新年、明けましておめでとうございます。



昨年は、景気の後退を受けて、

不動産賃貸業に於いては高額物件から

低額物件への住み替えや、

全体として、お金のかかる引っ越し需要が減少したこともあり、

好立地の低額物件でより安定した運営ができた

傾向にあったのではないでしょうか。


いづれにしても、新築物件の供給や全体としての少子高齢化は

更に進んでいくので、

今後、どの様な視点に立って賃貸経営を進めて行くかは

絶えず研究していく必要があるでしょう。


経済状況にも大きな変化が現れるかもしれません。


そもそも、収入の2倍以上も出費している国の通貨価値が

こんなに高止まりしていること自体が、とても不自然です。

国民の歴史的なストックを担保に国内金融機関が

日本国債を買い支え続けているうちは、良いかもしれませんが、

それも、もうそろそろ限界に近づこうとしています。


結局、どっちに転ぶかは分かりませんが、

これからは、

若干、インフレ局面になることも

想定しておかなければなりません。


インフレとは、“物価が上昇すること”です。

土地の価格は消費者物価指数には反映しないが、

インフレ率と連動性があり不動産価値も上昇することになる。

この経験則から、

“不動産は従来型のインフレに強い”と言われてきました。


インフレの際、お金を不動産に置き換えると、

時間の経過と共に不動産の価値が上昇し、

換金すると金利分以上にお金が増えて戻ってくる。

というのが、従来型のキャピタルゲイン型不動産投資の

基本となっていました。


バブル崩壊後、しばらく続いたデフレはインフレの逆なので、

時間の経過と共に物の価値が下がり、

相対的にお金の価値があがることになる。

つまり、デフレ下における不動産投資は、

一見、低金利で投資資金を得られたような錯覚に陥ってしまうが、

実際は一定期間経過した後に

換金した際の物の価値の減少分があるので、

その分の金利リスクも負っていることになります。

日本のほとんどの地域では、

過去10年間で不動産の価格が半分になっているので、

年間で平均5％程の金利を

余計に払わされていることになります。


従来型の穏やかな需要の拡大を伴った

景気の拡大基調でのインフレは、

物に対しての需要が増えることから、

供給力の増大を促すことで発生します。

しかし、

昨今の先進国内、取り分け少子高齢化と

人口減少が同時に進んでいる

日本国内に於いてのインフレは国内事情とは全く関係のない

国際的な供給側の事情によって起こされています。


物価上昇は景気が上昇したことにより始まったのではなく

消費財の偏りによって起こったコストアップに過ぎません。

つまり、同じ価値の物がコストアップしただけなので、

一層の需要減少を引き起こす結果となってしまいます。


不動産も、景気上昇でのインフレではないため、

価値が上昇する気配は起きません。

返済リスクが上がる代償としての

貸出金利が上昇する・負担が増える、

不動産の価値は上昇しないという両面で

悪い方向に向かいます。


インカムゲインに於いても、

家賃相場の推移は物価の上昇率とは連動しないことが、

バブル期に起こったことからも示されています。

家賃相場は地域の需給関係が大きく影響するので、

仮にインフレになっても

大きく上昇することはありません。


通常のインフレ時なら、

金利上昇分以上に不動産価値の上昇があるとなれば、

金利が上昇しても不動産を買うという考えで良いのですが、

今後のインフレ金利上昇局面ではそうならないので、

よく検討が必要です。



どちらにせよ、

全体として不動産賃貸経営にとって

逆風になることは間違いありません。


しかし、一般論と個別の事象は異なります。


同じ宝くじでも、

はずれ券を買った人にとっては失敗であっても、

当選券を買った人にとっては成功であり、

宝くじ自体を良いか悪いかを論じることに

意味はありません。



不動産賃貸業は、衣食住にに関わる実業であり

人間の生活にとって無くてはならない生活の一部です。


その様な立場で考えると賃貸経営も多くの可能性が見えてきます。

本当に岐路にたっている感じがします。不動産は流動性が低いので急激な変化は困りますね。(2012.01.25 13:52:46)