３級ＦＰ技能士　合格講座　中野克彦　中島智美　藤崎仁


《問10》　不動産の価格と売買価格の決定に関する次の記述のうち，最も適
　　　　切なものはどれか。

1)　相続税路線価は，どの路線にも設定されているため，土地の売買価格を
　　決定する場合有用である。
2)　公示価格は，国土交通省により年に１回公表される。
3)　不動産の売買価格を決定する場合は，不動産鑑定士に鑑定評価を依頼し
　　なければならない。

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　解説者：なかじま ともみ

　　　　（幼稚園教諭、保育士、ＣＦＰ(R)、１級ＦＰ技能士）




《問10》正解：2　【不動産の価格】


不動産と価格についての出題です。
不動産の土地の価格は一物四価（五価）と呼ばれるものと、建物も含めた不動産の評価に関する価格（３つ）に分けられます。それらをしっかり抑えておきましょう。

【過去の出題】
2007年9月3級実技試験　【第4問】 (10) 路線価
2006年9月実技試験　【第4問】　(10)土地の基準価格
2006年9月3級学科試験 （21） 不動産「公示価格」
2008年1月3級学科試験 (54) 不動産「固定資産税」
2007年9月3級学科試験 (51) 不動産「公示価格」
2006年9月3級学科試験 （21） 不動産「公示価格」
2007年1月3級学科試験 (52) 不動産「不動産鑑定評価」


１）×　相続税路線価は，どの路線にも設定されているため
　　→　○　路線価の設定されていない土地もある。

　　　相続税のや贈与税の計算のもとになる、路線価はすべての土地に設定されているわけではありません。そのような場所では倍率方式といい、固定資産税の税額に倍率をかけて計算します。

２）○

３）×　不動産鑑定士に鑑定評価を依頼しなければならない。　
　　→必ず評価を依頼しなければならないことはない。

不動産鑑定士が鑑定評価をするのは、公的な価格の評価をすることがメインになります。つまり、下記の公示価格、基準値価格、相続税評価額、固定資産税額などの評価をすることが主な業務です。もちろん個人から依頼されて評価を行うこともありますが、個人の売買で必ず不動産鑑定士に依頼をしなければいけないというとではありません。


土地の価格は以下の4つ。
１、実勢価格→実際の取引価格
２、公示価格･基準地価格→土地取引の指標
３、相続税評価額→相続税･贈与税を算出する基礎となる指標
４、固定資産税→固定資産税を算出する基礎となる指標



┌────┬─────┬──────┬──────┬────────┐
│　　　　│公示価格　│基準値価格　│相続税評価額│固定資産税評価額│
│　　　　│　　　　　│　　　　　　│　（路線価）│　　　　　　　　│
├────┼─────┼──────┼──────┼────────┤
│決定機関│国土交通省│都道府県知事│国税局　　　│市町村長　　　　│
├────┼─────┼──────┼──────┼────────┤
│基準日　│1月1日　　│7月1日　　　│1月1日　　　│1月1日（毎年）　│
│　　　　│（毎年）　│（毎年）　　│　　　　　　│（3年に1回　　　│
├────┼─────┼──────┼──────┼────────┤
│目的　　│一般の　　│一般の　　　│相続税　　　│固定資産税　　　│
│　　　　│取引の指標│取引の指標　│などの基礎　│などの基礎　　　│
├────┼─────┼──────┼──────┼────────┤
│価格水準│100％　　 │100％ 　　　│80％　　　　│70％　　　　　　│
└────┴────────────┴──────┴────────┘


不動産の鑑定評価より不動産の価格を求める方法は以下の３つ。

１、原価法
２、取引事例比較法
３、収益還元法


┌────────┬───────────────────────────┐
│原価法　　　　　│　　　中古の不動産を今新たに立て直した時にかかる費用　│
│　　　　　　　　│　　　（再調達原価）から今まで使用して価値が落ちた分　│
│　　　　　　　　│　　　（減価修正）を引いて、価値を求める方法　　　　　│
├────────┼───────────────────────────┤
│取引事例比較法　│　　　対象となる不動産と近いものの値段にちょっと補正　│
│　　　　　　　　│　　　をして価値を求める方法　　　　　　　　　　　　　│
├────────┼───────────────────────────┤
│収益還元法　　　│　　直接還元法　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
│　　　　　　　　│　　　一定期間の家賃などの収益から一定の利率で割り戻し│
│　　　　　　　　│　　　て不動産の価値を求める方法　　　　　　　　　　　│
│　　　　　　　　├───────────────────────────┤
│　　　　　　　　│　　ＤＣＦ法 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　│
│　　　　　　　　│　　　数年間で期待される収益と、最後にその不動産を売却│
│　　　　　　　　│　　　した場合（予定）の価格を現在価値に割り戻して現在│
│　　　　　　　　│　　　の価値を求める方法　　　　　　　　　　　　　　　│
└────────┴───────────────────────────┘
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　


どちらもよく出題されるところですので、まとめて復習をしておいてください。



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