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• 転出届け、転入届けを終了

  引越しすると、色々と手続きが面倒ですが、まずは転出入届けです。引越し前の役所で転出届けを提出し、その証明をもらい、引越し先の役所で転入届を提出しました。必要だったのは、印鑑、身分証明（免許証など）だけ。印鑑証明は前役所では届けなくても自然に消滅、転入先では実印と身分証明で届けが終わりました。役所で見つけた人口統計で、その市は先月よりも360人、人口が増えているそうです。ということは、年間4300人も増えていることになります。大家にとってはうれしい情報です（笑）[不動産の資産価値を上げる方法　10]パラペットに金属製笠木を付ける。パラペットとは、フラットルーフ（陸屋根、平らな屋根）の壁際、外壁の最上端の突端のこと。下から見ると、箱の一番上に見える部分です。雨や太陽光が直接当り痛みやすいし、クラックから雨が入り鉄筋がサビると、膨張してコンクリートが壊れてしまいます。屋根の隅で防水層が立ち上がる、防水上の重要な要所でもあります。日記でも書きましたが、このパラペット上端には、金属製の笠木をかぶせるのがベストです。それもステンレスかアルミの笠木が、サビが出なくてお勧めです。笠木のお勧め順はステンレス製、アルミ製、カラー鉄板製（見た目が悪く、長い年月にはサビが出る、以前の鉄板よりも大分改善されている）、タイル貼り、FRP塗装（FRP：ガラス繊維強化プラスティック、船や風呂に使われる）、コンクリート打ち放しの上に吹き付け塗装（上面は内倒しとして汚れが外壁に出ないようにする）、モルタル仕上げ（すぐにクラックが入ってしまう）。ステンレスは耐久性も見かけもいいけれど、価格が高いのが欠点。アルミの既製品笠木を使うのがもっとも無難です。現在笠木が塗りだけの場合は、機会を見てアルミ笠木を取り付けるのがいいと思います。断然持ちが違います。パラペットに似たような部分で、ベランダ手摺上部、外廊下手摺上部があります。外壁の上端のパラペットほどには重要ではないですが、やはり金属製の笠木を載せたい所です。中古を買う場合は、外壁上端、手摺上端が何で出来ているかを見るポイントのひとつにしてみるといいと思います。

  2004.08.20

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• 和室も使える？

  今回入居した2DKは、フローリング6畳が2部屋、和室6畳が1部屋の大変狭ーい自宅です（笑）。荷物を入れてみて感じたのは、和室って結構便利！親戚の人が来たときもふとんを敷けば寝られるし、人数の増減に対応できます。すべてをフローリングにするよりも便利かも。和室はフローリングにという本がありますが、3部屋あったら、1部屋は畳をとっておくのもいい手かもしれません。[不動産の資産価値を上げる方法　9]ドアをペイントし直す。予算の関係で建物全体を塗り直せない場合、ドアだけ塗るという姑息な手があります（笑）。各住戸の入り口は、毎日使う目立つ所。そこがサビていたり痛んでいたりしたら、ボロいマンションだなーと強く印象付けられてしまいます。1点豪華主義で、ペンキもドアだけもありです（笑）。

  2004.08.19

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• トイレにはコンセントを！

  トイレにウォシュレットを付けようとして、ああーーー！！！コンセントがない（汗）。んなバカな。設計者、何考えとるんだ。って、今まで気が付かないボクが悪い。仕方ないけど、コンセントを付けることにしました。トイレの壁の反対側は洗面所で、洗濯機用のコンセントがあります。そして、壁はプラスターボード（たぶん）。洗面所側のコンセントから並列に配線して、トイレ側にコンセントを付けることができます。洗濯機用コンセントは水がかからないように、上の方に付けられているので、壁の中を下に電線を下げなければなりません。でも、ハリガネを使えばなんとかなりそうです。ということで、今日はまたまたカインズホームへお出かけ。コンセントとFケーブルを入手。Fケーブルは、中が細い銅線がよってできたより線ではなく、2本の銅の芯線。その芯をコンセントの裏にビニールをむいて突っ込めばいいという仕組み。工事は？またボクがやるのかー。あー面倒（汗）。[ミニ知識]＊プラスターボード石膏ボードとも言います。石膏像に使うような白い石膏を固めた板の両側に、紙を貼ったもの。その紙の種類によって、防水用プラスターボードなどもあります。石膏は燃えにくいので、不燃材料の指定が取れたものがあります。大型のカッターでも切れます。普通、壁には12.5ミリ、天井には9.5ミリのプラスターボードを使います。仕上げは、ビニールクロスを貼る場合と、ペイントする場合があります。ビニールクロスの方がメンテナンスが楽で、リフォームも簡単にできます。ペイントは建築家が好む方法で、全体的にマットな（ざらざらして光沢がない、左官ぽい）仕上がりになります。[不動産の資産価値を上げる方法　8]2、3メートルの樹木を株立ちで植え、ライトアップする。2、3メートルの小さな木の場合、幹が１本のものよりも、数本が根から生えている「株立ち」がいいように思えます。分譲マンションやファミレスで外構に使われている植栽も、株立ちが多いように思えます。株立ちの木の足元に、ポールの照明やアッパーライトの照明を付けると、夜景の感じが良くなります。入り口側の空地に、このような植栽をしようと計画してます。照明器具への配線が難しいので、ソーラーパネル付の照明器具を考えています。コストがないので、大型の植木鉢になりそうです。地面にはアスファルトが一面に敷かれ、それに穴を空けるのはもったいないし、コストがかかりますから。

  2004.08.18

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• 引越しづかれだー。。。

  引越し終了！いやー、づかれまじたー。。。2トントラックいっぱい、引越し先と実家の2地点で下ろしてもらって、チップ込みでしめて4万円。合い見積もりを取ったおかげで安く上がりましたが、その分、色々と大変でした。次回は10万払っても、すべてお任せ引越し便にしようっと（笑）。[不動産の資産価値を上げる方法　7]角地の部分を印象的にデザインする。道路と道路の交差部分、コーナーは一番目立ちます。通行量も約2倍。ということは、その部分を印象的にデザインすると、物件のイメージがグッと良くなります。今回の物件で、6メーター道路どうしの角地のコーナー部分をどうしようか、考えています。車が突入してこないように、ポール兼照明のようなステンレス製の支柱を2本立てられるといいんだけど、予算が。。。車の突入防止と照明とデザインの3拍子揃ったものを模索中です。

  2004.08.17

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• 引越しを楽にする秘訣とは？

  引越しの準備中です（汗）明日、引越しなので、昨日、荷造りをしてきました。荷物も少なくてすぐに終わるだろうと思っていたら、大変、大変（笑）。ミカオ、ミカコ、ミカオの姉、姉の娘と4人がかりでダンボール詰め。最初用意したダンボールはすぐになくなり、スーパーに取りに行って山のように持って来たのに、それもすぐになくなり、またまたスーパーに取りに行くということをやってました。ダンボールが予想以上に必要だったのは、キッチンの食器類です。食器は割れないように、ひとつづつ新聞紙で包むので、ボリュームが増えてしまいます。引越しを楽にする秘訣は、食器を減らすこと！という教訓を得ました（笑）集会（笑）先日の土曜日に、リスクテイカーさん、ケロッピさん、編集の○○さんの4人で、まるまる半日、色んなお話をしてきました。いやー、皆さん、すごい人たちです（笑）。ツキをいっぱいいただきました。生みの親の顔（笑）このブログの生みの親、ひなさんのホームページです。IDどうする？パスワードは？と脅迫されて（笑）、重い腰を上げてもらいました。ホームページでは顔写真も見えますよー。http://plaza.rakuten.co.jp/mangaland[不動産の資産価値を上げる方法　6]空調室外機を隠す。空調室外機は（室内機も）、見た目にみっともないので、鉄製のガラリなどで隠すこともやられます。ただ、空気の流れが悪くなり、空調の効きが悪くなる傾向にあるようです。特に、木製ガラリで隠す室内空調機では、ガラリの1枚が木製のために厚くなり、空気の流れは確実に悪くなります。何度もやって失敗してますから、間違いありません（笑）。今回の隠すという意味は、ボクの今回買ったマンションでもあるのですが、共用部に置かれた空調機のことです。入り口の空地に、少し目立たない形で置かれています。外階段の上り口の腰壁の、向こう側です。その室外機を門型の台で囲んで、その上に植木を置こうと考えています。空調機の吸い込みは後ろと側面、吐き出しは前面ですから、上面は性能には関係しません。階段を上る人には、必ずその植栽が目に入り、しかも空調機が目立たなくなるという寸法です。

  2004.08.16

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• ウォシュレットを買いました。。。

  ウォシュレットは必需品（？）で、引越しのたびに付けたり外したりしてます。今回の引越しを機に、アパートで使っていた安いウォシュレットを高級なものに替えよう。取り付け作業は面倒臭いので、買ったついでに職人さんに取り付けを頼もうと考えてました。今度のマンションのトイレと風呂（ユニットバス）には窓がなく、トイレは臭そうだし、風呂には湿気がこもりそうです。ウォシュレットの消臭装置は、最近は効果抜群で、実家でTOTOの消臭機付を入れたら、臭いがピタリと止まったという実績があります。ほんとに臭いがしないんです。風呂の方は、予算と相談して乾燥暖房機を付けることにして、まずはウォシュレットです。またまたカインズホームで、安いウォシュレットを見つけてしまいました。乾燥、消臭機付で3万円台。買ってしまいました（笑）。最近は安物を使ってましたが、毎日のことですから、乾燥と消臭はどうしてもほしかった。洗浄だけなら1万円台で色々とありますが、乾燥と消臭は付いてなかったんです。安いついでに、結局、今回も自分で取り付けることにしました（笑）。水道の元栓を締めて、洗面器も用意して。。。便器の横に寝そべっての工事です（汗）。まあ、安いからいいかー。[不動産の資産価値を上げる方法　5]消臭装置付のウォシュレットを取り付ける。マンションでトイレは、内側に配置されることが多くあります。限られた間口に、多くの部屋を入れるため、風呂やトイレはどうしても窓の取れない内側に入れられてしまいます。トイレに窓がないのは、臭いがこもって不快になる原因となります。そこで登場するのが、消臭機付ウォシュレットです。最初、消臭機と聞いたとき、大して効果はないだろうと思ってました。実際、ボクの古いウォシュレットでも、消臭機能が付いてましたが、大して臭いが取れませんでした。ところが、最近のウォシュレットの消臭機は、効果抜群です。住戸の内側にあるトイレには、消臭機付ウォシュレットを付けましょう。4万弱で、窓のないディメリットを補うことができます。

  2004.08.15

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• 自宅？（その2）

  利回り　vs　環境 自宅件収益物件を探していて、あることに気が付きました。低層住居専用地域の方が環境がいいのに、利回りは、環境の悪い住居地域や準工業地域の方がいいんです。自分が住んでみたい所は投資に不向きで、住みたくない所は投資にいい。資産価値と利回りの葛藤と同じようなことが、環境と利回りにも感じました。 いくつもいくつも見ていくうちに、それも当然のことなんだと、理解できました。こうやって、大人になっていくんだなー、じゃなくて、不動産投資の初心者も勉強していくんだなーと。 その原因は、おおざっぱに言ってしまえば、法規制が緩いことです。建ぺい率、容積率、各種の高さ制限等は、低層住居の方が厳しく、住居地域、商業地域、準工業地域などの方が緩いんです。それらの規制が緩いと、敷地目一杯にボリュームが大きく建てることができ、高価な土地に対して安価な建物の割合が高くなり、部屋数も多くなり、利回りは上がるはずです。敷地に対して、目一杯、ぎゅーぎゅーに建てた方が、採光、通風の環境は悪くはなるけど、人さえ入れば（ここが問題ですが）利回りは高くなります。 ただ不動産が一筋縄ではいかないと思うのは、駅近で建ぺい率、容積率共に目一杯のマンションでも、環境が悪いと、入居率が悪いものがあることです。その辺は利回りとの相談になるのかもしれません。 というわけで、「利回り　ｖｓ　環境」は、「利回り　ｖｓ　資産価値」と同じほど、ボクにとって深刻な問題になりました（笑）。ここでも、利回りを多少犠牲にせざる得ないなーと、発想の大転換を迫られることになった次第です。[ミニ知識] 建ぺい率、容積率などをご存知ない方は、建築基準法の本で勉強して下さい。。。なんて冷たいことは言わずに、ちょっと解説しておきます。 ＊建ぺい率（建築面積）÷（敷地面積）。敷地の上に、建物がどれぐらい建っているかの割合。パーセントで示したり、役所では10分の○で表したりしますが、意味は同じです。上から光を当てて、どれくらい地面に影が落ちるか、その影の占める割合が建ぺい率です。建築面積の最大値を計算する場合は、建ぺい率×敷地面積を計算すればいいわけです。 角地（特定行政庁が指定したという条件は付きますが、ほとんどの角地は該当します。）では、指定された（都市計画地図に載っている）建ぺい率に10%プラスしてよいという緩和規定があります。角地というだけで、10%、余計に建物が建てられます！また、容積率が80%の特定の用途地域外で、かつ防火地域でかつ耐火建築物の場合も、10%の緩和が受けられます。さらに、容積率が80%の特定の用途地域内で、かつ防火地域でかつ耐火建築物の場合は、100%建てられます。敷地すべて、建物で埋めてもいいとなってます。50センチ隣地から離せとは、民法の規定ですから、役所は何も言ってきません。 建築面積を計算する場合、1メートル以上突き出たひさしや外廊下などは、先端から1メーターバックした所で計算してよいという緩和があります。また、地上から1メートル以下の地下室も、無いものとして、地面と見なしてよいことに、建築面積に入れなくてもよいことになってます。 ＊容積率（各階の床面積の合計）÷（敷地面積）。敷地の上に、どれくらいの床の広さがあるかの割合。1階の床面積＋2階の床面積…と足していったのが延べ面積です。その延べ面積を敷地面積で割ったのが容積率です。延べ面積の最大値を計算する場合は、容積率×敷地面積を計算すれば出てきます。 容積率で注意すべきは、道路の幅員（幅のこと）によっても規制されることです。広い道路なら問題ないですが、狭いと、それが引っ掛かってくることがあります。狭い前面道路の物件は、この理由だけでも資産価値は落ちます（ついでに道路斜線が厳しいという条件も加わってきます。）。 計算の仕方は、住居系の用途地域では道路幅のメートルの数値に4/10を掛け、その他の用途地域では6/10を掛けます。例えば住居系以外の用途地域で5メートルの前面道路の場合、5×6/10＝30/10となり、道路から求められる容積率（道路容積率）は300%になります。もし、都市計画で定められた容積率（指定容積率、都市計画地図に載っているもの）が400%ならば、厳しい方の300%で計算しなければならなくなります。 ＊用途地域建物の用途を、一定のエリアごとに限定して、環境を良くしようとしたもの。大規模な工場地帯のど真ん中に、一戸建ての住宅があるなんて、おかしいですから。住居系7種、商業系2種、工業系3種の計12種の用途地域が定められています。その用途地域ごとに、建ぺい率、容積率もいくつか事前に決められていて、都市計画でここの地域はこの建ぺい率とかとその中から選んで定めます。その定めた用途地域、建ぺい率、容積率は、都市計画地図に色分けされて載っています。役所にいけば、500円くらいで都市計画地図を買うことができます。ターゲットのエリアの都市計画地図は、ぜひとも買って研究するようにしましょう。都市計画道路も点線で書かれていて、これからどこに広い道路ができるかも分かります。 住居系　　　　　 　第1種低層住居専用地域　　　　　　　　　　　第2種低層住居専用地域　　　　　　　　　　　第1種中高層住居専用地域　　　　　　　　　　　第2種中高層住居専用地域　　　　　　　　　　　第1種住居地域　　　　　　　　　　　第2種住居地域　　　　　　　　　　　準住居地域商業系　　　　　　 近隣商業地域　　　　　　　　　　　商業地域工業系　　　　　　 準工業地域　　　　　　　　　　　工業地域　　　　　　　　　　　工業専用地域[不動産の資産価値を上げる方法　4]土地の形を整形にする。 これはお金がかかるし、交渉も必要ですが、やってみるだけの価値はあります。三角形の土地は安いですが、長方形の土地は高い。三角形を長方形にもしできるなら、資産倍増です（笑）。そんなうまい話はないと思われるかもしれませんが、そのミニチュア版にボクは挑戦しようと思ってます。 今回買った土地は、6メーター道路どうしの角地。土地の形は長方形でいいのですが、角とは反対側に同じような隅切りがあって、お隣の敷地への導入路があります（道路からだいぶ入った奥に、住宅が建ってます）。問題の隅切りは、斜辺が約2メートルの直角二等辺三角形。その導入路が道路だったら隅切りは仕方のないことですが、単に敷地の一部。道路指定はされてません。それがなくなると接道条件がクリアできないということでもない。その三角形の土地をなんとか買い取れないものか、これから交渉しようと思ってます。その隅切りがなくなり直角になれば、車がもう1台入るのです（笑）。車1台で7千円、屋根付きで8千円、ゲート付きで9千円（？）は取れる所なので、それだけで利回りアップします。1台空いていた車庫に募集をかけたら、すぐに埋まった場所です。三角形が買い取れない場合でも、それと同じ面積の土地と交換して敷地境界を10センチほどずらすことで、隅切りを取って長方形にすることができます。ゲートも作りやすいし、車庫一台増える。あの土地、売ってくれないかなー（笑）。

  2004.08.14

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• 高価なペアガラスを安く作る方法

  ガラスの部分はもっとも熱を通しやすく（熱貫流率が高い）、冬はガラスの辺りが寒く、室内環境や熱効率が悪くなります。日本の住宅の住みにくさの原因で上位に入るのが、このシングルガラスではなかろうかと思ってます。最近では、ハウスメーカーでもペアガラスをはめた上に室内側は木製、あるいはプラスティックサッシといった断熱サッシを使うようになってきています。ガラスばかりでなく、アルミの部分も熱を通しやすいから（ヒートブリッジと言います）、室内側だけ木製、あるいはプラスティック製としているのです。ペアガラスは2重ガラスのことで、断熱性、遮音性、防犯性に優れますが、高いんです（笑）。シングルガラスのサッシの内側に、後付で取り付けられる樹脂製サッシのペアガラスもあります。それを使うと、ガラスが3重になる上に、内側のサッシが樹脂製になって、サッシ面での結露がまったくなくなります。でも高い（笑）。2DKの我が家の窓すべてにそれ（製品名　トステム　スペーシア、YKK　インプラス）を取り付けると、約40万ほどかかってしまいます。そこで、ペアガラスのような断熱性を得られるように安く工事できないものか考えてました。以前、アパートのガラスに荷造り用のプチプチ（空気の入った円形状のもの）のついたビニールシートを貼ったことがあります。それが意外とよくて、結露が一気に止まってしまいました。荷造り用のシートを貼った窓は、見た目がいいとは言えませんが、悪いとも言えない程度でした。ちなみに結露とは、コップに付いた水滴と同じもので、冷たい面に暖かい空気が当たると発生します。ガラス面が冷たく、室内空気が暖かいために、結露が発生します。温度によって飽和できる水蒸気量が違うことが原因です。暖かい空気の中には多くの水蒸気が入ってもまだまだ余裕がありますが、ガラス面で冷えた空気の中には、あまり水蒸気が入れません。その空気に溶け込めない水蒸気の分が、ガラス面に水として出てきてしまうのです。それが結露です。 今回は、張り切って、ポリカーボネート中空パネル（商品名　ツインパネルPC）を、910ミリ×1820ミリが1枚4,179円もするのに使ってみることにしました。ダンボールを樹脂で作ったような板で、前後の板の間に中空層があります。商品名がダンプレートといって、398円で買えます。ただしそれだと薄いため、太陽の熱でそってきてしまいます。厚めのダンプレートならば、型ガラスに使えば障子のようなやわらかい光になって、結構いけます。ポリカ板の方はダンプレートに比べて硬めで、見た目もガラスに近い風情です。そのポリカ板を、大型のカッターでガラスの大きさちょうどに切って（8回くらい刃を入れれば切れます、刃はこまめに折る、最初刃を入れる時には力を入れないのがポイント）、ガラスにも貼れる強力な両面テープ（商品名　スコッチ3M　超強力両面テープ　ガラス・アクリル用（透明）幅12ミリ、長さ4メートル、1,029円）で上下のみ止めて貼り付けました。目の方向が縦になるようにしました。横だと模様がうるさそうだったので。この作業では、長めの金尺、大きめのカッターマットが必要です。これらの材料は、やはりカインズホームで仕入れました。ポリカ板は車に積むと、運転席まで侵入してきて、肩でポリカ板を押さえながら運転するはめになりました。皆に変な目でみられましたが（汗）。ボクの車はRAV4の3ドアですから入りましたが、乗用車では入らないと思います。 家が無い、視界の開ける方向だけ透明ガラスのままにして、その他はすべてポリカ板を貼りました。もともと型ガラス(表面に凹凸が付けられた光だけ入れるガラス。これよりも高級なものに、フロストガラス、昔風に言えば曇りガラスがあります。フロストガラスよりも型ガラスの方が製法も簡単で安価です。）の部分も多かったのですが、その部分はすべてポリカ板にして、南面の上部が透明になったガラスにも、引き違い窓の左半分は前の家の窓が見えたので、ポリカ板を貼りました。 そうしたら、これがいいんですねー（笑）。型ガラスの所はまったく問題なく、透明ガラスの所も透明なのになんとなく視界が遮られ、正面に見える向かいの壁や窓が気にならなくなりました。大成功！このまま他人様に貸してもいいぐらいのできです。空気層がある上に、ポリカ板自体もガラスより熱を通さないので、断熱性能が格段に上昇すること、間違いなしです。うーむ、冬が楽しみになってきた（笑） [不動産の資産価値を上げる方法　3]館名を工夫する。 ダサイ、クサイ、ヤボッタイ館名だと、入居者が嫌がります。自分の苗字を頭につけちゃったりした○○アパートはいけません。必死に考えて、良い館名を付け、それを格好のいいデザインにして、建物に取り付けましょう。それだけで、資産価値が上がったような気になります。皆がその気になれば、それは資産価値が上がったということです。なるべく、明るく、前向きで、おしゃれで、かつユニークなものがいいように思えます。 取り付ける場合も、細心の注意を要します。ボクの買ったマンションは「カーサ○○○」でした。館名は文字ごとにステンレスで箱文字にされ、壁に貼られていました。カーサはイタリア語で家です。「カーサ」なのに、建物に付いているのは「カーサー」になってたので、苦笑しました。その「－」を取ると、次の「○○○」との間隔が空き過ぎておかしいので、そのままにしてます。名前についてはさんざん考えましたが、まあこれでもいいかという結論（笑）。次に考えたのが、サブタイトル、あるいは通し番号のような共通名称を前に付けること。これは、目下、考え中です。決まったらお知らせします。

  2004.08.13

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• 自宅？（その1）

  利回り　vs　資産価値今回のRC造2DK×3件の小型マンションは、収益を上げながらも自宅でも使うものとして購入しました。自宅に使うためには、どうしてもRC造、少なくとも重量鉄骨造ALC張り（ALC：軽量発泡コンクリート）だー！と探しました。木造や軽量鉄骨では、音の問題がどうしても気になります。上下左右の音の抜けは、木造、軽量鉄骨でははんぱじゃないですから。ということで、RC造の2DK以上を探し続けたんですが、探し続けて2年以上。ないんですよねー、この地域（横浜線沿線）に利回り10%以上で回るRC造のものが。中央線沿いはすぐに諦めたんですが、横浜線沿いにもない。RC造は作るのにお金がかかってしまうし、立地も駅近や大通り沿いが多いので当然と言えば当然。たまに10%超えるものが見つかっても、超ボロ木造ワンルームで接道義務違反だったり、借地権だったりで、とても買って自分が住む気にはなれない。マンションの1住戸という区分所有ではあるんですが、共有部分の多い区分所有を買う気にはなれない（区分所有については別の機会で）。不動産の資産価値と利回りは、相反する関係にあるのではないかという当たり前の事実に気が付いたのは、かなり後でした（早く気付けっての）。資産価値を求めると利回りは下がり、利回りを求めると資産価値は下がる。ごくおおざっぱに言えば「利回り＝（儲け）÷（買値）」で、買値≒資産価値なんですから、当たり前。資産価値が上がれば、買値が上がって利回りは落ちる。儲けも、2DK以上のファミリータイプでは、面積当たりの効率が落ちます。敷地にぎゅうぎゅうに詰め込んだ木造ワンルームアパートの方が、面積に対する儲けが大きく、買値も安いので、利回りは上がります。10%を超えるアパートは、ほとんどがこれです。（利回り最大重視ならば、リスクテイカーさんがやられている地方中核都市の中古ワンルームがいいのではなかろうかと思っています。コテツさんの地方のアパートも、50%の空室で利回り15%だそうで、ということは満室だと30%！すごいなー。）ということで、もし一部自宅としてこのエリアに買うなら、無理に利回りを追い求めない！という発想の大転換を余儀なくされました（笑）。[不動産の資産価値を上げる方法 2]明るく大きな声で、お客様（賃借人）やご近所の方に挨拶する。これもバカみたいなことですが、不動産賃貸業はサービス業であるため、マックなどの外食産業と同様な対応がお客様に対して必要と考えます。明るく、元気に賃貸人の方やご近所の方に挨拶する。人間関係を健全に保ち、セキュリティを上げ、ゴミ捨てや賃料未払いなどの不良行為を未然に防ぐ効果があります。実はこれ、ある大家さんから聞いたお話です。コストゼロでも効果絶大だそうです。

  2004.08.12

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• ラーメン構造

  マンションの構造について聞かれたので、それについてちょっと書きます。RC造（Reinforced Concrete 鉄筋コンクリート造）の構造方式には、大きく分けて、ラーメン構造と壁構造があります。ラーメンと言ったって、食べるものではありません。柱と梁によって床板（床スラブ）を支える構造方式のことで、語源はドイツ語です。一般の分譲マンションのほとんどがこの形式です。柱と梁は接合部分で直角を維持されていて、柱や梁自体が荷重、地震力、風圧力で変形しても、接合部の直角は維持されるものです。在来木造も同じじゃないかと思われるかもしれませんが、あれは柱が105ミリ、120ミリと細く、接合部を直角に保つ力はありません。そこで、在来木造では、壁の中に筋交い（すじかい　ブレース）を入れて、直角を維持しています。よって、在来木造の構造は、見た目はラーメン構造に似てますが、壁がないと壊れてしまうような、ラーメン構造＋壁構造といったところです。ラーメン構造は柱だけで垂直力を支えますので、中の壁はかなり自由に設定できます。分譲マンションの住戸内部の壁は、ほとんどが木造や軽鉄の軽い構造で、あとで簡単に取り外せます。2部屋を1部屋にといったリフォームは簡単にできます。いじれないのは、境界部分のコンクリート壁とアルミサッシ、玄関ドア、ベランダなどの共用部です。阪神大震災で倒壊したマンションで多かったのが、1階が駐車場などのピロティ（柱だけで壁がない空間）だった大型マンションです。1階の柱に横力が集中してかかり、壁がないため、倒壊してしまいました。1階がピロティでその上に何層も載っている建物では、柱を耐震補強した方がいいケースが多いようです。ラーメンでは、地震力や風圧力などの横力も基本的には柱で受けますが、壁で固まった上層階に対してピロティの柱が柔らかく、力が集中してしまうために柱が壊れてしまうのです。1階が店舗の場合でも、壁が内部にバランスよく配された場合は、問題ないと思います。壁と言っても、軽鉄や木造やコンクリートブロックの壁ではなくて、RC造の壁ですが。中古を買う場合は、1階の柱と壁のバランスも気にした方がよさそうです。ラーメン構造が柱と梁で支える構造なのに対して、壁構造は、文字通り壁で支える構造です。例えて言えば、レンガで壁を積んで作って、その後、床を壁から壁に渡して作るような構造方法です。そのため、RC造の壁が多い建物になります。一般には、部屋ごとをRC壁で囲って作り、その箱を左右に並べ、上下に重ねて全体を作ります。そのため、住戸内部にもRC造の壁が多く配され、壁を自由に動かすようなリフォームはできません。また、壁で荷重を支えるため、窓を大きく取れません。ラーメン構造では柱から柱まで、目いっぱい窓にすることもできますが、壁構造では、両脇に壁が必要です。昔の公団アパートや、最近では3階建てくらいの低層集合住宅で、多く採用されています。最大のメリットはコストが安いことです。ラーメンのように柱、梁を作らずに、壁だけで構成するので、コンクリートや鉄筋の量が少なくて済みます。簡単に言ってしまえば、ラーメン構造は棒を縦横に組み合わせて作る方法、壁構造は箱を組み合わせて作る方法です。ラーメン構造はリフォームがしやすい、高層が可能、窓が広く取れるなどの利点がありますが、柱、梁が出っ張って邪魔、コストが高い、ピロティには力が集中しやすいなどの欠点もあります。壁構造は若干特殊ですが、コストが安い、柱、梁がなくて部屋がすっきりするなどのメリットもあります。壁構造でも、壁柱を立てて、ピロティを作ることも可能です。ボクの今回買った小型マンションは、小規模の割りに、ラーメン構造でした。構造強度もみるからに余っていて、増改築も簡単にできそうでした。ということで、これはお買い得ということで、買った次第です（笑）。普通、2階建て程度のRC造は、壁構造で作られます。[不動産の資産価値を上げる方法 １]掃除を徹底してやる。資産価値を上げる方法は101つあると、有名な投資家が言われてたので、これから101個に挑戦してみます。掃除をやるのは、現場にいて管理する（オンサイトマネージメント）今回のボクの方法ならば、コストがかからず、時間もたいしてかからずに簡単にできます。実は、掃除が一番重要なのではなかろうかと思ってます。ツルツルになるくらい掃除をすれば、それだけで資産価値を上げることができます。居住者も快適になり、空室率も下がり、利回りも上がります。反対にゴミが落ちていると、ゴミはゴミを呼ぶで、どんどんゴミが貯まってしまいます。ということで、不動産の資産価値を上げる第一の方法は掃除、それも徹底的な掃除です（笑）。

  2004.08.11

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• シルバーかゴールドか？

  シルバーとゴールド。貴金属のお話ではありません（笑）。建築金物のお話です。ドアのハンドル、鍵などの金物は、大きく分けて、シルバーとゴールドがあります。その他に、ブラック、ホワイトなどもありますが、一般的にはシルバーとゴールドのようです。シルバーは普通、ステンレスのヘアーライン（髪の毛のような傷を付けて、手垢などが付きにくくしたもの）のようですが、ゴールドは金メッキです。真鍮製もありますが、若干、値が張ります。ゴールドメッキははげやすく、耐久性はシルバーの方がよさそうです。今回、ボクの買ったマンションのドア金具は、ゴールドで統一されてました。築7年ですから、若干はげてます。自宅として使用する玄関ドアの鍵を、ディジタルキーに替えようとしたんですが、ゴールドは特注となってしまって、4千円も高いそうです。それも問屋の在庫がなくメーカーから仕入れるため、3週間も待たされてしまいます。でも、ゴールドで統一された金具類の中にシルバーというわけにはいかないので、仕方なく、ゴールド色を買うことにしました。この経験から、ドア金具類はシルバーが、耐久性、値段の面でいいようです。ただし、一般にはシルバーの金具が多いので、差別化したい場合は、ゴールドがいいかもしれません。オリンピックでも、ゴールドメダルの方がシルバーメダルよりも上ですから（笑）。

  2004.08.10

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• クーラー取り付け工事のお兄さん

  6日にクーラーを2つ、新規に取り付けてもらいました。ヤマダ電機で69,800円×2＝139,600円です。一番安い韓国製は壊れやすいとおじさんに言われ、うるおい機能があって女性にいいとおばちゃんに言われ、ボクはそんなものどうでもいいと思ったんだけど、ミカコがいるので、まあいいかあーと買ったものです。取り付けに来たお兄さんに聞いたんですが、取り付け費が1台で1万円。2台だから2万円！今夏は暑いので、3ヶ月で300万～400万稼げると言ってました。冬には何してるのと聞いたら、スキーに行きますだって。冬は業務用しか売れないそうです。個人で営業されていて、ヤマダ電機の株主になっている会社から請け負うそうです。古くから付いていたクーラーのドレイン管（除湿した水を外へ流す管）が取れていたので、ついでに取り付けてもらいました。外壁沿いに地面まで通すので、ボクでは工事は無理だったものです。タダでいいと言われたけど、千円にしときました（笑）。ついでに車の上に積んでいた2段ばしごを借りて、屋根の上に初めて登ってみました。このマンションは2階から屋根に出れるような所がなく、地面からはしごをかけなければなりません。6.6メートルもあるんです。2段目に差し掛かると、グラグラと揺れるんです。いやー、怖かったー。ちょうど来ていた郵便屋さんは、「そりゃーあぶないなー、やめたほうがいいよー」と、脅かすばかり。で、ますます怖くなって、ゆっくり、ゆっくりと頂上を目指しました。お兄さんはドレイン管工事（短いはしごでOKだったみたい）につきっきりで、はしごを持っていてくれないし。。。登りよりも下りの方がもっと怖かった。久々に命の危険を感じました（笑）。あとで聞いたんですが、強風の日にはしごが倒れ、お兄さんは骨折をしたことがあるそうです。あの細いはしごで、屋根まで空調室外機をかついで上がることもあるそうなので、ボクには絶対にできない職業だなーと感心した次第です。でも、屋根に登ってみてよかった。屋上のシート防水は図面どおりシルバーに塗られている（熱を反射させるため）のが確認できたし、パラペット（壁の一番てっぺん、フラットルーフよりも上に突き出た部分）の上端の細かい収縮クラック（ひび）も確認できました。他は問題なさそうです。クラックについては地面からも確認できていたので、対策を施す予定でいました。アルミ製の笠木（パラペットにかぶせるやつ）がベストですが、延長約48メートル、曲線部分もあるので60万はいくんじゃないかな（汗）。安くするなら、FRP（ガラス繊維強化プラスティック。船や浴槽に使うやつ）塗り防水で、今、近くの小さな工務店に見積もりを取ってますが、たぶん30万弱ってとこかなー。いずれにしろ、屋根とパラペットは建物の寿命に直結する部分ですから、お金はかけないと。。。お兄さんのケイタイ番号や住所を教わっておきました。今後、何かあったら直接お願いするためです。職人直の方が安いですしね。

  2004.08.08

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• 日記をスタートします！

  みなさん、はじめまして。ミカオと申します。不動産投資と株式投資（主に中国株）について、この日記でボチボチ書いていこうと思ってます。SEでマンガ家のひなさんに、掲示板を作りを手伝っていただきました。というか、全部、やっていただきました（笑）。デザインもやってくれるそうなので楽しみです（自分でやれっての）。掲示板作りは面白そうだけど、ちと面倒だなーと考えて、ついに2年が過ぎたところでした。ひなさんがボクの重い腰を持ち上げて、ついでに背中をドーンと押してくれました。ありがとうございました。8月4日に、このたび買ったマンション（2DK3室＋P4台）の最終引渡しと残金決済をしてきました。銀行の入り口で不動産業者の方と待ち合わせて、いざ2階へ。売主と売主側業者、司法書士、ローン担当の銀行員がひとつのテーブルへ。山のような書類にサインをして、鍵ももらって、無事に終了。引渡しは現場に行くものと思ってましたが、何度も行っているので、銀行のテーブルで済んでしまいました。売買契約自体は4月に終わっています。登記済書（権利書）は、後から司法書士さんが郵送で送ってくれるそうです。ボクの預金通帳には、一瞬ですが大金が振り込まれました。その証拠だけが通帳に残っています。札束も見ずに流れていく金額の大きさに、改めてビックリ（笑）。もらった鍵の箱には、すべての部屋の鍵が入っていました。ということは、今、お住まいの方たちの鍵を預かるということで（あたりまえ）、大家の責任の重さを始めて実感しました。大家がドロボーだったら大変。賃貸住宅というのは、案外、セキュリティーが低いものなんでしょうか。。。今回の引渡し、残金決済で必要だったものをまとめておきます。実印、銀行通帳（ローンを借りる銀行に新たに開いたもの。入金も事前に済ませてある）、銀行印、印鑑証明2通（3ヶ月以内のもの。ローン契約の時に持ってきたものが3ヶ月以上前だったため）、住民票1通（印鑑証明と同様に3ヶ月以内のもの）、免許証です。2DKが3室あるこの物件に、今回、ボクら夫婦が住むことになります。ボクらの部屋は1階が車庫となっているピロティ（柱だけの空間）の上で、図面を見ると断熱なしにフローリング直張りとなっているため、冬は寒そうです。そこで、フローリングの上に8ミリの下地フエルト（ソフトレイ）を敷いた上に、8ミリのフエルト付きロールカーペットを敷くことにしました。8ミリ＋8ミリで16ミリ。昨日、カインズホーム2店舗（1店舗では間に合わなかった）から買ってきて、工事は、今日、自分達でやりました。いやー、大変だったー（汗）。1820ミリ幅と910ミリ幅を組み合わせて、切って張っていくのですが、柱の出やドア枠の凹凸に合わせて切るのがもう大変！6帖2室と廊下のカーペット敷きで、予算は75,897円でした。20万出しても、次回はプロに頼もうと決心した次第です（笑）。廊下にも敷くため、ドアがそのままだと開かなくなってしまいます。そこで事前にドアの下を2センチだけ、建具屋さんにカットしてもらいました。アンダーカットと言います。2箇所で8千5百円。実際は7千5百円に、工務店の経費千円が加わってます。近所の大工さんが経営する工務店に頼んだんですが、大工さんでは建具を扱うのに不安があるとかで、建具屋さんを呼んでくれました。最初は1万円と言われてましたが、8千5百円で済みました。くたくたになって帰って、なんと7時から寝てしまいました。目が覚めて、この日記を書いている次第です。

  2004.08.07

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