のためになっていないからです。企業である以上、利益は必要ですが、適正な割合は１０パーセントくらいで、現実には８パーセントくらいしか、上乗せしないと話していました。実力のある人ですから、儲けようと思えばいくらでもやれます。しかし、それは気持ちが許さないということでした。ウソはいつか、知られてしまうと思っています。通常、表面に出ないことこそ、誠実にしておかないといけないのだと教わりました。ウソの経歴を使うことがどうしても我慢できなかった自分を温かく、優しい表情で見てくれた気持ちも理解できました。あまり良い会社ではありませんでしたが、この方に指導して頂けたことがこころから嬉しく、奇跡的な偶然を与えてくれた神様に感謝しています。（宗教的な意味合いはありません。）マンション管理会社での出来事は、今回で終了です。私自身を知って頂く材料のひとつになれば、とても嬉しいです。次回からは、元通り、マンション関連記事を連載します。

  2005年06月22日

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• ●マンション管理会社での出来事　その２

  指導担当の方の話を前回からしています。その続きです。電車で移動する時間が多いので、いろいろ話をしました。すぐに私の考え方や抱えている課題、様々なことを理解して頂きました。１ヶ月もしないうちに、「いつごろまでこの会社にいるつもりですか？」と聞かれました。ビックリしました。そう長くいるつもりがなかったことをいつの間に気づいたのだろう、と思いました。ウソを言っても仕方ないので、「あまり長くはないと思います。」と答え、マンション管理士の仕事をしたいことを伝えました。すると、「じゃあ、今のうちから、シナリオを作っておこう。」と言います。そして、状況確認をして、打ち合わせを済ませました。ある時、総会の資料を作りました。ポイントだけ教わり、あとは自分で数字をあわせ、前回の資料に添った形で作り終えました。これは貴重な経験でした。長くいないつもりの会社ですから、ひとつひとつがすべて大事なのです。そして、総会を迎えました。順調に資料の順番どおりに総会は終わりました。これも気分のよいことでした。手伝っただけですが、やはり嬉しいものです。続いて、別のマンションも総会を迎えるのですが、こちらは大変です。途中から管理を委託され、初めての総会だったからです。２ヶ月くらい前の理事会で数字を合わせたものを会計担当理事に見せましたが、見解の相違で仕訳がゴチャゴチャになってしまいました。やはり管理会社変更は、細かい部分まで苦労をします。何度もやりとりをし、どうにかすりあわせをしました。このマンションでは、総会前に契約更新をすべく、重要事項説明が行われました。契約更新はマンション管理適正化法で厳しく規制されています。いい加減な更新で管理組合が損をしないように配慮したためです。この時は、清掃の仕様がわずかに変わり、金額も微妙に変更されました。これが同一条件ではない、と考えられるため、区分所有者に向けての重要事項説明が行われたわけです。いずれも大事な経験でした。マンション管理の現場で、毎日を過ごすことは実用書１００冊でもかないません。まだまだありますので、また次回、続けます。

  2005年06月21日

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• ●マンションなどの建築主に事前の住民周知、義務付け　茨城県水戸市

  水戸市は、マンションなどの中高層建築物を建設する際、建築主に近隣住民への事前の計画周知を義務づけ、紛争発生時には市があっせん・調停をする「市中高層建築物等の建築に係る手続等に関する条例」案をまとめた。１６日から７月１５日までパブリックコメント（市民意見募集）を実施し、９月定例市議会で提出する予定。　条例案では、市内で高さ１５メートルを超える建築物や旅館・ホテル、パチンコ店を建てる際、建築主は市に建築確認申請をする４０日前までに標識を設置して近隣住民に周知し、建築計画を説明。その状況を市に報告する。建築主と住民との間で話し合いがつかない場合は、市があっせんをしたり、外部有識者による専門の委員会が紛争解決のための調停案を提示する。　市建築指導課によると、これまでは要項に基づき建築主に指導していたが、強制力がないため、条例化を求める声が高まっていたという。同種の条例は県内では取手市のみ。（ＭＳＮニュースより）●コメントこういう流れはよいことです。本来は、規制緩和が大切ですが、世の中には悪い人がいて、規制を悪用するケースが目立ちます。そういう悪質な業者に限ってこんなセリフです。 「合法的にやっていますから」 実に許せません。昨日も書きましたが、こういう記事は、私がリンクしている不動産関係、リフォーム関係の方にとても失礼にあたりますし、申し訳ないと思っています。リンクしているブログを読んで頂ければわかりますが、みなさんとても誠実に素晴らしい仕事をされています。その素晴らしい仕事が悪質な業者のせいで台無しになったら、とても悲しいことです。規制は好きではありません。しかし、誠実な業者を守り、悪質な業者をなくすためには仕方のないことだと思っています。私もマンション管理士として恥ずかしい仕事をしないよう、改めて思ったしだいです。

  2005年06月20日

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• ●マンション管理費を理事長（不動産仲介業を営む）が着服

  熊本南署は１３日、熊本市近見、不動産仲介業、内田敏幸容疑者（５５）を業務上横領の疑いで、逮捕した。　調べでは内田容疑者は、自らが住むマンションの管理組合理事長だった９８年７月～００年２月ごろ、管理組合が保有する証券会社の公社債投信などを売却し、現金計７６０万円を着服横領した疑い。「生活費に使った」などと容疑を認めている。　内田容疑者は理事長を務めた９８年２月～００年７月の間、管理組合が将来建物の修繕費用に充てる目的で管理費を使って購入した金融商品のほとんどを現金化し、約千数百万円を着服したとみられる。（ＭＳＮニュースより）●コメント不動産業を営む人間だからこそ、チェックの甘さを認識していたのだと思いますが、自分のすることがどれだけ日本中の業者の信頼を損なうか、わかっていたはずです。何度も書いていますが、宅建業法ができた理由は、不動産業者が信用できないからです。そして、マンション管理会社は不動産業者の子会社であることが多いのです。夢のマイホームを購入する時も、住んでからも、いかに危険であるかをこの事件は物語っています。そして、とても残念なことです。私のブログと相互リンクして頂いている不動産関係の方々は、誠実に仕事をしていらっしゃいます。ですから、本当は、このような話題を書きたくはないのです。きっとこの記事をお読みになれば、気分が悪いはずです。リンクを失うかもしれません。しかし、書かずにはいられません。書かずに済ませることが、子供たちに 恥ずかしい からです。私はマンション管理士である前に、父親であり、ひとりの人間です。私が子供たちに残せるのは、私の 「人生と気持ち」 だけなのです。まったく話がずれてしまいました。ご覧になっているみなさんのマンションもいつ危険が迫るかわかりません。管理会社を１００パーセント信じるのも危険です。区分所有者自身が管理するしかないのです。総会前だけでなく、常に意識し、チェックされるよう、お勧めします。※感情に任せて、書きすぎたようです。ご気分を害された方がいらっしゃることと思います。あらかじめ、お詫び申し上げます。

  2005年06月19日

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• ●マンション管理会社での出来事　その１

  私の指導担当の方は、元一部上場企業の部長でした。それも転職をしてから、その会社に勤務し、新しいシステムを社内で作り、その部門のトップになった人です。実行力、発想力、問題解決力、交渉能力のいずれも私の欲しいスキルをそなえた人でした。しかし、その方の最高の能力は、指導する相手の気持ちを察することができる点にありました。何度も不思議に思うほど、私の気持ちを見抜いていました。指導を受け始めると、理事会への出席、資料作り、総会への出席、重要事項説明、各マンションへの巡廻に同行しました。最初に教えられたのは、徹底した「現場主義」です。社内のことは何があっても、お客様に迷惑さえ掛けなければどうでもよい、しかし、マンションの現場ではそれは絶対に許されない。何があっても対応と処理をしなければならない。そして、そのためには管理員さんの協力は欠かせない。と教えられました。今、マンション管理士の仕事をしていて感じるのは、管理会社の担当者が会社の都合や社内の処理を優先しているのではないか、ということです。それを変えるだけで、すごく進歩するはずだと思いますが、そのような思考回路を持っている人は限りなく少ないと思います。話を戻します。もうひとつ、教わったのは、とにかく前進する、ということです。物事を進めると必ず障害が発生しますが、やれることから進め、障害をバンバン取り除き、乗り越えて行きます。それはムリではないか、と思う案件もどこかに突破口を見つけ、最終的な目的に向かって進むのです。すると、なぜか、道が開けてきます。そして、驚くことにその経験が次の案件でも生きてきます。すべての仕事が勉強であり、スキルアップであることを教わったわけです。まだまだ書ききれませんから、次回に譲ります。

  2005年06月18日

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• ●マンション管理会社で働き始めた時

  東京支店だと言われて初出勤の日、責任者が遅れてきました。すぐに昼食の時間になり、食事に誘われました。そして、お寿司をご馳走になり、お酒まで飲まされました。連休明けでお客様からの電話もない平和な日だったようです。責任者の方がすっかりご機嫌で話しかけてきました。「東京では遠いねえ。神奈川の支店に変更しよう。どうかな？」「はい、わかりました。」何とラッキーなことでしょう。お酒を飲んでご機嫌だったために勤務地が近くなりました。そして、翌週、神奈川支店に行きました。何かがあったようで、事務所がバタバタしています。支店長にあいさつはしたものの、少しも話ができません。３０分ほどして、支店長から、今日は話ができそうもないので、明日、出直して欲しいと言われました。よくわからないまま、翌日、再び出社しました。その日は落ち着いた感じでした。いろいろな説明を受けましたが、いっぺんに言われたのでよく覚えていません。そして、私の指導担当者が決まりました。ずいぶん年配の方で、メガネを掛けた真面目そうな感じでした。この方が私に大きな刺激とエネルギーを下さることになるのですが、それは、また次回に譲ります。

  2005年06月16日

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• ●マンション管理士合格から管理会社就職へ

  マンション管理士に合格できたので、すぐに管理会社に就職しようと応募しました。ところが、なぜか書類選考で落ちます。まったく理由がわかりません。半年近くかけてようやく、ある管理会社に就職しました。入社して初めて書類選考で落ちたのかがわかりました。会社の人が言うには、マンション管理士は管理組合の味方であり、管理会社からすると敵に近い存在に思われている、ということなのでした。私はてっきり、管理業務主任者だけでなく、マンション管理士も取得している方が管理会社就職には有利だと思い込んでいました。本当にとんでもないところに落とし穴があるものです。私は手当たり次第に応募していましたが、数１０社から断られました。そんなことなら、管理業務主任者だけだと履歴書に書くべきだった、と思っても後の祭りです。話を戻します。私は、東京支店勤務だと言われました。自宅から遠いのでイヤだったのですが、文句は言えません。初出勤は連休明けの日でした。そして、そこの責任者がどうしたわけか、当日、お昼近くまで会社に来ませんでした。ここからまた、少し私の道は思わぬ方向に進むのでした。それはまた次回に譲ります。

  2005年06月15日

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• ●マンション管理士試験の当日は

  前回、マンション管理士試験の直前まで書きました。私は模擬試験の好成績にも油断は禁物と思っていました。学生時代に将棋部にいました。将棋の格言で、こんなのがあります。「うますぎる時は注意せよ」何度も痛い目にあっていたので、充分注意していました。しかし、試験当日は大変でした。なにしろ、時間が半分過ぎても、思うように回答が進まず、しかもそれまでの回答も自信のないものが多かったのです。絶対に４０点を獲るつもりでしたが、絶望的でした。理由はよくわかっていました。模擬試験や問題集とは傾向が明らかに違っていたのです。諦めそうでした。それを思いとどまらせたのは、費やした時間と努力でした。よく考えると、模擬試験で好成績を取れるまで努力したわけですから、それなりに実力は着いたはずです。その自分ができないのですから、４０点に届かなくても合格はできるかもしれません。だとすれば、諦めている場合ではありません。気を取り直して、問題に取り掛かりました。試験終了時には、まったく自信がありませんでした。帰宅途中に専門学校に寄り、回答速報を確認しました。３８点でした。実に微妙な点数です。専門紙には、合格ラインが４０点を超えると報じていました。それでも自分を信じるしかありませんでした。そして、発表日。ギリギリ合格していました。本当に嬉しかったです。間違いなく、高校や大学受験より嬉しかったです。そして、この経験はとても貴重なものでした。勉強が本来、楽しいものであり、知識を増やし、考える能力を鍛えるのが好きになりました。合格の次に考えたのは、マンション管理会社に勤務して、実態を知ることでした。ところが、ここにも思わぬ落とし穴がありました。それは、また、次の機会に書きます。

  2005年06月14日

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• ●三菱地所社長ら起訴猶予　汚染隠しで大阪地検

  大阪市北区の複合施設「大阪アメニティパーク」（ＯＡＰ）のマンションが土壌汚染を隠したまま販売された事件で、大阪地検は１０日、宅地建物取引業法違反（重要事項の不告知）容疑で書類送検された事業主、三菱地所の高木茂社長（６６）、三菱マテリアルの西川章会長（７０）ら両社幹部ら１０人と法人としての両社を起訴猶予処分にした。　地検は処分理由について（１）当時は土壌汚染についての規制や社会認識が変化する過渡期で、幹部らに明確な違法性の認識は必ずしもなかった（２）三菱側が違法性を認め、反省、謝罪した（３）住民側との和解案に合意した（４）高木社長や西川会長らは引責辞任が決まり社会的制裁を受けている－などと説明した。大企業の経営トップが関与した事件として刑事処分が注目されていたが、三菱地所は有罪確定による宅建業免許取り消しという最悪の事態を回避する結果となった。（エキサイトニュースより）●コメントこの判断は、典型的なパターンになっています。有名な一部上場企業があるまじき違法行為をした。そして、発覚後、必死で法的効果を狙って対応策を打つ。企業損失を最小限にするために和解をする。検察、裁判所は、前例に従って、罰を軽く済ませる。まあ、こんな感じです。このようなやり方に、どうしてもずるさや金の力を感じてしまうのは、私のやっかみやねたみでしょうか。しかし、適正利益を得るならともかく、隠しておいて、見つかったら、傷を小さく済ませる。ほとぼりが冷めたら、また、従来同様、営業する。その企業の信用も落ちますが、正直は損だとみんなが思ってしまうことが想像できます。それによる社会的意識の低下と教育的な影響は計り知れません。日本の閉塞状況を思えば、法律も正義の味方になるべく改正が必要ではないかと思えてなりません。

  2005年06月13日

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• マンション管理士受験の思い出

  マンション管理士の勉強を始めました。そして、法律を勉強すると、眠くなるので携帯電話のタイマーを使って、15分ごとに区切ってやることで乗り越えました。次の問題は、過去の試験がないので、どんなことがポイントになるかがわからないことです。対策のひとつは、玉石混交でしたが、予想問題を大きな書店で集めることでした。中にはひどいものがあって、使い物になりませんでした。それでも、おおよその傾向がみえてきました。全部で800問集めました。ふたつめは、模擬試験を受けることでした。予想問題を集める方法のひとつとして役立てるだけでなく、本番で焦らないためにも必要だと思いました。模擬試験を4回受け、予想問題は集めた800問と合わせて、1000問になりました。これを本試験までに3回やりました。ちなみに模擬試験では、4回とも、合格圏内でした。安心は失敗の元と思いました。なにしろ、実務を知りません。テキストと問題集がすべてです。案の定、本番で、大変なことになりました。それはまた次の機会に書きます。

  2005年06月12日

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• 地下室マンション訴訟：住民の素朴な疑問に応える－－横浜地裁

  ◇「誠実に違法性認定」　「なぜ高さ制限１０メートルの地域に３０メートルの巨大マンションが建つのか」。横浜市港北区日吉本町の赤門坂地区で住民が地下室マンション開発業者に一部建築差し止めと損害賠償を求めた訴訟で、違法性を認めた３日の横浜地裁判決は住民の素朴な疑問に応えた。　盛り土で地下階数を増やすと、低層住居専用地域でも実質的な高層マンションを建設できる。県東部の斜面地ではここ数年、地下室マンション絡みのトラブルが相次いでいた。横浜市は昨年６月、高度地区ごとに地下も含む総階数制限を設け、意図的な盛り土を制限する条例を施行。だが赤門坂のマンションは条例施行前に市の開発許可を得て着工しており、規制対象外だった。　判決では「業者が利益増大を目指す余り、意図的な盛り土をして日影規制に違反した」と認定。差し止め請求は棄却されたものの、住民側の越智敏裕弁護士は「かなり踏み込んだ判決。誠実に違法性を認定してくれた」と話している。（ヤフーニュースより）●コメント不動産業者は、昔からこのようなことをひたすら繰り返しています。元々、宅建業法という法律がなかったころ、あまりにもひどくて、そのために宅建業法ができたわけです。にもかかわらず、延々とこういった続けているわけです。社会的に価値の高い仕事でありながら、求めているのはお金だけ。そのように思われても仕方ありません。そもそも地下室マンションは絶対に買ってはいけません。湿気がひどいのです。簡単なことです。周囲に土が多くなれば当然、雨の影響を受けます。実際、そのようなマンションを知っていますが、湿気がひどく、除湿機を使っていました。思わぬ場所にカビも生えていました。おそらく大規模修繕でも思わぬ出費があると思います。マンションはいくらでもリスクがあります。減らせるリスクは減らした方が良いに決まっています。デベロッパーの技術関連の人たちは知っていながら、利益のために購入者の不利益には口を閉ざします。だまされてはいけないのです。

  2005年06月11日

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• マンション管理、重要事項説明

  先日、あるサポート先で、管理委託契約の更新がありました。なかなか大変でした。契約内容に変更があり、管理会社の不手際から信頼関係が大きく揺らぎました。ブログでは書くことができませんが、プロとは思えぬ、情けなさでした。どうにか更新はできたものの、マンション管理適正化法が施行されてから、何度も更新作業をされているはずですから、理事会が不信感を持っても当然です。もちろん、私もサポートが万全でなかったことを反省し、お客様に心から申し訳ないと思っています。本音を言えば、まさか更新で不手際が出るとは思わなかった、というところです。直前の理事会に出席した時、管理会社からの話を聞いて、本当にびっくりしてしまいました。守秘義務の問題で詳細は書けません。マンション管理の実態をお知らせしたい気持ちでいっぱいですが、それはなりません。仕方ないので、団地の砂場に穴を掘って、大きな声で叫びました。「王様の耳はロバの耳！」ってさあ、話がちがうじゃん！（神奈川の人間なので「じゃん」です。）センスのない、笑えない冗談はともかく、当日は、理事長と一緒に夜中まで次善策を検討しました。理事長のアイデアで、ややイレギュラーながら、更新ができました。大切なのは、マンションの適切な管理と運営です。マンション管理は先の長い大事な役割を持つ仕事です。多くのマンションでその認識がないまま管理会社の仕事がされていたと痛感させられる出来事でした。そして、私自身の実力不足も悲しいことですが、認めざるを得ない現実です。本当にプロと認めてもらうために、この文章がマイナスであることはよく承知していますが、これは書かなければなりません。日々、精進は続けていても、まだまだ不足しているわけです。サポート先のためにも、そして、なにより自分のために準備と努力を続けます。とても貴重な経験ができましたが、この経験が今後の私の仕事に役立たないことを祈るばかりです。

  2005年06月11日

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• マンション立体駐車場圧死事故は「起訴相当」　東京第一検察審査会

  東京都江戸川区にあるマンションの立体駐車場で０１年８月、保守点検中の男性が死亡した事故で、駐車板を操作したマンション点検・管理会社の男性従業員（５８）が不起訴とされた処分について、東京第一検察審査会は「業務上過失致死罪で起訴相当」と議決した。議決書は２日付で、東京地検は再捜査を迫られる。　議決書によると、死亡した男性は駐車場地下の点検作業中、下りてきた駐車板とコンクリート地面に挟まれた。東京地検は「駐車板が下りるまで約１５秒間あり、逃げることができた」などとして、従業員を０３年１１月に不起訴処分とした。　しかし、同審査会は「操作前に被害者に声もかけず、目で見て確認もしていなかった」と指摘。「過失の程度は重大で責任も大きい」と判断した。同時に不起訴とされた上司については「安全対策は十分ではなかったが事故を招いたとまでは言えない」として「不起訴相当」と議決した。（ｇｏｏニュースより）●コメント私は以前、マンション管理会社に勤務していました。あるマンションの管理員さんが機械式駐車場の下を掃除していました。安全装置はあるものの、いかにも危険です。せっかくの意欲と気遣いでしたが、今後は掃除はしないでくださいと言いました。安全はすべてに優先するのです。マンションの機械式駐車場は、機械の仕組みを理解しないまま操作することが多くなりがちです。当然、事故の危険は高まります。新築からしばらくはよいのでしょうが、段々、センサーも不具合が出てくるでしょう。本当にどこに危険が潜んでいるかわかりません。機械である以上、故障もします。ですから、普段から注意して使用しなければなりません。まして、点検に来たとなれば、プロであるわけですから、それくらいのことは知っていて、当然だと思うわけですが、これが間違いです。私の勤務する駐車場でも、まったく仕組みを知らないままの人間がいます。教えても理解できない人間もいます。徐々に排除されていきますが、その時に当たってしまうお客様もいるわけです。今回の加害者にあたる点検者がどの程度の力量の人であるか、しりませんが、機械に近寄る人がいたら、注意をすべきです。たとえ、どのような事情があってもです。命はたったひとつ。こんな簡単なことを理解できないままではどうしようもありません。社員教育以前の話ですが、どうやら教育の必要性があると判断するしかありません。

  2005年06月10日

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• 小田原城の景観を守るため市がマンション計画地を買い取り

  小田原城近くに建設が予定されていたマンション用地は、小田原市が買い取ることになりそうです。当初、市から買取の話があっても業者は応じる様子がなかったようです。７億円近くの提示を受け付けていなかったのです。そして、１０億円近い買取額を提示したそうです。どこまでも欲深い、いや、金の亡者なのでしょう。ところが、小田原市が都市計画法の変更で、対応を始めました。高さ制限がかかるのです。近く施行される予定ということです。業者は施行されると、建設ができません。つまり、このままでは損失が出ると判断したわけです。小田原市は、この用地を歴史公園として活用していく意向のようです。●コメントかなり心配しましたが、どうやら、よい結果を得られそうです。行政の問題は以前からありましたが、小田原市は正しい選択をできたようです。何のために行政があるのか、誰のために行政があるのか、ようやく大切なことに気づいたということでしょうか。２０年も前ですが、コミックスの美味しんぼで、竹林の話がありました。鎌倉の立派な竹林をつぶして、別荘か何かを造る、ということになりました。そこへ、主人公の山岡士郎がもったいない、と文句をつける話だったと思います。結局、竹の筒を使って作った料理があまりに美味しくて、竹林をつぶすのを止めるのですが、今回のお城も同じことです。竹林があれば、春には美味しい竹の子も食べることができます。人間がいくらがんばってみたところで、自然の恵みに勝てるはずもありません。歴史的、文化的価値に気づけないようでは、マンションを造ってみても、その資産価値を維持することはできないと思います。

  2005年06月09日

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• マンション管理士の受験勉強

  マンション管理士受験を決意し、勉強を始めましたが、初めての法律に戸惑い、眠気ばかりの時間が続きました。困り切っていましたが、ふとあることを思い出しました。携帯電話のタイマーを使ったのです。集中しようとしても眠くなる、だったら、時間を区切って１５分でどこまでやるか、あらかじめはっきりさせようと考えたのです。そして、これが実に効果的でした。１５分を意識するので、眠くなりません。また、どこまでやるかも決めてあるので、早く読めれば残りは休み時間です。これを繰り返すと２時間くらいはあっというまでした。区分所有法、民法、マンション管理適正化法など、ドンドン進めました。同時に、専門学校に行く時は質問を集めておいて、講義終了後にバンバン質問しました。必ず最後まで残り、他の受講生の質問もすべて脇で、聞いていました。全員が終わってから、自分の質問をします。時には、覚えたくても覚えられない部分を理解しているのに質問しました。おかげでその部分が試験に出ても、正解できました。マンション管理士試験の全体が見えてきたのは、２ヶ月位してからでした。ところが、まだ、大きな問題がありました。通常、国家試験は過去の問題があって、それに合わせて勉強します。マンション管理士はできたばかりなので、何もありません。どうしたものか。また、考えなければなりませんでした。

  2005年06月09日

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• 住宅耐震化促進で減税要望　大規模地震に備え国交省

  国土交通省は８日、大規模地震に備え中古住宅の耐震改修を加速するため、改修にかかった工事費の一定割合を所得税額や住民税額から控除する税制の改正を、２００６年度の税制改正要望に盛り込む方針を固めた。　学校や賃貸マンションの耐震化を義務付ける耐震改修法の強化とともに、住宅の耐震化率を１０年間で７５％（０３年度）から９０％に引き上げる政策の一環。１０日にまとめる「住宅・建築物の地震防災推進会議」（委員長・岡田恒男東大名誉教授）の提言に盛り込み具体化を図る方針だ。 （エキサイトニュースより）●コメント先日、関東地方でも地震が続きました。大規模な地震が起きても不思議のない日本ですから、国土交通省の提案はよいことだと思います。特に、古いマンションは判断も難しいですし、ついつい後回しにしていたのではないかと思います。これを機会に耐震診断、補強工事が進めば安全性が高まり、多くの人命が救われることでしょう。問題なのは、建替えを検討しているマンションです。補強工事をすれば、建替えが遅れます。しかし、本来の安全や社会的な価値を考えると、建替えを促進することが重要です。安易なスクラップ＆ビルドは、感心しませんが、地震対策を含めてのことなら、それは促進すべきと感じます。日本はすでに、十分な社会資本があります。遅れているのは法整備です。社会資本を有効に使うことが大切なのです。今から、公共工事で建物や道路を造る必要はないはずです。あるものを大事にして、有効に使うことです。そして、民間の活力で、マンションを建替えていけば、充分な景気回復を実現できると思っています。※私のマンション管理士受験以降の話は、明日からまた書きます。

  2005年06月08日

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• マンション管理士受験を決意

  中古マンションを購入し、総会に３回出席したころ、会社の別の課の上司から、マンション管理の新しい資格ができるという情報を得ました。その上司は、すでに区分所有管理士を取得しており、業界内では区分所有管理士がその新資格に移行するとか、管理業務主任者が移行するとか、いろいろうわさになっていると教えてくれました。バスの中で、話題もないから、と水を向けたために得た情報ですが、これが大きな転機になりました。当時、私はビルメンテナンス会社に勤務していました。しかし、仕事は総務部ですから、ビルのことはほとんどわかりません。せいぜい、掃除の技術の基本と総務の前に従事した営業のことがわかるくらいでした。ところが、その年の夏になるころ、総務部の部長が理解に苦しむ人間であることに悩み、退職しました。そして、次をどうしたものかと思い、考えている時、例の新資格のことを思い出しました。調べてみると、すでに「マンション管理士」という名前もついていました。そして、専門学校での講義がちょうどスタートするところでした。急いで、受講前のセミナーに参加し、自宅から４０分くらいの校舎に通うことにしました。マンションの現状についてはすでに知っていたので、ぜひ、この資格を取得して自立したい、と思いました。しかし、法律の勉強はほとんど初めてです。条文を少し読むだけで眠くなってしまうのです。どうしたものか。困り切っていましたが、ふと、ひとつのことを思い出しました。それは、また次の機会に書きます。

  2005年06月07日

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• 私のマンション（初めての定期総会）

  前回、突然ながら、私のマンション購入時のトラブルについて書きました。その後、半年近く経ってから、定期総会に出席しました。その時、ちょうど大規模修繕の話が出ました。管理会社からの提示金額が、かなりの高額であり、修繕委員会ができました。そして、半額以下でやれることがわかったそうです。それから、４ヶ月ほどで臨時総会が開かれ、その議題が特別決議を通りました。当時、区分所有法では、共用部分の変更について、多額の費用がかかるとき、特別決議でなければいけないことになっていました。そして、大規模修繕は共用部分を維持することが目的ですが、時代が変われば維持だけでなく、改良も必要となります。つまり、考え方によって特別決議が必要なわけです。管理組合の理事会は、後からクレームがついて、大規模修繕ができないことになったら、団地全体のマイナスになるので、特別決議にしたわけです。私は２回の総会に出席して、この団地を選んでよかったと思いました。いかにマンションは管理が大事であることを骨身にしみました。総会の決算を見て驚きました。１軒あたり１００万円くらいの修繕積立金が残っていました。大規模修繕の費用を払い終えた後であるにも関わらずです。ちょうどそのころ、ビルメンテナンスの会社にいました。職場の別の課の上司から、マンション管理の新しい資格ができると耳にしました。会社からのバスの中で聞いた、このわずかな情報が私の人生を変えて行くのでした。

  2005年06月06日

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• 私がマンションを購入した時

  突然ですが、今回は私自身がマンションを購入した時のことを書きます。私がマンションを購入したのは、今から４年前のことです。安月給の私には新築など夢のまた夢でした。購入したのは公団分譲の築２０年以上の中古団地でした。ここを選んだ理由は、以前自分が両親と住んでいたからです。管理の状況がよくわかり、おかしな心配をしなくてよい、と考えたからです。ところが、とんでもないところに落とし穴がありました。古いから仕方ないのですが、ドアクローザーと水道の一部に不具合がありました。問題だったのは、売主が中古だから、壊れていて当然だし、そもそもすでに買った後で文句を言うなんてもってのほか、だと言い出したことです。私は、不動産関係にまったく知識がありませんでした。それでも、契約書はきちんと読みました。売主の瑕疵担保責任という項目がありました。そこには、引渡しから２年間は瑕疵については、売主が責任を持つ、という内容が書かれていました。さらに、中古でしかもかなり年数が過ぎていたので、仲介の不動産業者の担当者に確認しました。「買ったは、いいけど、壊れていて使い物にならなかったら、どうなるの？」回答は、瑕疵担保責任がつくから、大丈夫です、ということでした。しかし、不具合を見に来た売主さんは激怒でした。「ふざけるな！引っ越すまでの間にあれだけ時間があって、何を今さら言い出すのだ！」本当に怒鳴っていました。売主さんは、いわゆる一部上場企業に３０年以上、勤務している方です。契約の時、私と一緒に重要事項説明を聞いていました。瑕疵担保責任についても聞いたはずです。しかし、真っ赤な顔で、怒り狂っていました。私は、不動産業者の方を見ましたが、黙ったままです。業者は買主より、売主に頭が上がらないかのようでした。さらに売主さんの奥様が、とんでもないことを言いました。「ドアクローザーは、あれで普通でしょ。」ドアクローザーは、とても大きな音がして、壁が震えるほどの振動がします。そして、内部から油がたれていました。いったい、どういう神経をしていると、「普通」と言えるのでしょうか。私はどうしようもないほど悲しくなりました。私たち家族はこれから何年もここに住むのです。最初の思い出がこれです。悲しすぎます。それでもこらえて、「別に不良品を売りつけられたとは思っていません。」と伝え、しっかり相手を見ました。少し沈黙の後、売主さんも興奮がおさまったようで、不具合を一緒に確認しました。そして、売主負担で直してもらうことになりました。気分はどうにもなりませんが、一応目的は果たしました。偶然、その数ヵ月後にマンション管理士という資格ができることを知りました。もし、あの時、何事もなければ今もマンション管理に関係した仕事をすることはなかったと思います。とても苦い思い出ですが、今になれば、貴重な経験だったと思います。「しあわせはいつもじぶんのこころがきめる」相田みつを先生の言葉が胸に深く染みてきます。

  2005年06月05日

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• メールマガジンを、今夜遅くに配信します。

  メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」を今夜遅くに配信します。すでに配信予約済みです。メルマガは３コーナーに分かれています。ひとつは本文、ふたつ目は編集後記、みっつ目はひとり言です。このブログで、テーマを分けているのと同じようなものです。私がメルマガとブログを書いているのは、自分自身のためです。アウトプットすることで、気づくことがあります。ぜひ、ご購読頂きまして、ご意見、ご感想を頂きたく思います。（登録も購読ももちろん無料です）登録は　こちらから。追伸；昨日、お客様のおひとりから、ご連絡がありまして、ブログも見ていますよ、と言われました。ビックリして、それから、冷や汗をかきました。（メルマガのコピーをお渡しししましたが、きちんとお読み頂いていることを知り、とても嬉しかったです。）

  2005年06月03日

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• 大分のマンション、ペット飼育判決の続報

  大分市内の同じ分譲マンションに住む動物嫌いの女性（４８）と愛犬家の男性（５７）が「ペットの飼育に関する全く別の不十分な説明を受け、精神的苦痛を受けた」などとして、同市内のマンション販売会社にそれぞれ損害賠償を求めた訴訟の判決が３０日、大分地裁であった。当時ペットに関する管理組合の管理規約はなかったが、瀧岡俊文裁判官は「トラブルの危険性を予見し、十分な説明をすべきだった」とし、会社側に対し、原告２人に計約１００万円を支払うよう命じた。　訴状などによると、動物嫌いの女性は０２年２月、「ペットは飼えない」との説明に納得し、マンションを購入。愛犬家の男性は０３年６月、「ペット飼育可能」の説明を受けてマンションを買った。その後、ペットを飼う入居者が増え管理組合は同８月、「ペットの飼育は現在飼っている１代限り」と決議。男性は飼い犬が死んだ後は犬を飼えなくなった。　女性は「動物がいることで恐怖感があった」として１１０万円を、男性は「犬を飼えず、精神的苦痛を受けた」として１３５万円の賠償を請求。会社側は「原告主張の権利侵害は、社会生活上受忍の程度を超えない」と反論していた。　判決は「女性には購入後の管理組合の決議でペットが飼えるようになる可能性を、男性には飼えなくなる危険性を説明する義務があった」とし、男性に約９０万円を支払うよう命令。ただ女性には「身体的症状まではない」と賠償金を約１０万円にとどめた。原告双方は「判決文をよく読み、弁護士と対応を決めたい」とし、会社側は「判決文を見ておらずコメントできない」としている。（エキサイト・毎日新聞より）●コメント先日お伝えした大分のマンションの続報です。ずいぶんひどい話です。ペットが飼いたい人には「飼えます」ペットが嫌いな人には「飼えません」いったい、どのような神経をしているとこのようないい加減な仕事ができるのでしょうか。みなさん、いいですか、絶対に不動産業者を信じてはいけません。と言いたくなってしまいますが、実際に素晴らしい業者もいますから、よく気をつけてください、で止めておきます。とにかく、後から問題になり、住民同士の争いに発展する可能性が高いことを知りつつ、明らかなウソを平気で言う。この人たちにも家族はいると思うのです。家族に本当のことを言えるのでしょうか？こんな仕事をしているのだと、はっきり言うことができるのでしょうか？本当に腹が立ちます。「食べるためには仕方ない！」と声が聞こえてきそうですが、それは詭弁です。不況ではありますが、仕事はいくらでもありますし、生活だって切り詰めようと思えばいくらでも方法があります。それをせずに生活のため、と言うのは、やはり、ウソなのです。私は、こんなことだけは絶対にできません。子供たちに説明できない仕事はできません。私にマンション管理を依頼しようと思っているみなさん、どうぞ、これだけはご承知の上で、ご依頼ください。

  2005年06月02日

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• 法律解説の依頼？

  先日、サポート先から連絡があり、理事のみなさんがマンションに関連した法律を知りたい、という希望がありました。確かにマンションでは区分所有法、マンション管理適正化法だけでなく、多くの法律が影響します。しかし、これをすべてマスターするのは負担が大きすぎますし、第一、私も知らないことの方が多いのです。私の考えでは、やはり、区分所有法を中心に、マンション全体を見る力をつけることが重要です。ですから、サポート先には、それを伝え、区分所有法、マンション管理適正化法を解説するつもりです。そして、他の法律は、必要に応じて、知識をつけることで対応して頂く方向で話そうと思っています。できることなら、毎月の広報誌を作り、そこで連載したいと思います。これなら、ひとつのサポート先だけでなく、複数の管理組合で有益な情報になります。具体的な形がないので、これも重要課題です。ああ、なんだか、やること増えてきて、ちょっとプレッシャーかな？

  2005年06月01日

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• 飼育の説明不足で賠償命令　マンション販売会社に

  大分市の分譲マンション販売時にペット飼育に関する説明が不十分だったとして、同じマンションに住む愛犬家の男性（５７）と動物の苦手な女性（４８）が販売会社に慰謝料など計２４５万円の支払いを共同で求めた訴訟の判決で、大分地裁（滝岡俊文裁判官）は３０日、計１０１万円の支払いを命じた。　判決理由で滝岡裁判官は、「十分な説明をせず、住民間にペット類の飼育に関する問題を生じさせた」と認定。　「動物が嫌いな女性は精神的苦痛を受け、犬の飼育を条件にマンションを購入した男性は犬を手放すことを余儀なくされた」と指摘した。（ヤフーニュースより）●コメント大切な判決です。今までは、水掛け論になることが多く、住民はいつも泣き寝入りでした。社会が信頼を重視し、いい加減な対応を許さなくなっていますから、この判決は重要なのです。正しい物を確かに造って欲しい、これくらいのことはプロなのですからきちんとやって欲しいと思います。私の知り合いのマンションでも新築から２年の点検がなかなか終わりません。売主や施工会社は、恥ずかしくもなく、いい加減です。売主別、施工会社別の評価をレストランの星の数のように評価することはできないのでしょうか。これだと、株価にも社会の評価にもつながるので真剣味が違います。まあ、業界は政治力にあふれていますから、政治家が許さないと思います。郵政民営化も大切ですが、建設業、不動産業の適正化もやってくれないでしょうか。

  2005年05月31日

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• メールマガジン配信しました。

  メールマガジン　「解決！マンショントラブル駆け込み寺」を配信しました。今回は前回の続きです。分譲マンションの一室を賃貸する時の問題を取り上げました。一般のアパートなどでは、家賃と共益費を支払うことが多いですが、分譲マンションではちょっと事情が変わります。また、ご自分で借りている敷地内駐車場も問題になることがあります。詳細はメールマガジンでどうぞ。登録もご購読も無料です。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」●登録はこちらから

  2005年05月29日

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• マンション管理士って何？　今さらですが。

  ブログを書き始めて１年以上になりましたが、今までマンション管理士についてきちんと説明をしたことがなかったように思います。今さらですが、ご説明します。マンション管理士は、マンション管理適正化法という法律ができて初めて創設された国家資格です。それまで、行政がマンション管理業者に様々な指導、勧告をしてきました。しかし、業務の改善が思うように進みませんでした。そして、大きな問題が起こりました。マンションの管理組合から預かっている管理費や修繕積立金を管理会社が持ったまま倒産してしまったのです。銀行がその預金を管理会社の資産だとして、管理組合になかなか返さず、裁判になりました。問題の根本は、きちんと資産管理をせず、管理会社に任せっぱなしにしたことと、名義を管理組合の理事長ではなく、管理会社名にしてあったこと、などでした。問題が社会問題化しましたので、行政も重い腰を上げました。法律による規制をしたわけです。手本にしたのは宅建業法です。かつて、宅建業者も同じような理由で規制をかけられました。そこで、これを手本にして、マンション管理業者にも規制がかけられました。マンション管理適正化法によって、登録がないと、管理業務を受任できなくなりました。そこで、誕生したのが、マンション管理士と管理業務主任者です。確認のために言いますと、宅建業法で言う、宅建主任者にあたるのは、管理業務主任者です。マンション管理士は違う役割です。あくまで、管理組合や区分所有者に対してアドバイスをしたり、管理会社との折衝の補助をすることが仕事です。マンション管理士はまだ社会的な認知が低く、活用している管理組合は少ないと思います。また、マンション管理士自体も勉強が足りないのに、自覚していない人が多いように聞きます。（同じ資格取得者として恥ずかしいです）今後は、マンション管理士を活用していることが中古マンション購入のポイントになると考えています。その時、少しでもお役に立ちたいと考えています。ちなみに、日本で法律的に「マンション」という言葉が正式に出てきたのは、マンション管理適正化法が初めてです。わずか５年ばかり前です。それまで、数十年もマンションが販売されてきたのに、それを表す言葉はなかったのです。ちょっとビックリしますよね。また、時機をみて、関連記事を雑談も交えて書きたいと思っています。

  2005年05月27日

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• 

  お風呂のカビ取り

  時期的なこともありますが、我が家もカビに困っています。今年になってからもカビ取りを複数回やっていますが、どうもうまくいきません。プロのノウハウを紹介しているサイトを見つけましたので、みなさんも参考にしてはいかがでしょうか。「お風呂場のお掃除法」はこちらです。　　http://www.takehope.co.jp/tp-ohuro.htm我が家でもやってみようと思っています。長女（５歳）がぜんそく気味だからです。薬を欠かすことができません。先生には小学生になれば、大丈夫だろうと言われていますが、できれば早く治してやりたいものです。マンションのお風呂は換気に問題をもっているケースが多いです。我が家も窓がないのです。扇風機で乾燥させ、換気扇も２４時間回したままです。私も勉強中です。がんばらないと。ちなみに下に紹介した商品は、ご近所で購入されれば充分です。今までアフィリエイトで紹介をしたことがないので練習しただけです。よろしければ使った感想も教えて頂けるとうれしいです。気になる窓枠や目地のカビに！カビ取り職人　2本強力カビ取り剤超強力！！あきらめていたガンコなカビに、是非！カビ取り美人（カビ取り用洗浄剤）防カビ処理（風呂）【癒しの空間】森の香りでアロマテラピー天然成分でカビを抑える！

  2005年05月23日

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• ＮＨＫのニュースから

  昨日、ＮＨＫのニュースを見ていましたら、国土交通省の研究について知らせていました。橋の強度を確認するために電磁波を使うのだそうです。以前は電磁波で検査をすることは困難だと言われていたそうです。しかし、研究を重ねて成功しつつあるそうです。ちょっとラジコンカーに似た形の検査器です。それをコンクリートの上をなぞるようにします。すると、水分による誤差を調整し、ミリ単位で鉄筋がどのくらいの位置に埋まっているかを確認できるのです。今は橋だけのようですが、将来的にはビルやマンションでも取り入れられるようになりそうです。地震のリスクを背負っている日本では重要な技術になりそうです。もっとも、ゼネコンがしっかり仕事をしていれば、このような心配は要らないのです。それができていないことが問題なのです。ご存知の方も多いと思いますが、新築マンションでは欠陥も多く、それを少しでも軽減したいために内覧会に専門家を連れていく購入者も増えています。デベロッパーやゼネコンは恥ずかしくないのでしょうか。公共事業で談合に慣れた業界なので、常識が通用しないのかもしれません。

  2005年05月22日

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• メールマガジン配信しました。

  昨夜、23：00にメールマガジンを配信しました。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」です。今回は、分譲マンションに住んでいて、転勤のために自宅を賃貸に出す時の相談です。いろいろ注意事項はあるのですが、管理費と修繕積立金はどうしたらよいのでしょうか？誰が負担して払えば良いのでしょう？続きはメールマガジンでどうぞ。メルマガ登録はこちら　http://plaza.rakuten.co.jp/berumonndoバックナンバーはこちら　http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637

  2005年05月21日

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• 浜松のマンション建設問題

  住民「街の将来考えて」／業者「財産権の侵害だ」　高級住宅の並ぶ浜松市山手町に持ち上がった高層マンション建設計画に、建築物の高さや色を制限し景観を守ろうと独自の地区計画を進めてきた周辺住民が反対運動を展開している。計画案は市に提出されたが、建設業者側は「財産権を侵害するような計画が通るとは思えない」と反発し、先月１２日に着工した。弁護士は、昨年１２月の景観法施行などに見られる都市計画への住民参加の流れを象徴する事例と位置付けている。住民の景観計画建設予定地は地上９メートルのがけの上。高さ２１メートル、７階建てのマンション建築が計画されている。しかし住民の計画案によると現場では最高４階建てまでしか建てられない。建設予定地周辺の約１００名が参加した今月８日の反対集会では、「これまで町の将来をじっくり話し合ってきたのに」と、反発を強めた。昨年春から話し合ってきた建物の高さと色を制限する計画案は約８割の住民の賛成を得て２月に市に提出済み。早ければ今年度中にも都市計画決定される可能性があり、地区内の建物を規制することができるようになる。危険性知らせず一方、マンション建設計画が立ち上がったのは昨年７月。業者の住民説明では、建設計画概要が配られたのみだったという。先月には、建設予定地が市から地震で崩壊する危険のある場所に指定されていたことが発覚。また、県の調査では土地は砂質で「完全に風化」と記されていた。業者には住民へ危険性を説明する義務があるが、住民側はこの点を知らされていなかったという。住民側の岡島順治弁護士は「業者は市に『地質について住民に案内した』とうその報告をしており、裁判では勝てるはず。昨年１２月に景観法が施行されるなど、住民が自分の手で町を作る流れができてきている。全国でも象徴的な事例だ」と話している。　業者側は「まだ計画は成立しておらず、一般的に考えて財産権を侵害するような計画が通るとは思えない」と話し、住民側が工事差し止めを求めた今月１１日の仮処分審尋では全面的に争う姿勢を見せた。計画案が通ったとしても、違反業者に勧告する程度の権限しかなく守られていない例も多いという。違反に罰則のつく建築条例化には市議会の議決が必要で、手続きはかなり難しくなる。　都市計画に詳しい西村幸夫・東大大学院教授は、「住民による地区計画は、財産権を侵すとは言っても、決めた住民自身をも縛るものなので、住民の３分の２以上が賛成している以上は通るだろう。業者側は今のうちならいいが、数年後の建て替えのときなどにまた問題となる」と話している。●コメント開発業者の常識は、住民の非常識という感じです。周囲に嫌われ、将来は建て替えも困難。このようなマンションにどのような売り文句をつけて販売するのでしょうか。私なら、とても買えません。ところが、なぜか買う人がいます。おそらくはおいしい話ばかりを聞かされているのでしょう。個人的には、詐欺に近い話だと思いますが、法律的な判断は裁判官にゆだねられます。裁判官はあまりマンションに住んでいませんから、私たちと異なる判断も多いのです。裁判官制度ができますから、こういった民事関係の判断にもよい意味で影響を与えるようになったら、と思ってしまいます。そして、大事なことは、このようなマンションが売れ残ることです。「儲からない」と思えば、業者は造りません。しあわせになれないマンションは買わないことです。

  2005年05月20日

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• マンションの植え込みに危険はありませんか？

  千葉市動物公園で起こった１歳男児に枯れ枝が刺さった事故は、マンションでも起こり得る事故です。私のマンションでもたくさんの植栽があります。夜の安全のことを総会で取り上げたことがあります。しかし、子供の安全までは考慮していませんでした。ニュースを知って、ドキッとしました。今後、どのような判断になるか、わかりませんが、注目です。我がマンションでは、子供が毎日植栽の間で遊んでいます。目に刺さったりしたら、どうなるのか。心配すればきりがありませんが、検討する必要はあると思います。

  2005年05月19日

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• 東京都で環境マル適表示の説明会

  東京都は、デベロッパー約１００社を集め、マンション環境性能表示制度説明会を開催した。延床面積１万平方メートル以上の分譲マンションを対象に、建築物環境計画書における取組状況の段階評価に基づき、環境性能を１．建物の断熱性能２．設備の省エネ性３．建物の長寿命化４．みどりの４項目について評価し、分譲広告などに１～３までの星印の数で評価の表示を義務付けるもの。（マンション生活情報発信マガジンより）●コメントこれ以上の詳細を見つけられませんでした。申し訳ありません。しかし、考え方は正しいと思います。日本のマンションは寿命が短いです。以前は６０年でしたが、今は４７年です。（住宅新報社・マンション管理の知識より）いくらなんでも短すぎます。ＳＩ（スケルトン・インフィル）も増えていますが、さらに省エネ、断熱性能を加えていますから、かなり効果が期待できます。問題は、デベロッパーが本気でやってくれるかどうか。これだけが心配です。

  2005年05月18日

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• 値下げマンション　賠償求めた住民らの上告棄却　最高裁

  住宅・都市整備公団（現・都市再生機構）が売れ残りマンションを大幅値下げしたことを巡り、値下げ前に購入した首都圏の約１２００人が、公団に損害賠償を求めた訴訟で、最高裁第１小法廷（泉徳治裁判長）は１６日、住民側の上告を棄却する決定を出した。住民側の敗訴が確定した。　原告は、東京都と神奈川、埼玉、千葉、茨城各県にある計２７カ所のマンション購入者。９７年８月以降、公団が売れ残り分を平均約２０％値下げして販売したため、購入価格との差額や慰謝料などの支払いを求めた。　２審・東京高裁判決（０３年１１月）は「公団が値下げ販売をしない義務を負うとはいえない」と請求は退けたが「値下げ直前に購入した人の不公平感は察するにあまりある」と、公団を批判していた。（エキサイトニュースより）●コメントこの問題は難しいです。確かに責任を問いたくなります。そして、公団を信用した気持ちもわかります。公的存在である公団に絶大な信頼を持っていたのも自然なことです。少し気になるのは、値下げ直前に購入した気持ちです。購入を決めた時、それだけの価値を認めて購入したと思います。気に入らなければ買う必要はないからです。もちろん、安くなると知っていればもう少し待っていたという気持ちはわかります。私も購入して、住んでいるマンションが当時より相当安くなっています。こちらは中古の話ですから、様子が違いますが、私は少しも後悔しないし、とても満足です。それは充分に生活をできているからです。そもそも購入した理由もそれまでのアパートより広くて家賃より、ローンと管理費、修繕積立金が安かったからです。マンションは夢のマイホームではありません。生活するための場所です。夢のマイホームは住んでから、家族や友人などと作っていくものです。設備やきれいなエントランスがしあわせをくれるわけではありません。我が家は子供がいますから、ふすまも壁も落書きやシールなどでボロボロです。それでよいと思っています。ふすまも壁も子供が大きくなったら、張り替えられます。今の時間と体験は、大きくなってからでは遅いのです。新築マンションでは、管理規約が先に作られています。よくあるパターンですが、その中にデベロッパーが支払う管理費は１年間に限定されていたりします。もし、このマンションでも同じだったら、高値で売れ残っていたら、高値で買った住民はその負担を迫られていました。安値で売ってしまったが、それにより、管理費の余計な負担を免れたかもしれません。私の見解では、デベロッパーが売れ残りの物件の管理費を負担し続けるのが当然と思いますが、どうやら、法的には期間限定も認められることがあるようです。だとすれば、その費用を払わずに済んだことを考慮したほうがよいような気もするのです。そして、売れたことで、中古価格の暴落もそこでおさまったのではないかとも、考えられるのではないでしょうか。私も妥当な判決とは思いませんが、物事を悪い方に考え続けても精神衛生上悪いものです。残念な結果ですが、そのように受け止めるしかないように思えます。最後に公団の方へ。やり方が汚いです。信用を失います。信用は売れたマンションの売上げの１００倍以上の価値です。本当に損をしたのは公団ですよ。

  2005年05月17日

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• 自宅マンションを賃貸する時は

  どのマンションでも、年々、賃貸化が進みます。転勤などが理由と思いますが、気をつけないとトラブルになります。賃貸の案内を出す時にうっかり駐車場が使えると書いてしまい、管理規約で、賃借人は権利がなく、引越してから使えないことになっては大変です。また、ベランダの使い方には制限があります。通常、避難経路になっていることが多いです。従って、過度なガーデニングや物置の設置は使用方法を間違えています。そのあたりをきちんと説明しておかないとこれもトラブルになります。そして、もっと難しいことがあります。管理費の扱いです。貸す方からすると、住んでいるのは借りている人ですから、払ってもらいたい。しかし、借りている方は所有者に支払ってもらいたい。なかなか難しいです。今週は、これをひとつのテーマで考えて、メールマガジンで回答しようと思っています。「解決！マンショントラブル駆け込み寺」の無料購読はこちらから、登録（無料）　http://www.mag2.com/m/0000137637.html※ＵＲＬの部分にカーソルを合わせ、ドラッグしますと、範囲指定できます。（色が変わるなどしてわかると思います。）そして、その部分で右クリックすると、コピーできます。さらに、それを画面上部のアドレス（Ｄ）で再び右クリックすると貼り付けができます。どうぞ、お楽しみに。

  2005年05月15日

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• 「解決！マンショントラブル駆け込み寺」を配信しました。

  本日（正確には昨夜）、メールマガジンを配信しました。今回は、アンケートのことを取り上げています。マンションは区分所有者の意見の集約が大切です。総会や説明会をたびたび開くのは大変です。そこで、アンケートの出番です。その時、どんなことに注意すればよいのでしょうか？続きはメールマガジンのバックナンバーからどうぞ。メールマガジン「解決！マンショントラブル駆け込み寺」バックナンバー　http://backno.mag2.com/reader/Back?id=0000137637登録はこちらから。　http://www.mag2.com/m/0000137637.html

  2005年05月14日

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• 小田原城前のマンション計画

  　◇小田原城天守閣超えるマンション小田原城天守閣の約１５０メートル先（小田原市城山３）に天守閣の高さを超えるマンションが計画されている問題で、同市は９日、都市計画法に基づく開発行為の許可書を開発事業者に交付した。公有地化のため買い取りに動いていた土地の開発を許可したことについて、市は「法令基準に適合していれば許可せざる得ない」と説明している。業者は先月１日、開発行為許可申請をしていた。この問題では市議会に反対陳情をした７団体は先月、「『歴史のまち小田原』を創る市民協議会」（冨川正秀、鈴木智恵子両代表幹事）を結成、市に「あらゆる手続きを用いて」の買収交渉継続を求めている。小澤良明市長は９日、「何とかこの土地を取得する方法はないか、粘り強く取り組む」とコメントを出した。（ヤフーニュースより）●コメントまた、すごいことをするものです。お城の近くにそのような建物を造ってどうするのでしょうか。また、そのマンションを買って住もうとする人はいるのでしょうか。そもそも、その場所にマンションを造ろうと思う人たちはどのような神経なのでしょうか？文化的価値を壊す損失とマンション建設での価値は比べるべきではありません。しかし、お金で計れない価値を壊してどうするのでしょう？デベロッパーの人たちは、それがよいことと思っていないはずです。それを言えない社風なら、ＪＲ西日本と同じではないかと思えて仕方ありません。信頼と信用、そして、安全。これを忘れた企業、商品、サービスに明日はありません。

  2005年05月13日

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• 眺望を売りにしたのに、目の前にマンションが

  眺望を売りにして、マンションを販売し、すぐに目の前に高層マンションが立ちました。当然、眺望は台無しです。しかも、その高層マンションを建てたのは同じ会社でした。ひどいものです。ニュースでは、このひどい不動産会社の名前は出ません。しかし、近所の人はわかってしまうはずです。どこまでやれば気が済むのでしょうか？しかも、購入時に心配した人は、営業マンに確認していますが、書類はないようです。住民の説明では、会社側の話はこうです。「素晴らしい眺望が楽しめる。」「敷地が狭いから、高い建物は立たない。」こんなことを言っておきながら、１年あまりで建設です。さらに、その問題の新しいマンションの土地は、前もって用意してあったようです。しかも、被害マンションに入居する人たちに引越しを急がせるということも疑惑としてあがっています。これは、問題の新マンションの建築確認を引っ越してからにしたかったからだと、住民側の弁護士は考えています。地方自治体側は、以前より、眺望を奪うマンション建設が予定されていたなら、宅建業法違反の可能性があると話しています。宅建業法は、不動産会社の取引にあやしさや不正を感じ、取引に関係する一般の人を守るためにできました。しかし、守りきることができていません。法律の不備が明らかです。国にも責任があると思うのです。今回のようなケースをハッキリ規制できないなら、もっと厳しくするべきです。業者に、こういった行為が、自らの首を絞めているのだと痛感させて欲しいと思うのです。キーボードを打つ指が怒りに震えています。

  2005年05月12日

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• リクルートコスモス、マンション建て替えで隣接地買収し一体開発

  リクルートコスモスは、東京都中野区のマンション建て替え事業で、隣接敷地を買収して一体開発した。従前は敷地面積が９１１平方メートルで８階建て規模だったのを、建て替えで同１５３８平方メートル、１１階建てとした。一体開発により敷地、建物ともに拡大できる。総戸数は４８戸が６８戸となり、従前の居住者が入居する以外の５３戸を分譲する。６月下旬から「コスモ中野弥生リベディア＝完成予想図」として販売する。マンションの建て替えにおいて、現行の法制度に照らすと容積率をオーバーしているなどの「既存不適格」の建物は、建て替えると住戸数が減ってしまうため実施が難しい。今回のケースも既存不適格だったのを、隣接地を買い増すことで解決した。●既存不適格は、マンション建て替えのネックになっていただけにリクルートコスモスの取り組みはよいことです。この手法が広まれば、デベロッパーは新たなビジネスを展開できます。しかし、この時、忘れてならないのは、「新築物件での信頼」が大きく影響するということです。現状では、いい加減な言葉で勧誘し、いい加減なアフターケアをしたり、建築そのものに欠陥が出たりしています。建て替え事業では区分所有者も勉強をしていますから、簡単にはひっかかりませんし、そもそもその業者を選択しないでしょう。つまり、誠実な仕事をしたデベロッパーが選ばれるのです。悪く言えば、バチが当たる、という感じです。このブログで何度も書いていますが、「信頼・信用」が日本では大きな価値を持っています。効率や儲けのためにおろそかにした「信頼と信用」が実は最も大きなビジネスチャンスだったということです。デベロッパーのみなさん、今からでは遅いかもしれませんが、誠実な仕事をして下さい。

  2005年05月11日

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• マンション建設問題など解説　入門書を無料で配布　

  札幌市は、マンション建設問題や土地利用の都市計画などを分かりやすく解説した入門書「まちづくりに役立つ都市計画の本」（略称・まち本）を製作し、市役所、区役所、土木センターなどで無料配布している。　まち本は、Ａ５判カラー８０ページで８０００部印刷。イラスト化された時計台と市役所の会話で話が進む。昨年３月に策定された「都市計画マスタープラン」の概略、用途地域や専門用語、街づくりなどについて、図や表を使ってかみ砕いて説明されている。　編集に当たっては、市役所内外から疑問に思うこと、知りたいことの意見を募集。市民から１３～７９歳の編集サポーター６６人を募り、試作品モニター調査などで協力をあおぎ、官民共同で仕上げた。（毎日新聞・ＭＳＮニュースより）これはすばらしいことです。官と民が協力して仕上げたことは、何より重要です。お互いに持っている情報は違う部分があるわけです。それを協力することで新たな視点や発見があるでしょう。今後、札幌だけでなく、全国的な動きになったら大きな進展があるはずです。私のブログは１日、数十人の方が見て下さっています。どうぞ、みなさん、このニュースをご家族、ご友人にドンドン知らせて下さい。イヤなニュースばかりの世の中です。こういった貴重な試みを広めたいと思うのです。せっかくブログを使っているのですから。

  2005年05月10日

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• 汚染隠し７５億超で和解＝三菱地所など支払いへ

  大阪市北区の複合施設「大阪アメニティパーク」（ＯＡＰ）のマンションが土壌や地下水の汚染を隠したまま分譲された問題で、三菱地所など事業主と住民側は８日、事業主がマンション購入金額の最低２５％を解決金として住民に支払うことなどを条件として和解することに合意した。　マンション分譲価格は計３００億円以上。買い取りを希望する住人もおり、和解で支払われる総額は７５億円を超えるとみられる。　また、同社の高木茂社長と三菱マテリアルの井手明彦社長らは同日までに「販売に先立って開発当時の土壌対策の経緯をご説明しなかった点についておわび申し上げます」などと、汚染隠しについて初めて公式に文書で謝罪した。（共同通信ニュースより）三菱地所もひどいものです。知らん顔をして、販売してしまう神経は理解できません。住民は思わぬ落とし穴に落ちてしまいました。おそらく私でも落ちたと思います。まさかと思います。自己責任というのは、こういった場面でも当てはまるのでしょうか？不動産業者は宅建業法によって規制されています。何度か書いたかもしれませんが、法律で規制しないと誇大広告や知識を格差を利用した詐欺に近い取引が行なわれてしまうからです。三菱地所のブランドイメージは大きく落ちてしまいました。マンションの分譲価格が３００億円ということは、どんなに利益があってもそれを超えることはありません。しかし、今回のイメージダウンは、お金で買うことができません。イメージ広告に換算したら、とてつもない金額だと思います。私なら、その広告費も和解のための補償金に使います。そして、誠心誠意謝り、今後の対策も明らかにします。その内容を報道陣の前で、はっきりと宣言します。そのような対応の方がマンション住民だけでなく、テレビを見たり、新聞を読んだ人の印象は良くなると思います。企業も本当の利益を良く考えるようにならないと生き残れないと思うのは、素人考えでしょうか。

  2005年05月09日

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• アロマろうそくご注意　福岡のマンションで爆発

  福岡市のマンションでトイレ内に置かれたアロマセラピー（芳香療法）用のろうそくが可燃ガス入りの消臭スプレーを熱したためとみられる爆発事故が起きた。癒やし効果があるとして若い女性に人気のアロマセラピーだが、火災原因になるケースも増えており、日本アロマ環境協会は「そばを離れるときは火を消して」と呼び掛けている。　爆発事故は４日朝にマンション４階に住む２０代の女性の部屋で発生した。爆発の約５時間前、友人の女性がトイレの壁に備え付けられた棚の上に香料入りろうそくを置いて点火し、そのまま就寝したという。　福岡県警が調べたところ、棚はプラスチック製で、消臭スプレーの缶も同じ棚の中にあったとみられる。ろうそくの火が棚を熱してスプレー缶が高温状態となり、缶の中のガスが爆発した可能性が高いという。 （エキサイトニュースより）アロマは女性に大人気です。我が家でも使ってみたいと思っていました。思わぬ落とし穴です。屋内で火を使う時の注意はどんなに注意してもしすぎることはありません。特にマンションでは、他のお宅にも延焼しますから責任重大です。ところで、ご自宅の避難経路を確認されていらっしゃいますか？ベランダに多くの荷物があると、避難できないことがあります。ゴールデンウイークの最後にチェックしておくと思わぬ命拾いになるかもしれません。

  2005年05月08日

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• 共用部分補修に利子補給 福岡市がマンション支援

  福岡市は２１日、３月の福岡県西方沖地震で被害を受けたマンションを対象に、管理組合が共用部分の補修で融資を受ける場合に利子補給をする独自の支援策を行うと発表した。　市によると、分譲マンションの管理組合が地震の被害で外壁やサッシ、廊下などの共用部分を補修する際、一戸当たり半壊以上で３００万円まで、一部損壊で１００万円までの補修資金借り入れについて、年利２・０％を上限に５年間利子補給する。こうした制度は阪神大震災の際にもあったという。　福岡市内では３月２０日の地震で、分譲マンションの半壊が９棟、一部損壊が約１００棟に上った。（インフォシークニュース4月21日より）大変な地震でしたから、多くのマンションで助かるでしょう。心配なのは、東京でこれがあったらどうするのでしょうか？国が対策を使用としてもお金が足りそうもありません。にも関わらず、地震の危険は年々高まるばかりです。阪神大震災を考えると、東京湾の埋立て地域はほぼ全滅でしょう。無力なマンション管理士にはたいしたことはできません。しかし、やれることはあります。依頼して下さった管理組合のために全力でやりぬきます。

  2005年05月07日

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• マンション管理費１億円着服か

  東京都中央区の高層マンションの管理組合から、約１億円の管理費などを着服したとして、マンション管理業務委託会社支店の元営業課長片貝啓一容疑者（５０）を業務上横領の疑いで逮捕したと発表した。 　調べによると、片貝容疑者は、同区晴海１の高層マンション「晴海ビュータワー」（５０階建て）の管理組合の預金管理や、修繕費支払いなどを担当していた２００１年１０月下旬と０２年２月下旬の２回、管理組合の口座から計約１７０万円を勝手に引き出して、自分が管理する口座に入金し、横領した疑い。 　片貝容疑者は０３年９月までの５年間に、同様の手口で管理組合の口座から計約１億円を不正に引き出していたとみられ、捜査２課で余罪を追及している。（ｇｏｏニュースより）とんでもないニュースです。管理会社を信用できなくなってしまいます。きちんと、通帳をチェックしないと危なくてどうしようもありません。具体的な手口がわかりませんが、毎月の報告、理事会の管理体制の見直しが必要な管理組合も多いのではないかと思います。以前、管理会社に勤務したことがあります。複数の管理組合で、理事長さんがほとんど確認もせずにフロントマンの言うままに振込用紙にハンコを押していました。「しっかり見ないでよいのだろうか？」といつも思っていました。大事なことなので、近いうちにメールマガジンで詳しく取り上げたいと思っています。マンション管理士　ベルモンドのメールマガジン登録はこちらからどうぞ。（登録、購読いずれも無料です）　　　↓　　　　　↓　　　　　↓　「解決！マンショントラブル駆け込み寺」 　http://www.mag2.com/m/0000137637.htm

  2005年05月06日

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• 子育て対応マンション発売へ

  穴吹興産は、子育て中の主婦らの考えを基に企画・設計する新ブランドの分譲マンション「アルファウィズ」を今夏から販売する。これに先立ち、今月十二日には主婦らの会員組織「ウィズクラブ」を立ち上げ、要望や意見を募集。新たなコンセプトの商品として需要拡大を目指す。　新ブランドは、主力の一般家庭向けマンション「アルファステイツ」の発展型。多くの需要が見込める二十、三十代の団塊ジュニア層をターゲットに、子育て支援などに重点を置いたサービスを打ち出し、早期の囲い込みを図るのが狙い。　アルファウィズは、専有面積がアルファステイツより少し広めの約八十五平方メートル。間仕切りをなくす一方、子供の成長に合わせて間取りの変更もできる。共有部分には遊び場を設けたり、ベビーシッターの派遣サービスも行う。価格は二千万円台前半に抑える予定。　ウィズクラブは、子育て支援団体のＮＰＯ法人「わははネット」（中橋恵美子代表）と連携。ポータルサイトを開設し、会員となる主婦らが情報交換できるよう掲示板を設置したり、子供の健康や教育に関する情報を掲載したメールマガジンを配信する。また、学識者や子育て経験者らを招いたシンポジウムやミニイベントを開催するほか、アンケートなどを実施してニーズを探る。　アルファウィズの第一号物件は高松に予定しており、岡山や松山など瀬戸内圏で展開する。同社は「母親や子供たちに共感を得られ、家族で安らぎの時間を過ごせられるような住環境を提供したい」としている。　　（四国新聞社　香川のニュースより）穴吹工務店の試みはとてもよいことだと思います。今まで、宣伝しやすいことが目玉になりやすく、住む人のことを考えていないケースが多かったと思います。すでに住んでいる方は感じていると思いますが、意外な場所に不都合が出ます。例えば、オートロックが安全と思ったら、結局、ドロボウに入られたし、新聞をエントランスまで取りに行くのも面倒だった、というようなことです。他にもインターネットが使い放題だと宣伝していたが、設備が貧弱で、高速化が困難だった、ということも聞きます。子育てを考慮するのは大事なことです。両親がそのマンションに満足していれば、子供も同じブランドのマンションを買う可能性が高くなります。今は、信頼が異常に高い価値を持っています。穴吹工務店が成功すれば、デベロッパー改革が起こるかもしれません。

  2005年05月05日

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• 超高層マンション建築説で価格高騰？

  韓国で、超高層マンションの建築説がでた場所の価格高騰が起きているようです。少々未確認情報ではありますが、興味深いことです。日本でも起き得る事態です。というのも、都市部のマンションは、建て替えが進むからです。その時、おかしな投資家に買占められないようにするにはどうしたらよいか。意外と難しいです。区分所有者に売却を制限するのは困難です。それから、建築の制限が変化して、不適格建物になっている場合はもっと大変です。いずれは容積率が特例などで緩和されると思いますが、その時に自治体や国の役人を信用できないので、とても心配です。まず、間違いなく社会問題化することでしょう。マンション管理士の私には、有効な対策が見つかっていません。

  2005年05月04日

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• 犬の飼育に禁止命令

  上の部屋の飼い犬の鳴き声が原因で寝不足になったとして、名古屋市中村区のマンションに住む男性が、飼育禁止と約２６０万円の損害賠償を求めた訴訟の控訴審判決で、名古屋高裁の青山邦夫裁判長は２７日、１審判決が命じた賠償額を増額、さらに犬の飼育禁止も認めた。青山裁判長は判決で、マンションは使用規則で、居住者に迷惑をかける動物の飼育を禁じており、男性は飼い主に飼育中止を求めたと指摘。「鳴き声や足音は受忍限度を超えた」と述べた。名古屋地裁は昨年１２月、慰謝料４０万円と男性が睡眠用に借りた部屋の費用など計約１００万円の支払いを飼い主に命令。青山裁判長は慰謝料を７０万円に増額し、計約１３０万円の支払いを命じた。（ヤフーニュース・４月２７日）この裁判のポイントは、動物の飼育をはっきり決めていないことと、泣き声が騒音になっていることです。従来のマンションは、動物の飼育を考慮していません。ネコはともかく、大型犬などは足音が相当うるさいものです。また、泣き声がうるさいこともよくあります。私も動物は好きです。しかし、周囲に迷惑をかけるわけにもいきませんし、管理規約や使用細則に明確な禁止事項がなくても共同の利益に反することはできません。もちろん、詳細を知りませんので、あまり強くは書けません。大事なのは、住民同士は争ったり、戦う相手ではないということです。そして、マンションが動物禁止であれば、それを理由に購入した住民もいるはずです。にもかかわらず、動物がいたら、信用を失います。それは、中古で売却する時にも大きく影響します。これからは、維持管理も売買価格に影響する時代ですから、実に大きな問題です。コミュニティの形成と全住民の協力。これができれば、マンションはかなり長生きします。建物そのものの寿命も延ばせるのです。犬の飼育なのに、おおげさだと思われるでしょうが、いくつかのマンションを見てきて、本当にそう思います。うまくやれた大規模修繕と住民の合意形成がまずく、修繕工事がうまくいかないマンションでは、その結果が大きく違います。当然、建物の寿命に影響します。マンション全体の利益としあわせ。それを考えて行動したいと思っています。

  2005年05月03日

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