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青森大家Win-Win勉強会 会長に就任しました。
入居者様の満足度を高めて、大家と入居者様のそれぞれがWin-Winの関係を作っていく事を目的とした勉強会です。 会員募集中です。 普段の活動は、mixiで『青森大家Win-Win勉強会』で実施してます。 さらに、2〜3ヶ月に1回程度会合を開き勉強会を行います。 青森大家Win-Win勉強会で実施する内容 ・図面検討会 ・講師を呼んで勉強会 ・物件相互見学会 ・リフォーム（DIY)研究 お互いの知識を深めましょう。 お気軽にメールをください。 mixiに参加されていない方も、お気軽にご連絡ください。 私から招待状をお送りします。 目指せ!!セミリタイヤ [全400件]
こんばんはアトム30%でございます。 最近、本屋さんで気づいたことがあります。
不動産経営に関する本の棚が縮小していることです。
これは、何を意味しているか？
『不動産投資ブームが冷めてしまった』ことを意味しています。
これは、新規参入する大家さんの間口が狭くなるので、いい傾向だと思ってます。
本日は、ここまで また明日!!
今晩は、アトム30％です。 このシリーズ、ここが決定的に違うよ!!ってのもあまり無いようなのでダラダラ続けます。
減価償却を考慮してキャッシュフローを計算するの巻!!
（前提条件） RC 40,000万円 内訳 土地：20,000万円 建物：20,000万円 減価償却率 5％（残り20年) 20,000万円×5％＝1,000万円
木造 4,000万円 内訳 土地：2,000万円 建物：2,000万円 減価償却率10％ （残り10年) 2,000万円×10％＝200万円
となりますので、
全額キャッシュ党のシミュレーション A 投資総額：4,000万円 B 満室時収入：1,000万円（利回り：25％) C 返済金額：0万円(返済比率：0％) D 経費金額：200万円(経費率：20％) E 空室損失：200万円(空室率：20％) F 税引き前収入：600万円 G 減価償却費：200万円
税金を計算します。 税引き前収入600万円の税率は20％です。 C+F-G=400万円 400×20％＝80万円(税金)・・・H
税引き後の収益＝F-H 600万円(収入)−80万円(税金)＝520万円(税引き後）
レバレッジ大好き派!! A 投資総額：40,000万円（借り入れ：36,000万円) B 満室時収入：6,000万円（利回り：15％) C 返済金額：2,400万円(返済比率：40％) (うち元金1,200万円、金利1,200万円と仮定) D 経費金額：1,200万円(経費率：20％) E 空室損失：1,200万円(空室率：20％) F 税引き前収入：1,200万円 G 減価償却費：1,000万円
税金を計算します。 税引き前収入1,400万円の税率は33％として、 C（元金分）+F-G=1400万円 2,400×33％＝792万円（税金）・・・H
税引き後の収益＝F-C-H 3,600万円(収入)−2,400万円(返済金額)−792万円（税金)＝408万円
となります。
税金を再度見てみましょう。 キャッシュ派：80万円 レバレッジ派：792万円
物件を買い進んでいると購入時の経費であまり税金がかかりませんが、資産を維持する段階では返済比率をよく考慮したほうがいいと思います。 返済比率40％でもこの状況です。 60％以上になるとキャッシュがほぼ回らない状況になり、黒字倒産になる可能性があります。
本日の格言 レバレッジを使うときは税金も考慮しないとなりません。
本日は、ここまで!! また明日!!
こんばんは アトム30％です。 さて、今日は集大成です。 税金を考慮してみたいと思います。
間違いがたくさんあると思いますが、やさしく指摘して下さい。
全額キャッシュ党のシミュレーション A 投資総額：4,000万円B 満室時収入：1,000万円（利回り：25％) C 返済金額：0万円(返済比率：0％) D 経費金額：200万円(経費率：20％) E 空室損失：200万円(空室率：20％) F 税引き前収入：600万円 税金を計算します。 C+F=600万円 600万円の税率は20％として、 600×20％＝120万円(税金) 600万円−120万円＝480万円(税引き後）
レバレッジ大好き派!! A 投資総額：40,000万円（借り入れ：36,000万円) B 満室時収入：6,000万円（利回り：15％) C 返済金額：2,400万円(返済比率：40％) (うち元金1,200万円、金利1,200万円と仮定) D 経費金額：1,200万円(経費率：20％) E 空室損失：1,200万円(空室率：20％) F 税引き前収入：1,200万円
税金を計算します。 C（元金分）+F=2,400万円 2,400万円の税率は40％として、 2,400×40％＝960万円（税金） 手取りは、 3,600万円(収入)−960万円（税金)−2,400万円(返済金額)＝240万円 あれ？
両方とも減価償却は考慮してませんので・・・ もう少し、結果が変わりますよね。
今日は、ここまで また明日。
業務連絡 MIXI版青森大家Win-Win勉強会更新しました。 残念なお知らせです・・・。
こんばんは アトム30％です。 昨日の続きです。
4000万円の自己資金があったら、 こういう考えになりますよね。
シミュレーションです。 利回り：25％ 返済比率：0％ 経費率：20％ 空室率：20％
4,000万円（投資総額） × 25％（利回り） × 60％（手取り）＝600万円/年
収入が半額になりましたが、借り入れ無しです。
どっちがいいかは、その人次第です。
本日は、ここまで また明日!!
業務連絡 1 石渡さんの過去のセミナーが音声ファイルと資料のPDFが発売されてましたが、ようやく購入できるようになりました。 土地を持っていなくてもできるアパート経営 -- 3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナーです。 内容は、 金額は、3000円とお手ごろです。 いまから、購入してみます。
業務連絡2 青森大家Win-Win勉強会更新しました。
こんばんはアトム30％でございます。
2018年10月にセミリタイヤが目標となっていましたが、最終的な目標を具体的にする必要があると感じました。
利回り15％のRCを入手して、純キャッシュフロー100万円/月を目標とします。 返済比率：40％ 経費率：20％ 空室率：20％ と想定した場合
満室想定の20％が純キャッシュフローとなります。
X円（投資総額） × 15％（利回り） × 20％（手取り）＝1200万円/年
となりますので、4億円の投資が必要です。 自己資金は、10％とした場合4,000万円が必要です。
・・・4,000万円ですか
続きは明日。
こんばんは アトム30％です。 本日は、石渡さんの過去のセミナーが音声ファイルと資料のPDFが発売されるようなので、紹介いたします。 土地を持っていなくてもできるアパート経営 -- 3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナーです。 金額は、3000円とお手ごろです。
早速購入しようと思い、リンクをクリックしてみましたが、うまいこと購入画面にたどりつきませんでした。
とりあえず、本日はここまで また明日!!
こんばんは、アトム30％です。
現在は激動の賃貸経営の時代と言われております。 経済状況の低迷による家賃の低下や入居率の低下、また政権の交代による金利の上昇に対応できるようにする必要があります。 今後は、高利回り物件のキャッシュ買いや返済期間が長く取れる物件を購入するなどキャッシュフローや返済比率を重視した戦略に変更していく必要があると思いました。（積算が十分取れる物件も魅力的ですが・・・）
本日はここまで また明日!!
ロンロンさんより、物件の紹介をいただいてますので、MIXIの青森大家Win-Win勉強会をご参照ください。 ｜一覧｜ |
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