キートスファミリーの不動産投資日記

[不動産] カテゴリの記事

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• 融資通らず、でも元気

  都内のただで住めてＣＦが出るＲＣ物件、残念ながら融資が通りませんでした。今の家を買ってから２年しか経ってない（←計画性がないと判断されたらしい）という、もっともな理由です。頭金をもっと積めば話は違ったのかもしれませんが、我が家ではマックスの値段を提示したので、仕方ありません。今回、子供の小学校と中学校が近くていいなー、和室の掘りごたつで鍋食べようなどと、妄想をいつもの何倍も膨らめていたため、多少凹みました。不動産屋さんに「いけるかもしれない」といわれ、「本当？　うちでこんな物件、手が届くの？」という気持から始まったこの物件ですが、やっぱり、ちょっと背伸びしすぎていたようです。でも、考えてみれば予定ではこのレベルの物件は、中規模のアパートを一棟買って、キャッシュフローで頭金を貯めてから、２年後に購入するつもりだったのです。それに、結果は残念でしたが、この物件に出会ったことで、我が家の方針というか、自分の中で本当に願っている形がかなり固まってきました。郵貯銀行からＮＧの返事が届いた後も、「ああ。やっぱりこういう物件欲しい！そのためにはどうしたらいいの？」と脳内コンピューターが働いて、行動力が増したみたいです。買いつけって、通らなくても、入れる意味あるなあーと深く思いました。そして土曜日は、四国のうっちゃんの新プロジェクト、北千住のリノベーション戸建見学会に参加してきました。今回、私はライターとしてこの物件のオーナーである女性投資家３人を取材させていただいています。北千住の物件も、投資家の皆様もステキすぎて、クラクラしながらのお仕事です。この日は主人がタータンの面倒を見てくれました。ありがたや。そして主人は土曜の夜から日曜の夕方まで、空室が３つになった宇都宮のアパートの草取り＆ゴミ拾い＆営業に行ってくれました。そのあと彼は、自分のご褒美として、室内楽のコンサートに出かけ、疲れも吹っ飛んだようです。私はタータンと新宿で「アイスエイジ３」を鑑賞し、夜はしりとりをして過ごしました。もうすぐ４歳になるタータンですが、「あ」の時は「あぱーとろーん」、「り」の時は「りまわり」などと言います。教えたつもりはないのに、両親の会話を聞いているのですね。自然とファイナンシャル教育になっているのか？　なっていれば嬉しいです。

  2009.07.28

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• ３棟目・売主と初対面→意外な結末

  今日は手付金を持って売主とお互いの仲介業者が一同に顔を合わせる日でした。金曜日に銀行で手付金をおろし、今日までドキドキしながら抱えること２日間。昨日の夜は、「夜間の物件の周辺環境もみておこう」ということで、家族３人で夕食後に物件見学に行ってきました。そして今日。昼間は息子の友人家族に誘われて、新宿に子供向け英会話ショーに出かけ、そのあと、みんなでランチ。息子の友人は不動産鑑定士パパ＆宅建ママという不動産に関連の深い方なので、今回の物件について色々話したりして、気持ちは盛り上がります。そしてお店から主人だけ先に抜けて、待ち合わせ場所へ。行ってビックリ。「売り止め」になりました。。。売主は年配のご婦人２人なのですがが、一人の方が、「やっぱり、親から譲り受けたものだし。。。」と昨日から心が揺らいで、今朝になって寝込んでしまったのだそうです。ああ、なんとなく気持ちわかるなあ。大きな決断をする直前って、悪いこと想像しちゃうことあるし、心が揺れます。買う側の私たちだって、実はまだ気持ちが揺れていたし、こうなってホッとしたような気さえするのです。不動産は直前まで何があるかわからない、といいますが、本当ですね。またひとつ、勉強になりました。土日はいつも主人が食事を作ってくれるのですが、今日ばかりは疲れたようで帰宅後は寝室へ。夕食の時間に起きてきて、私の作ったカレーを（いつもなら長いうんちくをたれるのに）「おいしい、おいしい」と言って食べてました。

  2009.06.28

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• やっぱり買うことに。

  ２番買付の相手が現金＆指し値撤回で横入りを狙う都内N区の3棟目物件。どうしようかと考えたのですが、我が家も指値を撤回し、満額にて購入することにしました。（もともと融資は満額で買えるようにしてあったので、必要な現金は変わりません）健美屋を見ても、不動産投資連合隊を見ても、今まで自分たちが見学してきた物件を振り返ってみても、今回の３棟目はかなりバランスがいい、と思うのです。１）入居づけ難易度２）積算価値３）利回り４）キャッシュフロー５）直観これらが全部及第点以上です。だいたいこれまで見てきたものは、１番だったり2番だったりが、合格点に達せず。１番から４番まではOKだけど、5番がどうしてもダメというものもありました。今回だって３点ユニットだったり、駅から遠かったりと、欠点もあるのですが、それも”埋まれ”ば問題ないわけです。そして、”埋まる”と判断しました。このままいけば、月末には決済です。これをうまく運営できれば、我が家の大きな柱になってくれるはず。楽しみです！

  2009.06.24

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• ライバルは満額で買付

  月曜はヨガの日。久しぶりに体を伸ばして「あー気持ちよかった～」と思っていたら、夫から着信。「2番買付の現金の人が、指値を撤回して満額で支払うっていってるんだって。　仲介業者さんが、キートスさんも満額でいくなら負けませんって言ってるけど、どうする？」うーん。どうしようか？実は積算評価よりちょぴり売値が高かったので、積算評価ぴったりで指値を入れていたのです。満額となると、積算以下のものを買うことになる。キャッシュフローも5000円くらい減る。でも、利回りは満額出しても１３％。自己資金も2年半で回収できる優等生物件なのです（数字的には）こんな大金を現金で買えるような投資家が目をつける物件なら、やっぱり買った方がいいんじゃない？そんな気持ちもわいてきたりして。今晩ちょっと考えます。

  2009.06.22

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• 仲介業者さん張り切る

  今日は大好きな友人のジャズ・ライブに行ってきました。音楽っていいですね～。私を含めて子連れの参加者が多く、ほとんどの時間子供を追い掛け回していたので、席に座って聞けたのは2曲くらい。でも、ギターの音色と優しい歌に触れることができて、嬉しかったです。いい休日を過ごせました。話は変わって、ライブが終わってすぐ、主人は仲介業者さんへゴー！昨日聞いたライバル登場という事態を受けて、少し焦っている様子の業者さん。「相手は現金ですけど、うちの方が1番なんですからね。私はやりますよ！　ふふーん（←鼻息の音）」なんだか、頼りになります。ただ、売りだして1か月以内に買付が２件入ったので、売主が強気になって指値を跳ね返す可能性が出てきた、という話も・・・。でもたぶん、大丈夫。なんだかこの物件、自分たちが買えてうまく回していける、そんな気がするのです。それにしても都内のマンションを一棟買うのに現金って、どんな人なのだろうか？不動産投資をはじめて、世の中には”本当のお金持ち”が数多く存在しているという事実を知った私です。

  2009.06.21

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• ライバル登場？

  ス●ガさんにOKの返事をもらったあと、ちょっとペンディングになっていた3棟目。「あおるわけではありませんが、2番買付が入りました。　相手は現金で、価格はキートスさんと同じです。　こちらも銀行のOKが出ていますからこのままいけば買えますが、 どうしますか？」と、仲介業者から連絡を受けました。え？そうなの？お待たせしてすみません。その間に、消費税還付に関する問い合わせとか、信金さんの返事待ちとかしてました。でも、消費税還付も見送ることにしたし、信金さんの融資額も全額は出なかったので、このまま決済まで進めてもらうことにします。パーフェクトな物件じゃないけれど、今の我が家には悪くない物件だと思うので。いよいよだなあ。ところで今日、静岡の両親と祖母、祖母の弟夫妻が靖国神社参拝のついでに、我が家に寄ってくれました。平均年齢７０歳以上ですが、みんな元気です。一昨年、高かった家賃を抑えてキャッシュフローを増やすために購入した中古の収益物件付自宅。田舎の家に比べたら、本当に小さな家です。でも、両親、親戚一同、「東京でこれだけの家を持てるなんてすごい。よくがんばっているねえ」「いいご主人のおかげだねえ」と大絶賛してくれました。我が家は持家に関するこだわりはとくにありませんが、両親の言葉を聞くと、「買ってよかったな」と小さく思った次第です。不動産は、単なるものじゃなくて、人の心を動かす大きな力がありますね。我が家よ、親孝行に力を貸してくれて、ありがとう。

  2009.06.20

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• ３度も続けて重鉄の間違い

  先日、問い合わせた小ぶりの築古ＲＣ物件、資料が届いてみると重量鉄骨でした。この間違い、これで３度目です。物件見学もして本気で買おうと思った町田のマンションも、「すみません。あれ、重鉄でした」の一言で、チーン・・・。「買いやすい価格のＲＣを見つけると、重量鉄骨の間違いであることが多い」この法則を坂手に、「相場より高目に感じる重量鉄骨」を探してみようか？（笑）　もしかして「すみません。あれ、ＲＣの間違いでした」ってこともあるかもしれないぞ！いや、ないか。。。キートス妻

  2009.05.15

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• ２棟目に向けて

  一棟目を買うときは、毎日のように業者さんに問い合わせのメールや電話を入れていました。あの頃は早く物件がほしくて、仕方なかった。そして基準は、とにもかくにも、高利回りであること！車で３時間もかけて千葉の外房方面や栃木県の那須まで、０歳の息子も一緒に物件を見に行ったこともありました。結局、それらの超地方物件には買付を入れませんでしたが、今思うと、入れたとしても融資がつかなかったかも（＾＾；）当時は今田さんの教材も未読で、積算なんて言葉もよく知りませんでした。主人は、一棟目の物件について、「今なら買ってないかもしれないね」と言うのですが、確かにそうかもしれません。物件がほしい時って、自分に都合のいい情報ばかり集めてしまうんですよね。でも、その一棟目も我が家に毎月、きちんとキャッシュフローをもたらしてくれています。「大家になれた」という達成感や自信も与えてくれています。だから、買えたことをとてもありがたく思っています。星の数ほどの投資物件の中から購入できたんだから、縁があった物件＝我が家にとってはいい物件です。ところで最近また、問い合わせを積極的に入れ始めています。なんとなく、スイッチが入った感じ。「できるだけ欲しい物件を具体的にすると出会えるよ」と尊敬する友から助言を受けたこともあり、数字はもちろん、外観とか道路づけとか、いろいろイメージング中。制約がある中で、どのくらい楽しみながらできるかな。私はすぐにムキになって周りが見えなくなってしまうので、「肩の力を抜く」をテーマに前進していきたいです（^^）/☆追記題名は２棟目に向けてですが、去年買った収益マイホームを２棟目とするなら、次は３棟目です。

  2009.05.13

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• 目的を確認する

  土曜日に見に行った元ゲストハウス物件。結果からいうと、見送りです。物件の概要はというと、豊島区の駅から徒歩5分、２０坪弱の土地に、3階建ての築３０年の建物。中に８部屋とＤＫ、トイレ２つ、シャワールーム。売値は2200万円、現在は30万円で社員寮として一括貸し。価格交渉は可能ですが、以前、ゲストハウス運営会社が1000万円引きで指値を入れたところ、却下だったとか。再建築不可、借地で、出口がまったく見えない上、なんとなく荒れた雰囲気。地域の雰囲気はよかったものの、やっぱり指値くらいの値段が妥当だろう、と主人と意見が一致しました。私の心の中では、「ゲストハウスいいなー」という気持ちが依然あるので、同じような物件が出たら、また見に行くと思います。ただ、今回主人と話したのは、不動産投資を始めた目的は、主人が定年退職したあとも、安心して暮らせる基盤を作ることであって、そのためにはまずキャッシュフローの出る物件を増やすことが大切。（私たちが今買えるような）ゲストハウスは手間がかかるし、キャッシュフローも小さいので、もしやるとするなら大きな投資物件を購入して軌道に乗せたあとで、ということでまとまりました。買付は入れなくても、物件を見ることでそうやって気づくことがあるから、物件見学は大切ですね。ずっとずっと気になっていた物件ということもあって、気持ちもスっとしました。行って良かったです。ところでこの元ゲストハウスを見た後、荒川区まで足を伸ばして、「あらかわ遊園」という区立の遊園地に行ったのですが、これが楽しかった！入場料は大人200円、小学生未満無料と激安ですが、小さな遊園地、小さな動物園、小さな公園が中にあって、３歳の息子タータンは大喜びでした。「ぼく、ぶっけんみるのにがて～」といって不機嫌になっていたタータンですが、帰り道では、すっかりご機嫌に。また利用したいわー。

  2009.04.28

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• 父の退職/ガラガラのアパート群

  先週末、息子タータン（３歳）と二人で、静岡県西部にある実家に遊びに行きました。目的は６５歳になり、この３月で嘱託の仕事を終える父親の退職祝い。両親の近くに住む姉の家族と弟の家族も集まり、にぎやかな会になりました。弟の息子から花束、姉の息子たちが「おじいちゃんへの手紙」を渡すと、父はいつも以上に目尻を下げて、嬉しそう。あとで届いた母の手紙に、「あんなに幸福そうなおとうさんの表情は初めてみました」と書いてあり、東京からかけつけてよかった、と思いました。ところでついこの間まで人口２万人の小さな町だった我が故郷（今は合併で市になった）には、アパートがドカンドカンと増えています。しかし、去年秋までは建てても建てても埋まる状態で、「わたしもここにアパート欲しいなあ」と思ったほどだったのです。が、去年末から状況が変わったそうで、今回の帰省時には空室が目立つようになっていました。「短期間でここまで影響が出るのか…」と驚くほどに。このあたりは結婚するとすぐに家を建てるので、アパート入居者のメインはＳＵＺＵＫＩ、ＨＯＮＤＡ、ＹＡＭＡＨＡなどで働く独身ブルーカラー層。ブラジル系の方も多数います。その人達たちの多くが職を追われて、田舎に帰ってしまったのだそうです。以前は、「そう・・・。労働者の人たち、大変なのね」と思ったのですが、今は大家さんの方が心配になります（＾＾；）経済の仕組みそのものが変わっていくときだと思うので、「景気が底を打つ」とか、そういう話では、解決できないことのように思います。先の読めない時代の中で、満室を目指すためには、どう戦略を立てていけばいいのか…。アパートは持っていないけれど、共働きで子供３人を何不自由なく育て上げてくれた両親に感謝しながら、いろんなことを考えた帰省でした。

  2009.03.25

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• ギター発表会

    残り少ない今年、先日第一回目の忘年会をしました。カラテ教室の忘年会でした。日曜日に某国駐日大使館内で、そこの職員の空手仲間のつてで息子と参加。三歳児大いに暴れて、空手仲間にはだいぶ顔が売れてしまいました。（その後教室の後輩女性や若い男性陣とは顔見知りになり、ここのところさぼっていた道場に入りやすい、というおまけがついてきました、サンキュー息子よ）今回は、この職員の方（三十代男性、奥さんは日本人、理系バックグラウンド、日本語は堪能）が退職、キャリアアップ留学のため、ある意味フェアウエル　パーティーでもありました。いい思い出になりました。それにしてもわれわれの空手の先生（あえて師範と呼ばせない方針らしいです）脱サラ三年ほどで、120名の生徒（道場生とはあえて言いません）を集めるまでになり、月日のたつのは早いもの、はじめは数人で土曜の兼業教室として始めたのに。なせば成る、の見本でしょう。 この三連休の目玉は、我が家の場合、家内が二年目になるギター教室の発表会に出たことでしょうか。先生に伴奏をしてもらいながらのステージでしたが、何とか、簡単な曲ながら、ノーミスで終わり、いい思い出になったようです。おめでとう。小学生から70～80代の方まで、一つのことに打ち込んで楽しみを見つけていく姿はいいですね。ついでに、音楽も楽しめました。あー、俺もギター始めっかなーと思ったことでした。タータンもまあまあ良い子で、ニッコリ笑って母親のステージを見ていました。 本日は母親が用事があって、無理やり親父と二人で家にいたため、天気が悪く外で遊べなかったこともあり、久々に買い物、ツタヤに行く途中車中で大泣き。まだまだおっぱいがこいしい三歳です。 土曜日には、実は、われわれにしては大型物件（ＲＣで大台越えの値段）を、埼玉県飯能市まで見に行きました。一階が店舗（ひとつだけ空きアリ）その他は住居、五階建て、エレベータあり、まあまあ築浅、駐車場は部屋数分ないものの近所に容易に見つけられる、ローカル駅から徒歩5分、都心まで通えないところではない、、、、といった物件でした。このような物件を見に行き始めたのは、先日セミナーで申し込んだ、今田信宏氏のＣＤ内容に刺激を受けてのことです。利回りの良い安い物件を積み重ねるだけでは、それこそいつまでたってもリタイアできないこと。利回りの良い安い物件は木造が多く、融資をひっぱるにしても限界があること。今後さらに銀行融資が引きしめられる、その前に、銀行融資基準にあった、ＲＣ大型物件を手に入れることでしか、比較的短年月でのリタイア（あるいはそれが可能なキャッシュフローを得ること）は無理、ということがわかってきたからです。さて、件の物件は、思ったよりきれいで、周りのアパート群の平均入居率も8割くらい、さらに、現状企業がオーナーなので、半分ほど空いている部屋は、9割方入れることが見込める物件ではないか、と思われました。想像よりはいい物件でした。この情報を知らせて下さった業者の方には、このような物件にどう融資が引き出せるか、そのノウハウもある程度わかりやすく教えていただきました。感謝しています。（先日家内が相談に行き、小生はその内容をまた聞きで知りました）ＲＣで一億円前後の物件こそが、実は銀行融資基準に合致する可能性があり、頭金をせっせといれた高利回り築古木造は、短年月リタイアには全く向かないという現実が目の前にある以上、ＲＣ物件を今後は数多く見ていきたいと思います。 音楽に癒されたキートス夫

  2008.11.24

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