Pascalのブログ

[経営] カテゴリの記事

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  購入予定アパートの間取り変更

  ​​​​​​​​​​​長野県の元公務員の専業大家パスカルです。​​​​​​​​​​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​​​​　​ツイッター​やってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。​購入予定の物件ですが、間取りを変更する予定です。いつもの画像です。最近、このての物件を買うことが多くなりました。ある建築会社が大量に供給した物件です。超不人気の3点ユニットです。バストイレの分離ができるものは、わたくしの中では超人気物件です。とてもお安く買えるから。今回は、こんな部屋が30室以上ある大型物件です。現地で業者さんと話をしながら、こんな間取りにすることにしました。バストイレ分離をします。押し入れはトイレにします。押し入れの再建はしません。収納は、・壁を1ヶ所だけ造ります。・金属のバーを付けます。この他に、流し台は新品にします。洗面台を新設します。気になるのは収納です。壁1枚の新設で金属バーだけですから。管理会社さんに行って相談しました。運良く一番若い女性社員さんのAさんが対応してくれました。若い方の意見が大事です。Aさんは、収納について特に問題がないと言ってくださいました。Pascal「収納としては機能を果たせていないような気がします？」​女性のAさん​「必要だったら自分でチェストを置きます。」Pascal「収納の中が見えちゃうけど？」​女性のAさん「必要なら自分で突っ張り棒を買ってきて、カーテンをつけます。」念のため、社内で話し合ってもらうことにしました。本日、事務所にわたくしに近い年齢の方々が来てくれました。私に近い年齢の方々「若い女性社員AやBは、このプランでいいと言ってますが、わたくしたちは押し入れかクローゼットがいいと思います。」と言ってます。あなた達の意見じゃなくて若い人の意見を聞きたいんです。クローゼットがいいことは、わたくし如きでもわかっています。問題は、消防法と予算と8畳表記なんだな。押し入れ造ると、消防法的には面倒になるんだな。大学生ターゲットの物件は、わたくしのようなおっさんの意見じゃなくて、若い方の意見を聞きたい。という事で、壁1枚と金属バーになりました。​​​おしまい。​​所有物件一覧はこちら​​​　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​​​

  2022.11.24

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  『宿泊提供実績報告書』？？？

  ​​​​​​​​​​​長野県の元公務員の専業大家​​​パスカルです。​​​​​​10年に一度の取引は毎週やって来る！​​​​​​​​​​​​​​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​　​ツイッター​やってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。昨日融資してもらった金融機関に、本日も行ってきました。昨日の残務整理みたいなものです。契約書、返済表、色々もらってきました。支店長さんからお菓子をもらいました。金融機関からお菓子をもらったのは初めてです。もらったお菓子です。返済頑張ろう！昨日決済したのはこれです。30戸のRCです。駐車場は60台以上あるようです。決済後、まだ行ってません。明日はいくぞ。満室だから外から見るだけです。その後、本日から貸し出す戸建に行きました。福祉課からの問い合わせで、生活に困っている方に短期で貸し出します。宿泊提・・・・・というヤツだそうです。名前を忘れてしまいました。かわかる方、教えてください。ザックリした内容は、・ガス、電気、水道はわたくし名義です。ホテル旅館に泊まることを前提にした制度だという事だそうです。・一泊で最大6,000円いただけるそうです。食事は提供しないから、6,000円よりは少なくなります。『宿泊提供実績報告書』という用紙をもらってきました。主泊終了後の請求書のようなものらしいです。1ヶ月後に提出するんだそうです。ほぼ全空アパートの電気のアンペア―アップの立ち合いに行ってきました。ほぼ全空アパートは、令和の時代でも20Ａでした。リフォーム工事で通電することになり、30Ａにしてもらうことにしました。その際、30Aにするには立ち合いが必要だという事です。立ち会って見ていましたが、何の立ち合いだろう？第2種電気工事士のわたくしが見ていても、特にみている必要はないと思いました。わからん人にはわからんし、わかる人が見ると「何で見てなきゃいけないの？」となります。よく考えると、リフォーム工事は20Ａのままで、入居者に30Ａにしてもらえばよかったんだ。30Aじゃエアコンも使いにくいから、入居者さんには30Aにしてもらうことになるんだから。おしまい。​​所有物件一覧はこちら​​​　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​​​

  2022.11.23

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  流し台を運んだ。

  ​​​​​​​​​​​長野県の元公務員の専業大家​​​パスカルです。​​​​​​10年に一度の取引は毎週やって来る！​​​​​​​​​​​​​​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​　​ツイッター​やってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。ほぼ全空アパートには、ほとんど使ってない流し台や少し汚れているだけの流し台が6台ありました。捨てるのももったいないので、1部屋にまとめておいてありました。内部の工事も進み、邪魔になってきたので運び出さなくてはいけません。どこにおこう？おくと来ない。120万円戸建がある。洗面台を運び込みました。とうとう120万円戸建は倉庫になりました。水まわりを入れ替えて賃貸に出すつもりでしたが、あきらめました。120万円戸建を120万円で買えたのは、ざっくり言うと、わたくしのアパートのすぐ横の空き家だったからです。カーぺを買ってきて、その上に流し台を置きました。忘れていたけど、新品の便器もありました。どこのアパートのために買ったんだろう？120万円戸建のリフォーム用に買ったんだ。750㎜の洗面台もありました。120万円戸建のリフォーム用に買ったんだ。忘れてました。先日、750㎜の洗面台が必要だったので注文してしまいました。ざんね。夕方、サウナに行きました。サウナの中で動かないじいさんが、前のめりになって目の前にいました。わたくしの方向に、2回も屁をこいてくれたので、無視していました。でも、意識がないようです。大声で話しかけても反応がありません。5人がかりで運び出しました。救急車がお迎えに来ました。状況を聞かれたので、お話ししました。人助けをしたんだろうか？おしまい。​​所有物件一覧はこちら​​​　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​​​

  2022.11.21

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  買付証明書

  ​​​​​​​​​​​長野県の元公務員の専業大家パスカルです。​​​​​​​​​​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​　​ツイッター​やってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。買付証明書を書きました。その時にふと思いました。わたくしの買付証明書は、ネットで拾ったもので、いくつかの買付証明書の書式から、都合よく拾って切り貼りしたものです。みなさんもそうじゃないですか？その中に、『融資特約』という項目があります。そこに、”融資不可による契約解除期限”というのがあります。”融資不可による契約解除期限”というのは、書式によってはないかもしれません。”本書の期限”なんて言葉になってるかもしれません。『融資不可』という言葉に引っかかりました。融資不可と言うのは、金融機関が「融資しません。」と言った時に成立するような気がします。多分そうです。『融資不可』には金融機関の判断が必要な感じがします。「いまさら？」「大家11年目で？」という声が聞こえてきそうです。『融資不可』は、ちょっと買い主にとっては不利な気がしました。そこで、​”​​融資​未承認​​​による契約解除期限”にしてみました。未承認ですから、金融機関が承認されなければいいんじゃないかな。​”審査中に融資特約の期限が来てしまった。”というのは、融資不可ではないけれど、融資未承認の状態ですよね。融資特約の期限で特にもめた事はありません。本気で買う気があれば、売主様は、多少の遅れは許してくれます。今回は、​”​​融資​未承認​​​による契約解除期限”って書いてみました。特に問題なく買付証明は通りました。これは、売主様や仲介さんともめて時に身を守るための最終手段ですね。金融機関に審査を持ち込まなかったから、融資未承認？とも言えるような気がしますが、これは、道義上問題がありますね。おしまい。​​所有物件一覧はこちら​​​　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​​​

  2022.11.20

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  プロパンガス変更の委任状

  ​​​​​​十年に一度の取引は毎週やってくる。​​​元公務員の専業大家パスカルです。​​​​​​​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​　​ツイッター​やってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。​朝9時より、プロパンガス屋さん2人が来社しました。約40戸のプロパンガスの変更ですから、プロパンガス屋さんは嬉しいと思います。わたくしは、委任状を書いておしまい。後はプロパンガス屋さんがやってくれます。世間話をして9時30分くらいに解散。内装屋クンが来ました。やっぱり30分くらい世間話をしておしまい。ここ数日、どこかで単価の安い、小さな仕事をしていたようです。愚痴を言ってるけど、それは仕方がない。頑張れ！「もうすぐわたくしの大きな仕事がいくぞ。3ヶ月くらいかかる仕事じゃないかな。」と言っておきました。来週21日月曜日は、わたくしにとっての超大型物件の決済です。第3法人で決済しますが、物件が少ない第3法人には十分に金がないような気がします。念のため、第1法人、第2法人の役員貸付金を個人(役員)に返金して、第3法人に役員貸付をしました。​不動産屋さんに行って、超大型物件の引き渡しの打ち合わせをしました。固定資産税の按分、家賃の按分等々、当日の現金の流れを確認しました。金融機関に電話して、明日、大型物件の入出金伝票を書きに行く事を伝えました。大型物件の火災保険を申し込んでいないことを思い出しました。火災保険は長野県火災協会にしました。施設賠償責任保険は、いつもの保険屋さんにしました。月曜日までに営業日であと2日しかありません。保険屋さんに迷惑をかけてしまいました。もっと早くすればよかった。法人車のオイル交換でディーラーに行きました。本日から勤務の新人のお姉さんがいました。新人のお姉さんの初めての会計をわたくしのオイル交換でやるという事です。現金の扱いや、納品書、領収書の発行などを、先輩お姉さんから説明を受けながらやっていました。30分くらいかかりましたが、こんなことを頼まれるのも、ディーラさんとの関係の良さだと思いました。感謝！おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​​​

  2022.11.17

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  アパートの隣の爺さん

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　​ツイッター​やってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。数ヶ月のブログです。このブログを書いたときは、非常に腹が立っていたので過激なブログで、お蔵入りしていましたが、時間がたって穏やかなブログに手直ししました。どうしても公開したかったから。わけあってアパートの隣の土地を購入することになりました。自治体所有の、10坪くらいの狭い土地です。​​​行政からは、境界が接してる2人の所有者さんの㊞が必要にだと言われました。そのうちの一人はすぐに㊞を押してくれましたが、もう一人は訳の分からないことを言っているようです。土地家屋調査士さんと不動屋さんやさんとわたくしの3人で、家庭訪問を実施し、その家の訳の分からないじいさんと話をしました。このじいさん、言いたい放題言ってくださいました。じいさん「この土地を買ってどうするんだ。」Pascl「どうするか考えています。」（どうでもいいだろう！）じいさん「買ったら、境にフェンスを造ってくれ。」​​​Pascl「検討します。」​​​（造る気はない。つくる意味もメリットもない。）じいさん「アパートの照明がまぶしくて眠れない。」Pascal「すみません。」（築30年のアパートだぞ、30年前から寝てねぇのか？）じいさん「隣同士仲良くしないといけない。」​​​Pascl「よろしくお願いします。」（何言ってんだ？お前が訳のわからん事言ってんだろう。）くだらない話を30分くらい聞いてました。さらに、じいさんの話を聞いていると、その家は、・土地と建物の所有者は奥さん。・奥さんは意思表示ができない状態。・代理人は息子。という事でした。法律的なことはわかりませんが、わたくしたちは、無権利者と話をしていたという事じゃないでしょうか？最終的には、㊞はつくという事になり、じいさんに書類は受け取ってくれましたが、土地家屋調査士さんと不動産屋さんは、​「多分㊞は無理ですね。」で一致していました。このじいさん抜きで、話が進むように自治体と話をしてくださるようです。この話、この状況からほとんど進んでいません。行政の方は、ノンビリしている？？？おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​やってます。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.11.08

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  家賃を値上げしました。

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　​ツイッター​やってます。覗いてみてください。stand.fm始めました。聴いてみてください。"Pascal's radio" "Pascalprost" "Pascalの不動産radio"で検索してみてください。管理会社から、入居者さんの事で電話がありました。管理会社さんが手に負えないそうです。この手に負えない入居者が住んでいるアパート、汲み取りから水洗にしたので、更新を期に家賃を5千円くらい上げています。​この手に負えない入居者は、「家賃の値上げには応じますが、工事にかかった費用の領収書を見せてほしい。」​​​​と言ってます。ずいぶん、いい感じに狂ってます。昨年の領収書の束から、下水工事の領収書を探し出すことは無理です。わたくし、管理会社の担当さんに、「領収書は無理ですが、説明はします。」と言うと、本当に説明をすることになりました。現地で説明を受けたいそうです。管理会社の担当さん「私もこんな方は初めてです。」と電話の向こうで笑いながら話していました。自分が説明するわけじゃないから、笑えるというのもわかりますが・・・。とりあえず、狂った方に電話をすると出ませんでした。時間をあけて電話を繰り返しましたが出ません。夕方、その方から折り返しの電話がありました。わたくし、背筋を伸ばして警戒しながら電話に出てみました。なんか穏やかな感じの方です。話してみると、とてもいい方でした。管理会社さんと、前オーナーの対応が悪かったので、大家(Pascal)と直接話をしたかったという事でした。ずいぶん話が違います。現地で説明する必要もないようです。管理会社さんの対応についてはわかりませんが、前オーナーの角田ゆうき(仮名)さんの対応が悪かったのは間違いありません。角田ゆうき(仮名)さんは、対応の悪さで名前が知られた大家さんですから。その後、角田ゆうき(仮名)さんの対応の悪さについて、そこそこ長い時間聞かされました。例えば、入居したその日に洗濯機の排水口がつまっていて水を流せないことを角田ゆうき(仮名)さんに伝えたところ、角田ゆうき(仮名)さんが自身でクリーニングをしたんだから、排水口がつまっていても仕方がないと言われたそうです。スーパー大家ですね。和やかな会話で、家賃の値上げも了承していただきました。ありがとうございます。​おしまい。​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​やってます。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.11.05

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  ブローカーさんとのお話し

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​　​​​​みなさんの中には、プロパンガス会社を変更して、お金をもらった方はいると思います。決して悪いことではありません。もらえるものは、黙ってもらえばいいと思います。本日は、朝8よりプロパンガスのブローカーさんとお話しをしました。ブローカーさん「プロパンガスの転換で、Pascalさんに一戸当たり○万円お支払いします。」Pascal「いただかなくてもいいですよ。」ブローカーさん「ぜひ受け取ってください。」その後、細かな説明がありました。​わたくし、プロパンガスの転換でお金をもらったことは1度だけあります。後味が悪いのでやめました。その後は、入居者様に還元して欲しいと言って断っています。今回は、ブローカーさんの事情があるようですから、とりあえず、いただくことにしました。最終的には断る。逆バックマージンみたいにブローカさんに条件をつけて返す。”退去時のクリーニング費用を安くしてくださいよ。”みたいな条件です。もらわないのが一番いいな！ブローカーさん「設備貸与はどうします。」​​​Pascal「特に必要ありません。」​​​ブローカーさん「わかりました。給湯器やエアコンが壊れた時だけ貸与にします。」​来月中にはプロパンガスの転換できそうです。ガスの単価は、今までより低い金額になりそうです。余談です。ガス会社の社員さんとブローカーさんは、同じ会社のガスを売っていても敵だという事です。どちらも獲得件数で報酬が決まります。言われてみればわかりますよね。ブローカーさんは、とても嬉しそうに帰って行きました。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.11.03

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  プロパンガスのブローカーさんに連絡

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　本日は、”ついたち”です。それなりにやることはあります。政策公庫以外の金融機関のローンの引き落とし日です。無事引き落とされていました。通帳も20数冊で、全部記帳すすと時価がかかります。ATMの記帳の音は、引き落としの音なので嬉しくないですね。10行以上記帳される通帳もあります。辛い。税理士さんに提出・領収書：法人4社、個人1・通帳のコピー：法人4社、個人1・納税関係の書類通帳のコピーは時間がかかります。金融機関にも資料提出・入居状況：全戸分、リフォーム前の貸せない部屋も含めて入居率93％。貸せる部屋だけで考えると98％超です。来月はもう少し改善されます。・試算表50枚以上の資料 × 5金融機関ですから当日準備では間に合いません。前もって印刷できるものは準備して、当日、必要な書類をプラスして提出です。遠方の金融機関に、普通郵便で資料を送ろうとすると390円でした。レターパックライト(青い方)が370円ですが、20円のためにレターパックにつめ直すのもな～。20円を笑うものは、20円になく？午後は、問い合わせをしてあった土地について、不動産会社の担当さんから連絡がありました。広めの土地で、やや高い。高いと言っても相場より安い。広めの土地だけど分割できないから安い。でも、安くしていただきたい。無理かな？アパート用地にしたい。やっぱり1万円/坪は難しい。とりあえず、明日、現地を見てみます。夜、プロパンガスのブローカーさんとお話し。内容は言えません。ブローカーさんにとってはおいしい話です。いつかブログに書くか、スタエフでしゃべるかもしれません。ブローカーさんは、明日の朝8時に、わたくしの事務所に来てくれるそうです。話がはやい。フットワークが軽いと助かります。ブローカさんにわたす資料をつくりました。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​

  2022.11.02

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  コンフォートゾーン(居心地がいい場所)を広げる。

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　不動産で、自分のコンフォートゾーン(居心地がいい場所)を徐々に広げることは大切だと思います。最近、大型低利回り物件の購入を検討して、売買契約をするまでに思ったことがありました。それは、わたくしがコンフォートゾーン(居心地がいい場所)を広げずに、融資を受けて賃貸経営をやってきという事でした。わたくしは賃貸経営を10年やってきて、今年11年目です。わたくしにとっての10年間のコンフォートゾーンというのは、(1) 3000万円以下(2) ある程度高利回り(3) 返済比率40％以下(4) 銀行融資でフルローン、オーバーローン ＝ (自己資金を使わない。)3000万円以下の低額な物件は競争が激しくて手に入りにくい。高利回り物件なんて今はない。返済比率もっと低くしろよ。無借金がいい。そんな声が聞こえてきそうですが。10年間、低額物件、利回りほぼ20％以上、自己資金を使わない賃貸経営をやってきました。このゾーンが、わたくしにとってはコンフォートゾーン(居心地がいい場所)になってしまっていたようです。​自分から、大型物件や高額物件に移行することはありませんでした。新しいことにチャレンジしてなかったのかもしれません。10年間で、徐々に大型物件や高額物件すれば、わたくし自身の限界が抵抗なく徐々に拡がったし、金融機関にも徐々に大型物件や高額物件に移行する大家だと思ってもらえたと思います。わたくしは物件を購入する際に、利回りを重要視していることは、このブログには何度も何度も書いています。実際は、利回りと同じくらい返済比率を重要視しています。返済比率は、返済期間によって大きく変わりますよね。大家歴10年の間に、もう少し返済比率に重点を置いて購入していればよかったとも思います。ある程度低利回りでも、築浅物件で融資を長く引いて、返済比率をさげるという思考ですね。今年(11年目)なって、わたくしのコンフォートゾーン(居心地がいい場所)からはみ出した物件を購入するようになりました。大型物件や高額物件に進みたいと思い始めたからです。コンフォートゾーン(居心地がいい場所)を広げるにに苦労しています。金融機関も、今までと違う傾向の物件を持ち込んできたという目で見られて、苦労しています。先日、満州さんの新築を見たことや、メガ大家さんと話して物件を見に行ったことはコンフォートゾーン(居心地がいい場所)を広げるのに大切な事だと思ます。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.11.01

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  固定資産税の評価額や路線価との乖離

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​　​​明日28日は、満州さんの新築見学会＆懇親会に行ってきます。楽しみです。先日、金融機関の優秀な支店長さんとじっくり話す機会をいただきました。支店長さんとの重要な会議の後、わたくしが疑問に思っていることを聞いてみました。わたくしが疑問に思っていることは、・土地建物の、固定資産税評価額との乖離・法定耐用年数が過ぎた物件を購入すると、信用棄損になる？・土地の路線価との乖離という事です。支店長さんの答えは、具体的に書けません。お許しください。Pascal「融資の際、固定資産税の評価額を提出しています。最近は、評価額以下で購入できることは少なくて、評価額の2倍くらいの金額で物件を購入しています。評価額より高く購入するという事は、融資のたびに信用棄損を積み上げてることになりますか？」支店長さん「そうではありません。物件の再調達価格で考えます。再調達価格の算出方法は・・・・」​​​​Pascal「物件の再調達価格って、建物部分は法定耐用年数を過ぎるとゼロになるという事ですか？」支店長さん「そうではありません。・・・・」​​​Pascal「法定耐用年数を過ぎた物件を購入しても信用棄損にはならないんですか？」支店長さん「信用棄損になる場合もありますし、ならない場合もあります。・・・」​​​Pascal「路線価との乖離はどうですか。路線価と実勢売価にはかなり差があって、融資を受ければ受けるほど信用棄損になるような気がします。」支店長「路線価には、金融機関独自の計算式と掛け目がありま・・・・・。」という事でした。再調達価格なんて、一般的に言われてう算出方法と全く違いました。他にも色々教えていただきましたが、​書きけません。書きたいけど。お会いした方には話します。わたくしは、大家になって11年目ですが、大家業を始めたころと比べると、築古物件や耐用年数が過ぎた物件に対する融資は変わってきているように思えます。以前は、融資が付きにくかったものが、融資が付くようになったと思えます。おしまい。​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.10.28

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  お金の節約　時間の浪費　人生の勝者

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　​​​本日、不動産取得税を払いにやや遠方の金融機関に行きました。今回、不動産取得税を納税する物件はやや遠方の金融機関から融資をしてもらってます。取得税は240万円くらいです。ネットバンキングの手続きをしていないので、窓口まで行って振り込みをするのがはやそうです。240万円の取得税は人の気持ちを寂しくさせます。一番近い支店の窓口まで、中央自動車を使えば片道990円かかりますが、30分くらいで行けます。その990円がもったいなくて、ついつい一般道を行ってしまいました。1時間20分(80分)くらいかかりました。金銭的に990円×2＝1,980円節約しましたが、時間的には(80分－30分)×2＝50分×2＝100分浪費しました。なんとなく日常生活であることですよね。金額的にわずかに得をしても、時間的に浪費しているってこと。金融機関は混んでいました。偶数月の15日が土曜日なので、本日14日金曜日が年金支給日です。特にATMは混んでいます。金融機関の待合でボ～ッとしていると、年金をもらっている方は、ある意味人生の勝者だと思いました。長年にわたって年金の掛け金を払い続けて、現在、完全不労所得の年金をもらってます。チャンピオンだな！年金は本当に不労所得ですよね。不動産は不労所得ってい言いますが、実際は違うと思う方は多いと思います。わたくしも頑張ろう。年金もらってチャンピオンになろう。事務所に帰ると、いつもの内装屋クンから請求書が来ていました。請求先の法人が違っていたので電話すると、いつもの内装屋クン「わかりました。今日中に修正した請求書を事務所に届けておきますから、今日中に工事代金を振り込んでください。まだ工事が終わってなくてすみません。」と、わりとよくあるお願いでした。わたくし、わりと頻繁(ヤクルトの村上の打率以上)に、工事完了前に、いつもの内装屋クンに工事代金を支払ってます。いつもの内装屋クンにも、色々事情があるようです。本日もすぐに振り込みました。夜、不動産屋Bさんから連絡がありました。売り出していた物件の空室が一部屋決まり、満室になりました。売るのを止めたくなりました。売るけど。げんきんなもんですね。おしまい。​​​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.10.15

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  電柱新設　電柱移設

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​​　​​​​​わたくしのアパートの横にある余分な土地に、電柱を建てたいという連絡をいただきました。中部電力の電柱です。NTTの電柱ではありません。念のため中部電力の関連会社の社員さんと現地で確認をしました。写真は撮り忘れました。社員さんは、申し訳なさそうに遠慮がちに電柱を立てる場所を示してくれました。きっと断られたり、嫌な事を言われたりすることもあるんでしょう。Pascal「社会インフラは大切です。協力させていただきます。」と言いうと安心した様子でした。そしてここからがわたくしにとっては本番です。Pascal「別件ですが、わたくしの別のアパートの電柱を移動していただきたいんですが、どうしたらいいですか？」担当さん「私の方で中部電力に連絡しておきます。」という事で、その場で、移動したい電柱のあるほぼ全空アパートの住所をお知らせしました。”電柱の新設に協力するんだから、電柱の移動は安くしてくださいよ。”というのが、わたくしの思いでした。午後になって、中部電力さんから電話がありました。担当さん「電柱の移動の話を関連会社の○○から聞いています。電柱の移動はいつごろご希望ですか？」​​​​​Pascal「10月中にできると嬉しいです。​」​担当さん「それは厳しいですね。」​​​Pascal「できるだけはやくという事でお願いします。」担当さん「わかりました。数日中に設計士さんから連絡がいくので、詳しいことはそこで話してください。」意外にあっさり話は進みました。気になるのは、金額の問題です。中部電力から移設の費用の話は出ていません。ここで金額の話をするのもヤブヘビかともしれないとも思いましたが、聞くしかありません。​​Pascal「工事の費用を教えてください。」担当さん「地主さんが同じ場合は料金はいただいておりません。」​​やったー。ZERO。同じ敷地内とか、持ち主が同じ土地への移設はタダだという事です。ありがたいことです。10月28日(金)満州拉麺さんの新築見学会＆懇親会に参加します。詳細は、満州さんのブログ​をご覧ください。参加希望の方は、​満州さんのTwitter​からDMで連絡してください。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​​​

  2022.10.12

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  新規金融機関さんから電話

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　本日、しら電​がありました。金融機関さんからの電話でした。その金融機関さんとは、一度も取引はしたことがありません。金融機関さんの名前は出せません。本格的な取引が始まったら金融機関名は出します。この金融機関さんは、全国にある金融機関さんですが、取引をしておる方を、わたくしは知りません。話を聞いてみると、一度お伺いしてお話をしたいとのことでした。ちょっとだけ突っ込んで聞いてみると、法人への融資で説明に来ていただけるという事です。非常にありがたいお話です。後日お会いする事になりました。​​​​​どんなお話になるのか楽しみです。税理士さんから電話がありました。「今月の試算表ができたから、今日、事務所に来られますか？」という事でした。いつもは、「近いうちに時間がある時に来てください。」ですが、今回は、すぐに来てほしいとい感じです。午後4時くらいに、税理士さんの所に行きました。いつも通り試算表の説明を受けたました。その後、「これを見てください。Pascalさんだったらいくらで買いますか？」と言って見せられたのは、東京の中古区分マンションの販売図面でした。わたくし、「東京の地価や物件価格の相場は知りませんが、15％くらいで割り戻さないと利益は出ないと思います。この物件は800万円だったら買うかもしれませんが、実際に800万円という事はないですから無理ですね。」と言いました。税理士さんは、「やっぱり、そんなもんですよね。」と、納得していました。税理士さんも、独自の考えや方計算方法があったようです。10月28日(金)満州拉麺さんの新築見学会＆懇親会に参加します。詳細は、満州さんのブログ​をご覧ください。参加希望の方は、​満州さんのTwitter​からDMで連絡してください。わたくし、非常に楽しみです。おしまい。​​​​​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.10.08

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  秘密保持契約

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​　10月28日(金)満州拉麺さんの新築見学会＆懇親会に参加します。詳細は、満州さんのブログ​をご覧ください。参加希望の方は、​満州さんのTwitter​からDMで連絡してください。わたくし、非常に楽しみです。本日、不動産の売買で『秘密保持契約』を結ぶことになりました。​​「秘密保持契約」とは、自社がもつ秘密情報を他社に開示する場合、その情報を秘密に保持してもらうために締結する契約で、情報を開示する前に締結するのが一般的です。対象となる情報の内容と、その使用してよい範囲を明確にすることが、秘密保持契約を締結するうえでのポイントになります。​​当然ですが、『秘密保持契約』なんて初めて結びました。大手の不動産屋さんが相手だと『秘密保持契約』結ぶことがあるようです。内容は書けません。内容を書かせないように『秘密保持契約』を結ぶんだから。​​物件的にはよくある金額で、SUPER高額物件ではありません。​​やや遠方アパートの空室の入居が決まりました。法人契約で、2ヶ月～10ヶ月の短期契約です。契約期間の最短と最長の違いが大きすぎますね。とりあえず、3000円増しの家賃と礼金1ヶ月で貸してみました。短期契約ってみなさん嫌いだと思います。わたくしも嫌いです。​​でも、なんとなく受けてしまうんですよ。いつも。管理会社様より、ほぼ全空物件2号棟の202号室について、「リフォームを10日までに終わらせることはできませんか？11日入居予定のお客さんがいます。」という問い合わせがありました。答は、「無理です。」理由は、・天壁床の貼り直し予定、洗面台設置予定、エアコン設置予定・11日からリフォーム工事開始予定残念です。​ほぼ全空物件2号棟は、5分の１戸入居で購入したのに、5分の4入居が決まりました。まだリフォーム中で入居はできませんが。本日の202号室が決まれば満室でした。残念です。​​リフォーム前の部屋やリフォーム中の部屋を案内して決まるんですから、・リフォームしてるから決まる。・・・・​​☆☆☆​​​​・設定家賃が安いから決まる。・・・・・​​☆​​☆☆☆☆​​​​​・仲介さんの力があるから決まる。・・・​​☆​​☆☆☆​​​​​​かな???​​おしまい。​​​​​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.10.07

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  第1法人の役員報酬をゼロにする。

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　本日は、第1法人の議事録をつくりました。第1法人から、わたくしの役員報酬をゼロにするための議事録です。(役員報酬は第4法人から支給されます。月に5万円。)以前に第2法人でもゼロにする手続きをしたことがあるので、手続きの方法は年金事務所に聞けば、丁寧に教えてくれる事だけは覚えていました。今回も、年金事務所に電話をして教えていただきました。議事録、社員が必要だという事です。感謝。この議事録を年金事務所に持って行って、書類を1枚書くと手続きは完了です。その後、忘れたころに、”法人の解散手続きは終わりましたか？”みたいな書類(多分書類だったと思います)が届きます。前回、第2法人の手続きの際、年金事務所の担当さんに、「役員報酬をゼロにするというのは滅多にないので、解散について問い合わせがあると思います。ビックリしないでください。」と言われましたが、すぐに忘れていていました。問い合わせが来て、本当に驚いて、「誰が解散させたんだ⁈」​と、真剣に思ってしまいました。おしまい。​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.10.05

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  今日もブログになってません。

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　今日もブログになってませんが、ランキングボタンをクリックしてください。よろしくお願いします。本日、熱はありませんが寝ていました。朝活して、事務所の風呂に入った時が一番元気でした。体調が悪いけど朝活散歩で事務所まで行きました。途中で300mくらい走ってみると、食道か胃の当たりから熱いものがこみ上げてきました。吐かなくてよかった。朝活から戻って、自宅はユニとバスの工事中です。自宅から車で事務所に戻ってシャワーを浴びました。— Pascal prost (@pascalprost1) September 28, 2022その後、咳が出て、喉が痛かったです。午後には1kmくらい走れると思っていたけど、全く走れません。寝たきり大家です。”大家は寝てても家賃が入る。”っていう人もいるけど、健康で家賃をもらうのが一番いいと思う。そんな時に、不動産取得税のお知らせが2通来ました。来月には、納税通知書が来るんでしょう。1通は、188.300円でした。もう1通は、2百４十5万２百円でした。辛いことです。病人に鞭打つ県税です。寝ます。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.09.30

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  お金貸してください。

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​​　​​​若い入居者Ａ様から電話がありました。重要な会議中でしたが、電話に出ると、入居者A様「大家さん、お金貸してください。」と、何とも言いにくそうに言います。この入居者様は、国家の保護を受けている方です。Pascal「いいけど。これが最後だよ。」お金を貸すのは、これが2度目ではく3度目でした。アパートまでお金を持って行ってきました。優しい大家だ。金利も0％。引っ越してきて生活必需品が必要ですから、国家からのお金だけでは足りないことはある程度わかります。落ち着いた生活にしてください。福祉事務所も、もう少し何とかしてほしい。生活保護の開始の際、ほとんど無一文にさせてしまう必要はない気がする。ある程度お金を持っていることも認めていいと思う。本当にお金がない人には、生活保護の開始の時には、多少多めに保護費を渡していいのでは？その後、解体中のアパートに行ってみました。大分解体が進んでいます。解体が終われば駐車場にする工事が始まります。ユニットバスは、その場で解体せずに、どこかに運んでました。おしまい。​​​​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.09.27

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  火災保険

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　昨日のツイッターが、わたくしにとってはすごいことになってました。”いいね”10を超えた時は「いいねって10がMAXじゃないんだ。」と思ってしまいました。戸建投資が話題になっています。わたくしも戸建は20戸持っています。アパート、マンションは235戸持ってます。個人的には、戸建よりアパートが面白いし簡単だと思う。全空アパートを満室にするのは充実感があり本当に面白い。戸建でも一棟物でも、楽しいこと儲かることをやればいいと思う。— Pascal prost (@pascalprost1) September 21, 2022これはも、いつもわたくしのツイッターに”いいね”を押してくださっているみなさんおかげです。感謝、感謝、感謝です！そして、リツイートをしてくださったニーノさんのおかげです。感謝、感謝、感謝です！先日火災保険屋さんと話をしました。火災保険に加入の手続きをした後、少しお話をしました。話題は10月からの火災保険の保険料の値上げでした。火災保険料が10月から高くなるから、・はやめに入ろう。・途中解約してでも10月1日までに火災保険に入りなおそう。なんて、世間では言われてます。素人のわたくしがわかるレベルでの火災保険の改正点は、​（１）火災保険料の値上げ（一部値下げ）（２）10年契約廃止（最長契約が5年に）＋長期割引率の引き下げ（３）建物及び家財の水濡れ、破損、汚損について自己負担額（免責金額）の引き上げ​こんなことが言われてますね。(1) ​​（一部値下げ）というは築20年以内の建物は、値下げになるようです。ですから、築20年以内の建物や新築は、10月1日以降の方が、わずかですが保険料は安くなります。築20年以上の建物の火災保険はかなり高くなるようです。築16年以上の建物は、保険に入り直す必要がるとも考えらえますが、現在の保険料との比較で判断ですね。(2)期間10年に入るんだったら最後のチャンスですね。わたくしは、10年一括で保険料払うのは大変なので、無理です。(3)免責部分は、業者さんと仲良くなると抜け道があるかもしれませんね。わたくしは仲良くしません。いずれにしても、現在、保険期間は最長でも10年しかありません。11年目には、今回改正された保険の仕組みに取り込まれて行きます。でも、11年後には、さら保険料は高くなっているかもしれませんね。いっそ保険会社をかえるとかはどうですか？共済系の火災保険にはいる方が安く済みそうですね。​各県の火災共済協同組合​は、とにかく安いですよ。法人でも入れます。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​​​

  2022.09.23

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  新しいタイプのプロパンガスの営業???

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　自宅に、プロパンガス屋さんから委託を受けた業者Lさんがきました。プロパンガスの供給をかえる（かえさせる）営業ですね。しかも、わたくしのやや遠方アパートの入居者Qさんを連れて、メルセデスに乗ってやってきました。LさんとQさんが、なぜ一緒に来たのか？それは今でもわかりません​業者Lさん「ウチにプロパンガスをかえていただくと、月々のインターネットの使用料が無料になります。入居者様に喜ばれます。」​​入居者Q「わたし、Pascalさんのアパートに入居させていただきましたが、個人でインターネットを引くのが大変でした。」​何なんだ？新しいタイプの営業であることは間違いないようです。プロパンガス会社は変更しません。とくに、Ｌさんが委託を受けているプロパンガス会社は、わたくしの戸建の入居者にちょっかいを出したことがあるので、絶対に、絶対に、絶対に無理です。プロパンガスの件をお断りした後で、名刺交換をすると、LさんもＱさんも自営業者のようです。Ｑさんはハウスクリーニング会社の代表になていました。独立したばかりのようですが、​​​​​​​​わたくしの、住居用アパートが事務所になっています。事務所としては貸してないぞ！思い切って言ってみました。​Pascal「うちの物件のハウスクリーニングやる？所有物件が250戸以上あるから仕事はあると思うよ。」​Ｑさん「やります。」​​​Pascal「いくらでやるの。」Qさん「１Kでしたら□円くらいですやります。」​​Pascal「・・・・・。□円って高くない？クリーニングの料金表持って来て。それ見ながら金額を合わせよう。」​さらに聞いてみました。​Pascal「内装工事やらないの？」今度は、Ｌさんとの話になりました。​Lさん「やります。何でもやります。知り合いの業者にやってもらってます。」​Pascal「クロスは平米いくら？」Ｌ​さん「この前は、○○ハウス(大手ハウスメーカー)の下請けをやっている職人さんに△円でやらせました。」​Pascal「△円って高いよね。内装関係の単価表つくって来て、これも金額合わせしよう。」​​​​​​Ｌ​さん「わかりました。またご連絡します。」​​という事になりました。さらに、Ｌさん「コーポVって知ってますか？」​Pascal「コーポV？？？？？」一瞬何のことかわかりませんでしたが、ＬさんがコーポVの販売図面を見せてくれました。​​​​​売りに出している​​わたくしの物件でした。すぐにわからなかった。完全に老化だ。Ｌさん「Pascalさんの物件だったので驚きました。」わたくしの方が驚きました。購入するようだったら、図面をもらった不動産屋さんを通すように伝えました。ぜひ買ってください。ハウスクリーニングの件、また連絡あるかな？ぜひ連絡してきて欲しい。わたくしから連絡しよう。おしまい。​​​​​​​​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.09.21

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  それは無理です。

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　​かなり遠方の不動産屋やさんが仲介している、わたくしのエリアの物件があります。内見を希望したところ、・遠方で行けません。・部屋探しをしてるふりをして、仲介会社に案内してもらってください。・売却に出ている事は絶対に言わないでください。との事でした。それは無理です。わたくし、この地域のどの管理会社とも程度の差はあるにしても、仲良くさせてもらっていて顔が知られています。わたくしが「部屋を探しているので、見せてください。」と言っても、信じてくれる仲介会社はありません。田舎って、そんなところです。先日、最近ENEOS電気からメールがありました。太陽光発電で、今年の4月で買取が終わった電気を、ENEOS電気で買い取ってもらってます。ネットのアクセスページからアクセスすると、毎月の買取金額をみられるそうです。さっそく、アクセスページからアクセスしようとすると、”初期パスワード”の入力が必要です。”初期パスワード”は、書面で郵送されているようですが、どこを探してもありません。仕方なく、ネットから再発行のお願いをすると、本日ENEOS電気から電話があり、無事、再発行してらえることになりました。再発行には1週間くらいかかるそうです。めでたし！めでたし！と思っていると、”初期パスワード”のハガキが届きました。すでに届いていたんじゃないの？さっそく入力ページにアクセスして、”初期パスワード”を入力すると、使えなくなってました。多分、リセットされたんでしょう。残念！おしまい。​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​

  2022.09.14

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  賃貸契約　長プラ連動融資

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　本日は、賃貸契約でした。緊急入居で、すでに生活してる部屋の契約です。自力客付けをした形になります。わたくしの不動産屋をやっている別法人で仲介をすれば、仲介手数料をもらえますが、今回は事情があって手数料はもらえません。福祉関係の場合はもらえない事が多いんですが、入居が決まったので”よし”としています。金融機関から連絡がありました。長プラが0.05％上がったので、金利が0.05％上がるという事です。多分”長プラ”って言ったと思います。長プラ連動で借りているのはこの金融機関だけで、2物件の融資をしていただいています。今月新たに融資を1本お願いしていますが、融資条件を提示されたときの金利でいいという事で、金利は上がらないという事です。ありがたいことです。それにしても、長プラ連動ってこんなに動くんですね。3ヶ月くらいで、2回も上がりました。恐い。怖い。こわい。​長プラの推移​本日はお疲れなので、ここまでです。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.09.10

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  入居決まったんだ。

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​　本日、管理会社Aに、ほぼ全空アパート2号の102号室を自力客付けをしたことを電話で伝えました。その電話で、管理会社の担当さんから、​​ほぼ全空アパート2号の103号室の入居が決まったという話がありました。頭から血の気が引きました。103はリフォーム中の部屋です。・バストイレ分離工事中なのに入居を決めた？・今は、風呂もトイレも使えない。リフォームは今月中に終わります。平静を装いつつ、Pascal「いつから入居ですか？」担当さん「11月1日からです。」​​Pascal「わかりました。」安心しました。管理会社さんもわかっていて、入居に余裕のある入居者さんを付けてくれたんでしょう。感謝です。とりあえず、管理会社A様には、ほぼ全空アパート2号の募集をやめてもらいました。ほぼ全空アパート1号は入居できません。下水接続工事が終わってません。その後、ほぼ全空アパート2号の102号室(1K)、201号室(1K)、202号室(2DK)に、部材を搬入しました。・LEDシーリングライト・LEDミニシーリングライト・浴室換気扇・トイレの換気扇(浴室換気扇と同じ物)・キッチンのシングルレバー混合栓・風呂のシャワー水栓・便器・ウォシュレット取り付けは業者さんに、やってもらいます。感謝です。今回使うのは、LEDミニシーリングライトledシーリングライト シーリングライト 小型 LEDシーリングライト 10W 10個セット ミニシーリング 1100LM 4.5畳以下用 小型 工事不要 色選択 [CLG-10WZ-X-10set]楽天で購入10台セットで送料無料デザインはイマイチだけど、安さが大事？換気扇高須産業 TK-180NS 格子パネルタイプ天井埋込形換気扇 局所換気タイプ 本体高さ168mmタイプ TK-100VN後継機種 開口寸法175mm角 パイプ径Φ100【TK180NS】楽天で購入浴室とトイレに換気扇です。パナソニック製より安いので、最近はこれを使ってます。シングルレバー【エントリーでポイント6倍】三栄水栓 SANEI シングルレバー混合栓《混合栓/壁付シングルレバー式》[キッチン用 蛇口交換 水栓交換] [K1712-13]楽天で購入送料別だけど、まとめ買いでお得になります。寒冷地仕様で貼りません。水抜きすれば大丈夫！入居者さんがいれば大丈夫！風呂のシャワー水栓SANEI 壁付サーモスタットシャワー混合栓 寒冷地用 SK181DK-13 水栓金具 浴室用 バス水栓 三栄水栓楽天で購入寒冷地仕様だけど、一般地用より安いと思います。便器TOTO セレストR　床排水便器 手洗なしタンク（陶器製）CFS370A　ホワイト　送料無料楽天で購入送料無料です。壁排水と床排水を間違えないように。購入したのは床排水です。温水便座Panasonic【9/10限定最大1000円OFFクーポン発行＆エントリーと楽天カード決済でポイント7倍】パナソニック Panasonic 温水洗浄便座 貯湯式 ビューティ・トワレ 脱臭無 パステルアイボリー CH941SPF楽天で購入東芝◆在庫有り！台数限定！ω東芝【SCS-T160】温水洗浄便座　パステルアイボリー楽天で購入おしまい。​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.09.09

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  入居者決定！

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　少し前に、前のオーナーさんの時から7年間住んでいただいた部屋の退去がありました。前のオーナーさんは、管理会社さんはお金をかけないことで有名な方でしたから、退去のたびにフルリフォームで、とにかくお金がかかります。今回もフルリフォームです。天、壁、床すべてリフォームします。手を付けないのはユニットバスの天壁床とくらいです。55㎡ちょっとの広さのフルリフォームです。キチン流し台はプロパンガス屋さんに格安で設置していただきました。シングルレバー混合栓、手元灯、LEDシーリングライトは施主支給で、取り付けは無料でやってもらました。床はプラスチックタイルをフローリングの上から貼りました。クロスは天壁全面貼り換えでした。居室①写真には写っていませんが、プロパンガス屋さんに、エアコンをつけていただきました。レンガ調のクロスは、量産クロスと同じ値段でした。床はプラスチックタイルをフローリングの上から貼りました。クロスは天壁全面貼り換えでした。LEDシーリングライトは施主支給。居室②この部屋は畳の部屋だったので、大工さんにフローリングにしてもらいました。部材は施主支給で、大工さんの都合のいい日に人工でやってもらました。この部屋も、クロスは天壁全面貼り換えでした。居室③床はプラスチックタイルをフローリングの上から貼りました。この部屋もクロスは天壁全面貼り換えでした。脱衣所床はプラスチックタイルを上貼り。クロスは天壁全面貼り換えでした。洗面台は施主支給でした。その他、全てのカーテンレール交換、網戸の張り替えをやってもらいました。支給品を含めて58万円で仕上がりました。感謝です。プラスチックタイルの施工中に​リフォームの様子を見に行ったことがありました。その際、床に塗ったボンドのオープンタイム中でしたが、わたくし、その床に両足着地してしまいました。内装屋クンにしてみれば、怒り心頭だったと思います。​　ごめん。​邪魔しに行っただけでした。サッサと帰って来ました。クツのインナーが赤色でした。靴下はまだまだ使える。もったいない。リフォーム終了後、すぐに次の入居者様が決まりました。めでたし。めでたし。おしまい。​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.09.08

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  本日午後2時入居

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​​　​​本日は、予定が少ない日になるはずのでした。朝8時半に、法務局にって印鑑証明をとりました。これで、本日の予定は、・昨日、保険屋さんからもらった火災保険の見積を金融機関Ａに届ける。・午後2時から金融機関Ｂの担当さんと打ち合わせ。だけでした。9時少し前に、福祉関係の方から電話がありました。昨日の全く入居する気がなさそうな方が、入居するそうです。・本日午後2時に入居希望。・家具家電付きにしてほしい。厳しすぎる条件でした。そこからが大変でした。入居予定の102号室のリフォームをやめて、201号室のリフォームを先にやってもらうように連絡しました。事務所に戻って、使ってないＴＶをもって、そのままコメリに行きました。冷蔵庫と洗濯機の購入の意思を店員さんに伝えました。店員さん「冷蔵庫は展示品しかありません。」Pascal「展示品でいいので安くしてください。」​​店員さん「はい。2割引きにします。」店員さんも指値は想定内だったようです。電子レンジを見ていると、​​店員さん「冷蔵庫の天板が傷だらけですけどいいですか？」Pascal「いいです！安くなりますか？」​​店員さん「4割引にします。」​Pascal「5割引きにしてください。」​​​​​店員さん「それは無理です。」で、25,000円の冷蔵庫が15,000で買えました。よかった。本当によかった。コメリの軽トラックに、冷蔵庫、洗濯機、電子レンジを積んで、ほぼ全空アパート2号の102号室に直行しました。運良く103号室のリフォームをしている大工さんとプロパンガス屋さんがいたので、手伝ってもらって部屋に設置しました。洗濯機の排水ホースの位置が逆だったので、洗濯機をひっくり返して、プロパンガス屋さんに排水ホースの取り出し位置をかえてもらました。大工さんとプロパンガス屋さんに、わたくしの置かれている状況を話すと、同情してくれました。感謝です。11時30分、保険屋さんからもらった火災保険の見積もりを金融機関A様に届けました。融資審査中の物件の火災保険の見積です。支店長さんと、その審査中の物件について話をして、追加の資料の提出の話がありました。ほぼ全空アパート2号の102号室に戻って、家電設置の続きをしました。ガスコンロを買い忘れていたので、コメリに行って買いました。19,800円表示のガスコンロが、レジに行くと24,800円でした。確認してもらうと19,800円でした。よかった。2時になってしまいました。事務所に戻って金融機関さんと打ち合わせをしました。完全遅刻で、またまた、ほぼ全空アパート2号の102号室に戻って、入居者さんと母親と対面しました。​​バイク好きの入居者さんに、わたくしが、昔々のその昔CB-Rに乗っていた話をすると、話がはずむようになりました。ほぼ全空アパート2号の102号室の通水をすると、給湯器の下のフレキが破裂していました。プロパンガス屋さんがいてくれて助かりました。なんだなんだと、もう4時過ぎです。わたくしが帰ることを伝えると、「ガスコンロは自分のがあるから、大家さんのガスコンロは持ち帰ってください。」と、ショックな一言がありました。日産ノートにガスコンロをのせて運ぶとピーピー鳴ってました。揺れを感知したのかな？事務所のガス台に置いてもピーピー鳴っていたので、電池を抜きました。ほぼ全空アパート2号の102号室のＴＶのリモコンが無かった事を思い出しました。どこの置いたのか思い出せません。事務所からTVを持ち出すときに、リモコンを自分のバッグに入れたことは覚えていますが、その後の記憶がありません。コメリの軽トラの中に置いてきたのかと思って、コメリに電話しましたがありませんでした。夜8時、コメリ様より電話がありました。​​「本日リモコンの問い合わせをしていただいたPasclさんですよね。軽トラの中にリモコンはありませんでしたが、買い物かごの中にリモコンがありました。明日サービスカウンターで確認してください。」」​​とのことでした。買い物かごに入れた????????????????????????????????????????全く覚えがありません。ついにここまで来たか。おしまい。​​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.09.07

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  金融機関に毎月提出する資料

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　​​​わたくしが、毎月、金融機関に資料を提出していることは何度かブログに書いています。先日、金融機関の支店長さんに、わたくしの資料を褒めていただきました。「これだけの資料を毎月提出してくださるのは大変な事ですね。ありがとうございます。」「Pascalさんの資料は色分けしてあってわかりやすいですね。視覚的に分からない資料はダメだって職員には言ってるんですよ。」と言っていただきました。ちょっと褒め過ぎですよね。わたくしが、毎月提出している資料は次のとおりです。税理士さんからもらう資料・試算表：4法人＋個人の試算表　10枚一般的には、試算表は4半期ごとに提出するようですが、わたくしは毎月提出します。以前、「試算表を毎月提出なんて、金融機関から危ない会社だと思われてるんだ。」と税理士に言われたので、税理士をかえました。​わたくしは、その税理士に毎月領収書、通帳のコピーを提出していましたが、その税理士は決算期にまとめて仕事をしていて、毎月試算表を出せなかったようです。自分でつくる資料・各管理会社ごとの入居状況　1枚・各法人 ＋ 個人の物件の入居状況(1月～12月までの一覧表)　5枚・各物件の部屋ごとの入居状況と月額家賃(1月～12月までの一覧表)　30枚・各金融機関の預金額　6枚ざっくり50枚以上でした。この資料を4金融機関に提出します。紙とインク、何よりも時間をも使いますが、金融機関からはそれ以上の恩恵を受けていると思っています。試算表を除いた資料は、元々は金融機関のためにつくった資料ではなく、自分のためにつくり始めた資料です。自分一人で、賃貸経営をやっていると、諫めてくれる人がいないので、”悪いどんぶり勘定”になります。それを防ぐために、エクセルシートにできるものは何でもエクセルシートにして、自分なりに可視化しました。それのシートを、ある時から金融機関に提出するようにしました。金融機関に、わたくしの内情がすべてわかる資料を提出することで、わたくし自身が緊張感を持つようにしました。毎月金融機関に見られているから、・現預金が減った時には、きちんと説明できるよにする。・空室率が上がった時にも、​原因と対策をきちんと説明できるよにする。・新規購入物件も説明する。そんな気持ちでした。各金融機関の借入額、金利、物件の規模も所在地、他の金融機関にわかります。提出を始めたころは、資料は20枚くらいしかなかったと思います。その後、物件が増えたり、自分が提出した方がいいと考える資料が増えたりして、50枚以上になりました。余談ですが、わたくしは、”良いどんぶり勘定”もあると思っています。物件購入の時は、ざっくり計算して回れば、それが一番いいと思います。暗算でざっくり試算して運営できるくらい余裕のある物件を購入したいですよね。電卓使ってもいいけど。実際にわたくしが購入した物件です。物件価格：300万円　想定家賃：3.5万円　１K12戸　の全空アパートサラッと暗算で、月家賃：42万円　年家賃504万円　利回り168％リフォームに600万円かけても利回り56％　多分。数字的にはクリアで、後は周辺環境や建物の状態ですね。この物件は、問題なかったので購入しました。実際はリフォームに800万円くらいかかり、諸費用を入れて1,200万円くらいで仕上がりました。504万円 ÷ 1200万円 = 42％かな？共用部電気代、火災保険、空室期間などがあっても、こんな物件だったら、高利回りが吸収してくれます。こんな”どんぶり勘定”の物件がいいですよね。現在、この物件はほぼ満室経営です。おしまい。​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​

  2022.09.05

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  入居希望者

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　福祉関係の方から電話がありました。「空いてる部屋はありませんか？」とのことでしたが、近隣で空いているのは、ほぼ全空物件だけです。入居者希望者さんの話を聞かせていただいたところ、複雑な理由がありますが、受け入れていいんじゃないかと思ました。わたくしからは、現在のほぼ全空アパートの様子を話させていただきました。ほぼ全空アパートは、・家賃が普通のＡ棟5室は、すぐに入居可能、でもトイレの分離工事の予定がある。分離工事は全部屋で実施するので、分離工事が終わった別の部屋に移動していただく。・家賃が安いＢ棟10室は、しばらく入居は無理。合併浄化槽から下水へ接続予定のため。A棟、B棟を両方内見してもらって、どちらに入居する決めてもらいます。・​A棟に入りたい　⇒　そのまま入居。・B棟に入りたい　⇒　とりあえずA棟に入居してもらって、B棟が完成したら移ってもらう。こんな提案をしようと思います。内見は明日になりました。すぐに内見予定の部屋のクリーニングに行きました。ほうきと雑巾で軽く清掃して、サニタリーテープをつけておしまい。1枚1.8円のサニタリーテープは、金額以上の価値があるように思えます。「清浄済」 サニタリーテープ 水溶性 1000枚セット T-30【業務用 トイレ清掃 サニタリーベルト 便座帯 清掃済み 消毒済 トイレ帯】楽天で購入おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.09.04

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  税金還付　不動産取得税

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　本日はやや遠方の金融機関に行って来ました。第3法人、第4法人の決算書を持って行きました。第3法人は、赤字法人です。赤字の原因は租税公課だと説明させていただきました。赤字額より租税額が大きいので仕方ないです。来期は黒字になります。きっと。第4法人も赤字でした。3期連続赤字ですが、来期からは黒字です。この法人で融資はしてもらってないので、気楽な法人です。特に拡大する予定がない法人ですが、​来期からは黒字の予定です。さらに、現在融資をお願いしている案件の話しでした。前回の話しでは融資が厳しい印象でしたが、融資はしていただけるという事でした。がんばろう！「現在検討したている物件はありませんか？」と言っていただきました。残念ですが、ないんです。金融機関を出てから、いつもの不動産屋さん何軒かに電話をかけましたが、当然物件はありません。本日、通知が届きました。税金が還付になったようです。第3法人29円還付です。第4法人です。19円の還付でした。そして、不動産取得税の通知も届きました。328,100円でした。つらい。国税、地方税の違いはありますが、明らかに納税額が大きいですね。19円 + 29円 ＝ 48円なんて、328,100円に比べたら、どうでもいい金額ですね。おしまい。​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.09.03

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  プロパンガス会社変更の提案

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​　わたくしがお世話になっているプロパンガス会社さんは3社あります。プロパンガス会社A：わたくしの物件200戸以上にプロパンガスを供給していただいてます。プロパンガス会社B：1棟8戸　1棟12戸　計2棟20戸に供給していただいてます。プロパンガス会社C：A社に移管中です。もうすぐお付き合いはなくなります。わたくしは、全てプロパンガス会社Aにお任せしたいと考えて、年に何回かプロパンガス会社Aに相談していましたが、いい返事はもらえませんでした。理由は、みなさんもわかると思いますが、プロパンガス会社Aとプロパンガス会社Bは仲がよく、お互いに協力関係にあるからです。そんなことで、プロパンガス会社Ａへの変更はあきらめていましたが、本日、プロパンガス会社Ａ様から連絡がりました。担当さん「Pascalさんのアパートで、プロパンガス会社Bさんから供給うけているアパートがありますよね。8戸のアパートってありますか？​​」Pascal「あります。歯医者さんの裏のアパートが8戸です。」​担当さん「8戸のアパートでしたら、プロパンガスをうちに変更できます。」​とのことで、ありがたい提案です。サービスが手厚い​​プロパンガス会社Ａ様になるのは大歓迎です。「どうしてできるんですか？」と聞いてみると、お互いの​プロパンガス会社の手持ちのアパートで、交換した方が効率がいい物件は交換するそうで、何年かに一度交換会あるようです。トレード？物々交換？何でもいいけど。わたくしが、プロパンガス会社A様にお世話になって6年目で初めて聞く話ですから、そう頻繁にはないことだと思います。残りは1棟12戸です。次回の交換会に期待しています。何年後だろう？おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.09.01

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  境界立ち合い

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　朝から、やや遠方の再建築不可物件の境界立ち合いに行きました。そこそこ雨が降っていましたが傘を忘れてしまったので、コンビニでビニール傘を購入しました。10時からの立ち合いでしたが、9時45には現地に到着しました。雨がやんでいて傘が必要ない中で、土地家屋調査士さんに、”署名捺印をするから、時間前だけど境界立会いをさせてほし。”と伝えて、境界確認の前に署名捺印をしました。その後、境界確認でした。わたくしの再建築不可アパートの敷地は8mくらいしか接していません。境界には多少曲がったブロック塀があり、境界の端と端にはコンクリート杭があります。話を聞くと、端と端は杭があるので確定で、現状のブロック塀の曲がりに合わせて境界杭を打つという事です。「何だかな～。」という感じもします。わたくしにとっては、ただの再建築不可物件ですが、先方様にとっては、坪20万円以上の土地が300坪もあるんだから真剣だと思います。境界の事でもめても、真剣さと気合が違うので勝てるとは思えません。「わかりました。」と元気に言って終わりにしました。​​​​その後、高学歴大家さんと2日続けて重要な会議をしました。高学歴大家さんのオフィス物件を見せてもらったり、ご自宅のエクステリアを見せていただきました。オフィス物件は駅前のメインストリートにありました。ご自宅のエクステリアはいい感じでした。どこかでやってみたい。その後、沖縄料理のお店で沖縄そばを食べました。わたくしは醤油ラーメンにしましたが、めんは沖縄そばと同じ麺です。美味しかった。その後、高学歴大家さんは契約のために決戦の地に赴きました。わたくしは、メガバンクのエリア外の山の中に帰って行きました。おしまい。​​​​​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.08.31

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  進入路の工事

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　本日、朝活で事務所に行くと、工事の請求書が入っていました。請求書の日付は、本日8月29日でした。今朝、土木屋さんがポスティングしていったのでしょう。土木屋さんに頼んだ工事は、当初は戸建の進入路の工事でした。進入路に深い轍ができて、大小5ヶ所くらい水たまりができたので、​「いつでもいいから、砕石入れて転圧して。」​と、6月くらいに頼みました。その時は、ざっくり見積りで7万円～8万円との事でした。しばらくして、8月28日の日曜日に工事をするという連絡をいただきました。そして、昨日28日(日)に一日で工事が終わりました。砕石を入れて、転圧してもらいました。奥の道路と境が一番大きな水たまりでした。実は、28日の前日27日(土)に追加の工事をお願いしました。別のアパートの進入路の水たまりの工事です。2つの工事現場は10kmくらい離れています。これはかなり無理なお願いで、断れても仕方がありませんが、引き受けてくれました。アパートの進入路に砕石を入れて転圧してもらいました。今回は、67,000円の請求でした。単純に安いと思いました。現場が1ヶ所増えてたのに、当初の見積も利より安い金額でした。すぐにお礼の電話しました。この土木屋さん、砕石を運ぶトラックや転圧機はレンタルしています。ここからは、わたくしの妄想という事にしてください。土木屋さんが、”誰かの工事”でトラック、砕石、転圧機をレンタルしたんだと思います。工事は土曜日いっぱいで、土曜日中には返却できなかった。土木関係のレンタルは日曜日に返却できないのが一般的で、月曜日の返却になるようです。こんな感じで、空白の日曜日に安く工事をしていただいたんだと勝手に思ってます。普通は、だれかの工事とセットレンタルでも、空白の日曜でも、普通に請求が来ると思います。施主はそんな内情はわかりませんから。正直土木屋さんに感謝です。わたくし普段から、・値切らない。・できるだけ相手の都合を優先する。・もちろん怒らない。という事を心がけています。工事代金は、朝のうちにネットバンキングから振り込みました。代金をすぐに支払うのも大切な事だと思います。その後、高学歴大家さんがわたくしの地元に来てくださり、食事をて重要な会議をしました。明日は、高学歴大家さんの地元に行く用事があるので、また重要な会議をします。100万円アパートの境界立ち合いで、高学歴大家さんの地元に行きます。再建築不可なので特に強いこだわりがありません。立会をしても、署名しても、印鑑ついても、再建築不可は再建築不可ですから、サッサと終わりにします。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.08.30

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  水道代　また除草

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　6月に購入した大き目物件の水道代の請求書が来ました。この物件は久しぶりの受水槽物件です。全ての水道代がわたくしのところに請求が来ます。大き目物件ですが、水道代は2つ合わせて21,707円なので安いと思いましたが、売買の仲介さんが、この自治体は上水道と下水の請求が毎月届くと言っていました。確かに写真の請求書は8月分になっています。8月分の下水使用料も届くんでしょう。わたくしの回りの自治体とはちょっと違うようです。わたくしの回りの自治体は、上水道の請求と下水の請求が2ヶ月まとめてきます。上水の請求の次の月に下水の請求が来ることになってます。請求書の宛名は旧所有者様でした。一度、旧所有者様の所に請求書が届いた後、送り返されたか、受け取り拒否されて、わたくしの法人宛てに届いたんだと思います。だから、納付期限が8月31日というタイトなスケジュールなんでしょう。この受水槽物件の各戸への水道代の請求ですが、管理会社様が代理でやってくれます。各戸の金額の計算と請求をやってくれるの非常に助かります。10年くらい前までこの管理会社さんは格安手数料で受水槽物件の上下水道代の集金をしてくれました。わたくしも遠方の物件でお世話になっていた時期がありました。この管理会社は水道代の集金は、最近は全くやりたくないようです。​管理会社のエライ人が、「”手数料は1戸当たり2000円/月です。”と言って断ってます。」とのことです。わたくしは秘密の手数料でやってもらえることになりました。10年前と同じ極めてローコストです。今日もまた除草してきました。写真は撮ったけど、わけあって掲載しません。何年も除草してない駐車場の草むらに液体の除草剤をまき散らしてきました。わたくしの駐車場ではありません。草刈り機で刈った方が楽だとも思いますが、草の後始末が大変です。草刈り機で刈った草は処分しないと、来年になっても残っています。液体の除草剤で枯れた草は、ぱりぱりに枯れて冬の間にどこかにっていします。おしまい。​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.08.24

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  全期間固定金利の話

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　全期間固定金利と言っても、自宅の住宅ローンではありません。金融機関Xさんとの金利の交渉をしました。プロパー融資の金利交渉にやや成功して、1％台の前半でした。さらに、変動金利か固定金利か選べることになりました。変動金利・金利が変動するそうです。変動金利を選んでいる投資家さんは結構いるんじゃないかと思います。わたくしも、保証協会付きの融資以外はすべて変動です。でも、金利が上がったことは一度もありません。金融機関Xさんに聞いたところ、この20年で、基準金利が動いたのは2～3回しかないそうです。（詳しく聞かなかったけど、基準金利が下がったんじゃないかな。）基準金利が動けば、個々の金利も動くという事のようです。​​​​​個人的には、わたくしが不動産投資を始めてからこの11年間金利が動いていないから、「変動でもいいんじゃないかな？」と思いました。・金利は固定金利よりも安いのが一般的なようです。固定金利・金利が変わらないそうです。わたくし、変動金利で金利が変わった事がないので、イマイチピンときません。収益物件の場合、固定の期間は10年がマックスと言われてます。金融機関によっては5年がMAXというところもあるようです。・変動金利よりは金利が高いのが一般的なようです。今回は、・支店長さんが窓口になってくださいました。・交渉後の金利は変動も固定とも交渉前の変動金利より低くなりました。・プラスの条件として全期間固定金利という提案をいただきました。全期間固定といっても、残りの期間が12年～13年という融資が5本くらいあったので、それを10年で区切らずに最後まで固定にしていただきました。ありがたいことです。感謝！感謝！感謝！調子に乗って聞いてみました。Pascal「新規融資で30年の期間だったら、何年固定です？」支店長さん「10年を基準にして考えます。全期間は今回だけの特例です。」とのことでした。当然かな。​​​判断に迷う部分もありますが、残りの期間が短い3物件は変動金利にしました。返済期間が10年以上ある5物件は固定金利にしました。​その後、7月末にわたくしが担当さんに話した大型物件の話になりました。相談した時は、担当さんの反応が悪かったので、その時だけの話になっていましたが、支店長さんには話が伝わっていたようです。支店長さんに、ぜひ資料を持って来てくださいと言っていただいたので、審査していただくことにしました。もう一度資料をそろえて提出します。おしまい。​​​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.08.23

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  解体予定のアパートの破壊活動

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　​​​​​​​​​解体予定のアパートに行ってみると、処分してもらうことになっている流し台がまだありました。この古い流し台が3台ありました。周遠平クンに電話して、片付けるように言うと、周クン「それは別料金」Pascal「最初の約束で、片付けることになっていたぞ。」周クン「それは違う。」わたくし的には、約束したことは間違いないのですが、説明するのがめんどくさいし、周クンまじめだから、Pascal「分かった。いくらで片づける。」周クン「500円」Pascal「分かった。3台500円でいいか。」周クン「それズルいぞ。」Pascal「分かった1500円でいいか。」周クン「ありがとう。」楽しく会話して片付けてもらうことになりました。解体予定のアパートの2階に行くと、床が・・・。クッションフロアを剥がして行ったようです。​​​​​​​​​解体予定だからいいけど。クッションフロアは、きっとどこかで役に立っているんでしょう。写真をよく見るとコンセントもなくなっています。解体予定だからいいけど。はしごは持って行かないようです。持って行っていいのに。ベランダを見ると、破壊されていました。誰が　⇒　周クンの社員さん何のために　⇒　不明どうやって　⇒　不明解体予定だからいいけど。その後、プロパンガス屋さんのダシルバんさんが、エアコンの貸与契約に来ました。夕方、別のプロパンガス屋さんが事務所においでになりました。購入したばかりのほぼ全空アパートのリフォームの見積を見せていただきました。プロパンガス屋さんが負担してくださる部分が多くてびっくりしました。感謝です。その後、購入予定アパートのリフォームの相談をしました。ありがたいことです。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.08.18

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  洗濯機交換

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　本日は、朝から塗装屋さんとご近所にあいさつ回りに行きました。自宅の外壁塗装をするので念のためにあいさですが、もしかしたら塗装屋さんの仕事につながるのではないかとも思いました。あいさつのタオルとお菓子ですが、ポストに入れるだけじゃいなくて、インターフォンを押して、ピンポンダッシュせずに顔を合わせてあいさつしました。ご近所さんの多くは、わたくしの家より古い家ですから、わたくしの家の塗装をきっかけにして、塗装を考えるかもしれません。塗装屋さん役に立てばいいと思ました。夕方、12日に入居したばかりの生活保護の入居者様から電話がありました。洗濯機から水漏れしたそうです。家具家電は無料でつけましたが、無料だからと言ってそのままにはできません。すぐにアパートの2階の事務所から洗濯機を出して、1階の入居者さんの部屋に運びました。入居者様に手伝ってもらいました。本当に申し訳ない。アトレーに壊れた洗濯機を積んで、郵便局でリサイクル券を発行してもらいました。産廃業者さんはまだお盆休みなので、洗濯機はアトレーに積んだまま、明日の朝一で処分に行きます。本日は送り盆でした。お墓に来て線香をたいている人がたくさんいました。明日から、世の中は正常化します。管理会社も営業開始するので、電話がかかってきそうです。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.08.17

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  また除草

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　​​本日からお盆です。朝5時半くらい会から除草開始。台風が近いから天気が心配でしたが、半日くらいは天気は持つだろうと勝手に判断しました液体の除草剤は、噴霧してから4時間以内に雨が降ると無駄になると説明書に書いてありました。除草剤散布がばれるとうるさい入居者がいる物件です。その他、アパート3棟の除草しました。アパートは草が少なくて短時間で済みました。その後、7時過ぎから朝活ウォーキングをしました。いつも通る道の2件並んだ家の窓。壁面から出っ張った窓と、そうじゃない窓。どちらがいんだろう？出っ張てないのはハウスメーカーの住宅です。御新盆のあいさつ回り。これって、全国どこにでもある習慣でしょうか？先輩の御新盆のあいさつに行った時に、先輩「○○さんの御新盆に行った？」Pascal「忘れてました。ありがとうございます。」という事で、共通の知り合いの御新盆を教えていただきました。義理を欠かずに済みました。そのお宅に行ってみると、御新盆のあいさつなののに、1時間以上長話をしてしまいました。行ってよかった。黒ネクタイのままコンビニで不動産取得税の納税をしました。約7万円の納税でした。家賃31,800円の物件ですから、取得税で2ケ月以上の家賃がなくなります。家賃31,800円をみて、入居者さんがどんな方かピンと来る方もいますよね。明日は、ノンビリしよう。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.08.14

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  少額納税

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　​本日は、8時30分より税理士さんの所に行ってきました。第3法人第4法人の決算書ができたという事です。第4法人の設立は、第3法人の設立より2年くらいはやいのですが、法人の性質上そうしてます。第3法人は、第1期目の決算です。すでに借り入れ額は1億円を超えている法人です。1年で借金が急成長しました。多分創業赤字の範囲です。第4法人は、不動産屋の法人です。これは、3期目でぎりぎり黒字転換した法人です。この第4法人は1物件だけ所有して、月々12万円の家賃収入で成り立っている法人です。来期からこの法人で、月5万円の給料をもらうことにしたので、今後もギリギリ黒字法人のままです。今後は、他の3法人と個人の物件か管理をすることにして管理料をもらかもしれませんが、もらわないかもしれません。税理士さんからの帰り道、金融機関で納税しました。第3法人は均等割りが、12分の11ヶ月分：65,000円第4法人は均等割り：71,000円でした。穏やかな金額でした。第3法人は均等割りしか払ってない法人なのに、1億円以上貸してくれるというのは、第1法人、第2法人、個人が黒字だからだと思います。第3法人は、はやく黒字化して自立するように努力します。来期は第3法人で納税できるように頑張ります。午後は生活保護の方の入居でした。礼儀正しい青年で、何で生活保護の受給者になったのか？と思いました。詳しい事は、またブログに書きます。おしまい。​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.08.13

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  入居準備

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　本日は、入居準備をしました。まずは、賃貸の契約書づくり。今回は、入居者様の財政がタイトなので仲介手数料を取りません。契約書の仲介業者の欄は斜線で未記入です。家具家電の準備をしました。在庫の家具家電を見てみましたが、テレビ、テレビボード、電子レンジはありましたが、冷蔵庫、ガスコンロがありません。暑い中、テレビ、テレビボード、電子レンジを入居予定の部屋に移動しました。その後、冷蔵庫とガスコンロを買いにコメリに行きました。5万円近い出費でした。家具家電も家賃に含まれているので、痛い出費です。アパートに戻って、汗を流しながら、冷蔵庫とガスコンロを段ボールから出して設置しました。疲れました。明日の午後入居です。空室が1部屋無くなります。めでたし！めでたし！物件情報をいただきました。商業物件で、しかも全空です。この物件、やや遠方のわたくしが所有するアパートのすぐ近くにあります。比較的土地値が高い所なので、ぜひ購入したい物件です。送ってもらった資料の中の謄本を見ると、甲区、乙区がありません。甲区、乙区がないというのは、特殊な物件か、特殊な売主という事ですね。お盆明けに内見がるあようです。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.08.12

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  中国人に古いエアコンを売ってみた。2　　感謝

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​​　​​本日は朝から、中国人から電話が続きました。中国人「壊すアパートの換気扇2、3台もらっていいか？」Pascal「いいよ。」また電話​​​中国人「照明もらっていいか？」Pascal「いいよ。」またまた電話​​​​中国人「木のドアもらっていいか？」Pascal「ちょっと待って、今から行くから。」​どこで何を破壊しているのか？不安になります。今回は、全く同じ形のアパートが2棟あって、1棟は壊しますが、もう1棟は再生して使います。壊すアパートと壊さないアパートの事は、しっかりと説明はしましたが、日本語がわかる中国人は1人だけで、しかも片言の日本語でした。壊すアパートは、火をつけなかけなければ何をしてもいいんですが、壊さないアパートのドアを持って行かれたら大変な事です。現地到着。軽トラの荷台には、山賊か海賊か馬賊か知らんけど、予想以上に積んでありました。換気扇の数は、日本では2，3台とは言わないと思う。ユニットバスの照明、居室の照明、持って行ってもらえて嬉し。破壊すると言っていた流し台も積んあでる。その後ろには木のドアも積んでます。このドアは、壊していいアパートのドアでホッとしました。とりあえずドアを1枚はずして、サイズが合うか確認するそうです。サイズが合えば全部持って行くよう。どこのサイズと合わせるんだろう？​​中国人「また来週取りに来るから。」と言ってました。山賊の捨て台詞か？Pascal「来るときは電話してくれ。おれも来るから。」​​流し台や、木のドア、キッチンの手元灯、防水コンセント等々欲しものが、まだまだあるようです。持って行ってください。このほぼ全空アパートの壊す予定の棟には、ほとんど使われていない流し台が6台ありました。この6台の流し台は、中国人が壊さない棟の空室（全部空室だけど）に無料で運んでくれました。​感謝しています。エアコンもなくなりました。給湯器もなくなりました。スッキリ。​​中国人「部屋の中にスズメが死んでた。」Pascal「欲しいか。持って行っていいぞ。」​​​​中国人「いらない。」Pascal「そうか。残念だ。」日本語を話せない中国人も、この会話はわかったようで笑いながら聞いてました。スズメは、10年以上の空室期間に、エアコンのない部屋のエアコンの穴から侵入して、お亡くなりになられたようです。落ちていた鉄の棒を渡すと、中国人「これも5円だな。」つまらん日本語を覚えてくれました。壊さない棟にはカギが無くて開けられない部屋が2部屋あります。来週、その2部屋の開けるので、中国人にはまた来週来てもらいます。中国人は正直でした。変な日本人より、まじめで正直にやってくれました。感謝、​感謝、感謝です。現在進行形で交渉中の物件が買えたら、間違いなくまた手伝ってもらいます。日本人なら捨ててしまう物を持って行って使う彼らの質素な生活には驚きました。彼らは、普通の日本人よりお金を持ってると思います。わたくしの知る範囲では、この中国人社長は産廃業、飲食店を経営しています。この本のようですね。ぜひ読むべき本です。となりの億万長者〔新版〕 [ トマス・J・スタンリー ]楽天で購入これは、読まなくてもいいような気がします。途中で読むのが嫌になりました。その後のとなりの億万長者 全米調査からわかった日本人にもできるミリオネアへの [ トーマス・J・スタンリー ]楽天で購入​おしまい。​​​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.08.07

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  中国人に古いエアコンを売ってみた。

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　​​ほぼ全空アパートのは、多少古いエアコンがついています。邪魔です。中国人なら買ってくれるんじゃないかと思い、電話しました。そして、1時間後には、ほぼ全空アパートで現地集合しました。壁に設置されたままのエアコンの室外機です。18台ありましたが、室内機室外機合わせて1台1,000円で、合計18,000円とのことです。撤去するには手間がかかると思うけど、1台1,000円は安すぎるぞ！給湯器は500円だそうです。安すぎるぞ。給湯器は、中国人にはかなり人気があるという事はあらかじめ聞いていました。物干し竿をかけるやつです。Pascal「これは3円か？」中国の方「5円になる！」何を言ってるのか。最終的に、エアコン18台：18,000円給湯器10台：5,000円物干し竿をかけるやつ40台：0円合計23,000円になりました。合計23,000円にさせられました。アパートのある場所は住宅街なので、中国人と大きな声で交渉する気にもなりません。敗北感満載！​​​​最後に、Pascal「この古い流し台、全部処分してくれ。」中国人「これは木だ！」Pascal「少しだけ金属がある。」中国の方「分かった。オレが何とかする。」ということで、この古い流し台数台を処分してもらうことになりました。この中国人の業者さんにしてみれば、いい商売だったから、流し台を処分してくれたんだと思います。不労所得で23,000円を手に入れたと思うよにします。交渉時間30分だから、時給46,000円。本日は少しだけ作業をして帰ったようです。おしまい。​​​​​​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.08.06

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  こんな司法書士いるんだ。

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　今日も朝から激暑でした。朝9時から、空室のクリーニングで内装屋クンと現地集合。リフォームは最小限にしようと思うけど、内装屋クンの生活を考えると、ついつい発注してしまう。今回の部屋は、次の入居者様が決まっているので、6畳一間のＣＦを張り替えるだけでいいけど、ついついプラスチックタイルを頼んでしまった。クローゼットの床のプラスチックタイル貼りまで頼んでしまった。がんばるんだぞ！次は、3DKのやや大きなリフォームが待っているから。”大きな仕事”の後に、”小さな仕事”を頼むと、”小さな仕事”の時に内装屋クンが欠席がちになるような気がする。”大きな仕事”の前に”小さな仕事”順番が大切なんです。​内装屋クンと話をしていると、先週決済した、ほぼ全空物件の登記をお願いした司法書士から電話がありました。売り主指定の処方書士です。書類に不備があり、社印社判が欲しいので、10時にわたくしの事務所に来るという事です。でも冗談じゃない。・書類の不備は決済日に訂正するべき。・代金を払ってあるのに登記をしていない。その間に、売主に悪意があれば他に売られてしまう。登記で日をまたぐだけでもとんでもないことですが、週をまたぐというのは問題外です。本気で怒りそうになりましたが、多分、今回の取引以外に付き合う事もない司法書士です。笑って済ませました。その問題の司法書士は、10時くらいに事務所前に着いたようですが、留守電に、「事務所の前に着きました。」という伝言を、わたくしのスマホに入れたようです。普通、訪ねてくるんじゃないかな？​わたくしは電話対応が何本もあり、伝言に気付いたのは10時20分過ぎでした。本当に2度と会いたくない。 おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.08.02

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  プロパンガス会社の変更

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　数日前の出来事です。リアルタイムでは書けない内容だったので、本日アップしました。27日、プロパンガス屋Xさんから電話がありました。現在、わたくしのアパート70戸以上にプロパンガスを供給しているA社があります。28日、一気にプロパンガスをX社さんに切り替えをするという連絡でした。よくわからないけど、一晩で70戸以上の供給先がなくなるってインパクトがあると思いました。長野県のアパママンに特化したようなプロパンガス業者さんでも、年間200戸くらいの変更だと言っていましたから、一晩で70戸は大きいんじゃないかと思います。プロパンガス会社の変更の理由は、以前ブログに書きましたが、プロパンガス会社Ａが入居者様のプロパンガスが止まったのに、緊急対応の電話に出なかったことです。留守電にして帰ってしまったようです。これは法律に触れることなので見過ごすことはできません。もちろん、普段から不信感を感じることがありましたから、この件を期に変更を決意しました。プロパンガスの供給先を変更しようと思ったときは、A社からのプロパンガスの供給は40室くらいでした。その後、プロパンガス屋さん間の関係性があり、プロパンガス屋Xさん内部の作戦会議で変更に時間がかかったようです。その間に、わたくしの新規購入物件がなぜかプロパンガス会社Ａが供給する物件ばかりでした。最終的にはプロパンガス会社Ａからのプロパンガスの供給を受けている物件が40戸から70戸以上に増えてしまいました。70戸バズーカ！と思っていたら、70戸のうち20戸の決済がまだ済んでないことを思い出しました。プロパンガス屋Xさんに電話すると、70戸バズーカは延期になりました。不発弾にならなくてよかった。28日、20戸の決済が終わったので、29日に70戸以上のプロパンガスが変更になりました。こっそり進める話なので、ちょっと遅れてブログにしました。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.07.31

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  施設賠償責任保険　業者さんと内見

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　明日決済の物件、施設賠償責任保険を忘れていました。保険屋さんに謄本のコピーを持って行って、できるだけはやく施設賠に入るように頼みました。当然、明日からはむりでした。明日決済する物件に行ってみると、干からびていたと思っていた謎の生物が、雨が降って元気のなっていました。Twitterでつぶやくと、イシクラゲ、陸わかめ、という事を教えていただきました。食べられるんですね。でも、食べる勇気はないな～。感謝です。明日決済が終わったっところで、支給部材を運び込みます。これは、まだ一部です。次回のお買い物マラソンでも購入します。シビックTYPE-Rどうしよう？と思ってディーラさん電話すると、担当さんはお休みでした。店長さんから、TYPE－Rは、オーダー入れても買えませんよと諭されました。わたくしがTYPE-Rにオーダーを入れたら、何年先かわからんけどTYPE-Rが届くまで、わたくしが新車を買わなくなることを心配している感じでした。実際その通りだけど。オーダー入れてさし上げましょう。午後は、先日内見した物件を、リフォーム業者さんと内見に行ってきました。雨漏りだ！原因はこれでした。原因は分かりやすいけど、ひど過ぎるな。建てた時から隙間あり物件ですね。夜、業者さんに電話して、希望金額を伝えました。買付証明を出すことになったので、根性で買付証明をつくりました。明日は決済だ。がんばろう！おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.07.28

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  未納家賃多すぎ！

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　​​​本日、家賃の送金表が届きました。この管理会社さんには8棟くらい管理をお願いしてるので、8枚の送金表が届きました。5月～6月に物件が増えたので、家賃も増えているはずです。特に5月に決済した大型物件の家賃は夢が広がります。でも、送金表を見ると厳しい現実でした。30万円以上の家賃が未納でした。オーナーが変わった事による、ちょっとした行き違いでしょう。わかっていても、ショックです。未納家賃の30万円は、来月の家賃といっしょに送金されます。お昼少し前に、管理会社の営業さんに、わたくしのアパートに来るように言われました。わたくしのアパートの101号室に、お客様を案内してくださったようでした。外に洗濯物を干すための物干し台がない部屋です。営業さん「隣の102号室の方は、洗濯物をどこに干しているんですか？」Pascal「102号室のZさんは洗濯機持ってません。」と、事実を正確にお話ししました。101号室は室内で洗濯ができるように、わたくしがリフォームしました。​​​Zさんが​​10年以上住んでいる102号室は、室内に洗濯機置き場はありませんし、実際に持ってません。午後は、保証会社が通りにくいと思われる入居予定者さんと管理会社に行きました。審査に通ればいいんですが。本日中に審査の結果が連絡くるはずでしたが、まだ連絡が来ませんでした。家賃保証会社の書類に、引っ越す理由の欄がありましたが、入居者様ご夫婦は、思考停止になっていました。本当の理由は経済的な理由ですから書きにくいんでしょう。引っ越し予定のアパートはイオンに近いので、Pascal「”イオンが近くて買い物が便利だから引っ越します。”って書けばいいんじゃないですか。」と、わたくしが言うと、横にいた管理会社のエライ人が、エライ人「それでいいですよ。」と、力強く言って下さいました。でも、家賃保証会社から連絡が来ません。イオンが理由のせいかな？明日は、家賃保証会社から連絡が来ますように！家賃保証会社落ちたら、また社会福祉協議会の保証です。それでもいいけど。​おしまい。​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.07.21

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  建具の修理

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　本日の朝活ウォーキングで、川沿いを歩いているとイタチが川の中にいました。野生のイタチは初めて見ました。イタチは、わたくしに気づくと逃げ始めました。わたくしが歩いている道より2mくらい低い川底を、イタチはわたくしの進行方向に向かって逃げていました。途中で何度も止まって、わたくしを確認しながら逃げていきますが、進行方向が同じなので、同じことの繰り返しです。まさにイタチごっこ。（うまい！調子がいいぞ！）先週、管理会社さんから、​「入居が決まっている部屋の建具がひどい状態です。直してください。」という連絡をいただきました。​現地で確認すると、一方の建具の上は隙間がほとんどありませんが、下は2.5㎝くらい隙間があります。反対の建具は、上の隙間が2.5㎝くらいありますが、下は隙間がありません。ホームセンターで売っている隙間テープではごまかせません。建具屋さんに電話して様子を伝えたところ、建具を持ち帰って修理をするか、作り直すという事になりそうだという事でした。​本日、建具屋さんが来てくださいました。建具屋さんは建具を見て、「左右逆じゃないかな？」と言いながら、建具を外して左右を入れ替えてみました。隙間が5㎜くらいになりました。5㎜程度だったら隙間テープでごまかせますが、建具屋さんに来てもらったので、それで帰ってもらうわけにはいきません。隙間の調整をお願いしました。大家さんの中には、建具を左右入れ替えたら意外に隙間が少なくなったという経験をしている方は多いと思います。わたくしも、何度も経験したことがありますが、今回は、左右を入れ替えることをしませんでした。自分で、リフォーム関係の事をしなくなると、こんなことも考えられなくなってしまうのでしょう。建具屋さんは、1時間程で建具と柱の隙間がほとんどなくなるように調整してくれました。感謝です。おしまい。​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.07.13

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  繰り上げ返済 ⇒ 完済

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　本日、7月末退去予定の２LDKに、次の入居者様が決まりました。数日前に入居の打診がありましたが、駐車場が狭いと言われてました。狭いと言われてもどうにもならないので、話は流れたと思ってました。無事入居決定！めでたし。めでたし。内装屋クンが、車庫証明の申請書類に社印社判が欲しいという事で事務所に来ました。わたくしのところに直接もってくれば無料ですが、管理会社さんに頼むと数千円とらえます。内装屋クンは、わたくしのアパートに住んでいて、さらに住居用と別に作業所＆物期としてもう一部屋借りてくれています。大切な入居者様です。内装屋クンと雑談をしていると、別の入居者様が車庫証明の申請用紙をもってきました。笑ってしまいました。もちろん無料で署名押印しました。本日、小さなアパートの繰り上げ返済が完了して、抵当権の解除の手続きをしました。今回の繰り上げ返済の打診は、1週間くらい前にお願いしていましたが、本日、金融機関さんで手続きをしました。手続きをして1時間後には通帳で返済が確認できました。今回完済した物件は、やや雪の多い遠方の4戸1の物件で、利回りは23.7％です。返済表を見ると一千万円くらいしか借りていないので、頭金を何割か入れたようです。こんなわたくしでも、頭金を入れていた時期があったことに驚きました。融資期間8年でしたが5年目で繰り上げ返済をして完済したことになります。融資期間8年というのも記憶になく、10年くらいだと思っていました。今回の繰り上げ返済で、この物件の月々の支払いはなくなりますが、支払い分は積立定期にしようと考えています。繰り上げ返済の是非はあると思いますが、わたくしは適度にやっています。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.07.12

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  来年度の学生さんの入居決定　プチ繁忙期

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　​本日は、またまた除草をしました。除草しない詐欺ですね。ひどい状態ですね。購入予定のアパートです。敷地は200坪以上ありますが、ほぼこんな状態です。とりあえず、液体の除草剤を散布しました。この後も、2～3回除草を繰り返すのかな。その後、管理会社さんから電話がありました。担当さん「来年の大学生の入居が決まりました。」という事で、条件面、リフォームの予定につてい再確認がありました。このアパートは、ほぼ学生専用アパートで、現在はこの部屋には大学4年生が住んでいます。内見をしないで契約をしていいただきました。わたくしの地域では、この時期に大学生の来年度の入居が決まるというのはよくあることです。むしろ年明け2月～3月に決まることは多くはありません。今回入居が決まったのは、大学1年生が大学2年になってから生活するための部屋です。信州大学では、1年生は松本市に全員集合ですが、8学部中4学部が松本市から遠方の地にあるので、4学部の学生は、1年生の終わりにまたお引越しがあります。そのため、はやめによい部屋を確保しようという事のようで、この時期から8月くらいまでプチ繁忙期のような状態になります。今回のわたくしのアパートは、大学の正門じゃない入り口まで徒歩3分くらいで、立地は悪くないと思います。このような特殊事情で、わたくしのエリアでは、大学の新入生の入居はありません。2年生の入居です。入居期間は4年間ではなくて3年間です。わたくし、このエリアに大学生物件を3棟持っているので、来年度も満室で迎えられるようにしたいです。逆に、松本市内の学生アパートで1年後に引っ越す学生さんを受け入れるとい事は、かなりハードな事です。大家さんだったらわかりますよね。わたくし、松本市の信州大学近くに家賃が安いアパートを1棟持っています。安いアパートは1年しか住まない学生さんに選ばれやすい物件になります。アパートの購入当初は、1年間しか住まない学生さんを受け入れていましたが、消耗戦になり、入居をお断りしました。でも、松本市で家賃最安値のアパートですから、一般の特殊な方で入居はすぐに決まります。でも、でも、入居者の質は加速度的に落ちていきました。学生さんに入居していただいた方が、”はるかに質がいい。””もめごとが少ない。”という事がわかりました。解決策は、”わたくしがこのアパートの近づかないこと”だという事もわかりました。もう、2年くら行ってないかもしれません。すべて管理会社に丸投げです。​TVインターフォンが欲しいと言われても、「家賃をわかってますよね！」という事をやさしく穏やかに言ってもらってます。おしまい。​​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.07.11

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  ゴミ回収業者変更　浄化槽管理者の名義変更

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　​​本日は朝から内装屋クンと打ち合わせをしました。原状回復工事とクリーニングでした。最近、利益を乗せるのが上手くなってきたの、見積もりを見ながらでチクリチクリと値切ろうとしますが、やっぱり値切れないな～。内装屋クンは、少し前にとんでもなく安い金額の仕事を受けたそうです。(単価は聞いていますが書けません。)仕事が少ない内装屋クンは、何もしないよりはいいだろうと思ったようです。わたくし、話しを聞きながら、「そんな仕事受けなきゃいいのに。」と思っていると、内装屋クン「もう絶対行かねぇ！」と言ってました。単価が安い上、非常に厳しい現場だったようです。わたくし、地域の下請け孫請けの相場が大体わかっているので、内装屋クンには、他よりいい単価で仕事をやってもらってます。でも、この時期は頼む仕事が少ないんです。申し訳ない。来週は、わたくしの仕事がありそうです。話しは変わります。多くのクロス屋さんは下請けや孫請けで、とんでもなく安い金額で仕事をしていますが、何で一般の方から直接依頼があると訳の分からん高い金額を言うんでしょうか？良心的な金額で仕事受ければ、次の仕事に結びつくって考えられないようです。クロスが平米1300円とか1500円とか言うから、管理会社や工務店経由でも同じ金額だという事になって、次の仕事につながらないってわからないのかな。その後、不動産屋さんから連絡があり、今月決済する物件の境界確認に行きました。草をかき分け境界確認をしました。暑かった。その際、不動産屋さんから高額物件の情報をいただきました。表に出てない物件ですが、わたくしが普段購入している物件の価格と一桁違います。早速現地を確認に行きました。いい感じでした。金額と利回りがよくない物件です。こんな高額低利回り物件を金融機関に持ち込んでも融資は無理じゃないかな？どうしよう？諦めたらそこで試合終了ですよ。終了でいような気がする。火災保険の振り込みをしました。わけあって入居者様に火災保険料を返すという形を取ります。悔しい。ちょっと前に購入したアパートのゴミ処理をやっていただいている業者さんに電話しました。一応、前オーナーが契約していたゴミ処理業者さんに電話をして、金額をつめようとしましたが、​「その金額では受けられません。他社さんに行っていただいて結構です。」と言われてしまったので、その値段でやってくれる、以前からお付き合いのある他社さんに電話をしました。浄化槽協会(？)からアパートの浄化槽の管理者の名義変更をするように連絡がありました。合同会社から株式会社に組織変えをすると、色々手続きが面倒です。こんなことなら、最初から株式会社にすればよかったと思ってしまいます。市役所に電話をして、浄化槽の管理者の名義変更について、電話越しに書式のダウンロードの方法、記入の仕方を聞きながら記入しました。全て記入できました。親切な職員さんです。プリントアウトして郵送して完了。感謝です。本日も、暑かった。熱かった。蒸し暑かった。おしまい。​​​​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.07.09

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  年金事務所に行ってきました。

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　昨日、第1法人の保険証が届きました。この4月から第1法人で社会保険と厚生年金を納めているので、保険証は第1法人の保険証です。第1法人の保険証はこの4月に発行してもらったものですが、昨日また新しいものが届きました。3ヶ月しかたっていないのに何でだろう？7月から社会保険も厚生年金も第4法人することに決めていたので、本日、年金事務所に行って第4法人の手続きをしました。第1法人の保険証は1日だけ有効でした。第1法人の保険証を返して、第4法人の保険証が届くまでの1月弱、保険証のない状態になりました。今月は通院予定があるので、保険証がないのは不便です。何でこんな事をしたのか？それはこの図を見てもらうとわかります。わたくしの中で、こんな組織を考えていて今回で実現できました。もちろん税理士さんと相談して決めました。各法人間は、連結子会社とか連結決算と言うものではありません。普通に独立した法人です。第4法人は不動産屋です。休眠法人みたいんもんですから、収入はほとんどありません。第1～第3法人は資産管理法人です。この第4法人で、3法人と個人の管理をして管理料を第4法人に集めます。あるいは、3法人と個人のリフォーム工事等を、第4法人で受けて20％くらいの利益を乗せて、各法人、個人に請求します。リフォーム工事代金の20％を第4法人に集めることができます。こんな感じで税率の低い法人を4法人つくり節税します。第1第2法人は税率が36％に達してます。第3法人も2年後くらいいは税率36％に達します。第4法人に利益を流すことで第1法人～第4法人の税率が低くなります。個人の節税も、第4法人を使う事で多少はできます。この考え方だと、グループの外に現金は出ていきませんから、融資もさして問題がないと思います。もちろん、各法人が赤字にならないようにやってきます。第4法人以外の３法人からは報酬はもらいません。資産法人を3法人つくった理由は、子どもが3人いるからで、相続でもめないためです。おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.07.07

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  毎月一日にやること。

  こんにちは。​​パスカルです。​​​ブログ継続のモチベーションになります。クリックをお願いします。​　​本日は7月1日、アパートのローンが引き落とされる日です。朝8時30分くらいから、20冊くらいある通帳をもってATM巡りでした。自宅に戻ってすべての記帳した通帳をコピーして、6月の領収書を持て、税理士さんの所に持って行きました。またまた、「Pascalさんがくると、ついたちだなって感じます。」と言われました。自宅に戻って、試算表をコピーして、各物件の入居状況等を印刷して、金融機関への提出書類の準備をしました。遠方の金融機関へは郵送しました。営業さんが来てくれる金融機関さん分は、事務所に置いておきます。その後、ホームセンターに行ってゴム印を注文しました。この春、3社を合同会社から株式会社へ組織変更したので、3社分のゴム印です。社判とは別に、すぐに使える社名入りのゴム印は便利です。ここまでやってもう、11時でした。すでに熱い。暑い。こんな日は、家の中でじっとしているのがいいような気かしますが、太陽光発電の入金口座の通帳の記入を忘れていました。これは妻名義なので、税理士さんに提出はしませんが、炎天下の中、記帳に行きました。さらに、この暑い日に便器が届きました。SAGAWAのお兄さんといっしょに、アトレーに積み込みました。置き配されなくてよかった。その後、炎天下の中120万円戸建に運び込みました。120万円戸建は倉庫として使うのもいいかもしれないと思い始めています。さらに、管理会社さんが、社判社印を持って来てほしいという事なので、行ってきました。さらに、エアコンがきかないという連絡があったので、業者さんにお願いしました。夕方からは、大家さんの飲み会です。久しぶりに外で飲みます。楽しみです。​おしまい。​​​所有物件一覧はこちら​​​　​ツイッター​はじめました。みなさんのクリックが、ブログ継続のモチベーションになります。​​​​↓​​

  2022.07.02

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