海外口座のことを書きましたが、国内口座についても一言。

私は、用途別にかなりたくさんの口座を持っています。
たとえば、
　
　新生銀行　　→毎月5回振込みタダ　振込手数料節約に利用
　みずほ銀行　→オンラインで宝くじを購入
　三菱東京ＵＦＪ　→　本支店間の振込みタダ　振込手数料節約に利用
　スルガ銀行　　→　本支店間の振込みタダ　振込手数料節約に利用
　ＳＯＮＹ銀行　→外貨
　農協（ＪＡ）　→保険、借入用
　三井住友銀行　→お小遣い用
　郵貯　　　　　→　貯蓄用

です。


たくさんの口座をどのように管理しているかというと、Microsoftマネーというソフトと
　MSN残高明細照会サービス
を使っています。

是非、ご参考あれ！

また、金利が上がりましたね。もう対策済みです。
今は、とにかく返済重視です。
もう少しあがり、（税引き後の金利）＞（借入金金利）となると、
今度は貯蓄戦略に切り替えです。

CITIバンクとＳＯＮＹ銀行に外貨預金の口座を持っていましたが、
新たに、海外の銀行に口座に開設しました。

「UNION BANK OF CALIFORNIA」（ユニオン・バンク・オブ・カリフォルニア：UBOC）という銀行です。
三菱東京ＵＦＪ銀行で取次ぎをやっていましたので、利用させていただきました。

最近、日本も経済力が落ちてきている感じがします。リスク分散の一環として、資金を移動しました。どんどん円安になっていく感じがします。

ちょっと心配です。

私書箱のメッセージを読み返しておりましたら、表面利回りと実質利回りについてのいくつか質問がありましたので、記事のネタにしたいと思います。

以前の記事で、「不動産事業の利回りは５％」と書いたことがあります。
ちょっと少ないのではないの～というメッセージをいくつかもらいました。


利回りの定義はいくつかあって、代表的なものはグロスとネットです。
計算方法は、大まかには下のようになります。

■表面利回り（グロス）
　　計算方法　→　表面利回り＝年間収入／購入価格


■実質利回り（ネット）
計算方法　→　実質利回り＝（収入ー支出）／購入価格

支出には、固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、会議費（飲食代）、光熱費、金利が入っています。（いれて、大丈夫そうなものは、できるだけ費用としています。）


私の場合は、法人と個人の両方の事業全体で計算をしていて、表面利回りはおよそ１０％、実質利回りは５％くらいで、毎年変化します。
新しく不動産を購入したときに、事業全体の利回りが悪化して、時間がたち安定化すると利回りがあがっていくを繰り返しています。

ほかの不動産投資している方によると、実質利回りもうすこし良いようです。（６％～）
実質利回りは、ムダ取り（費用削減）をすればアップすることができると思いますが、豊かな生活を犠牲にしてまで、利回りを良くする必要がないと思いますので、やっていません。


それから、土地のみで建物がない状態であれば、その間では収入がありませんので、利回りが悪化します。（そういったものも含みます。）
土地を買って、すぐに建物を建てればよいのですが、いろいろ計画外で建築が遅れると利回りが悪化します。

こういった理由で、私の利回りがよくないのです。

単なる勉強のために始めた株投資ですが、
以外にも儲かっています。
（損をしてもいいな～と思ってはじめたのに）

よく考えると、不動産投資と株投資、必要な知識は似たようなものです。

たとえば、貸借対照表、損益計算書、キャッシュ・フロー計算書は
自分でこれまで作ってきましたし、
「どうすれば業績がよいように見えるか？」「そのようにすれば節税になるか？」にいつも考えていました。
怪しげな企業や業績がよくなる企業はなんとなくわかります。

不動産投資をやってきたおかげで、株投資で必要な知識をすでに獲得していたのかもしれません。

ただ、いまは景気がよくなっている過程で、誰でも儲かるのかもしれません。
もう少し時間を置いて、自分の実力を見極めて見たいと思います。

このブログは、掲示板も、コメントも書けないようになっているせいか、
私書箱にメッセージをいただくことがあります。

このブログを共感してくれる方からのメッセージが多く寄せられますが、
若い人からのメッセージが、私自身、大変ためになりますし、
”私もがんばらねば”という気持ちになります。

たとえば、
　・２０代で不動産投資を始めました。株もやっています。
　・高校生ですが、将来のために、今、一生懸命勉強しています。
　・２０代で不動産事業をはじめました。今は、３０代で事業を拡大中です。
というメッセージをもらいました。

昨日も、成人式のテレビ報道をみました。
新鮮で晴れ晴れしく、日本の将来は、安泰です。
（とくに、夕張の成人式を取り仕切った若者は、かっこよかった。）


昨年前までは、「成人式が荒れている」という報道がほとんどでした。
これは、報道している大人が悪い。

若者は”元気がよいのが当たり前”で。
多少、羽目をはずしてもよいし、無茶をやってもよいと思う。

私は、大家として、若い人と接することが多いのですが、外見が派手な
若者とよく付き合ってみると、素直で性格がいい子が多いように思います。

大人には、”若者を見守っていく”という気概と姿勢が必要だと思います。


最近、私がよく思うことは、”大人の方が駄目”です。

たとえば、政治家の賄賂、大学教授や教師などの教育する立場の不祥事、親の子供に対する虐待など、あげればキリがない。



若い人、がんばれ！

痛ましい事件が、起こっています。
裕福な家庭の次男が妹をバラバラに・・・
自分の家庭をこんな風にしたくはありません。

明日はわが身かもしれません。
この子たちの親のどこが悪かったのでしょうか？
こうならないためにも、コミュニケーションを大事にしないといけない。

最近、貧富の差が拡大しているとの報道がされている。

なぜ、貧富の差が拡大するのか？
ふと、考えてみた。

自分の人生を振り返ると、やっぱり「勉強をやったかどうか」
が大きくかかわっていると思う。
私の場合は、若いころの環境（親、兄弟、経済的な事情）
が恵まれていたので、勉強をやらせてもらうことができた。

若いころの勉強は「数学　国語　英語　理科　社会」
などの基本的なこと。将来、そのまま、役に立たないかもしれないが、
我慢してやることによって、
「頭の訓練」や「物事を成し遂げる手法（段取り、工夫）を身に着ける」
ことになる。

今の若者は、「勉強できる環境なのにやらない」様な気がします。
もったいない！


不動産事業は、不労所得といわれ、蔑まれることもあります。
しかし、いろんな知識が必要で、そのベースとなっているのは、
「数学　国語　英語　理科　社会」です。たとえば、
（簿記記帳は数学、社会情勢に通じてなければ、ならないので
社会が必要）


貧富の差を何とかしろと政府や国に求める前に、もっと勉強すべきでは？

私は今でも、勉強しています。まだまだ足りない。

最近、貧富の差が拡大しているとの報道がされている。

なぜ、貧富の差が拡大するのか？
ふと、考えてみた。

自分の人生を振り返ると、やっぱり「勉強をやったかどうか」
が大きくかかわっていると思う。
私の場合は、若いころの環境（親、兄弟、経済的な事情）
が恵まれていたので、勉強をやらせてもらうことができた。

若いころの勉強は「数学　国語　英語　理科　社会」
などの基本的なこと。将来、そのまま、役に立たないかもしれないが、
我慢してやることによって、
「頭の訓練」や「物事を成し遂げる手法（段取り、工夫）を身に着ける」
ことになる。

今の若者は、「勉強できる環境なのにやらない」様な気がします。
もったいない！


不動産事業は、不労所得といわれ、蔑まれることもあります。
しかし、いろんな知識が必要で、そのベースとなっているのは、
「数学　国語　英語　理科　社会」です。たとえば、
（簿記記帳は数学、社会情勢に通じてなければ、ならないので
社会が必要）


貧富の差を何とかしろと政府や国に求める前に、もっと勉強すべきでは？

私は今でも、勉強しています。まだまだ足りない。

法人と個人の２つで不動産事業をやっていますが、個人のほうは１２月末までに記帳を済ませて、しかも節税対策をやっておかなければなりません。これを怠ると納税額が大変なことになります。とにかく、記帳です。