独学　３級ＦＰ技能士　試験　解説　中野克彦　なかじまともみ　三沢恭子


(55) 不動産投資において，投資対象となる不動産の利回りよりも低い金
　　 利の借入金を資金調達に組み入れると，レバレッジ効果によって，
　　 自己資金に対する投資利回りを（　　）させる効果がある。

　　1）下落
　　2）均衡
　　3）上昇

---

　解説者：三沢 恭子

　　　　（宅地建物取引主任者、ＣＦＰ(R)、１級ＦＰ技能士）




(55) 正解：３　【不動産投資】


投資対象の不動産の利回りより低い金利の借入金を組み入れると、てこの原理によって自己資金の収益性を上昇させることができます。

【過去の出題】
なし

【関連過去問】
2009年9月3級学科試験(51)不動産「不動産の鑑定評価」
2007年5月3級学科試験(55)　不動産「不動産の鑑定評価」
2007年1月3級学科試験 (52) 不動産「不動産鑑定評価」


レバレッジは、“てこ”のことです。

レバレッジ効果とは、
手持ち資金の運用効率を示すもので、この“てこの原理”(小さな力で大きなものを動かすこと）を使って、少ない手持ち資金に借入金をプラスし、より大きな収益を得ようとする考え方です。

多額な資金を必要とする不動産投資は、調達資金を自己資金と、投資不動産の利回りより低い金利の借入金とすることでレバレッジ効果が期待できます。

例えば、
年間収益800万円のビルを1億円で購入、借入金6,000万円を資金調達に組み入れた場合の自己資金に対する投資利回りは次のとおりです。
　　
　　　┌────┐　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　│ビル　　│　　　販売価格　1億円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　│１億円　│　　　　自己資金　4,000万円　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　│┌─┐　│　　　　借入金　　6,000万円　　　　　　　　　　　　　　　　
　　　││　│　│　　　収益　800万円　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
　──┴┴─┴─┴─　　利回り　8％　　　　　
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
１．借入金利5％の場合　　　　
　　　自己資金　4,000万円
　　　借入金　　6,000万円（利息300万円）　
　　　　　収益800万円から借入金の利息300万円を差引くと収益は500万円
　＊自己資金に対する投資利回り　500万円÷4,000万円×100＝12.5％

２．借入金利9％の場合　
　　　自己資金　4,000万円
　　　借入金　　6,000万円（利息540万円）
　　　　　収益800万円から借入金の利息540万円を差引くと収益は260万円
　＊自己資金に対する投資利回り　260万円÷4,000万円×100＝6.5％

借入金（投資不動産の利回り＝8％より低い金利＝5％）を組み入れることにより、
レバレッジ効果（約1.6倍）が得られ、
全額自己資金で購入するときよりも自己資金に対する投資利回りを上昇（8％→12.5％）させることがわかります。

レバレッジを効かせるためには、ビルの利回りよりローン金利が低いことが肝心です。
これは押さえておきましょう。



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