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今、地上げしにいってる所がありますねん。 高速道路のインター近くの調整区域で、物流基地の拠点をもってこようと ３０００坪程度まとめにハイってるんですわ。 数ヶ月前から地主をあたって、キーマンになる地主、１２００坪弱をもっている 方を大方口説きかけて、あわせて進入口が若干接道している間口が弱いので 進入口を持っている地主も口説いて、大夫いい感じかなぁ～と思いよったのに この進入口の地主が、初老の女性で、息子家族達と一緒に暮らしておる。 このばあさん！僅かの面積しかないので、周りにいいようになるんだったら 協力してあげるよ～って言っていたのに。。。。 くそったれ！！このクソばばぁめぇ～～ワレ！！ ～つづく～ あたぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁぁあ～～じゃぁ～～はよ！死んでまぇ～ 
 まいど、まいどでおまっ。ここに戻ってくるのは、何ヶ月びりかのぉ～～？（＾＾；）>" ほんまに、せんどびりですわぁ～ 一時は、結構、日記をリンクしてくれてはったのに、全然かかへんさかいに みな、どこぞに飛びよったなっ！！(≧ｍ≦)ぷぷっ！ まぁ～ええわい！ どうせ、不動産屋はなまけもんじゃい！(￣0￣)/ ほんでも、まだ、リンクしてくれている、生ラムちゃんがおってくれとるさかいにええわ！ 秋の夜長に、またチョコット書き始めてみようかの。 不動産屋が見た銭の稼ぎ方！！なんてのはどうじゃ？
不動産屋は、よく「待つ」のが仕事と言われることがある。 中にはワタイのように地上げなどをﾒｲﾝに活動して地域を開発していくことを 会社の理念としてやっているところは、軍隊みたいに行動することもあるが・・ 一般には朝の９時か９時半ごろに出勤して、電話で銀行などと情報交換してから 客のとこに行って、奥さんとちょこっと顔つなぎなどコミュニケーションをとり 地域を車で流してパトロールしながら待機する。 このようなことをして一日が終わってしまうことがあるけど 半月に一回でも５０００万円クラスの物件を両直で仕事をしたらまぁまぁと いった世界なんで、それなりに落ち着いた会社や営業マンが多い。 たまに巷の不動産屋を訪ねては情報交換もしたりする。 大手の社員同士が接することはまずないやろう。 不動産屋の社員の給料は一般にフルコミッションの場合で３０％～４０％ 一部固定で１０万円＋１０～２０％、完全固定制で手当が＋１ぐらいか。 まぁ～慣れるまでは、楽ではないかもしれないけど 一回まわりだすとこれがなかなかたまらんわけだ。 昨今は、買いたいといっても、ローンが通らないケースが多くなっていて 成約できないことがあるので油断はできない。 苦労して何とか成約して稼ごうと思って一生懸命ローン事務手続きを進めて いくけど、結局融資がおりずそこまでの手間がみんなパーになることがある。 こちらの責任ではなくて基本的には客の砂糖に蜂蜜をかけたような 甘ぁ～～い、甘い資金計画が問題なのだが、仕事をしている営業マンの焦りも 大きな原因になっているだろう。
～つづき～の前に一言 ここんとこ、地上げ交渉その他、管財物件の整理等に走り回りろくにカキコできてまへん。すんまへん。せっかく縁があってワタイんとこ覗きにきてくれてはるのに 更新してなかったら、なんやぁ～このページは！！となりまっしゃろなぁ？ （T＾T）ウッウッウッ まぁ～アトランダムなカキコになってしまうまっけど、一つよろしゅうたのんますぅ～～<(_ _)> では、前回のお話のつづきでおまっ。 連れの弁護士に電話したところから・・・ 「それで、筆跡鑑定はしたか？」 「えっ、それはまだしてまへん・・・」 「どうしてせぇ～へんの？本人がそう言ったんやったら、書いてない可能性が あるかもしれない」 「嫁はんが誰かに書かせたモンやったらどないする？」 「当然無効になる。ただし、嫁はんの名義の分は有効やなぁ」 こうなったら、詐欺罪でこの夫婦を訴えるしかないけど、裁判になったら ５年、１０年はかかってしまうかもしれへん。 金もいる。 仮に負けたら、嫁はんに払った金は戻らへんかもしれへん。 それより旦那の持ち分を買い取る交渉をした方がええなぁ。 弁護士に依頼した時間は僅か数時間でやった。 弁護士の読みどおり、旦那の目当ては金で、支払った金は契約金額の半分の額の ７掛け もう一回、正規の委任状と念書を旦那に書かせた値段にしては高くついてしまった。 共同名義の売買は以外とトラブルが多い。 名義人すべてと契約を交わすことが前提やけど、出された委任状を全面的に信用 してしまった話を進めてしまうことがある。 不動産屋ですら、たまぁ～～に失敗というか、痛い目にあうことがあるから 念には念をいれないといけない。 売買契約後に共同名義人が出てきて、委任した覚えがない！とか言うヤカラを するものがいる くれぐれも注意しないければならない。
この世の中、騙される方も悪いとつくづく思わされるけど 不動産屋にまつわる詐欺めいた事件がある。 もちろん、詐欺は立派な犯罪やから、犯人が悪いのは当たり前のことやけど それでも自分の一生の財産やから、子供に残すタメの家、土地の買い物にしては あまりにも無防備な買い方をするところをみると、 騙された買い主もちょっと無責任ちゃうか？ と被害者自体も責めたくなるなぁ。 詐欺はやるほうもやられるほうもドラマのようなもんや。 中でも、こんな夫婦で仕組んだ詐欺ドラマは、なかなか新しい夫婦の自立した 生き方と言うモンを覗かせてくれていると思う。 ある夫婦から戸建てを買った人がおる。 この人を仮に鈴木さんとする。 家・土地ともに夫婦の共有名義になっていた。 奥さんがすべてを任されていると言って、旦那の委任状を見せられて 価格も折り合いがついて、契約することができた。 そして、さぁ～引っ越しやと言うときになって、 その家の旦那から電話が入った。 「あんたたち、私の家を買った」と言っているそうやけど いったいどういうことやっ！ 「奥さんから、旦那さんの委任状を見せてもらって契約は終わってますよ・・・」 「そんなことを委任した覚えはない！いっさい私とは関係ない！ 嫁はんも家を出ていった。私は委任状なんか書いたことない！」 「その委任状を筆跡鑑定したらわかる！」 それだけ言ったら一方的に電話を切りよった。 自信たっぷりの言い方やったから、もしかして？？？ この夫婦は別れたんかもしれへんと鈴木さんは思った。 「そうなったら、ちょっとややこしい事になるかもしれへん。 法律的なことを聞いておいたほうがいいだろう」と不安になって 弁護士をしている連れに電話をしたら・・・・ ～つづく～
大家の不当な所得の中に、退去した借家人に返さない敷金がある。 場合によっては、不動産業者が大家から預かったものもあるけど、何れにしても 退去した借り主になかなか返金されないようだ。 借り主においても転居後に敷金を返してもらわず、その後、敷金の返還請求も しない学生や若いサラリーマンがいるようだ。 不動産の慣習で、引っ越しの当日に敷金を返金する習慣がいつの間にかなくなって しまったからだろう。 さらに、不動産屋に大家の退去者に対する債務である敷金を立て替えて支払うと いう義務感が欠けてきたために、敷金のスムーズな返金という退去者の正当な 権利が失われつつあるようだ。 このような傾向を助長していると考えられるのは、 自分で契約すらしたことがない学生や若いサラリーマンが何時までたっても 親がやっていることがあり、ええ年して敷金の存在すら知らない者がいる。 元来、敷金の性質は民法上、居住者の部屋の引き渡しの際に契約が 終了しているので、この時点で返済されなければおかしい。 （まぁ～賃貸借契約書においても、退去後一ヶ月以内に精算するとの条項が 盛り込まれたりしているので、借り主からしてみると退去時点で返金されないのは 当たり前と判断していることもあるか？） 一応こういった性質を理解した上で、賃貸借契約を締結する時に、正論を主張 してみてはいかがか？ こういった主張をする居住自体が少なくなってきたから、つい大家も不動産屋も 敷金の返済を遅らせてしまうのかもしれない。 ～後編へつづく～
実際の相場より安い売価をつけさせて売りに出したら、すぐ客がついてアッ！と いう間に売れて、ほとんど営業活動をしなくても済む。 営業活動は不動産情報誌に広告を出すこともしかり 新聞の折り込み広告、チラシの配布等も含む。 すぐに売れてこういった経費が浮けば、その分利益率が上がるから会社にして みればありがいたいわけだ。 自分の営業成績にも跳ね返ってくる。 では、どうやって相場より安い値段をつければいいのか？ まずは、営業マンが売り主の信用を得ること。 人当たりのダメな人は、まず営業には向かない。当たり前だ。 人に好意を持たれるような人柄（うわべだけでも可）と、ルックスが必要だ。 不動産仲介というのは、あくまでも売り主が売値をつけるもので 不動産屋がなんぼ口を出しても、売り主が納得しないと、 不動産情報として日の目を見ることはない 安い値段をつけて売りやすくするには、 まず売り主をその気にさせることが第一である。 その為にまず自分を信用させてこの人の言うことに間違いないと思わせないと いけない。 そのうえで、なんだかんだと理由をつけて相場より安い売値をつけさせるわけだ。 値をさげる為の理由は内装が汚れている、マンションなんかは部屋の階数が低い バルコニーの向きが悪いなどで、戸建てや土地などは道路付けが良くない 道路の幅員が狭い、玄関の向き、位置、建物の敷地に対する配置が良くないなど いろんな理由をつける。 ただし、これらは単に値段を下げさせる為の理由ではなく、現実に売却における 流通価格に大きく左右される査定の評点であることは間違いない。
不動産屋の務め。 例えば５，０００万円の売り物を持っていて、３，５００万円の物件を買いたいというお客さんが来た。 さぁ～どうするかな？ まずは５，０００万円のほうから勧める。 どれだけこの物件がいいのか？お客さんの条件にあっているか！などを話して 足らずの１，５００万円を支払えるかどうかを探って、さりげなくローンを 勧めてみたりする。 さて、ここで不動産屋が熱心になるのは何か？ 不動産屋も当然商売なので、同じ仕事をするなら自分のところに売りと買いの 両方の手数料を稼ぐことである。 よって、どんなものでも理由をつけては、いかにこの物件がいいか！ この価格が適正な価格の設定であるかを説明するわけだ。 例を挙げてみると 中古マンションの場合。 エレベーターを例にあげて、屁理屈をいうと エレベーターに近い時：「便利やねぇ～奥の部屋やったら毎日のことやから 長い通路を歩いているとイヤになりまっせぇ～ご主人が夜遅くに帰って来たとき 疲れているのにねぇ～」 逆にエレベーターが遠い部屋の場合。 「エレベーターが近いと何かと人が通るたびに・・・とか 「奥の方が静かで絶対いいいですよぉ～」となる。 駅から遠いときも 「不便ねぇ～」とか言うお客さんに 「そやから静かなんですやん！」 とまぁ～こんな感じで、物件の立地条件や環境をその場その場で 価値観を変えさせるわけだ。これがある意味、腕の見せ所でもある。 しかし、こんな言い方、書き方をしてしまうと、ホンマに不動産屋っていうのは 口から出任せを言う、いい加減な奴っちゃ！となるかもしれないが 正直この世の中、不動産だけでなく、１００点満点なんでないわけだ。 常にあっちたてたら、こっちたたずで。 先の価格についても お客さんがいい買い物をしようと思うのであれば ある程度は自分で目的地の環境を調べて、信用できる不動産業者を捜すことから 始めるべきだ。 ５，０００万円を売り希望価格で、その物件を気にいった買い主候補のお客さんが 欲しい！と言ったが、ギリギリ４，５００万円ぐらいまでしか出せない場合 間をとると、４，７５０万円であるが、これがなかなか難しい！ ここで駆け引きを試みる。 売り主には、４，６００万円ぐらいまでなら頑張って買いたいと言う買い主が いる、と話す。 買い主には、４，８００万円ぐらいまでの交渉可能かどうかを確認する。 これで、第一回目の価格の交渉範囲を特定していって、あとは落ちていない お金で売り、買いとも大きなお金には違いないが、全体の売り買いを達成できるか どうかの所なので 売り主には、「このお客さんが千載一遇の勝機で、ココで売り切らなければ これ以上価格が上がることはないですよ～」いい 限りなく、買い主希望の所まで歩み寄らせるように近づけていく。 バブルの時なら、売り手市場で、欲しいのならココまで買い上がってこい！みたいな、ココまでおいで～商売だったけど、 今で、まだまだ、買い手市場のため、いつまでも頭がバブルな素人売り主に コンコンと言い聞かせて、その事を解らせてやらないといけないわけだ。 誰しも自分の持っているモノだけは、値下がりしない良い物だと思いこみたい 気持ちは分かるが、死んだ子の年を数えるみたいにいつまでも昔の値段を いってもらってはこまる。
不動産屋の業務にはいろいろあるけど、仲介という業務は非常に重要であり おいしい。 よく週末の新聞に入っている不動産屋のチラシを見ると 「不動産のご売却は当社にお任せください。～査定無料・秘密厳守～」とか いうフレーズが入っているのを見かけると思う。 これは不動産の売り主を捜しているわけだ。 仲介業務というのは、。売り主に売買の業務を委託されて売買契約まで行うもので 不動産屋と言われる仕事のうち８割を占めると言える。 チラシを見た客から売買を任された物件は、本来、不動産流通機構（業界では レインズと呼んでいる）へ登録しなければならないとされている。 （任せ方に種類があるので、これによっては義務ではなく任意の場合がある） しかし、不動産屋の本音は登録をしたくない。 なぜなら、自分のところで買い主を見つけたいので、おいしいモノを独り占めして コソッと食べたいのである。 なぜか？ 次回につづく │<< 前のページへ │一覧 │ 一番上に戻る │ |
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