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ぼのろんろんのキャッシュフル\CASTLE\ [全329件]
  ★空室対策には定期借家★←自分の物件も全室導入済みです。 みなさま、こんばんわ。 相模原の１KアパートメントCatsle1号は、Room201の退去を控えています。
ドーナツを手土産に管理会社さんへ打ち合わせに。 先週末のことです。アパート掃除のあと。
現状回復費用について、「債権が保証会社に移ったので入居者へ請求できない」と言われました。
？？？
大家と保証会社間に契約はありません。 賃貸契約書にある”原状回復費用”は、賃貸人（大家）の賃借人（入居者さん）に対する債権です。 どうやったら大家の債権が保証会社へ移転するのか・・・。
判例を探してみたのですが、諸説あるようで結論が出ませんでした。
保証会社が大家との契約関係がないという点に着目すると、保証会社が行使している権利の根拠は何なのかという、そもそもの疑問が。。 ん〜。あまり深入りしないことにしましょう。
お金が払えなくて出ていく入居者さんなので、原状回復費を請求してもおそらく払えないだろうと思います。 ん〜。悩まし。
管理会社さんでは、次の募集に関しても相談。 ひとまず管理費込み4.6万円敷金フリーレント１ヶ月で合意しました。 最近の動向として敷礼０管理費０よりも、フリーレントへの反響が大きいとのこと。
しかし帰宅してみて懸念したのはまたしても初期費用を払うことができないような人が集まっても困る、ということ。
同時にこれ以上は当面下げないと誓う。
そして広告費節約のため、アパート紹介のブログを作ることにする。 管理会社から写真提供を受ける。 ブログからの紹介のケースについて、詳細を決める。 ⇒中間報告
ところで最近、アパート掃除へ行くと気づくことが２つ。 ●自転車の数が少ない。 以前は５台あったのが、日曜日の朝は必ず２台です。。。。なぜ？ 今度、平日の夜にでも来てみようかと思います。
●空き缶のポイ捨てがなくなった。 毎週拾っていれば捨てにくくなるもんですよね。 管理会社さんの清掃報告にも”空き缶撤去”がなくなりました。 勝利宣言！していいでしょうか。
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★空室対策には定期借家★←自分の物件も全室導入済みです。 ■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■
みなさま、こんばんわ。 イベントが続く、相模原の１ＫアパートＣａｓｔｌｅ１号です。
１戸目のスノコ交換が完了しました。 管理会社の方へ預けたスノコ。 現場で微調整して無事設置されたとの報告をいただきました。
いくつか要望をもらったので次に生かします。
うれしかったのは、入居者さんが非常に喜んでくれたらしいこと。 大家冥利に尽きますね。
で、滞納が発覚した問題の入居者さん。 ご本人の意思で退去することになりました。
保証会社の契約書を見せてもらったのですが、保証されるのは家賃のみ。
諸々の請求したい費用があるのですが、この入居者さんでは支払いが厳しそう。 考えどころです。
それから、退去と同時に次の募集準備をしないといけません。 １．退去した部屋で予定されていた補修を実施
２．ついでに以前から気になっていた箇所をちょっぴり改善>
計画していた年末年始の入居者サービスも、具体的なアイデアが出てきました。
修繕もサービスもお金使い過ぎないように要注意です。
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１棟目をお考えの方はこちら↓。セールスページを読むだけでも十分勉強になります。 【コンサル付き】レバレッジ不動産投資術 完全実践マニュアル [AIR-2TS] 小川武男 ★１棟目購入前に知っておきたかったぁ！！とつくづく思いました。
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★空室対策にはこちら★←自分の物件も全室導入済みです。
みなさま、おはようございます。 相模原の１ＫアパートＣａｓｔｌｅ１号に事件発生です！
１室の入居者さんが強制退去！？になるかもしれないというのです。 管理会社さんからの連絡でした。
聞けば、６月の入居以来、家賃は全て保証会社からの入金だったとのこと。 本人と保証会社とのやりとりは把握し切れていないそうです。
なぜ今まで教えてくれなかったのか！と思いますが飲み込んで、と。 ともかく、１〜２月ころに退去させられる模様。
問題の入居者さん、苦労して埋めた最後の一部屋です。 やはり、初期費用なしで入居可、としたのでこういう人が入ってしまったのか。。。
とりあえず本日は、いつもの日曜日と同じく掃き掃除と花の水遣りに行きました。 すると、その部屋のドアには外側から設置できる錠前が。。。
物々しい感じです。 
部屋のドアにセロハンテープの残骸も。。。いわゆる督促状か。
はぁ。こんなこともあるもんなんですね。
肝心の家賃は、保証期間４８ヶ月までは保証会社から支払われます。 あとは、退去後の客付けに備えて準備しないと。
１．保留にしていたエントランスのアパート表札の設置 ２．退去した部屋で予定されていた補修を実施
３．ついでに気になっていた箇所をちょっぴり改善
なんだかワクワクしてきてしまいました。 退去される方には申し訳ないのですが。
それから他の入居者さんについては、改めて大切にせにゃならんと。 以前から計画していた年末年始の入居者サービスの準備も着手！
あれこれやることがでてくると、俄然元気がでるもんです。 こんなときはしばしお金のことを忘れてしまいますね〜。
楽しい大家業！
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１棟目購入前に知っておきたかったぁ！！とつくづく思いました。
■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■■ 「満室にならない物件はない」 |
| 2009年11月1日 |
| すばらしい機会に感謝。 |
みなさま、おはようございます。
素晴らしい人たちのプラスのエネルギーを一日で大量に浴び、ふた皮くらいむけた気がするぼのろんろんです。
突然ですが、行ってきました！”アパート経営フェスタ２００９”！
ブログをお読みの皆さんの中にも参加された方、おられるのではないでしょうか。
エンディングのMovie．．．素晴らしかったですね。
多くの大家さんが勇気づけられ、パワーを得られたのではないかと思います。
自分も含め。
そして参加者８００名の熱気あふれる中、 ワタミグループ渡邉美樹会長の深い厚い講演と、
不動産賃貸業界を代表する１０名のゲストによる真剣でオープンなディスカッションとに、
心打たれ、感銘を受けました。
※赤井さん。顔だしNGということで塗ってしまいました。ごめんなさい。
これまで、メンターどころか、目標とする人も明確にしていないという感じで
方向性定まらぬ自分に少し焦りを覚えていました。
フェスタを終え、なんとなく変わりつつあります。
● 目標とする人を決めるには、その人の成果ではなくて、考え方・生き方に近づきたいかどうかを感じればよい、、、と知りました。
● 心のメンターが二人できました。
ひと皮むけた気がしているわけです。
そして、 今回はサポーター（スタッフ）としての参加でした。
お恥ずかしい話、このような募金以外の実活動としてボランティアするのは、 ほぼ初めてで。
金銭的な報酬があろうがなかろうが、”仕事”として捉えればそのような気持ちで臨めるものだということを知りました。
むしろ、大家仲間の皆さんとともに活動できたということが、自分にとっての最大の報酬ですね。
当日の運営も、責任感というより、充実感のほうが大きくて。
これでふた皮。
準備中や懇親会で皆さんと語らい、たくさんの勇気をもらいました。
皆さん本当にありがとうございました。
そしてこのような機会をくださった、コテツさん、けーすけさん、エミゾウさん、みなさんに、心から感謝いたします。
心の勲章。
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| 2009年10月28日 |
| 30名限定だそうです。／今度のスノコは高級です。 |
みなさま、こんばんわ。
台風が通り過ぎましたが、持ち物件は平穏無事でしょうか？
相模原の１ＫアパートCastle１号には、新しく花を置いたばかり。
無事を祈ります。
さて、懸案事項だった木製すのこの代替品。
選定、決定、発注し、届きました。
長さがカットされている以外は、すべて注文主側での組み立て作業。
なんやかんやで３時間以上かかりました。
完成。
「TOTOカラリ床」のスノコ版です。
部材は樹脂。底には高さ調節可能な足が。
意外と重いうえに足にはゴムカバーがあるので、設置は問題なさそうです。
管理会社さんへ運んで、預けて。
入居者さんと日程調整をしてもらっているはず。
設置後、少しの間様子を見たいと思います。あとは頼みます。
ちなみに写真の場所は我が家の自慢の玄関です。
どこぞの誰かさんから言われた言葉を思い出します。「自宅の玄関なんていくら広くてもお金にはなりませんからね・・・・」
いいんです。快適だから！
おまけはこれ。
１階の一番奥の部屋。窓の下。
こまったちゃんです。
続くようなら勧告しないといけません。
ところで、ついに再開しましたね。これ↓。
【コンサル付き】レバレッジ不動産投資術 完全実践マニュアル [AIR-2TS] 小川武男
セールスページを読むだけでも十分勉強になります。
銀行が「お金を借りてください」と頼み込んでくるような物件とは？
２棟目、３棟目、４棟目と次々に物件を買っていくために、１棟目に求められる条件とは？
マニュアル購入者へのスペシャルフォローは３０人限定だそうです。
決断した方はお早めにどうぞ。
では、また。
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| 2009年10月17日 |
| 【今年の目標】年内に何でも相談できる大家仲間を２人つくること |
昨日は娘６歳の誕生日でした。
昼過ぎに会社を出て、帰宅。
家族４人でお寿司屋さんでお祝い＆カラオケで盛り上がりました。
盛り上がるといえばこれ！
言わずと知れたチャリティセミナーです。
ノウハウを吸収しつつ、アジアの貧しい子供たちの環境改善に貢献することができます。
昨年も参加しましたが最高のひと時でした。
今年はもっとすごいことになりそうです。
なんとメインスピーカーはワタミグループの渡邉美樹会長。
続くパネルディスカッションのゲスト１０人も、著名人ばかりです。
とてもチャリティセミナーとは思えません。
そこらへんの有料セミナーよりも充実したノウハウが聞けてしまうのではないでしょうか。
ところでみなさま、 物件購入や運営について気軽に相談できる相手はいらっしゃいますか？
残念ながら私は、、、、
相談相手はいるけれども気軽でない。。。
ということで、今年の目標の一つがこれでした。
『年内に何でも相談できる大家仲間を２人つくる』
には、意識の高い大家さんが集まることだろうと思います。
一人でも多くの方と知り合いになリたいと思います。
では、会場でお会いしましょう 。
残席わずかだそうです。
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| 2009年10月9日 |
| 修繕の進捗。その２ (2) |
みなさま、おはようございます。
昨日は娘５歳の幼稚園で運動会がありました。
お遊戯のダンスがすばらしかった。
先生の付き添いなく、園児だけで堂々と披露する様、 子どもの成長を感じました。
さて、相模原の新築１KアパートCastle1号の回復日記です。
ひとつひとつ進捗しています。
まずは、共用廊下の防水。
FRPを何度もやり直した末、材料を変えてようやくきれいに仕上がりました。
Before:気泡が出てせんべい状態
After：きれいにしっかり防水
続いては、浴室入口からの水漏れ対策。
浴室入口下のボードをつたって幅木からフローリングへ漏水していたのです。
漏水自体は止めたものの、ボードが。。。
Before：クロスと幅木をはがしてみるとやはりカビの跡。
After：ボード、クロス、幅木を交換。
あとは、木製すのこの代替品と、２０１の換気扇と浴室サッシが閉まりにくい件、を解決すれば完了です。
入居者さんへの年末年始のサービスなんかも考えたいし、早期解決を図ります。
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| 2009年10月6日 |
| 修繕の進捗。 |
みなさま、こんばんわ。
相模原の１KアパートCastle1号の回復日記をお伝えします。
いろいろとお仕事が発生していましたが、 一つ一つ解決していくしかありません。
まずは、浴室のスノコ。
まっさらだったのがこんな感じになりました。
まあこんなもんだろう、とも思うのですが、女性の入居者さんはやっぱり黒ずみが気になる様子。
先日検討したビニール製のスノコ はイイ線いってたのですが、高さが足りず、浴槽の下にもぐってしまうということで不採用になりました。
ということでその他の代替案を検討です。
管理会社さんと相談した中では、新品の木製スノコは確かに見栄えがいいのですが、成約率に劇的に貢献する訳でもない。。。。
さらに木製スノコの清潔感を保つためには、数ヶ月置きに交換する必要があり、入居者さんにもご迷惑。
案１：樹脂性のすのこにする？ しかし、これも若干高さが足りず。
案２：屋外用のベンチの足を切る？ しかし常時湿っているとカビが出るとのこと。その後のメンテナンス性も悪。
案3：テラス用のタイルにする？ カビないすのこなんて見つからないんでっす。思い余ってタイル。
と、いうことで、選んだのはこちら。
カビにくいし、滑りにくい品物。
何よりつくりがしっかりしていそうで、 長期間の使用できそうです。
サイズや配置はカスタマイズ可能。こんな感じで設置します。
まず１室導入して問題なければ、全室へ順次導入となります。
税金の都合もあるので、なるべく来年にまわしたいところです。
| 2009年9月10日 |
| わらしべ修繕 |
前回の更新から１月以上経ってしまいました。
こんなに間が空いたのは初めて。
平穏無事だったのかというとその逆です。
相模原の１ＫアパートCastle１号は大盛況でした。
大家の自分も相当鍛えられた感じです。精神的に。
。。。。。話は２ヶ月前に遡ります。
・７月５日
１０３入居者さんから「すのこにカビ」の申告あり。カビハイターをプレゼントして対処。
・７月２６日
１０３入居者さんからカビ解決の報告とともに、「フローリング盛り上がり事象」の申告あり。工務店さんへ連絡。
・８月６日
１０３にメンテナンス担当の方が入るも、フローリング直せず。
そこへ、１０２入居者さんが部屋から出てきて、「浴室から水が漏れてる事象」の申告。
現場で水漏れ個所を特定。どうやらコーキングを忘れていた！？という珍事。
・８月１１日
１０３に大工さんが入りフローリングを平らに補修。
１０２へメンテナンス担当さんが入り水漏れ個所へコーキングを追加。
１０１，１０３も浴室の類似箇所をチェック。他に水漏れがあってはならないので念のため。。。
・８月２９日〜９月１日
２０１，２０２，２０３へメンテナンス担当さん さんが入り、浴室チェック。
２０２，２０３はOK。
２０１はコーキング不十分のため後日実施することに。
そして２０１入居者さん。キッチンで料理をすると火災報知機が鳴る。。。との申告。
・ ９月８日
最後に１０２入居者さんから「すのこにカビ」の申告＋「交換して」の要望あり。
あらら。振り出しに戻りました。
■火災報知機の問題
対策を急ぐので管理会社さんお抱えの業者さんへ見積もりを依頼中。。。
換気扇の出力が足りないのと、天井の勾配で水蒸気が火災報知機へ流れて行ってしまっている模様です。どうなることか。
・キッチンの様子
・換気扇
■浴室のスノコ
スノコのカビはどの部屋でも同じような状況であると思われます。
入居1周年記念でスノコ交換をする予定だったのですが、この際あげてしまいましょう。
カビにくい、ビニール製のものをゲットしました。
好きなタイプとカラーを選んでいただこうと思います。
それにしても次から次へ、よく出るものです。
あるお部屋を訪れると、他のお部屋から声がかかるという。。。。
まるで、わらしべ修繕。
しかし、へこんでいる暇はありません。
こうしている間も入居者さんは待っているのです。お部屋が快適になるのを。
てきぱきサクッと解決したいと思います。
| 2009年8月8日 |
| 今度は水が。。。味方を増やせ作戦！？ | [ アパマン経営（第一章） ] |
相模原の１Kアパート ”Catsle1号”に水漏れ発生です。
浴室からサニタリー（脱衣所）への水漏れ。
サニタリー側のクロスと幅木がカビカビです。
原因（推測）として報告されたのは、「サッシのコーキング漏れ」。。。。
新築から3か月。。。。本当だとしたらなんとお粗末な。
当然、追加コーキングがされる予定です。
「乾いてから」ということで日を改めて。
先日の、床がもりあがり現象は103号室。
今回の水漏れは102号室。
盛り上がり対策のため現場に行った管理会社さんとメンテナンス業者さんへ、そのお隣の部屋から声がかかった。。。ということ。
床の盛りあがりだけならともかく、 水漏れはまずいです。
１階だからよかったものの。。。
とりあえず工務店さんへ軽く抗議の電話。
一次窓口はメンテナンス会社さんですが、最終的に工務店さんの人員で対応することが予想されるので、今のうちから認識を合わせておかないと。
壁内部の状態は？
床下への水漏れは？
他の部屋はどうなのか？
・・・いろいろと気になってきます。
まずは、メンテ会社さんで水漏れの解消と、他の部屋の再チェックをすることになりました。
水漏れが解消されたら、カビカビのクロスと幅木の対処です。
今回気をつけたのは、工務店さんとメンテ会社さんの誠実な対応を”引き出す”こと。
一方的に責め立てると往々にして守りに入られてしまうので、先方の考えを聞き、こちらの要望を伝え、方針を確定、としました。
そしてもう一つ、入居者さんへの配慮。
管理会社さんいわく、怒っている様子ではないとのこと。
木曜日に申告を受けて、次の火曜日に対処することが決まっているので、対応には満足されているのかもしれません。
ただ、オーナーからも一言あると、もっと納得感がありますよね。
そこで、お手紙を書きました。
プラス数千円分の商品券。
管理会社さんには、菓子折り程度でよいのでは？ とも言われたのですが、用意している時間もなく。
迅速さの方が大切と考え、自宅にあった商品券でまかないました。
末永く入居し続けていただくことを祈ります。
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プロフィール 30代会社員 神奈川県相模原市在住 妻・子2人の4人暮らしです。 マイホーム取得プロジェクトを終え、不動産投資・アパート経営プロジェクトに着手！！ ２００９年５月にめでたく１棟目を新築オープン。運営の様子や２棟目へ... メーカー・商社系 神奈川県 男性 8月27日生 |
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