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■ サラリーマン大家さん、伊藤潤＆さつき♪の日記
伊藤潤は社会人11年生のサラリーマン大家。 さつき♪は主婦歴7年、家事の合間にいろいろ挑戦！ 二人の夢は、不動産投資によって経済的自由を手に入れること！ 2009年9月に一棟アパートをゲット！ ■ イベント情報 ・セコイア東京キャッシュフローゲーム会 詳細はこちら 第47回 2012年3月10日(土) 13:15-17:00 後楽園 第48回 2012年4月21日(土) 13:15-17:00 後楽園 ・つぶやいてます！ Follow me on Twitter!! http://twitter.com/jun_ito ・IbM(International breakfast Meeting) インターナショナル朝食会 詳細はこちら 随時（週1回程度）東京・品川・他都内各駅近カフェにて 経済的自由を目指す！ 伊藤潤＆さつき♪のブログ [全390件]
「ただリゾートに行くだけではつまらない！」と、色々と考えて企んで行った今回のグアム旅行。せっかくですので、2人が何を考えてどう行動して、どう言う結果になったのか、数回に分けて書きたいと思います！ まずはホテル予約をいかにオトクにするかについて！ そもそもきっかけはANAマイレージの期限でした。2007～2009に掛けて毎月USや台湾に海外出張していた際のマイレージが順次失効。相方(妻)と二人でヨーロッパに行けたら一番良かったのですが、そこまで貯まっていたわけではなく使い道が微妙。考え無しに期限を少しでも延ばそうと数万円分をeTicketに使えるクーポンに変更していたものも期限を迎えるにあたって、身近な海外と言うことで初めてのグアムに行くことに決めました。 「海外が好き」と言いつつも、思い返せば付き合ってから10年目で結婚をした2004年の翌年、2005年トルコ旅行に行って以来、まともに海外旅行に行っていませんでした。その間にUSに2度行ってますが、どちらも出張に絡めてだったので旅行と言えるものかどうか微妙でした。 それでもeTicketは1人分の70,000円ぐらいしかなかったので、燃料代を入れるとほぼ一人分が現金支出。現金支出分については、いつもお世話になってる「1％分請求しません」カードを利用。70,000円の1％で、700円分オトク。(笑)
円高の恩恵を最大限に活かしたいと思って、ホテル代のドル決済をしようと調べました。円決済の場合には必ず為替手数料分がレートに数円分乗っていたりするのが許せない。(笑) ホテルの英語サイトや海外の旅行代理店なども調べたのですが、結果一番オトクだったのが楽天トラベル。現地に行って気がついたのですが、中心地にツアーデスクを構えていたり、グアム観光には力を入れているようで、色々と特典が付いたプランを日本で予約して、現地でドル決済が出来ました。 全部で5泊する予定ですが、現地到着は夜の10時過ぎ。最初の3泊はリーズナブルなホテルで、後半の2泊をちょっと奮発しようと選んだのがこれ。 1) Royal Orchid Guam
2) Outrigger Guam The Plazaと言うショッピングモールが隣接。とにかく賑やか。
さて次回は為替＆両替編！
[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]
Happy New Year 2012！！  別に旧正月を祝う積もりではないのですが、昨年9月から日記が停止していたこのセコイアの木の下で。本業が忙しくなったとの言い訳でずっと止まってましたが、今回Guam旅行で時間と気持ちの整理が付いたので改めて新年のご挨拶。 本当にご無沙汰をしていました。 昨年は3.11と言う日本全国を巻き込んでの大きな事件がありました。自身は直接的な被害が無く、ある意味での普通の生活が出来ているものの、全てがどこかしら以前と違っていたように思われます。 あと1ヶ月半でもう一年が経つことに新聞記事で気付かされてビックリしました。 もう、そんなに時間が経ったんですね。 昨年の抱負は、不動産での経済的自由の達成でしたが残念ながら実現出来ませんでした。 準備は万端だったのですが、今一つ踏ん切りが付かずにチャンスをものにすることは出来ませんでした。準備も何も無い中で最初の物件購入に踏み切った2009年を思い返すと、不動産投資で物件を買う行為自体は自分の属性や資産背景とそれほど相関が無いのかなとも思います。(笑) 大家業は、入れ替わりがあったものの回転率96％でほぼ満室状態。 募集をお願いしている複数の不動産屋さんとで何とか安定して回ってます。 それ以外の件を振り返ると、本業や講師業で予想していなかったチャンス(ピンチも？)に色々と巡り合って、まだまだ人生を不動産の一本で片付けるなと神様から言われているようにも感じられる一年でした。 相方(妻)いわく、昨年の誕生日から2012年の誕生日まで、風水で言うところの天中殺とか。この時期に転居や家を買ったり投資したりするのは良くないそうで、ずっと脅かされていました。自分としてはあまり気にせず、ご縁があればアパートでもマンションでも購入する積もりで動いていたのですが、もう半年でその期間が過ぎ去ろうとしてます。相方曰く「そう言う運命」なんだとか。 今年は本業で忙しくしつつも、そろそろ不動産で2軒目にトライしたいところ。相方の言うことを鵜呑みにしてるわけではないんですが、年の後半で何か良い物件と巡り合いそうな気がしてます。 と言うことで、引き続き経済的自由について考えて、ブログをご覧の皆さんに楽しんで頂ける実験台になれるよう、行動する一年にしたいと思います。 2012/1/27 グアムから成田に戻る機内にて セコイアの木の下で 伊藤 潤  ファイナンシャルアカデミー不動産投資の学校・体験学習会 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]
先日、叔母が脳梗塞で急遽入院。ちゃきちゃきの江戸っ子で、いつも元気いっぱい。親戚の集まる場でも、小粋でいて、ちょっと毒の効いた話しっぷりで周りを盛り上げる素敵な叔母さん。 8月の半ばに自宅で半身が動かなくなって救急車で救急病院まで行ったところ、熱中症と診断されて動けないそのままで帰らされたらしい。運悪く、お盆休みに入って掛かりつけの医者に行けず一週間ロス。一向に良くならないので盆明けに医者に行ったところ、大きな病院に掛かるよう紹介状を持たされて行ってCT検査を受けて、即入院。 先日お見舞いに行ったところ、結果的には軽症だったためかリハビリが出来るまでには快復して、ベッドでは冗談なども聞かせてくれる状態になっていた。本当に大事に至らなくてよかった。御歳78歳。 そんな時に出会う本がありました。いつもながら図書館で相方が借りて来てくれるんでランダムなんですが、何か運命を感じさせられる出会いでした。
「ユダヤ人大富豪の教え」で有名な本田健さんの著作。「20代に～」と言う本の続編らしいのですが、自分は既に年齢的に手遅れなので「30代～」を読んで正解かも。(笑) 文庫本になっていてものすごく読みやすかったけれど、ものすごく気持ち的に重かった。普段、視線の先3メートルに浮かんでいるモヤモヤとした掴みどころの無い不安なものが、活字にされてグサリと突き刺された感じ。 目次をご紹介！ 1 「すべてを手に入れることは不可能」だと知る
自分の可能性が幻想的に開くのが10代。
色々と見えてくるものもあれば、失うものもある。また、ライフワークを目指す人生の勝負に出るのであれば最後のチャンス。 「パートナーや子どもを持つかどうか決める」では、30代は「決断のとき」とされています。 ・子どもと過ごせる最高の時間は10歳まで ・同年代の友人はどんどん身を固めて出会いが減る
30代で親を亡くす場合は年齢的に事故や突然の病気などで、お別れを言えずに失ってしまうことになります。そうすると、親と「和解」出来ずに、自分の子どもとの関係で問題が起きると言います。 親に対しては通常、「こうなりたくない」とのネガティブな感情を持っている一方で、自分も同じ性質を受け継いでいるもの。こう言う複雑な感情が親との間に埋め難い溝を作っているそうです。 ・・・自分に当てはめてみると、確かに思い当たる節があります。 この溝を埋めることなく親を失ってしまうと、同じ問題・関係を自分の子どもとの間に持つことになるそうです。 それを防ぐために必要なのは親との「和解」。「お別れをしておく」と言っても、「あばよ！」と言うことではなく(笑)、「日ごろから感謝の気持ちを伝えておく」こと。 このタイミングでこの本に出会ったのには意味があったと考えて、まず今度会ったら親に感謝の言葉を送りたい。お互いに元気で酒も飲める、親との貴重な時間を楽しめるようにしたい。 そう感じました。
[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]
台風12号は当初の予定よりも西に進んで、四国に今日の午前中に上陸。大きな被害が各地で出る中で、東京はときおり激しい雨が降るくらい。 そんな中で、真っ向勝負なタイトルの本です。
[目次]
須田さんの結論は文字通り、「アパート経営はするな！」。 理由は下記の4点。 1) 少子高齢化で入居者がどんどん減る ぜひこれからアパートを買おうと思っている不動産投資予備軍の方には読んで頂きたい本です。自分の決断が正しいかどうかを一度客観的になって考えるテーマになる論旨だと感じました。 「売買も賃料も、需要と供給のバランスで成り立つ」との信念のもと、借りてくれる人が減る市場では価格も賃料も下落が免れないので、アパート経営のリスクが非常に高いものになってる。 同書は、土地を持っている団塊の世代に向けて書かれている色合いが強く、個人年金代わりに遊休土地にアパートを建てることが特に危ないと問題提起されています。 最近の大手ハウスメーカーがこぞってアパート建設の提案を進めているのは、引退をして老後に不安を持つ団塊の世代のお金や資産目当て。土地は持っていても税金が掛かるのであれば、アパートにして収入源にした方が良い、との如何にもなプロモーション。 アパート建設を節税面から薦めるセールストークの拠りどころは、「現金で持っている場合よりも不動産として持っている方が相続税評価額が低くなるから」で、建物は購入価格のほぼ5割、土地は公示価格のほぼ8割になるそうです。現金での相続よりも税金が安くなる。 しかも、ローンが残っている方が評価額から残高を減らすことが出来るので更に節税になる。「だからと言ってアパート建設のために数十年のローンを組むのはものすごく危険」と須田さんは警告します。「相続税対策になるが、税金を払った方がまし」とも論じてます。 理由は上記4つの通り。特に入居率と家賃は同時に下がる。入居率7割、家賃が7割で、簡単に収入は半分になる。そうなったときに個人年金のつもりだったのが、ローンの支払いが滞りかねない大きなリスクを背負うことになる。 「実績豊富な当社が一括借り上げしますからご安心」とのセールストークにも危険性があると指摘します。
須田さんが警告されているような、「遊休土地に素人地主がハウスメーカーの言いなりで、数十年のローンを組んでアパート建設、一括借り上げで運用する」のはものすごく危険。これは自分としても本当だと感じます。ぜったい辞めた方が良い。
譲れないのは立地。 また運営面でも、一括借り上げなどに余分なコストを払って部分的な安心を買うよりも、自分で賃貸経営のノウハウを身に付けて折々の市況変化に対応していくスキルを身に付ける必要性があります。 ただ、3.11以降で気をつけるべきなのは借入れ比率。 今後の不動産との関わり方について、将来の予測のもとでじっくりと考えるキッカケになりました。
[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]
最近色々と仕事の方で忙しくしていたので足が遠のいていた丸の内朝食会に出席。 14時ごろに相方(妻)からメール、 「入居希望の外国人。日本語少しで、婚約者と2名入居」 外国人は個人的には任せてくれって感じですが、2名入居って言うとちょっと怪しい気配。あんまり偏見を持ってはいけないんですがアジア系だし、気が付いたら20人くらい住んでたら、、、とか、要らぬ心配が頭をよぎる。 2名入居の分で、礼金をプラス1ヶ月のプレミアムをつけるのと、安全のために面談希望を伝えてもらうことに。相方は更に定期借家契約にすることも考えていたらしいけれど、結果無しに。 「今回は断りました。」 何でも、客付けをお願いしている業者さんの先にもう1社あって、そこが既に礼金を積み増して募集しているのでこれ以上礼金を取るのはムリとか。 「了解、また次だね！」 と言って再び勤務を続けて、小腹が空いてきたその夕方、17:30ごろ。 「別の業者さんから入居申し込みあり！某小売店大手法人契約、来週頭から入居希望。」 さっき断ったばっかりのはず、、、でも違う業者って言うし。 何でも午前中に内覧をして気に入ってくれたらしいんですが、こちらもまた募集業者さんの先にもう一社客付け業者さんがいて礼金を積み増してるとか。そんなに礼金が取れるんだったら直接契約して欲しい。(笑) 実は、最初の業者さんの話を断った5分後に、2件目の業者さんから相方に電話が掛かって「礼金積み増しで契約を進めていいか？」との確認があって話が進んでいたらしい。 2011年夏の陣、前回の部屋もそうでしたが、今回も法人契約。誰もが知ってる小売大手の東京転勤の方らしいです。これまた前回同様ですが、実に申し込みから4日後のスピード入居。本当に大家としてはロスが無くて助かります。 まだ詳しい話が聞けていないのですが、部屋を気に入ってくれたのが決め手になったとか。クリーニングに気合と工夫を入れて、壁紙もアクセントクロスを使った甲斐がありました！ 退去からは1ヶ月ちょっと。リフォーム終了からは2週間。 急ピッチで話が決まって来週頭にはもう入居予定なので、就業後にそのまま相方と待ち合わせて物件に行き、ディスプレイの撤去と説明書の設置と、簡単な清掃を実施。 今回で法人契約がトータル3件。他に転勤絡みで契約して頂いた方1件の例で共通しているのが、 ・4件全てが8月末～9月頭の申し込み 転勤の関係だと見たら即決の傾向が強いようです。 初球を見送ったのが、今回はすぐに吉と出ました。本当にラッキー！と家路に向かう駅のホームではしゃいでいたら、相方がぼそっとつぶやく。 「今日はアパートを買ってから丸3年目の記念日なんだよ。」 そうです！そうです！ 今日は朝から何か良いことがありそうだと2人で話しをしていたんですが、こんな形で予感が的中。 これで2011年夏の陣も、満室に復帰して終了！
[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]
さて、先日Twitterで思わず予告めいたツブやきをしてしまったんですが、退去に絡んでちょっと信じられない出来事があったので書いておきます。 7月末に退去となった住人さん。3年間住んだ部屋のリフォームに結構な費用が掛かったのは以前の日記で書きました。 もともと敷金を1ヶ月お預かりしていてて、それをリフォーム費用に充当する方向だったんですが、タバコのヤニや壁紙の損傷で1ヶ月では軽く足らない状況になっていました。 退去立会いの際に一応「足が出る場合には追加でお支払をお願いする可能性があります」とはお伝えしてましたが、同時にお人好しな自分は「何とか費用を抑えるように頑張ります！」とも伝えてしまってました。 結果としてコストを抑えてリフォームをすることにしたんですが、それでも家賃1ヶ月程度は代金が不足する予定。 賃貸契約時の重要事項説明書には、喫煙による壁紙の張り替えは借主負担と明記してありましたので、契約通りに考えれば元入居者さんに請求できる金額。でもさすがに、退去した後にお金を払ってくれるか、大いに疑問。 例えて言うなら、「飲み会の会計を後輩に任せて、後でワリカンにしていた請求がすっかり忘れた頃、1ヵ月後に来る」ような感覚じゃないですか！(笑) 相方と作戦会議を行った結果、請求はしておこうと言うことになり手紙を出しておきました。負担金額も全額ではなくて、敷金からはみ出る部分の半額分にして払いやすく配慮。。。でもなぁ。。。 本当はこちらから電話をして催促をしなければいけなかったのですが、気乗りしないところもあって手紙を出してから10日ほど経ってしまっていました。 突然話は変わりますが、相方は風水に興味があって、日頃から行動やら方角やら、なにやら謎めいたことをやったりツブやいていたりします。 その日の晩は「金運を上げる為に、明日は水周りを掃除しよう！」と決意表明。翌日宣言どおりに台所の排水口や、バスタブ、洗面台、トイレなどをキレイにしたそうです。 その夜に奇跡が起きました。 不動産用に使っている携帯が鳴ったのが夜11時頃。自分は会社の関係の飲み会で不在だったのでこんな時間に何かと思いつつ相方が出たそうですが、何と退去した住人さん。 「月末までに振り込みます。」 と、向こうから支払いの連絡をしてくれたそうなんです。 こちらは腰が引けていて手紙を送りっぱなしにしちゃっていたにも関わらず。しかももう退去した後にも関わらず。わざわざ電話をして支払ってくれるとは・・・。 相方は「今朝、水周りの掃除をしたからかな？！」とウキウキ。 確かに、、、そのお陰なのかもしれません。 セコイアの木の下で 伊藤 潤 [東京セコイアキャッシュフローゲーム会]
さて、引っ張りに引っ張った2011年夏の陣リフォーム編ですが、遂に完結。(笑) アーネストの営業担当Kさんから「予定通り仕上がりました！」の連絡を受けた翌日の会社帰りに相方と待ち合わせして、現地へ。 「何と言うことでしょ～♪」とばかりに、仕上がりはビフォーアフター調に写真でお送りします。 [クロス再生洗浄の威力] 正直、ここまでキレイになるものかと驚きました。サンプルに洗浄前のクロスを貼っておいてくれたので、非常に効果が分かりやすいですね。 においについても思いっ切り鼻を近づけるとそれっぽいかなと思いますが、全く気にならなくなりました。ちなみに自分は一生涯喫煙をしたことが無いので、結構敏感な部類のはず。 [コゲた五徳] [張り替えた壁紙]
恐らく内覧される方は壁紙については新築同様に感じるんじゃないかと感じました。 今回はまだ新築から3年ほどの新しいクロスなのでキレイになった部分もあるのかもしれませんが、張替えのコストが40％オフになるのは非常に助かります。 新しく入居される方には、キレイで快適な暮らしをお届けしたい。でも掛けられるコストは切り詰めないといけない。クロス再生洗浄は、そんな矛盾した2つの要求を納めるInnovationではないかなと感じました。 今回クロス再生洗浄と、気合の入ったクリーニングをやって頂いた会社はこちら！ [アーネスト株式会社] さて、リフォームもキレイになって、、、
[東京セコイアキャッシュフローゲーム会]
さて、思わせぶりな引っ張り方をした前回でしたが、20万円弱の原状回復見積もりを前に悩む自分に相方から提案が。 ネットで探し出した「クロスを再生洗浄する」方法があるとのこと。 特許技術を使ってタバコのヤニやにおいを落とせる、クロスの再生洗浄方法があるらしい。 [アーネスト株式会社～クロス再生洗浄] 営業地域は東京・埼玉・千葉・神奈川。ものは試しと電話で問い合わせ。営業担当のKさんが早速現地で見積もりをしてくれるとのことで、平日昼間に相方に行ってもらいました。 現地では、「新品とまでは行かなくとも、結構キレイになりますよ！」と頼もしげなコメント。 クロス洗浄だけでなく、エアコンやルームクリーニングなども全てお願いできるみたい。 ・アーネストさん 約14万円(家賃2か月分) クロス再生洗浄、、、新しい技術で、実際に施工したっていう話は周りではあまり聞かないので、リスクはある。でも、うちの天井高ロフト物件と付き合う中ではクロス張替えの問題は常に付きまとうはずなので、実験的にお願いすることに決めました。たとえ失敗したとしてもブログに書くネタになるので。(笑) 後日夕方にアーネストの営業Kさんと待ち合わせして、クロスとCF/巾木の選択。リリカラとサンゲツの分厚いサンプルをアパートまで持って来て頂いて、猛暑の中であーでもないこーでもないと悩む。 、、、と慌てて決めたのは、濃い目のアイスブルー。 もともと狭い部屋なので、あまり濃い色にするのも圧迫感が出ちゃうかもしれませんが、薄いありきたりな色ではあまりインパクトが無いので思い切ってみました。 トイレのCFと巾木も、もともとのつまらないオレンジっぽい茶色から、アクセントウォールにあわせたグレイ調のものに。こう言うのを選んでると、、、相方でなくともいくらでも時間を掛けられちゃいます。 実際の工期はお盆期間も挟んだこともあって1週間まるまる。工程表を頂いていたので、募集をお願いしていた不動産屋さんにはリフォーム期間と「アクセントクロスで個性的な部屋になります！」アピール。 リフォーム期間中は初の試みにドキドキソワソワ。
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