お休み期間はどれくらい？～空室期間と稼働率
皆様こんばんは。夏野家経理部長、夏野素麺でございます。 激務もそろそろ峠を越すかと思っておりますが、 3月決算法人の経理マンの宿命としてGWの予定が立てられない という状況であります。 もっとも、どこに行っても人の多いGWはたとえ休みでもきっと引きこもってますがね…。 さて、今週のテーマは先週の続き。「お休み期間は何ヶ月？～空室期間と稼働率」をお送りします。 稼働率を考える上で、単純に空室数を考えるだけでなく、その空室が賃料収入全体に占めるインパクトも考慮しないと1室空いただけでパニックになることも…というのが先週の内容でした。 空室というのは大家をやっていれば避けては通れないもの。空いてしまうのは仕方ないとして、大事なのはその後、どのくらいの期間で次の入居者が決まるのか？ということです。 空室の期間が長ければ長いほど、本来入るはずの収益が入らない機会損失の額は大きくなっていきます。 賃料50,000円の部屋が空くと、半月空室で25,000円1ヶ月空室で50,000円3ヶ月空室で150,000円半年空室で300,000円1年間空室で600,000円の機会損失が発生します。 これが1室50,000円×6室のアパートの1室だとすると、年間想定賃料収入は360万円。稼働率を、1年間という期間で本来入るべき収益のうち何%が実際に入ったのか？という観点から見ると、他の部屋が全部埋まっていたとして、半月空室で99.3%1ヶ月空室で98.6%3ヶ月空室で95.8%半年空室で91.7%1年間空室で83.3%と、当然のことながら空室期間が長いほどどんどん傷口が広がっていくのです。 こうなると、融資を引いて物件を購入した場合、最初の数ヶ月は持ち出しで持ち堪えられるとしても、どこかで持ち堪えられなくなるタイミングが来るおそれがあります。 なので、もし物件の購入を検討する機会があれば、この物件、1室空いたらどのくらいの期間で次の入居者を決められるだろうか？という観点からも見るのがよいと思われます。 物件を購入する際には（特に融資を使う場合）、部屋（区画）別の賃料の額のバラツキと空いたときにどのくらいの期間で埋まるかを考慮して、年間稼働率最低何%以上を確保しなければならないかをしっかり押さえた上で、・賃料の競争力・間取り・地域特性・時期・管理会社をはじめとする不動産業者の客付け力などといった空室が埋まる諸条件をどれくらいその物件が持ち合わせているかを調べて、その最低稼働率を確実にクリアできる物件であることを確かめる必要があるといえます。 さーて、来週の素麺日曜劇場は、世間はGWということで、何か小ネタ系の話題を鋭意検討中でございます。 来週もまた、見てくださいね～！
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