所長のブログ

不動産を売る経験は一般の人はなかなかないです。

自分の経験を含め、不動産・建設業界にいる者として、書いてみる。

1.不動産媒介契約は「専属」じゃなく、「一般」にする。

売主側の不動産は不動産流通機構(レインズ)に登録するだけで、費用も手間も、さほどかかりません。それで、売主からの手数料は貰えます。

競争の激しい買主側の不動産業者側から、考えると、より売上が多いほうが、いいに決まってる。買主側からの手数料も貰って、通称「両手」と言われる倍の手数料を取りたい。もっと言うと数は少ないが「担ボー（担当者ボーナス）」と言う担当者への直接報奨金が貰いたい。 

なので理不尽にも買主の代理人であるはずの不動産屋が、物件が良くいなくとも、好条件(両手、担ボー)を勧めてしまいます。

信頼関係があれば「専属」でも構いませんが、地元や大手など、数社を「一般媒介」で売主側の不動産屋とする事をお勧めします。買い手を見つければ両手の可能性もあり手数料も増え、競争効果もあります。

2.相場を見極める。

ネットや、駅前の不動産屋で広さ、距離、設備、築年数を見て、肌感覚で値ごろ感を掴む。

また、「東京カンテイ」の有料サービスにて、売買価格、賃貸価格を査定します。

但しニフティ会員になる必要あり、

 http://www.nifty.com/kantei/ 

以下のサイトは、場所は特定出来ませんが、地域毎に成約価格が調べられます。 

・「不動産取引情報提供サイト（REINS Market Information）」レインズ

http://www.contract.reins.or.jp/search/displayAreaConditionBLogic.do

・「土地総合情報システム」国土交通省 

http://www.land.mlit.go.jp/webland/

3.期間を限定し、たくさんの不動産屋に高め設定で一般仲介を打診してみる。

・相場より、高めだが、検討する購入者が多ければ、可能性は高まる。一人でも、気に入って買って貰えれば良い。 

・自分で図面や設備、写真など整理し、なるべくデータ化し、不動産屋が情報を出し易くする。

・ 売主が立会しなくとも、気軽に不動産屋と借主が見れる用、メーターボックスなどにキ-ストックhttp://store.shopping.yahoo.co.jp/yamasita/8039310.htmlを置き、暗証番号を教え、鍵を開けさせて、自由に内覧する機会を多くする。

4.期間毎に値を下げる。

購入予定者が気に入ってくれて買うと「申し込み」をしても、大まかでも間取りや見積もりを出し、銀行の確約が出るまで、「契約」、最終的に「引き渡し」まで、結構、時間がかかる。(1～3ヶ月、遅いと半年)

その期間を引いて、「高めで売る期間」と「相場で売る期間」を作る。

最後は「相場より下」なら、黙っていても、そのうち売れる。 

＜まとめ＞

大手だからと言って高く売れると誘い、有利な売主側の不動産屋になり、相場より高い相場で売り出すが、「まわし物件」と言って、本命物件見学の前に当て馬物件として、長らく晒され、そのうち、時間もなくなり、投げ売りしたり、格安でリノベーション業者に売る。両手の手数料の上、リノベーションした物件の手数料も得られる。これが最悪のシナリオです。

後悔しないため消費者が自己責任で主導権を握りたい。