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にゃんこ先生☆不動産投資日記 [全260件]
一重の桜が終わり、八重桜の満開を愛で。 八重桜の終わりを告げる4月下旬からは、 ハナミズキと、モッコウ薔薇と 春は街並みに花が溢れる時期で一番好きな季節です☆ ・・・と。 そんな春を満喫してる今日この頃。 ようやく、2軒目の戸建てのトイレ問題に 終止符を打つことが出来ました。 前回、早2ヶ月前になりますが、、、。 購入時には、「浄化槽」と説明を受けていたのが。 トイレを交換する工事の際に発覚した、 まさかの「汲み取り」便層。 これをそのまま、簡易水洗トイレに、、、。 と！思ったのですが、これって買う前に言うべきですよね？ ・・・と、仲介さんにも弁済義務ありでは？と、 この重要事項説明内容と違うことにも納得が出来ず、 話しを進めることにしたのですが。。。 当初、仲介さんからは。 「今回は通常の売値以下の、 お安い値段で買ってるものなので、 まぁ客付け営業頑張るって事で、何とか穏便に…。」と 言われたのですが…。 穏便にする事と、 無かったことにするのは違うかな、、、と、 納得出来ない自分のモヤモヤを伝え。 キチンと、浄化槽設置を前提に購入してる事を 私は購入時に話していたので。 浄化槽が設置可能かどうかを確認の上、購入時の条件に 揃えて欲しいと言うところから トイレ交渉が始まり、 約2ヶ月間、業者さんとの交渉を続け。 ようやく、トイレ問題が片付きました。 結果は、敷地面積一杯に、建物が建っているので、 一部浄化槽タンクの埋め込み設置が 可能な場所もあったのですが、 建物の躯体を傷つける恐れがある事や。 浄化槽タンクの埋め込み設置可能と 言われた場所には・・・。 汲み取り便層の設置してある場所よりも。 臭いの問題が上がることなど、 結果として、物件価値が上がる見込みより 入居目線で見た際には、 下がる可能性が高いことが分かり、、、。 浄化槽設置は諦め。 簡易水洗トイレとウォシュレット+ 人感センサー付き換気扇。 それに、臭いを緩和する臭突を仲介さんの 負担で設置することで、決着となりました。 仲介さんとしては、出来るだけ安い金額のお客さんへの費用は 掛けたくないのが、当初の説明では言葉にも出ていましたが。 なし崩し的に、「安かろう悪かろう」的な発言に、 納得しないまま、煮え湯を飲まされてしまうのは、 自分の勉強にもならなければ、泣き寝入りも嫌でしたので・・・。 せっかく相場より安く購入出来。 リフォームも相場より安く出来たのであれば、 納得出来るまで、腹をくくりじっくり交渉する事に！ 今回は、殆ど自分で物件に足を運んで リフォームをする事も無く。 お願いした業者さんに、全てをお任せしてましたので、 セルフリフォームの苦労はなかったのですが、 新たな不動産の落とし穴を 見分ける知識をつける事となりました（－－；） 今回は、このトイレ問題は落とし穴だと 感じた部分でしたが。 ラッキーだと今だから思えるのは。 仲介の担当者さんが、 若い方だったのもあり。 メールでのやり取りの方が、 先方も、じっくりゆっくり考えながら言葉を選ぶ事が 出来たのでよかったのかも！？ 私の方も、全ての会話が証拠となる上、 後から言った言わないの水掛論になる事も無く。 ゆっくりと言葉の選定をしつつ、 事を進める事が出来たので、 凄くやり取りには時間がかかりましたが、、、。 文章で会話が残る大事さとありがたさが 分かりました（＾＾；） 買うまでは、しょっちゅう電話で話していた仲介さんが。 交渉スタートしてからと言うもの、 一度も電話は無く。 最初から最後まで（今も） 全部メールでのやり取りで交渉でした（笑） でも結果として、仲介さんからの 対応不備が、何度か交渉中に起きたのも、 全て履歴返信で先方への交渉材料として使うことが出来たので。 私にとっては、とってもラッキーでした☆ ・・・ホント、かなり勉強になりました。
まさかの汲み取りトイレだったと言う 想定外に、昨日はかなり驚き、 ヲロヲロ…。・゜・(ノД`)・゜・。しちゃいましたが。 もう、そこは新たな自分の経験値の引き出しが 増えたと思って、新しくトイレも簡易水栓へと 手配をし直しです。 実は。 トイレの手配が今回、これで三度目です。 1番目は。 手配した便器が排水の穴の位置が、 後ろにあった為。 設置すると、便器が凄く前になってしまい。 座ろうとすると、座る前に既に 膝が壁に付いてしまい座れませんでした(-｡-; …施主支給。 こう言うところまで、確認が必要だと改めて 確認不足に反省です(－_－＃) 次は、きちんと業者さんに確認した上で、 リフォーム用に排水の穴の位置が 変えられる物を教えて頂き手配。 …が！ 次の発注も入金手配も終わり、浄化槽の点検をしたところ そもそも、水栓トイレではないと言う事が分かったので、 これも使えず、新たに手配し直しです(^^;; 今回お願いした業者さんが、 その度に親切に、対応してくださるので、 本当に有難いです(#^.^#) 1人では、全然前に進めずですが。 協力してくれる方々のお陰で、 着々と動けています。 あと、もう少し☆ 次は募集にもっと力を入れるのと…。 確定申告…ヽ(´o｀； 頑張ります！
リフォームも終盤にさしかかり、 募集をかけ始めたところで、 思わぬ事が発覚です。 浄化槽として、契約も交わしてましたが 実は汲み取りだったと言う事が、 浄化槽の点検業者さんの確認で分かりました。 本来、売主側も買主側の業者さんも、 任意売却により、所有者の方との直接のやり取りが 殆どないままに話しを進めた結果…。 浄化槽だと思い混んで、 キチンと確認をせず契約となってました。 こういう場合の不備はどうなるのでしょうか…！？ 今回のケースがレア過ぎて、 仲介業者さんも対応方法が分からない…と、言う事です。 早急に、今回の不備に対しては 対応をどうするかをご連絡下さるそうですが、 私もどうして良いのか、オロオロです(>_<)
物件を買うと 色々と学ぶ事が新たに出て来て、 新鮮且つ、「初めて」の出来事に遭遇ばかりです。
今回は、浄化槽は合併なのか？ 単独なのか？
とか。
ＰＬ会社さんもエリアによって、 選べる会社さんがあるとかないとか。
でも、今回はクロスもその他修繕も。 全部業者さん任せなので、、、。
基本的にやる作業は前回のゴミ屋敷の時と 比較すると、ほぼ皆無に近いです。
今週から工事に入り、来週には工事終了予定。 もう、業者さんにお願いするのと、 セルフリフォームで自分で作業をするのとでは、 スピードの違いは歴然です。
セルフで作業をするのは楽しいので、 それはそれで良いんですけれどネ☆
一部施主支給で工事を依頼してるのですが、 部材納品の方が間に合うかのヒヤヒヤです。
今回はホームセンターよりも、 ネットで購入し、現地へ届けてもらう事で、 自分の時間も削減してるのですが。
案外価格もホームセンターよりも 安価で購入出来てたりしてるので、 大分助かります。
その中でも。 実家から徒歩圏内の場所に出来た、 健デポ！
実家近所のホームセンターでは売ってない建材も、 ここでほぼ揃っていますし、値段もＧＯＯＤ☆です。
ネットでの購入もできるので、 かなり活用出来ます！
業者さん専用と言うことらしいのですが、 登録したいと窓口に伝えたところ。
簡単に登録出来たので是非 近くにある方は活用されると便利です（＾＾）Ｖ
ちょっとお買い物をしちゃいました☆ …って、２年ぶりに戸建て購入してきました。 ここしばらくは、かなり不動産からは 遠ざかった日々でしたので。 まさか！？ 買っちゃうー？？？ …って、思う程あっさりと 買い付けを書き。 あれよあれよと言う間に 決済しちゃいました。 今回は。 クリーニングとクロスの張替えなど、 簡単な修繕程度でOKの、 築25年の戸建てです。 近隣で売りに出てる物件と比較すると。 半額以下…いやいや3分の1程度価格の、 やや掘り出しもの。 理由は、任意売却。 売主様が新築当時に 買った値段の約10分の1の価格です。 それと、もう一つ安い理由は 市街化調整区域です。 市街化調整区域は再建不可が多いのですが、 今回の物件は、再建築可能なので 特に問題視してません。 そして、驚いたのが。 バブル後半に組んだ そのローンの金利は7.5%…。 利回りの様な金利ですが、 当時の住宅ローンの金利では、 7%台はザラにあるそうで、破綻してる人も 多いそうです(>_<) 新築神話がまだまだ根強い日本ですが、 ローンの支払いが終わる前に、 破綻してしまい。 今回の売却益では、 当然ローンの支払いは終わらず。 売主様は、これからもローンの支払いだけを し続けて行くそうです。 それを聞いてしまうと、 安くて良い買い物だと喜ぶ一方で。 やや切ない気持ちでした。 が！ 猛スピードで、手直しをして。 募集をかけられる状態にしようと思います＼(^o^)／
明日の朝・・・と、言うか あと数時間後に。 数年ぶりに市場に花を買いに行くために、 明日は本業欠勤！（笑） ここのところ、 本業の合間に。 ずっとブーケの打ち合わせをしていたのですが。 今週末の親友の結婚式のブーケが、 ようやっと数日前に決まり、 只今、駆け足で材料を調達中☆ 今週末使うには、 月曜日の仕入れでは、、、 仕入れるタイミングとしては、 早すぎるのですが・・・。 月・水・金の切花の競りの中で、 一番品物が出るのが多いのが、月曜日。 金曜日が挙式なので、製作は木曜。 ・・・と、なると。 水曜日がベストな仕入れ日なのですが。。。 案外水曜日の花の出回りは少ない事や、 今週はクリスマス…。 と、なると。 赤い色の花は値段がグンッ！！！ …と、跳ね上がります。 （ビックリする程、普段より高くなります、、。） それだけではなくて、必然的に品薄にもならない花でも、 品薄になったりもするので、予想が付かなかったり。 欲しい花材が無くても困りますし、 取り合いになって、買えなくなっても意味が無いので。 前倒しで仕入れに行きます～！ 普通に。 お店に行って、上代で買うと、 どれだけの値段になる事やら…。 恐ろしい事になりそうなので。 ちょいと、早めに調達してきます☆ ・・・と、今年は。 大分不動産活動休息状態で、 今年は締めくくりになりそうです（＾＾；）
今年でＦＩＮＡＬとなった、 おとといの10/29（土）に開催されました！
日本で最大の大家さんのイベントと言う通り。 本当に会場を埋め尽くす程、 大勢の大家さん達が集結しました！
私にとって、フェスタは とっても思い出深いイベントなんです。
フェスタの第一回目は。 まだ、不動産投資に興味を持ち始めたけれど 全く何も知らなかった頃だったので、 参加したものの、殆ど聞いていても 内容が分からない事だらけでした（＾＾；
そんなフェスタの2回目からは、 今度はサポーターとして、フェスタに参加し。 今年もやっぱりスタッフとして、参加をしてきました☆
3部構成の今回のフェスタでは、 基調講演の「大前 研一」さんの “勝ち残る賃貸経営者が取るべき行動とは”と、題した 講演では、暗闇の中でも真剣に聞いてるのが 伝わってきたほどです。
「女性投資家のぶっちゃけ本音トーク」の一部から始まり。 それぞれの投資法で成功をしている 「男性大家さん5人による、購入トーク」。
今後の投資へのヒントもそこかしこに 点在する程、色んなノウハウが出揃っていましたが、 成功している方が話す会話では。
サラッと。 物凄いことを話すので、 聞き流しそうになる事ばかりでした。
半分位は講演は受付のお仕事があったので、 聞けてはいないのですが。 それでもちゃーんと、自分が今必要なヒントも もらえてきました☆
スタッフとして、フェスタに参加すると。 当日だけではなく、何ヶ月も前から準備が始まり、 そこから既にフェスタが始まっているので。
フェスタが終わった後のスタッフだけの 打ち上げでは。
得も言えわれぬ程の達成感と。 そして祭りの後の寂しさの両方が募ります。
でも。 とっても爽やかな爽快感が残ります。
ただ、今年は本業のお仕事と、 週末のお花の仕事が詰まっていて。 殆ど準備にも参加出来ず・・・（＞＜）
そんな今年のフェスタ当日でしたが。 ビックリする程スムーズな受付が出来、 沢山のご来場の方を笑顔で迎える事が出来て ホッとしました。
・・・そして打ち上げでは。 実は翌日が朝早くから仕事、、、と 欠席予定だったのに。 打ち上げ会場が駅前だったこともあり、 「一杯位、喉も渇いているだろうから！！」って誘いに乗り、 結局最後までいちゃいました（笑）
私達がフェスタへ参加したお金で。 世界の誰かの笑顔に繋がるお手伝いが出来、 とってもとっても心が温かくなって、幸せな一日でした。
フェスタへの参加した皆様には 本当に感謝です☆
今日はお昼から神戸のアパレル企業へと。 定期借家契約が来年満了するお知らせの 書類を手渡しするための出張です。 書類一枚を渡すのに、 わざわざ新幹線に乗り、 高い交通費を払い、一日をかけてでも。 実際の仕事は、正味1時間で長くても終わりです。 それだけ、定期借家での契約期限は 普通借家契約よりも、強力な効力があるんです。 このお知らせを渡す事で。 お金をかけて、出店したお店も。 店子が、継続しないよ。 …って、意思表示をしたら。 否が応でも、契約終了。 どんなに、出店の時に投資をしていても。 その投資資金が回収出来なくても。 「定期借家契約ですから。」の一言で。 また、原状回復をして 引き渡さなければならないんです。 …普通借家契約と、定期借家契約の 効力の違いを、本当に痛感します。 そんな書類渡しのお仕事までに。 まだまだ、時間はあるので！ お昼までの間は神戸観光。 仕事が終わったら、京都の町屋の建物と 京都の庭園を見てこようと計画してます☆ 猫を飼いだしてからは、 全く旅行に行ってなかったので。 子供の遠足の様にワクワクしてます(#^.^#) 会社の人とも、 現地集合、現地解散なのですが。 あんまりにも、あちこち日帰りなのに 観光する気満々で。 半分苦笑い…（笑） ただ、これから何度も行く事になっても 今日程お気楽な足取りでは 行けなくなるので、目を瞑ってくれてます(^^;; そんな目を瞑ってくれてることもあり。 朝1番新幹線に乗り、 ビュンビュン変わる車窓からの 風景を見ながら、ブログUP。 お昼まで、充分時間はあるので、 まずは、布引ハーブ園か？ はたまた、北野居留地に行こうか！？ ん～、元町の南京町も捨て難い！！ と、まだ迷ってますが。 そんな迷ってる間に、 あと少しで神戸到着します～ヾ(＠⌒ー⌒＠)ノ
今年もこの大イベントの開催まで、 一ヶ月を切りました☆
沢山の人が全国から集まる、 大家さんイベントとしては、日本で最大規模なのが このイベント ↓
私も。 第一回目のフェスタでは、 不動産投資・・・始めたいけれど、 どこから勉強したら良いの？
どんな方法で不動産投資をするの？
・・・って。 全く何も分からなかった時に、 初めて参加した 不動産と名の付くイベントです。
そして、2回目、3回目は。 サポーターとして参加させて頂き。
多くの大家さんとの交流も生まれた フェスタです。
そんなフェスタが。 今年でファイナル！
セミナーとは違うＬＩＶＥ感で。
様々な成功スタイルを確立してる大家さんや、 Gestの講演が聴けて。
その後に、懇親会まで参加されるとなれば。
貴重な一日になる事間違い無しです☆
そして、自分の参加費が。
今年は東北大震災への復興支援金として、 被災地の方のお役に立てるんです。
誰かの為になるイベントで、 知識にもなるって。
素敵です
今年のフェスタの詳細です↓。 http://fudousantoushi-ec.com/festa2011/
そして。
過去三回のフェスタではどんな内容だったかを 知りたい方は、こちらを覗いてみてくださいね。 ↓ ▼満室経営新聞増刊号 フェスタ大特集
モヤリエンヌ全開で、毎朝悩ましくなるのが。 毎日の通勤ファッション。 外に行く時は（ほぼ毎日）、ジャケット着てきて。 ・・・と、暗黙の了解となっていますが。
でも、スーツじゃなくて良いから。 、、、と、言うか。
アパレルやら、ネイルやビューティファッション企業などと 会うのに、そんな堅い服じゃ。。。
。。。って、言う先輩のファッションにあわせると。
既に毎日、着る服が無くて 焦ります。
おまけに、コンクリートの上をヒールで歩き続けると。 こんなにも早く、靴の踵がダメになるのかと。 ビックリする程、踵修理に出すのが早いです。
更に。 たかが爪。 されど爪。
爪先、、、と言う事で。
何かと言うと。 最近、名刺交換を日々していて。
必ず相手の指先に 視線が行くので。
細部にまで注意を払うのが マナーなのかと。
改めて痛感中です。
よく、女性の営業NO．1の方のビジネス書を読むと。 ネイルで指先が綺麗な方が、 確実に営業もうまくいくと書いてあるのですが。
その理由が、最近良くわかります。。。 （・・・営業じゃないけれど）
爪をいつも綺麗に ネイルしてる先輩と一緒に、動いていると。
必ず、名刺交換の時に 「綺麗な爪をされていますね～☆」と、
言われている、すぐ後に。 短く切りそろえた爪の私が 名刺交換をするのが、 とっても恥ずかしく思えてしまうんです。
なので。 ネイル。
しようかなーと、思うのですが。 週末に、花の仕事をすると。 爪の中まで、草の渋が入り込んでしまって 真っ黒になってしまったり。
爪が長いと、作業がしにくいので。 深爪！？ と、言うほど短く切りそろえた爪で 日々名刺交換をしてます。。。
女性の爪が綺麗であるというのは、 ビジネスとしての身だしなみ。
・・・の一部。 なんですよね、きっと。
先輩のネイルが綺麗。 ・・・と、言う所から コスメ系やらアパレル企業での会話が スムーズに流れているのを見ると。
本当に、ネイルへかける費用は、 ビジネスの成功を左右する程、 投資効果としては、大きいものなんだって 実感しちゃってます☆ ｜一覧｜おすすめアイテム
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