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元・経営コンサルタントの投資日記

REIT投資について

(2009年11月記載)
元々株式投資を本格化させる前は、実物不動産投資を考えていました。

ただし、
借入金という何となく心理的に厄介なものを背負うこと
デフレ傾向はしばらく継続しそうなこと
物件の検索に時間がかかり面倒なこと

などから躊躇していました。

2008年の11月頃だと思いますが、ロイターのひとつの記事に目がとまりました。
ゴールドマンサックスがJ-REITを強く推奨している内容でした。
その記事の要旨に納得感を得たため、早速、東洋経済、週刊ダイヤモンドのREIT特集号を買い、HPで勉強し、実際の銘柄の決算短信等を読んで、
「さすがGS!」 と大いに納得。当時は超バリュー投資であることが判明しました。

私は用心深く、このスポンサーがいれば銀行はつぶさないだろう、という先の中から、分配金利回り(配当利回りと同義)が限りなく高い銘柄を複数選択して、3銘柄に投資しました。
また、2009年3月までに大きな借り換えがないなども注意して見極めました(期末貸し渋りを想定していた)。

このとき投資原資はすっかり傷ついた日本株の損切り代金です。損切りはするものです。

それから約1年、リターンはファンタスティックなものになっています。レバレッジなしで、実物不動産並みのリターンが出ています(規模は小さいけど)。

              投資単価      同時価    リターン      分配金      分配金利回り%  
MID REIT          92,419      209,330    126.5%      17,330       18.75%

プレミア投資法人      164,092      341,000    107.8%      29,040      17.7%

アドバンスレジデンス    249,098      365,000    46.5%       25,000       10.3%

ETF(野村)          805.43      978    21.4%         60        7.5%                (直近100口当たり15円を4倍)
(時価は11月5日現在)
(分配金は直近予想×2)


これでも各REITの稼働率や賃料引き下げによって、分配金利回りが低下しているので(MIDは25%近くあった)、今はこの辺がボトムラインと期待しています。
MIDのスポンサーに関西電力が就任し、ひと安心。

今後の方針
野村のETFの今回の予想分配金がやっとイメージ通りになってきました。これまでは野村に騙されたのではないか、と疑心暗鬼になっていました。
REIT市場は底打ち期待感からか、幾分改善傾向を示していますが、まだまだ予断を許さない状況は継続するでしょう。
前回の不況の時のけん引役だった外資はさっぱりでしょうから。

したがって、ゆっくりあせらずETF中心にそろそろ追加投資を考えていこうと思います。  


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