なんでもリスクはつきもの・・・
不動産投資に限らず、株、信託、FX、先物等、全てにリスクはつきものである。ただ、リスクをハイリスクにするかどうかは、その本人しだいである事を忘れてはならな~い!どんな投資にも”絶対”という事はないのだ。しかしながら”限りなく絶対”に近づける為の努力として皆さまざまな知識を入れ、情報収集するなどしている。不動産は流動性には欠けるものの、安定性、収益性については将来に対する不安や不満を解消する最も安定した資産運用の方法だということができると考えています。車に乗る人が、”いつかはクラウン”バイクに乗る人は”いつかはハーレー”と言うように、投資では”いつかは不動産投資”と勝手に思っている私。(笑)なんでもメリット、デメリットがあるように今回は不動産投資についてのリスクについて考えてみました。不動産投資も、投資する事に変わりありません。さまざまな金融商品と比べ流動性に欠けるために、資金がすぐに必要になった場合に換金したくても他の金融商品のように今日、明日にもというわけにはいかないのです。どんなに早く不動産を現金化しようとしても(不動産担保ローンなどは除く)売却となれば、最低でも数週間~1月以上は期間を要し、現金化するまでには通常数ヶ月かかります。かと言って、売り急げばそれだけ低価格にて売却することになるので不動産投資は余裕を持った資金で始めるのが理想的でしょう。不動産投資には色々と種類がありますが、オンオーナー(大家さん)の場合で話してみると購入価格に対して年間いくらの収入があるか(家賃収入)その比率を表したのが利回り。この利回りが”定期的に”且つ”安定した”収入をもたらすバロメーターとなるわけです。しかしながら、ただ単に利回りばかりに気をとられていては長期に渡り安定した不動産投資をできなくなる事もあるので注意が必要です。その立地における投資した不動産の将来の展望や借主の定期的な確保ができる立地なのかどうかなど、さまざまな角度で見極めていかねばなりません。金利上昇のリスクでいえば、今はまだ低金利の時代。低金利の恩恵として調達した資金を元に不動産投資が出来たとしても、金利が上がり利払いが多くなれば結果として当初予定していた利回りを下回ることになり、相対的に運用利回りは低下します。あくまで理想ですが、利回り9%~10%を当初の計画を立て、金利上昇や空室なども考慮し、その結果、利回り6~7%台になったとしても問題なく資金計画を立てられるような投資が、まあ理想的と言えば理想的でしょう。ですから必ず将来の展望を見据えた運用シュミレーションをしてみることも大切だと思います。また投資している物件の老朽化によるリスクもあります。投資物件がマンションの場合であれば、修繕積み立て金により(大規模修繕には住民の3分の2以上の可決が必要ですが)ある程度建物修繕にかかる費用は管理組合及び管理会社とでリスク回避できますが、中古のアパートや1棟買いのマンションなどはそうはいきません。雨漏りや給排水設備の故障などの入居者からのクレームは最終的に「大家さん」であるあなたのところにきます。ですから、予めリフォーム業者や管理してくれる不動産会社を決めておいたほうが良いでしょう。やっぱりその購入する不動産のエリアにある不動産会社がいざというときの対応力では力を発揮しますから、できるだけ地元の不動産会社に依頼する事をお勧めします。天変地異の場合のリスク。地震・火災・台風などにより自ら所有する不動産が崩壊、損壊、形状の変化等によるリスクを話したいと思います。不動産は常識的に考えて盗まれたりする事は皆無に等しいですが、建物が壊れたり、地震や土砂崩れより土地の形状が変わってしまったり、火災などでは建物消失してしまうおそれなど場合によっては人命にかかわるような大事態もおきてしまう天変地異。しかしながらこれを事前に逃れるすべはありませんが、最小限にこのリスクをとどめる事はできます。第一には保険。住宅を購入する際には必ず入るのは火災保険。しかしながら地震保険については火災保険に比べ高いということ、また老朽化の進んでいる建物の場合は、本当に地震によって全てが崩壊したのかどうかなどの調査結果により全ての地震保険ではありませんが、全額保険料が出ない事があるなどしますが、中古アパートなど木造の場合であれば地震の多い日本ではやはり地震保険は入っておいたほうが、リスクは最小限度に抑えられるのでは?とも思います。それと共に、地盤や地震に強い地域がどうか調べておくのもいいでしょう。中古物件の場合では地盤調査の義務付けは無いので、自ら投資物件の建築物の強度や地盤、物件周辺(半径50M位)の地盤状況、近くに氾濫する川はあるかどうかなどは調べておいたほうが良いと思います。まだまだ考えればきりが無いほどありますが、ケースバイケースといった事も多いので、主だった事はこんな感じだと思います。また値下がりするリスクも当然ありますが、これを話し始めると一冊の本になってしまうので、一概には言えませんが、私がこのリスクを回避するなら一言で”投資する物件の立地は土地は小さくとも駅近!”という事で勘弁していただきたいと思うひろしでした。