手足と頭を働かす相良利満の不動産投資が．．なぜか今は相良利修のネット通販！？

[不動産管理全般] カテゴリの記事

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  連動型火災警報器

  平成２３年６月１日までに、既存のすべての住宅は火災警報器を設置しなければなりません。　こんな感じの警報器を壁や天井に付けます。　最近は、薄型のモデルもあります。設置する場所は、各自治体によって異なります。社団法人日本火災報知器工業会がわかりやすい早見表を提供しています。こちら最近の火事に関するニュースでは、戸建ての場合、火元と就寝場所が離れていると、警報器が動作しても警報音が聞こえなかったと報じられていました。私、熟睡するとなかなか起きません。夜中にうちの横を消防車がバンバン走っても、すやすや寝ていました。（妻談）そんなんで、連動式の火災警報器があるとの話を聞きましたので、調べてみました。パナソニックの１０年電池式ワイヤレス連動型火災警報器火災を検知した警報器が、他のすべての警報器を鳴らします。どこで火災が発生しても、家中の警報器が動作するので安心です。学校やオフィスなどにある、自動火災報知器の家庭用みたいなものです。単独式に比べ価格は倍以上するのですが、火災を知らせて欲しいのに音が聞こえない警報器を設置しても意味がありません。実は、この連動型をアパートに設置しようと思ったのですが、ＮＧでした。連動して警報動作した子器で警報解除してしまうと、火元以外の子器がすべて警報解除されます。自動火災報知器の代わりにはならないようです。不動産リンクはこちら！→ 不動産投資の健美家

  2009.02.06

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  簡単な消防設備点検

  アパートに消防署の立入検査が入りましたが、指導を受けた内容の改善報告のやりかたがわからなかったので、電話してみました。延べ床面積１５０平米以上のアパートには、消防用設備として消火器の設置が義務づけられており、３年に１回、消防用設備等の点検結果報告をしなければなりません。アパートの消火器は製造から３年以上経過していて、内部や機能の点検が必要なのですが、これは有資格者でなければできません。ですが、製造から３年未満であれば外観の点検だけでＯＫですので、新しい消火器を購入することにしました。今回、点検結果報告も求められていたのですが、改善報告で「新しい消火器を購入して設置した」とすれば点検結果報告は不要との事。「＊＊年＊月＊日　○○株式会社２００９年製 ABC粉末消火器10型 **-10　型式番号：消第**-*号を○本購入し設置した」とすれば完璧でしょう。必要な消火器の本数の求め方ですが、初田製作所のサイトが参考になります。例えば、延べ床面積２００平米、１階１００平米、２階１００平米の場合、必要な消火器の能力は２になります。ここの数字はＡ火災（普通火災）です。消火器の能力とは、火を消す力で薬剤のたくさん詰まった大きな消火器ほど能力は大きくなります。おおよそ、３型「Ａ－１」、６型「Ａ－２」、１０型「Ａ－３」です。詳細は消火器の仕様書を見てください。消火器は、各階ごとに必要です。延べ床で必要な能力が２だから、１階に６型を設置して、２階はなしと言うわけにはいきません。各階で計算しますので、１階１００平米は必要能力１、２階１００平米も必要能力１となりますので、少なくとも各階に３型を１本ずつ設置する必要があります。更に、すべての居室の一番遠いところから２０ｍ以内となるよう設置する必要があります。高さは床面から１．５ｍ以内で「消火器」と書かれたプレートも設置します。こちらのサイトも詳しいので参考にしてください。マンションＮＰＯ私のアパートは、３型を各階に１本ずつ設置すればＯＫなのですが、１０型を１本ずつにしました。実は、３型も１０型も値段はほとんど変わりません。たぶん１０型が一番売れてるからだと思います。《引取り無料プラン》初田製作所　2009年製 ABC粉末消火器10型どうやら動き始めたようです→  不動産投資の健美家

  2009.02.01

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  消防立入調査と消火器購入

  アパートの消防立入調査の結果が送られてきました。結果は「消火器を点検して結果を送りなさい」との事。消火器は、製造から3年を超えると内部や機能の点検が必要になって面倒です。資格者による点検が必要になるので費用もかさみます。一番簡単なのは、3年ごとに消火器を買い替える。《引取無料プラン》●消火器引取無料！●返送料無料！ヤマト　ＡＢＣ粉末消火器10型（加圧式）買った本数だけ、古い消火器を無料で引き取ってくれます。送り返す送料も無料。私は、アパートの空いてる部屋の住所にして、配達日と時間帯を指定しました。そうすれば、わざわざ消火器を持って行かなくても、部屋で待っていれば届けてくれる。古いのも梱包してコンビニから送れば終了。上のひのようじんは、クロネコヤマトで発送するので、細かい時間指定が可能です。きっかけはここから→ 不動産投資の健美家

  2009.01.28

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  消防署から電話

  携帯に見慣れぬ番号から電話。市外局番からすると、私のアパートがある街。消防署からでした。アパートの消防設備の立ち入り調査に来るとの話。立ち入り調査は、建物の外観と消火器の調査だそうです。室内には立ち入りません。調査は、私か管理会社の立会が原則らしいですが、絶対ではないようです。消防はアパートの所有者が私に替わっている事を知らなかったので、隣のお宅で聞いてきたそうです。町内会の班長さんには、町内会費の件があるので名刺を渡しています。班長が代わる時には、名刺も一緒に引き継がれてるそうです。所有者は、登記を調べればわかりますが、消防署には職権がないのかな。１０００平米以下のアパートは非特定防火対象物で、３年に１回、消防用設備等点検結果報告書を消防署に提出しなければなりません。この規模なら所有者・管理者・占有者が点検、報告することができます。前のオーナーがいつ報告書を出したのかわからなかったので、特に何もしてませんでした。その提出期限が過ぎたので、立ち入り調査となったようです。消火器は、６ヶ月に１回以上、機器点検として設置状況、表示及び標識、消火器の外形の点検を行う必要があります。また、製造年から３年を経過したものは、消火器の内部及び機能点検の対象となります。アパートの消火器は、製造から３年以上経過してますので、今回の立ち入り調査で是正の指導が入ると思います。（消防署の方が言ってました）アパートには消火器は２本しかないので、３年ごとに１本買い換えればＯＫです。今回は、２本とも製造から７年経ってますので、２本とも買い換えます。１０号ならホームセンターで１本３８００円くらい。１本買えば、古いのを１本無料で引き取ってくれます。点検の方法や報告書の様式は、立ち入り調査後に郵送してもらえるようお願いしましたので、届いてから消火器を買いに行ってきます。わからないことは聞いてみよう！→ 不動産投資の健美家

  2009.01.15

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  学生シーズン到来

  １月５日に保証会社が明け渡した部屋に申込が入りました！昼頃に管理会社に寄ったら「午後から学生さんをご案内します」って、ハウスクリーニングが終わってませんよー．．．２ヵ月ぶりのアパートは、崖崩れ防止工事もほぼ終わって、崖側がセットバックされてました。道が広がったよ！早速、落ち葉掃除．．．始めて１０分くらいで案内が来ちゃいました！学生さん＋ご両親。ご挨拶して営業さんがお部屋に案内。ん？今まで３度くらい営業さんの内見に遭遇してますが、いつもより時間が掛かってる。入念に部屋を確認してるのかな？帰り際にお父様が「ロフト見てなかったけど、もう一度部屋を見た方がいいか？」もう一度部屋を見たい！？これは、うちのアパートに決めてますね！。どうでもいいなら、戻って見ようとまではしません。３０分後、管理会社からＴＥＬ。ちょっと指し値が入りましたが、申込を頂きました。お父様の属性も問題ないので、保証会社の審査もＯＫでしょう。帰り際、管理会社に寄ってお話を伺いました。午前中、別の業者さんを見てきたそうで、午後は、たまたまネットで見た「インターネット無料」のアパートも見たくなって来店されたそうです。ご予算も当初は５万円でしたが、世界情勢を考慮して４．５万円に修正。インターネットを使うとなればＡＤＳＬでも加入権がなければ月に３０００円近くかかります。光なら６０００円くらい。家賃だけで考えれば予算オーバーですが、トータルで考えるとインターネット無料のアパートがとても魅力的だったようです。うちは電気温水器なのでガスの基本料がかからず、ほかのアパートよりも光熱費は安くなりますし。（そこまで気がついてるかな）そんな訳で、ハウスクリーニングが終わってないお部屋でも申込を頂けたと思っています。残り１室。久しぶりに満室になるかな！済みません。ポチッとお願いします→ 不動産投資の健美家

  2009.01.11

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  レンタル家電

  前回の賃貸住宅フェアで名刺交換をした、レンタル家電をやっている「レンティック中部」横浜営業所から２００９年のカタログが送られてきた。カラーのパンフレットと金額表、申込書がセットになってる。これが２０部くらい。配送無料で新品の家電を貸してくれる。レンタル期間中に故障しても新品交換。学生さんが４年使うとして、液晶テレビ、冷蔵庫、洗濯機、炊飯器などを揃えると、結構な金額になると思います。卒業後も新しい住まいで使うなら買ってもいいでしょうが、実家に帰るなら処分に困ってしまう。４年間のレンタル料は、買いそろえるよりも高くなりますが、故障しても交換ＯＫだし処分にも困らない。特に管理会社にお願いして、レンタルを勧めることはしませんが、「こんな選択肢もありますよ」ってことで、パンフレットをアパートに置いてこようと思います。春は大家も忙しい→ 不動産投資の健美家

  2009.01.09

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  漏水緊急対応

  １３時半頃、入居者さんからトイレの水が止まらない！と電話がありました。オーバーフローしているようではないので、ボールタップの劣化だと思います。いつもなら管理会社にお任せするのですが、正月休み中で対応できません。さて、どうするか．．．ドレン工事をお願いした水道屋さん？いつもお掃除をお願いしている便利屋さん？代金の支払いを考えると、清掃費を管理会社経由で請求してもらってる便利屋さんの方がよさそう。私は、いつも関係業者さんの名刺をすべて持ち歩いています。移動オフィスみたいなものです。即、便利屋さんに電話。今日の１５時にはアパートに行ってもらえる事になりました。入居者さんにも電話して、安心してもらうことができました。入居者さんは、修理代金を気にしてましたが、もちろん大家負担です。多くなった水道代はごめんなさい。管理会社も２４時間３６５日対応ならいいのですが、そこまでやってるところは少ないですよね。やっぱり最後は、大家さんが責任を持って対処する必要があります。ちなみに、ボールタップ交換は概算で６０００円だそうです。クラシアンは８４００円＋材料費なので、少しお得です。ココの大家さんはすごいです→ 不動産投資の健美家

  2009.01.06

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  今日も銀行

  法人名義の口座ができました。みずほ銀行は、法人の口座を開設するのに印鑑証明書、登記簿謄本、窓口に来た人の身分証明書が必要です。横浜銀行で作ったときは、即日開設できたのですが、みずほ銀行は審査に３営業日かかりました。都心区分マンションの管理費等を引き落とす手続きをしたのですが、書類に不備があって差し戻されました。足りない点は、FAXで管理会社に問い合わせ。今後、法人で本格的に借入することを考えて、候補になりそうな金融機関を調べました。私の会社の所在地と物件が営業地域になってる金融機関がターゲットになります。・芝信用金庫・城南信用金庫・興産信用金庫・大東京信用組合・全東京信用組合何件か実績を積んでからお邪魔してみようと思います。不動産大好き！→ 不動産投資の健美家

  2008.12.30

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  義父アパート満室

  義父のアパートが満室になりました。駅の側に何だか店舗を作ってるなぁと思ってたら、そこの会社でしたね。この部屋は、私がウォッシュレットを付けたり、トイレの換気扇交換、ＴＶインターホン取り付け、キッチン扉にカッティングシートを貼ったお部屋です。このご時世に新しい店舗を作るなんてお金がありますね。短期で解約されないことを祈ってます。こちらも応援お願いします→不動産投資の健美家

  2008.12.26

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  リフォーム業者＆銀行口座＆火災保険＆管理会社

  都心の区分を手に入れて１日経ちました。間をおかずに動きます。妻：銀行電話→法人口座開設の必要書類確認　　保険代理店電話→来店アポ取り　　法務局→会社の登記簿謄本、印鑑証明　　銀行→マンションの管理費引き落とし用に法人口座開設　　デパート→管理会社と近隣への手土産　　保険代理店→区分の火災保険加入私：マンション管理会社電話→管理契約、修繕の説明・承諾などのアポ取り　　リフォーム業者電話→打ち合わせアポ取り年内にやっておきたいことを一気にやっておく。正月が休める（笑）区分の火災保険は、東京海上日動の一番スタンダードなやつ。１年で３１００円。安！管理会社への手土産は「どら焼き」。近隣へは不在も考慮して日持ちする「焼き菓子」マンション管理会社には、修繕などで何かと迷惑を掛けるので、家族３人で丁重にご挨拶に行ってきます。リフォームは、当て馬に大手の業者から見積を取るつもりでしたが、ネットでよさそうな業者さんを見つけたので、前もって予算を提示して、その中で最大限できるところを相談してみます。この業者さんは、改修や修繕専門にやってる会社で、自分でも作業するけれども、信頼できる各業種の仲間とチームで仕事をされています。何でも相談できるところがあったらいいなぁと思っていたところでした。お付き合いしてみて、よかったらご紹介しますね。不動産投資の健美家

  2008.12.25

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  保証会社は大忙し

  家賃を滞納して、保証会社が明け渡しをしてくれる予定の部屋ですが、まだ引き渡しが終了しません。どうも、滞納による退去が相次いでいて、トラックの手配ができない状況のようです。そんなわけで、明け渡しは来年に持ち越しとなりました。その間の家賃が入ってくるので、私としてはありがたいのですが、年末にハウスクリーニングとサーモ水栓、ＩＨコンロの取り付けを予定していたので、暇な正月となります。不動産投資の健美家

  2008.12.21

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  更なる利下げ

  日銀がまた利下げしましたね。０．２％下がって０．１％に。これで私のアパートローンがまた下がります。と言っても、高金利で借りてるので劇的な効果はないのですが．．．しかし、これから借入をされる方には、いい時期になりましたね。物件も安くなってきてるし、金利も安い。現金をお持ちの方、評価の高い資産をお持ちの方には春到来でしょう。がんばってください。不動産投資の健美家

  2008.12.20

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  世界恐慌第一波到達

  私の勤める会社にも、ついに世界恐慌の第一波が到達しました。来年度から賃金２０％カット＆週休３日制になりそうです．．．しょぼんですが、アパートからのキャッシュフローがありますので、何とか食いつなぐことができそうです。ありがたい！今は、１年の長空の部屋があったり、滞納して退去した部屋があり、来春には学生も出てしまうので、３部屋空くことになります。空室対策をして、来年は満室経営にしたいですね。不動産投資の健美家

  2008.12.17

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  新型火災警報器

  パナソニックから新しい住宅用火災警報器が発売されました。電池式薄型単独型すっきり薄型で、目立ちにくいデザインになってます。これが従来型で価格は２７６０円これが新型で価格は３１８０円ただ、従来型は壁付けにすると違和感がありますが、新型は一見すると換気口のように見えて、目立たないかもしれません。ちなみに、工務店や電気屋さん向けの青箱には、石膏ボード用プラグが入ってません。まあ、なぜかブリスターパックの一般向けの方が安いんですねどね。不動産投資の健美家

  2008.12.14

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  消防設備士

  消防設備点検資格者について書きましたが、今回は「消防設備士」です。消防設備点検資格者は点検までしかできませんが、消防設備士は甲種は点検・整備・工事、乙種は点検・整備ができます。点検した結果、不具合があってバックアップ用電池などを交換することになった場合、消防設備点検資格者では電池交換はできませんが、消防設備士であればＯＫです。ただし、消防設備士の資格は、工事・整備・点検できる範囲が細かく分かれています。甲種指定区分に応じた消防用設備等の工事、整備及び点検をすることができる。甲種特類 - 特殊消防用設備等 甲種第1類 - 屋内消火栓設備、スプリンクラー設備、水噴霧消火設備、屋外消火栓設備 甲種第2類 - 泡消火設備 甲種第3類 - 不活性ガス消火設備、ハロゲン化物消火設備、粉末消火設備 甲種第4類 - 自動火災報知設備、ガス漏れ火災警報設備、消防機関へ通報する火災報知設備 甲種第5類 - 金属製避難はしご、救助袋、緩降機 乙種指定区分に応じた消防用設備等の整備及び点検をすることができる。甲種と違い工事は出来ない。乙種第1類 - 甲種第1類と同じ 乙種第2類 - 甲種第2類と同じ 乙種第3類 - 甲種第3類と同じ 乙種第4類 - 甲種第4類と同じ 乙種第5類 - 甲種第5類と同じ 乙種第6類 - 消火器 乙種第7類 - 漏電火災警報器 すべての区分の点検・整備・工事をやる為には、甲種特類１２３４５、乙種６７の試験を受けてすべて合格する必要があります。その点、点検だけであれば消防設備点検資格者は特種、第一種、第二種だけなので楽です。しかし、消防設備士でもアパートなどで必要なのは、第４類の自動火災報知設備など、第５類の金属製避難はしごなど、第６類の消火器くらいです。本当に小規模であれば、第６類の消火器だけで十分です。工事ができる甲種は、電気工事士や高校、大学の電気科・機械科等を卒業するなどの受験資格がありますが、整備までの乙種には受験資格はありません。だれでもＯＫです。試験手数料も甲種で５０００円、乙種で３４００円と、消防設備点検資格者の３３０００円に比べとても安くなっています。アパートに消火器しか設置されていなければ、乙種第６類を受けるだけですので安くて簡単ですね。そんなわけで、私は消防設備点検資格者じゃなくて、消防設備士を受けてみようかなと思ってます。高校、大学と電気工学科だったので、甲種の受験資格はありますが、消防機器類の整備をすることはあっても工事をすることはないでしょうから、より簡単な乙種にするつもりです。不動産投資の健美家

  2008.12.11

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  保証会社発動！

  私のアパートで初の保証会社による弁済が発生しました！派遣会社勤務だった方で、仕事がなくなり家賃の滞納が発生↓管理会社から日本賃貸保証に事故報告↓保証会社が連絡先である親族に相談↓親族が滞納している家賃を払うと約束↓本人は心の病を伴ってる模様。すでに実家に帰ってしまった。↓引き続き住むことがないなら、親族が滞納分を払うことはない↓日本賃貸保証が今までの滞納分を払い、残置物を片付けて明け渡すことに決定となりました。実は、心の病の疑いありってことで、大家業の最悪のケースにならないか、とても不安でした。この時期の退去であれば、来春の繁忙期には間に合います。ＩＨコンロとサーモ水栓を注文して、年末の修繕に備えます。なお、日本賃貸保証は、１年未満の解約や１ヶ月未満退去予告等の損害金、ハウスクリーニングなどの原状回復費までは負担してくれません。敷金を１ヶ月分預かっているので、それを損害金や原状回復費に充てることになります。損害金や原状回復費まで面倒みてくれる保証会社もあるのですが、そこまでやる保証会社は、逆に経営は大丈夫なのか、こっちが心配になりますね。ともかく、部屋が荒れていないことを祈るばかりです。不動産投資の健美家

  2008.12.10

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  消防設備点検資格者

  宅建も合格したことだし、次は「消防設備点検資格者」でも受けてみようと思ってます。この資格は、特種、第一種、第二種に分かれてます。特種 - 特殊消防用設備等第1種 - 消防用設備等や必要とされる防火安全性能を有する消防の用に供する設備等を点検することができる第2種 - 消防用設備等を点検することができるちょっと大きいアパートだと、火災報知設備と消火器が設置されてると思いますが、これらを点検するには第一種と第二種の両方が必要になります。資格を得るには、三日間で３３，０００円の講習を受けてテストに合格しなければなりません。両方取ると六日間６６，０００円かかります．．．合格率は、９０％以上。再受験も可能です。消防設備点検資格者の講習は受講資格があります。消防用設備に関する実務経験がないとダメなのですが、以下の資格があれば受講することができます。甲種又は乙種の消防設備士 第1種又は第2種電気工事士 1級又は2級の管工事施工管理技士 水道布設工事監督者の資格を有する者 建築設備検査資格者、特殊建築物等調査資格者又は昇降機検査資格者 1級又は2級の建築士 技術士の第2次試験に合格した者（機械部門、電気・電子部門、化学部門、水道部門又は衛生工学部門に係るものに限る。） 第1種、第2種又は第3種の電気主任技術者 1級、2級又は3級の海技士（機関） 建築基準適合判定資格者検定に合格した者 私は高校生の時に取った第2種電気工事士免状がありますので、これで受講します。不動産投資の健美家

  2008.12.09

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  義父の貸店舗の相談

  義父の所有物件であるアパートの駐車場。街道沿いにあって店舗には打って付け。人づてに、近所の料理屋さんが貸してほしいと相談に来ました。料理屋さんは、息子が保育園で一緒なこともあって、よく知っています。開店した当初は、隣に月極駐車場があって、お客さん用に数台確保していたのですが、その駐車場がマンションになってしまい、遠くの駐車場を借りることに。車での来店がメインなので、駐車場が遠いことは経営にも大きなマイナスとなってしまったようです。そんなわけで、店舗を建てて貸してもらえたらと考えたそうです。問題は、現在アパート入居者用駐車場になってるとこ。それ以外にも、別の用途を考えているようで．．．私も狙ってるんですが（笑）私は５坪＋駐車場２台くらいでＯＫです。不動産投資の健美家

  2008.12.06

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  借入金利の変更

  アパートローンを借りてる、Ｓ銀行から手紙が来てました。中は、ご返済予定表。借入金利が０．２％下がってました！私は長期変動金利で借りているのですが、日銀が政策金利を０．２％下げたので、その分が反映されたようです。わずかでも下がってくれるとありがたいですね。不動産投資の健美家

  2008.12.05

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  増える滞納

  １０月分の賃料明細が管理会社から送られてきた。滞納が増えてる．．．１件は学生の親が奨学金の関係で、当月払いにしてほしいと言うのでＯＫしている。あとは、保険外交員とタクシーの運転手。これは、前から入金が遅れていて、実質当月払いになっていたようだ。この２件については、管理会社が立て替えて私に振り込んでくれていた。そして、今月。離婚して派遣会社に勤める男性が滞納している。管理会社が連絡を試みているが、未だつかまらないらしい。不況の嵐が私のアパートまでやって来たようだ．．．保証会社を使ってるので、滞納したら取り立てに行ってくれるが、退去してしまったらその後が苦しい。何とかしたいが、働く場所が減れば、人も減ってしまう．．．どうしたものか．．．不動産投資の健美家

  2008.11.14

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  契約更新

  管理会社から厚めの封書が届きました。中は更新する賃貸借契約書。すでに、更新料も振り込まれています。自動車会社にお勤めの方ですが、会社の業績はどうなのでしょうか．．．不況で配置転換とかがないか心配です。アパートを買った頃は、３点ユニットバスでも賃料を安めにしているので、社会人の方は長く定着してくれるのでは？と思っていました。学生さんは、家賃を自分で払う訳ではないので、バストイレ別の部屋を希望されるケースが多いです。ですが、最近はなるべく安いところにしてほしいご両親の意向で、３点ユニットバスのところでも入居してくれる傾向にあるように思います。また、不況でいつ退去するかわからない社会人よりも、とりあえず４年間は住んでもらえる学生さんの方が、私にとっても安心できます。まあ、今の世界経済がどうなるか．．．入居者が失業されないことを祈ってます。私もですが．．．不動産投資の健美家

  2008.10.21

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  入居確定＆いきなり不具合

  ２件の申込が入っている私のアパートですが、１件は審査ＯＫ、１件はＮＧでした。審査が通った入居者は、本日契約で即日入居となりました。ありがたい。ですが、いきなりのトラブル．．．吐き出し窓のクレッセント錠を普通に閉めたら、取れてしまったそうです．．．なんでだろ。先週も点検してきたのに。管理会社に建具屋さんに行ってもらうようお願いしました。自分で電車代を掛けて行くよりも安いでしょうし。さて、満室になるつもりでGoogle AdWordsとオーバーチュアを停止させていたので、こちらも再開させます。年内に満室になってくれるといいなぁ不動産投資の健美家

  2008.10.11

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  アパートのお掃除

  入居申込があった部屋のポップやスリッパを片付けてきました。これで保証会社の審査がＮＧだったら．．．またスリッパを置いて来なきゃ。お掃除は、アパートの周りを重点的にやってきました。今の季節、蜘蛛の巣がたくさんできます。特製のながーいホウキで高いところの蜘蛛の巣も撤去。外壁の繭のようになった巣もきれいにします。蜘蛛を退治するわけじゃないので、また新しい巣ができてしまうでしょうね。崖崩れ防止工事も今日はお休みなので、アパートはとても静かでした。不動産投資の健美家

  2008.10.05

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  満室になるのか？

  息子の保育園のイベントに参加してる最中、管理会社から電話がありました。入居の申込です！国家公務員の方なので、保証会社の審査もＯＫでしょう！これで、満室になるかも．．．やったね。でも、先に申込があった日系ブラジル人の方は、一部書類に不備があって審査待ちだそうです。有り難い話です。不動産投資の健美家

  2008.10.04

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  仮設通路の改善完了

  アパートのすぐ横で、崖崩れ防止工事を行っています。道路が使えなくなっているので、隣地の空き地にアパートまでの仮設通路がつくられています。ゴムマットが水没して通りにくいとの管理会社からの報告があったところまでは、仮設通路の改善で紹介したとおりです。市に電話すると、工事主体は県の土木事務所だそうで、取り次ぎをしてくれました。土木事務所の担当に事情を説明して、対応してくれることになって、改善工事が完了しました！と電話を頂きました。砂利を入れて、足場板でかさ上げ。その上に緑のゴムシートを敷いたそうです。雨が降る前に完了してよかった。市も県も職員の電話応対は、すごくよくなっていますね。ちょっと説明がくどいところもありますが．．．不動産投資の健美家

  2008.09.29

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  仮設通路の改善

  管理会社が内見に行ったときは大雨で、崖崩れ防止工事で通れなくなった市道を迂回する、仮設通路が水浸しだったそうです。更地の隣地にグリーンのゴムマットを敷いていますが、雨が溜まって非常に歩きにくい。「入居者からクレームが出るかもしれませんよ」と管理会社が教えてくれました。どこが工事主体かわかりませんが、たぶん市か県ですので、担当部署に改善をお願いします。ついでに砂利引きの道路が舗装されるといいな。不動産投資の健美家

  2008.09.23

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  滞納と申込

  また滞納だ．．．の結果です。実は、７月分も滞納していたそうです。これは、管理会社が回収できる見込みがあったので、立て替えて送金したそうです。それで、８月のお盆明けになってようやく７月分と８月分を回収して、管理会社はほっと一安心してしまい、９月の送金に８月分を入れ忘れた．．．そして、今回の滞納騒ぎになったと。当月払いの９月分もちゃんと入金されたそうで、２２日着金予定で２ヵ月分入ってきます。ただ、この学生さんの母親は、ちょっと要注意なので、管理会社でも入金は注意しているそうです。滞納の次は、申込！！去年の１２月から空いているお部屋に申込がありました。日系ブラジル人の派遣さんで、新しい派遣先がアパートの近くなので、引っ越してきたいと。保証会社が通れば契約です。とってもありがたい！！崖崩れ防止工事の仮設通路が水浸し。市に連絡をいれなくちゃ。不動産投資の健美家

  2008.09.21

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  また滞納だ．．．

  アパートの家賃は、２５日締めの翌月１０日払いで管理会社から口座に振り込まれます。明細書は、それより数日遅れて１２日から１３日くらいに届くのですが、今回は１７日に届きました。振り込まれた家賃が少ないことはわかっていたのですが、明細がないとどうなってるかはわからない。明細を見ると、滞納あり。が、間違ってる。学生さんの入ってる１部屋だけは、当月払いを認めてます。本来は、２５日に翌月分の家賃を入れます。間違ってるのは、「９月分未納」となってるところ。先月の明細には、「８月分未納」とあったのが消えてます。つまり、当月払いの８月分が入ってない。「９月分未納」は、当月払いを認めてるので問題なし。ってことで、１ヶ月分の滞納です。しかも、２度目！！さて、どうやって解決するか？保証会社を使ってるので、即連絡を入れてもいいのですが、一応、「２５日までに８月分、９月分の家賃を入れてください」と催促します。「２５日に着金が確認できなかったら、保証会社に連絡します」ってのも付け加えます。ここで一工夫。実は、長空になってる部屋があります。陽当たりが良くないので、なかなか決まりません。ですが、賃料も安め。滞納してる学生さんの親に「今の部屋の家賃支払いが大変なら、安い部屋に移りませんか？」と持ちかけてみます。条件の悪い部屋が埋まってくれれば、私もうれしいし、入居者の負担も減る。保証会社との絡みもあるのですが、手数料なしで原契約をスライドできるよう、管理会社と相談してみます。１度ならず２度目の滞納も見逃した管理会社にも責任がありますからね！今日は管理会社が休み。明日から、投資家の集いin立山なので、車中から管理会社に連絡を入れます。不動産投資の健美家

  2008.09.18

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  Google AdWordsの途中経過

  アパートのＨＰに来てもらうようGoogle AdWordsを使って広告を打ちました。その途中経過です。端的に説明しますと、表示はぼちぼちされるものの、クリックは０です。「○○　アパート」で一通り連想されるものを入れているのですが、なかなか結果がでませんね。オーバーチュアにも登録したので、こちらも一定期間が経過したら、報告させていただきます。不動産投資の健美家

  2008.09.14

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  Google AdWordsを使う

  左門満室さんを囲む会で空室対策にGoogle AdWordsで広告を打つ話が出ました。ご存じだとは思いますが、Googleで検索すると画面の上や右にスポンサードリンクってのが出ます。スポンサー・ドリンクじゃなくて、スポンサード・リンクですよ。（誰も間違えないか．．）冗談はともかく、このスポンサードリンクに物件の広告を載せて、アパートを探している人に直接アピールしようと。１年ほど前に作ったアパートのＨＰがありまして、「○○　アパート」で検索すると、１，２位に来るのですが、訪問者数は１日１人程度．．．もう少し広範囲なキーワードでアパートＨＰに来てもらう為に、Google AdWordsを利用することにしました。わくわくRichさんもGoogle AdWordsを利用しているのを思い出して、色々参考にさせていただきました。こちらです。Google AdWordsって、すごくお金がかかったり、登録が大変なんだろうなぁと思ってましたが、意外に簡単。誘導がうまいですよGoogleは。費用も初期設定に５００円かかりますが、基本的にクリックされた分だけの支払い。月の上限も設定できますが、１万円ではほとんど掲載されませんでした。推奨通り３万円にしたら、サクサク掲載されました。Googleは商売上手です。３万円に設定しても、エリアが限定されるキーワードですので、単価は７円。１日１０クリックでも月に２１００円しかかかりません。しかし、いくら安くても誰も来なければ意味がありませんので、ここらの調整が難しいですね。様子を見ながら、再調整したいと思います。不動産投資の健美家

  2008.09.11

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  こんな管理専門会社知りませんか？

  本当の空室対策をやっていて思ったのですが、不動産屋さんに管理をお願いすると、募集がセットになってるケースが多いですね。セットじゃないケースとしては、家賃管理は不動産屋にお願いしたいので、専任媒介で募集をお任せすることもあるようです。一般媒介で募集をお願いした場合、どこまで不動産屋さんがやってくれるのか。妻が知っている範囲で教えくれましたが、結構ケースバイケースですね。・入居立会は、だいたい行く。基本的には大家さんの仕事。・退去立会は、依頼されれば有料で行く。状況報告まで。本来は大家さんの仕事。・退去後の修繕は、頼まれれば業者を手配する。見積書を大家さんに送付する。・更新業務は、不動産屋がやる。更新料を取らない大家さんの物件ではなし。・クレーム処理は、大家さん。基本的に取り次ぎもしない。一般媒介は、基本的に客付けだけやるようです。ちょっと遠方にアパートがあるサラリーマン大家である私が負担なく管理できる範囲は、・家賃管理・敷金精算と振込（請求は除く）までです。できればお任せしたい範囲は、・入居立会・滞納処理（保証会社なら自分でもＯＫ）・退去立会・クレーム処理（電話を受けるくらいはできるが、直接の対応はお願いしたい）・軽微な修繕、ハウスクリーニング、清掃・インフラ不具合の緊急対応・敷金を超える原状回復費の精算（できれば）またまた、前振りが長くなりましたが、仲介業務を行わない管理会社を探しています。募集は、大家さんが一般で広範囲に営業する。仲介もしないし、家賃の管理もしない、敷金も預からない．．賃貸借に関わるお金には直接タッチしない会社。大きなビルやマンションなどは、○○管理のような専門のメンテナンス会社がありますが、居住用賃貸物件の入退去立会やクレーム処理もやってる会社ってあるのでしょうか？建築会社が自社でアパートを建てて売った場合は、上記のような管理をするケースもありますが、他社が建てた中古アパートの管理だけを受けてくれるのでしょうか。こんな管理会社があるようでしたら、是非ご紹介ください！もし、なかった場合、管理だけを専門にやる会社があったらいいなぁ～と思いませんか？従来のやり方がいい大家さんは、不動産屋さんの管理でいいでしょうが、もっと自分で営業活動したい！でも、自主管理はできないって大家さんには、役に立つのではないでしょうか。なければ、自分でそんな会社を作ってしまえ！とも思ってます．．．またまた頭の中で妄想が進んでますが．．．（笑）不動産投資の健美家

  2008.09.07

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  本当の空室対策・その３

  私のアパートの仲介手数料を無料にするために、管理会社まで行ってきました。相談した結果．．．・アットホームやホームズに掲載、自作マイソクで店頭アピールする「この物件だけお得プラン」に決定。自作マイソクは、仲介手数料０円！を追加したバージョンを用意していったので、即日店頭に貼ってもらいました。ネット広告にも、「仲介手数料０円！」を掲載することはできるのですが、他社で客付けする場合は、従来通り賃料の１ヵ月分にしたい。業者向けページと一般向けページで内容を変えられるなら、０円と１ヵ月で作ります。できない場合は、他社付けＮＧになってしまいます。他の業者に配られるマイソクは、従来通り仲介手数料は賃料の１ヵ月分にしておきます。あとは、自分の物件ＨＰを「仲介手数料０円！」に変更します。コメント書いた広告料０．５ヵ月分上乗せ作戦ですが、マイソクには１００％までしか記載できないそうです。広告料を別途出す場合は、「広告費等相談」とするのが暗黙の了解になっていて、通常は１ヵ月分だそうです。「広告費等相談」として、０．５ヵ月だったりすると、逆に心証を悪くするかもしれません。敷金０作戦についても相談したのですが、０にすると入居者の質が悪くなるのと、出るときに色々請求されるんじゃないかと心配するそうです。また、家具、家電の設置やレンタルですが、近くに格安の中古ショップがあるのと、入居者の好みに合わないと、逆に撤去してくれと言われることもあるそうです。どんな作戦も、地域性、商習慣、ターゲット層など、色々異なりますので、状況に応じた対応が大切ですね。不動産投資の健美家

  2008.09.06

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  本当の空室対策・その２

  不動産屋では、自社で管理している物件は、だいたい専任媒介でやってます。マイソクやアットホームに掲載して、他の不動産屋さんにお客さんを連れてきてもらうこともあります。大家から直接媒介を依頼されている業者を元付けとか物元と呼びます。元付けの広告を見て、お客さんを連れてくる業者を先付けとか客付けと呼びます。元付けがお客さんを見つけて契約すれば、大家からは広告料、お客さんからは仲介手数料を頂くことができます。先付けの業者さんがお客さんを連れてきた場合は、元付け業者が先付け業者に仲介手数料を支払います。大家からの広告料は元付けが頂きます。私が管理をお願いしている不動産屋さんは、仲介手数料を１００％渡しています。一般媒介で重ねて依頼するなら、どの業者も広告料と仲介手数料を頂ける可能性があるわけで、頑張って客付けしてくれるかもしれません。しかし、頑張って広告を打っても、他社で決められたらすべて水の泡ですので、乗り気じゃない業者さんもいます。専任媒介を依頼している管理会社を通してやる場合、大家が広告料を上乗せしてやるケースもあります。元付け←広告料１ヶ月客付け←仲介手数料１ヶ月　＋　広告料１ヶ月これなら、客付け業者も自社の物件と同じだけの手数料収入になりますので、頑張ってくれます。ただ、礼金２ヶ月の物件なら広告料を２ヶ月分払っても大家の持ち出しはありませんが、礼金１ヶ月だと１ヶ月分の持ち出しになります。相当前置きが長くなりましたが、私のアパートのエリアでは、お客さんの絶対数が少なくなっているようです。来店数が少ないので内見数も少なくなる。内見数が少ないのでなかなか部屋が埋まらない．．．駅周辺には、６件の不動産屋さんがありますが、道路から中の様子が見えるお店は、管理をお願いしてる業者さんだけです。他の店は、広告だらけだったり、２階に店舗があったりして、気軽に入店できる雰囲気ではありません。その点からしても、店舗を見てやってくるお客さんの数では、地域でナンバーワンだと思います。つまり、来客数の多くないだろう他店に向けて、１ヶ月分の広告料を上乗せしても効果は薄いんじゃないかと思います。そこで、管理会社に人を呼ぶにはどうしたらいいか？？期待させて済みません．．．私からの提案は．．．仲介手数料を無料にするです。管理会社は、自社物件の仲介手数料を半額にしているのですが、そこを無料にしてしまう。無料にした０．５ヶ月分は、大家が管理会社に支払います。元々０．５ヶ月だったのを無料にしたのですが、他の業者さんでは１ヶ月ですので、効果はあるんじゃないかと期待してます。あとは、このお得になった状況を効果的に発揮させる方法です。・大家のＨＰを見た人だけ無料にする「あなただけお得プラン」・アットホームやホームズに掲載、自作マイソクで店頭アピールする「この物件だけお得プラン」（期間限定？）これらのプランを明日、管理会社と相談してきます。１ヶ月くらいやってみて、効果がなかったら．．．．敷金０にして、ハウスクリーニング代相当額を前払いしてもらいます。それでもダメなら．．．．ハウスクリーニング代は後払いかな．．．．何にしても早く住んでもらいたい！不動産投資の健美家

  2008.09.05

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  本当の空室対策・その１

  昨年１２月に退去した部屋が未だに空いたままです．．．俗に言う長空（ちょうくう）です。ちょこちょこ内見はありましたが、申込を頂くには至っておりません。さらに、８月のお盆前にもう１室退去があって、１０室中２室が空いた状態。大家業は、部屋を貸してお金を頂く商売ですので、利益を生まない空室は大敵です。ちょっと真剣に空室対策をしなければ！と重い腰を上げることにしました。まずは、アパートの状況を説明します。・アパートは管理会社に任せていて募集は専任媒介（他社付け可）・敷金１ヶ月礼金１ヶ月　広告料は１ヶ月・日本賃貸保証、入退去の立会、苦情処理は管理会社に任せたいので一般媒介では募集しない・ＦＡＸによる客付け依頼は、専任の管理会社の要望により自粛・物件は１Ｋで賃料は相場の底辺・空室が目立つエリアではないが空室率は上昇傾向・学生、派遣会社、工場関係の単身者がメインターゲット・フレッツ光は無料で提供中・物件の自作ＨＰあり・部屋は綺麗にしてる。ＩＨや水栓も交換した。周辺ガイドやポップも貼ってる。管理会社の状況は・来店数が減少している・単身の契約は８月で３件しかなかった。ファミリーは多かった・他社からの引き合いはほとんどない。自分達の管理物件を埋めるので必死・自社管理の物件を媒介する場合は、仲介手数料半額このような状態です。次は、私が考えた空室対策プランを書きます。もっと状況を聞きたい方は、コメントに入れてくださいね。不動産投資の健美家

  2008.09.04

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  管理会社のインターネット広告

  相良利満(さらり・みつる)です。空室の客付けを不動産屋に依頼すると、不動産屋はレインズに登録したり、ビンゴ（B5版)のマイソクを打ったり、インターネット広告に登録したりします。マイソクは、主に同業他社向けの広告で、他社のマイソクをそのまま店頭に掲載する業者もいます。インターネット広告には、自社のHPに掲載する方法もありますが、一番効果的なのが不動産サイトに登録する方法です。不動産サイトには、athome、HOME'S、不動産なび、フォレント、いい生活、住宅情報ナビなどがあり、これらのサイトは、Yahoo!不動産、goo住宅・不動産、@nifty不動産、msn不動産などのポータルサイトにも情報を提供しています。ネットで物件を検索することが多くなってきましたので、インターネット広告の出来映えが、内件数アップに大きく影響するのではないかと思っています。私が客付けをお願いしている管理会社も、複数の不動産サイトに登録してくれていますが、説明が不十分なところもあって、今回修正を依頼しました。以前から、アパートの外観や室内の写真は、私が撮影したものを使ってもらってますし、間取り図も画像データで渡しています。しかし、アパートの最大の売りである「フレッツ光インターネットが無料」ってことが、少し伝わりにくかったので、掲載位置を変更したり、文言を変えました。空室が埋まるということは、大家にとってもありがたいですが、不動産屋にとっても、仲介手数料などの売り上げになることですので、お互いのメリットになります。東京Ｒ不動産とまではいかなくても、不動産屋も少しは広告について考えてほしいですね。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

  2008.08.04

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  激安？火災警報器

  カーサナビから「ナショナルの火災警報器SH28455が安いよ！」って案内をもらいました。見積を取らないと価格がわからないそうなので、個数を４にして見積を依頼。んー、私なら↓を買いますね。ちなみに、ナショナルの１０年寿命リチウム電池煙式火災警報器（白）には、３つ型番がありまして、家電量販店向けで綺麗な化粧箱に入っているのがSH4400、ブリスターパックのがSH4400P、業者向けで松下電工模様の青箱に入ってるのがSH28155です。中身は、どれも一緒ですから、一番ゴミの出ないSH28155がいいかもしれませんね。ナショナルの火災警報器については、こちらの公式サイトへどうぞ。取扱説明書を確認したい場合は、こちら(PDF)からどうぞ。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

  2008.07.30

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  夏だ！退去だ！しょんぼりだ．．．

  久々に管理会社から電話があったので、最後の１室に申込があったか！？と期待したのですが、退去のお知らせでした．．．しょんぼり。これで８／１０となります。入居してから１年１ヶ月。退去の理由は聞いていないので、アンケートのハガキでも出そうと思ってます。－アンケートのお願い－・今回のご退去のきっかけ・お部屋の設備に故障や不具合はありませんでしたか？・ご入居中に気になったことがありましたか？簡単なものですが、今後の参考になればとお願いするつもりです。さて、退去後の予定ですが、ミニキッチンのコンロがシーズヒーターなので、そろそろIHに入れ替えようと思います。シーズヒーターとは、こんな渦巻き型のコンロですほかの部屋には、ナショナルのIHヒーター KZ-110Aが付いているのですが、製造中止になってました。新しいのは、KZ-11Bで更に機能アップしてデザインもよくなっています。あと、前から探していた操作パネルの目隠しパネル。ようやく見つけました。シーズヒーターの操作は、キッチンにあるダイヤルで行うのですが、IHヒーターは本体のスイッチで操作します。ダイヤルを撤去すると、長方形の穴が開いてしまうのですが、これを塞ぐパネルがKZ-C30 操作部カバーです。ちょうどお盆休みなので、ゆっくりハウスクリーニングと工事ができそうです。参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

  2008.07.14

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  法人の申告・書類不備

  ←これはグッときますね何にも活動していない法人ですが、決算をして申告書類を提出しなければなりません。法人市民税などの均等割を７万円も払わなければならない。今年の収益は銀行預金の利子が数十円だけ．．．こんな法人なんで休眠させようかとも思ったのですが、申告書類は休眠していても出さなきゃならないし、均等割も払う必要があるため無意味なので継続しています。自治体によっては均等割を免除するところもあるようですが。さて、申告書類。弥生会計スタンダードでは、申告書類は作れません。Ｂ／ＳやＰ／Ｌ、消費税などは作れます。そんなわけで、税務署などが送ってくれた用紙を使っての作成。都税事務所や市役所に出す書類は簡単でした。消費税は、去年、還付予定分を未収金にしておかなかったので数字が合わない。急遽、去年の帳簿を修正。こちらも簡単に終了。確定申告書。昨年度からの欠損金の繰越や今年度の欠損金をどうやって書けばいいのかわからない．．．書き方なんてもの同封されていない．．．えい！今年のマイナス分だけ書いて出しちゃえ！って書類を整えて妻に持って行ってもらいました。結果．．．「別表７を添付してください」「欠損金繰越のところに去年からの分を足した額を書いてください」「２枚目以降に記名がありません」別表７？。そんな用紙は同封されてないよ？？国税庁のページで探しましたよ。なるほど、欠損金を青色の繰越で７年分を書いて出せるんですね。別表４も必要みたいだったのでおまけで付けておきました。書き方は、インターネット会計事務所～川島会計総合事務所さんの法人税の確定申告書の別表の書き方を参考にさせていただきました。会計、税務について非常に参考になるサイトですので、ブックマークに入れておくことをお勧めします。２枚目以降に記名がない？。この用紙って複写式じゃないの？？。あれ、会社名や代表者名のところだけ複写されません。なんで？？。全部手書きしましたよ．．．仕方ない。そんなわけで、本日、社長である妻自ら税務署に赴いて書類を提出してきました。お疲れ様です。ちなみに、決算報告をするために、定時株主総会を開催しました。本社会議室である「我が家の茶の間」で代表取締役社長の「妻」と全株式を保有する「私」が顔を合わせ、「株主総会を開催しま～す」「１号議題について異議のある方は挙手願いま～す」「異議なしと認めま～す」「これをもって定時株主総会を閉会しま～す」のようなやりとりをしました（笑）参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

  2008.06.25

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  インターネットバンキングの落とし穴

  ←こんな時こそ吉川先生流の低位株！不動産投資のブログランキングに飛びます！→３ヶ月ぶりの帳簿付け。今月は、法人の申告期限でもあるので、やり遂げなければならない．．．が、ひょんなことから、Youtubeの「ちあきなおみ　星影の小径」にはまってしまいました。その後、ちあきなおみばかり聞きまくったおかげで、昨日は帳簿付けができませんでした．．．気を取り直して弥生会計を開きます。溜まっている領収書や家賃明細などをコツコツ入力。調子が上がってきたところで、ハッ！とする。首都圏の電車の移動は、すべてオートチャージのＰＡＳＭＯを利用しています。利用駅や金額などの履歴がインターネットで見られるので、帳簿を付ける際に便利です。が、履歴が３ヶ月分しか残っていない．．．ＰＡＳＭＯ利用履歴は３ヶ月しかさかのぼれないんですね。危なかった。銀行も、すべてインターネットバンキング対応なので、これも便利。一行の入力が終わって、大物の家賃口座がある銀行の入力へ。げ！前々月の１日からの記録しか出てこない．．．３月の半月分の入出金がわかりません！困った．．．明日、銀行まで行って記帳してくるしかありません。それでも、記帳は１年くらいは全記録が残っているからいいです。ある銀行は、放置プレイが長すぎるとオマトメとして、まとめた金額が記帳されたりするので大変です。そんなわけで、帳簿の放置プレイは２ヶ月までにしておきましょう！参考になりましたらお願いします！→ブログランキング

  2008.06.22

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  緊急地震速報

  応援ありがとうございます！→*マスプロ/賃貸マンションでも穴をあけずに窓からケーブルを引き込めます。今朝のラジオで緊急地震速報を聞きました。緊急地震速報のＰＲ放送がよく流されていたので、今回もＰＲと思ったら、本当の速報でした。関東に住んでいますので、いずれ地震はあるだろうと思って気にはしています。防災用具も一通り用意はしていますが、最近は点検していません。会社には、個人的にヘルメットや携帯電話充電器、安全靴、革手袋、飲料水などを用意しています。今日、家の防災用具を引っ張り出してみたら、食料や薬の期限は切れているし、子供の服もすでに小さくて着られない。我が家は電気温水器なので、生活用水は気にしてませんが、飲料水は必要です。ちょっと盲点だったのが、非常用ブランケット。冬場に被災した場合、寒さ対策が必要ですが、毛布などは用意してませんでした。ＴＶでアルミコーティングの丈夫なフィルム状シートの毛布を見ました。これなら、手のひらサイズですので、リュックに入れてもがさばらない。それと、簡易トイレ。実は、阪神大震災の時、外で用を足す女性が襲われるケースがあったそうです。人気のないところまで行って用を足すとなると、状態も無防備ですから襲われやすい。テント型の簡易トイレがあれば、自宅の敷地内に設置することで、安心して用が足せるのではないでしょうか。それと、地震保険。私は、自宅もアパートも上限まで掛けています。さらに、地震保険は保険金額の半分までですが、火災保険の特約で地震による火災の場合は満額出るようにしています。アパートが古いために家賃もかなり安くなっていて、新築にすると大幅に家賃がアップできるエリアなら、保険がなくても建て替えするだけで、残債もカバーできるケースもあります。このあたりはケースバイケースなので、綿密な計算が必要です。何事も備えは重要ですね。デザイナーズ・アパートメンツ不動産投資家ブログ一覧→ブログランキング

  2008.06.14

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  保証会社発動回避

  応援ありがとうございます！→←120×70ミリの４世帯アパート（笑）２ヶ月分の家賃を滞納していた新大学生。契約者の父親への連絡で、家賃が全額振り込まれました！「期日までに振り込まないと保証会社に連絡する！」ってのが効いたのでしょうか。とりあえず安心。義父から頼まれていた製造中止エアコンのリモコンも届きました。手間賃も頂いて、ちょっとうれしい。このお金で、明日は家族でおでかけだ！カブトムシの幼虫ですが、今朝までに変化がなかったので、インターバル動画撮影を１００倍にしておきました。生命の神秘が白日の下に晒されるのか！？←鉄製の丈夫なゴミステーション！不動産投資はブログが好き！→ブログランキング

  2008.06.13

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  入居者募集中の鍵管理

  応援ありがとうございます！→空室の募集をする際に、ちょっと面倒なのが鍵の管理ですね。現地の業者さんに鍵を預けておくケースもあるのですが、鍵を借りに行くのを億劫がる業者さんもいます。現地対応する場合は、キーを物件の特定の場所に置いておいて、内見に行く業者さんにキーの場所を伝えて開けてもらいます。CASHFLOW101さんは、ドアの鍵を内蔵できるダイヤル錠「レジャー・ロック」を愛用されているようです。ただ、キーをなくされたりする心配もあります。富山の吉川先生の物件を拝見させて頂いた時に、ちょっと変わったドアロックを使用されていたのき気がつきました。株式会社アイケンの「アンロック」という商品で、ダイヤル錠をつっかえにしてドアを開けられなくするタイプのロックでした。今は、更に進化した「アンロックプラス」も出ています。このタイプなら、現地にドアのキーを置かなくてもいいので安心です。ロックに書いた電話番号か、現地案内看板の電話番号に連絡してもらい、その都度アンロックの番号を伝えればいいと思います。このアンロックに似た商品に「ドアジョイナー」があります。これなら、内見に行く客付け業者さんも気楽だと思います。いかがですか？不動産投資の達人！→ブログランキング

  2008.06.10

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  家賃滞納の続き

  応援ありがとうございます！→もっと儲かる！大成功大家さんのちょっとした工夫管理会社から家賃滞納の状況報告が来ました。新大学生は、未成年なので賃借人は父親です。今までの対応は、すべて母親がやっていたのですが、自宅の電話が回線故障でつながらなかったので、賃借人である父親に電話したそうです。すると．．．家賃を滞納していることや、今までのやりとりを全然知らされていなかったそうです。本当かどうかはわかりませんが、とりあえず５月分だけでも入れるように連絡したそうです。まあ、これでなんとかなりそうな気配ではありますが、実際に振り込まれるまでは安心できませんね。不動産投資の達人！→ブログランキングお部屋丸ごと防カビ・消臭・抗菌しませんか？お部屋丸ごと消臭・防カビミストコート

  2008.06.09

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  保証会社と滞納処理

  応援ありがとうございます！→ドロボーに強い防犯ガラス【セキュオSP】 ロンカラーガラスドア 枠寸法(横81.6cm×高さ170cm)新大学生の家賃が入ってきていません。公的な貸付を申請していて、そこからのお金を家賃に充てる予定でしたが、書類申請に手間取っているそうです。管理会社も、今まで学生の滞納事例はなかったので、それほど気にせずに１ヵ月待ちましょうということになりました。念のため、５月分の家賃は５月末に６月分とまとめて払う旨の念書を取りました。さて、６月２日、入金がありません。連絡を入れると、まだ申請が通っていないとの事。ちょっと困った事になってきました。実は、保証会社を使っているのですが、事故報告は滞納発生から４０日までに出すことになっています。これを過ぎると、段階的に保証会社が負担する割合が減っていきます。現時点では、９０％。まずは、期日を設けて２ヵ月分の家賃を支払うよう連絡します。２ヵ月が無理なら１ヵ月分だけでも払っていただきます。２ヵ月入金があれば、これで問題解決。１ヵ月のみであれば、６月分を滞納として事故報告。期日までに入金がなくても５月分、６月分を事故報告。事故報告が上がれば、保証会社は速やかに連絡を入れるでしょう。管理会社より厳しい対応になると思います。保証会社からの催促で入金されれば問題解決。保証会社が家賃を払える見込みがないと判断すれば、退去を促すことになります。私の読みとしては、親として、やっと大学に入学した子供に家賃が払えないから退去してとは、ちょっと言えないでしょう。実際に退去するにしても、引越や新しいアパートの入居に家賃以上のお金がかかる。初の保証会社発動となるのでしょうか？不動産投資家達のブログ満載！→ブログランキングこれも面白い↓

  2008.06.08

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  花壇に最適！秋まで長持ちする花々

  応援ありがとうございます！→原口秀昭先生の最新刊！ゼロからはじめる「RC造建築」入門アパートやマンションのエントランスを花で飾ると、内見の際に効果がある！と言われていますが、いつも綺麗にしておくのは大変です。せっかく植えても、すぐに花が終わってしまっては、そのつど入れ替えなければならないので、時間もお金もかかります。また、長持ちする花と言っても、どれを選んだらよいのかわかりません。そこで、近所のお花屋さんに「秋まで花が持つように植えてください！」とお願いしたら、どんな品種で作ってくれるのか？やってみました。・ラベンダー・斑入りハナナス・バーベナ・マリーゴールド・チェリーセージ・オレガノ　ケントビューティー・ミリオンベル・スマイラックス・サルビア以上の組合せで、一抱えくらいある鉢で２つ、寄せ植えしてもらいました。土や植え込み料を入れて、約５０００円。１鉢２５００円くらいですね。これで秋まで花が楽しめるなら安いものですね。コグさん最近どうしたのでしょうか？→ブログランキング第１０回増山塾ＤＶＤ 増山大＆相良利満「木造アパートのウラの裏！？」数量限定先行予約特価

  2008.05.27

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  入居者からの贈り物

  応援ありがとうございます！→コルクタイルを敷いた義父のアパートですが、マッサージ業のテナントとして決まりました。これで、８戸満室です。ありがたい。別のテナントさんからの紹介で、私のところに直接話を持ってきたのですが、事業用の契約書を作ってもらうために、つきあいのある業者さんにお願いしました。業者さんには、広告料と仲介手数料も払います。この辺は、今後のつきあいもあることですのでケチりません。さて、新しく決まった方ですが、なんと我が家と大家にメロンを一箱ずつ持ってきました。なんとも律儀な方です。テナントさんの実家が八百屋さんだそうです。一箱にメロンが５玉。我が家では食べきれませんので、紹介してくれたテナントさんとお隣さんにお裾分け。ありがたい。明日は、白岩貢氏率いる不動産投資の王道のサポートチームメンバーである、大長伸吉氏の「サラリーマン大家サポーターズ」キックオフ講演会。２次会も申込済みです。どんな話を聞かせて頂けるのか、わくわくしてます。知ってますか？不動産のブログ→ブログランキング

  2008.05.17

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  コルクマットの部屋契約

  相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→畳からコルクマットにリフォームしたお部屋の契約が決まりました。ですが、商売をしたい方で住むわけではありません。残念ながらコルクマットの効果を確かめることができませんでした。ともかく、事業用でも義父のアパートは満室になりましたので、当分私の仕事はなくなりました。ＧＷからは、自分のアパートのペンキ塗りに精を出すことができそうです。最近は、あまり物件探しをしていません。というのも、やはりある程度の自己資金がないと、ローンや収支で心配な面があります。今年は、株やオプション取引に重点を置いて、来年から不動産投資を再始動させようかと考えています。不動産投資を加速させる為にも、”プラスアルファ”が必要です。もちろん、サラリーマンも頑張りますよ！（笑）こちらもお願いします！→ブログランキング

  2008.04.15

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  落雷

  相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→久しぶりに管理会社のＫ商会から電話がありました。１室空いてるので、申込でもあったのかな？と思ったら、入居者からの修理依頼でした。先日の大雨の時に、アパートの側で落雷があったらしく、ユニットバスの電球が「ボン！」って切れたそうです。球切れだと思って、入居者が新しい電球に付け替えても点灯しなかったので、管理会社に連絡したそうです。ユニットバスの換気扇はちゃんと回ってるので、電球周りの電気配線がやられた感じです。自分で工事に行っても良かったのですが、風邪気味なので管理会社に任せました。それと、エアコンの利きが悪いそうで、昨年の夏は除湿だけで過ごしたと言っていました。室外機のフィンに落ち葉などが詰まってるのかもしれません。室内機の吸い込み口と吐き出し口の温度差が冷房で１０度以上、暖房で１４度以上あれば正常です。ＧＷの塗装のついでに、温度計を持って行って測ってみます。こちらもお願いします！→ブログランキング

  2008.04.12

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  町内会費

  相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→今年の班長さんから町内会費納入の連絡がありました。私の名刺が引き継がれているようで、毎年新しい班長さんから連絡が来ます。月３５０円で年４２００円。これが１０戸で４２０００円です。空室の分は払わなくてもいいのですが、入退去のたびに調整するのは面倒なので、毎年この時期に満額を納めています。去年は、現金を持って行きましたが、今年はＧＷまでアパートに行く予定はないので、班長さんの口座に振り込みました。後日、領収書を送ってくれます。町内会費は、「入居者から徴収してください」と突っぱねることもできますが、私は何事も円滑に進めたいので、自腹で払っています。これは、先々アパートの建て替えがあったり、隣地に新築する際、近隣から反対されることを恐れているからです。法律上は問題なくても、町内会でアパート建築を反対されると、事実上建てることができなくなります。そこで、先手を打って、町内会費は笑顔で満額一括払いを心がけています。「どうぞ、町内の役に立ててください。」「アパートを新築できたら、もっと納めさせてもらいますよ！」とアピールしているつもりです。さて、新年度。そろそろ、転勤族の方がやってくる頃ですね。あと１室で満室です。期待してます。こちらもお願いします！→ブログランキング

  2008.04.01

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  修正申告

  相良利 満（さらり･みつる）です。いつも応援ありがとうございます！→風邪も少しよくなったので、今年の帳簿をつけていました。昨年度の帳簿を参考にしながら付けていたのですが、重大なミスを発見しました．．．不動産所得が赤字の場合、借入金利子のうち土地の取得に関わる分は、他の所得と損益通算することができません。これをすっかり忘れて、確定申告してしまいました．．．売買契約書では、土地と建物の価格を分けていませんので、固定資産税評価額で按分して土地と建物の価格を出しました。按分後の建物の価格から自己資金を引きます。この金額を借入金から引けば、土地の借入金の額がわかります。土地分の借入金／借入金＝土地の借入金の割合　となりますので、この割合を借入金利子に掛けて出た金額を弥生会計ならば第一表の「土地等を取得するために要した負債の利子の額」に入れます。新しく作った第一表と修正申告の第五表を持って、税務署に修正申告しに行ってきます。来年も忘れないよう、平成２０年度の領収書入れに「借入金利子　土地取得分　損益通算不可」と貼っておきます。税理士の先生にお願いしている方は大丈夫でしょうが、一度確認されてはいかがですか？こちらもお願いします！→ブログランキング日本法令　CD-ROM(47) 駐車場・自動車保管所賃貸借契約書－契約から管理まで－

  2008.03.20

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