049669
HOME \| DIARY \| PROFILE	【フォローする】【ログイン】

思わず読みたくなる　Blog探訪　不動産社長の日記

[不動産] カテゴリの記事

全51件 (51件中 1-50件目)

1 2 >

不動産オークション

だいぶ前から検討していた不動産オークションの加盟店に４月に登録しました。このオークションシステムのベースを生かし、（株）宅建サポートセンターが２１年度事業計画に静岡県不動産取引所を設立（増資）を進めています。いよいよ不動産オークションが地元で本格的に始まります。ステップアップで一般物件を取扱いできるまでの規模になるにはまだまだ時間がかかりそうですが、私は積極的に取り組んでいきます。新たな出会いが始まります。

2009年08月25日

コメント(1)
売主さんと買主さん

通常不動産取引の当事者である売主さんと買主さんは不動産流通業者に媒介を依頼することは、不動産取引における専門的な知識や経験を持たない場合いも多いため紛争に巻き込まれたり損害を被ったりするリスクをを回避するためです。しかし売主は買主に対し瑕疵担保責任を負っており、また売主が把握している売買物件の瑕疵を買主に告げないまま契約すると債務不履行や不法行為の責任を問われる可能性があります。したがって、売主及び買主は、不動産流通業者や関連業務の専門家に業務を委託したとしても、売買の相手方に対する自らの責任を逃れるものではありません。隠れた瑕疵担保責任というのは、中古住宅などの売買において、不動産の取引成立後、実際に住んでみたら「雨漏りがしていた」とか「柱がシロアリの被害に遇っていた」などの欠陥があったというような「通常利用するにあたり、最低限確保されていなければいけない品質が欠けていること、欠陥」のことを瑕疵と呼び、売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合に売り主が買い主に対して負わなければならない責任のことをいいます。「隠れた」とは、通常人の注意を払っても発見できないことをいいます。このような瑕疵があった場合には、売主の故意又は過失に関係なく買主は瑕疵担保責任を追及できます。瑕疵担保責任の内容は　・買主は売主に対して損害賠償の請求をすることができる。・その瑕疵のために買主が契約目的を達することができない場合は、解約を解除することができます。中古住宅について瑕疵担保責任を負う期間は、宅地建物取引業法では「物件の引渡日から２年以上」とする特約を認めており、特約が盛り込まれていなければ、民法上の「買主が瑕疵を知ってから１年以内」となります。このような法律の原則に従えば、買主も安心なのですが、売主にとっては、いつ瑕疵が発見され、損害賠償されるか、隠れたものであってもあまり気持ちのいいものでもありません。そこで不動産取引の慣習では瑕疵担保責任について特約を設け、売買契約において契約書に取り決めをすることが多く見受けられます。「売主は瑕疵担保責任を負わない」とすることも、権利行使の年数を定めることも有効。実際、中古で特に古い物件の売買では「瑕疵担保責任を負わない」とすることが多くなっています。実際、買主がこの特約の内容を理解していないと、瑕疵を発見した場合、トラブルとなり、契約書をみたら、売主に対して、損害賠償請求が出来ないということになります。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。

2005年09月10日

コメント(0)
中古住宅保証制度

中古住宅売買において「知っている、知らないとでは」というキーワードでいろいろ調べています。この制度を利用したらどうでしょう。住宅保証機構の「中古住宅保証制度」は、中古住宅を売ったり、買ったりする際にご利用いただける最長５年間の保証制度です。万が一、雨漏りや住宅の傾きなどが起きてしまっても、修理費用の大部分をカバーできる保証金を住宅保証機構がお支払いいたします。この制度は保証を確実かつ割安な費用で提供できるよう、国庫補助金を活用した中古住宅保証促進基金によってバックアップされています。安心して中古住宅を売買できる環境を整備することを目指し、スタートした既存住宅保証制度です。この制度は売主、買主、宅地建物取引業者など誰でも申請できます。それそれの立場によって利用することができるので、いろいろな活用を考えることができます。◎売買住宅　　申請時に検査を受け、合格した住宅が　　保証されますので品質が保証されます。◎買主さん　この制度の登録住宅は、事前に専門家による　現場検査に合格しているため安心です。　万が一の際には修補費用の大部分を制度がカバーします。◎売主さん　　大切に住んでいた住宅を、買い主さんにもかわいがって欲しい。　　こうした売り主さんの気持ちは「保証による安心をプラス」することで　　伝わります。 ◎宅地建物取引業者　　わずかな登録料で、既存住宅に「保証による安心をプラス」。　　買い主さんに対する瑕疵（かし）担保責任を果たすうえで、　　大きく役立ちます。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。

2005年09月08日

コメント(0)
不動産流通業務のあり方研究会資料から　2

宅地建物取引業者は媒介業務の態様によって行なうのが、仲介業務です。資料では宅地建物取引業者を不動産流通業者、その業務を不動産流通業務と称しています。不動産の売買を例に、不動産取引の基本的な流れを見ると不動産取引の売買の流れA　不動産を売却する場合　　売主との媒介契約に基づいて行なう業務です。1.. 物件調査（基礎的調査）2.. 価格査定3.. 媒介契約の締結4.. 売買の相手方の探索5.. 売買の相手方との交渉6.. 売買契約の締結と書面の交付7.. 決済、引渡し等B 不動産を購入する場合　　買主との媒介契約に基づいて行なう業務です。1.. 物件紹介2.. 媒介契約の締結3.. 売買の相手方との交渉4.. 重要事項等の説明5.. 売買契約の締結と書面の交付6.. 決済、引渡し等上記のほかC 不動産の売買に関連する行為として1.. 税務相談　（税理士）2.. 法律相談　（司法書士・弁護士）3.. 不動産鑑定評価　（不動産鑑定士）4.. 表示登記に関する権利調査等　（土地家屋調査士）5.. 登記　　（司法書士）6.. ローンの設定　　（FP)7.. 住宅性能評価　　（8.. 土壌汚染の詳細調査　（専門業者(指定調査機関）9.. リフォーム相談等　　　　（リフォームアドバイザー）10..　建物調査　　　　　　（一級建築士）がありますが、媒介契約による仲介業務はA.Bを行なうことが通常ですが、業者によってCの業務を関連業務の専門家と協議の上行なうことがあります。不動産流通業者と取り交わす媒介契約約款が改正され、平成１７年７月１日から施行されています。媒介内容が、上記業務のどこまで行なうかを明確にしていきます。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。

2005年09月06日

コメント(0)
不動産取引の前に行なう媒介契約について

宅地建物取引業法施行規則の規定による標準媒介契約約款（国土交通省）媒介契約は宅地建物取引業者と購入・売却。交換の依頼者との間で所定の媒介契約の内容を記載した書面を作成して記名押印し、依頼者に交付しなければならないと定められたもので、業者と依頼者の間で起こるトラブル回避を図るべく、複数の業者に依頼する場合、売主自ら購入者を見つけた場合、報酬規定、報告義務、指定流通機構の登録など、その媒介内容によって一般媒介契約書専属専任媒介契約書専任媒介契約書のいづれかを取り交わします。昨年媒介業務の内容を明確化するための標準媒介契約約款の見直しの方向性が示されたことから、改正がおこなわれました。１　媒介契約書（以下「標準契約書」という。）の中で、媒介業者が　　依頼者のために行う媒介業務として規定されているのは、専任　　媒介契約及び専属専任媒介契約の契約書における依頼者への　　業務処理状況の報告と、指定流通機構への目的物件の登録に　　関する事項及び「契約の成立に向けての積極的努力」のみでした。　　媒介契約は、多種多様な物件について様々な状況の下で　　締結されるため、その内容も一律ではありません。　　そこで媒介業者に対して共通に課されている法律上の義務や、　　媒介業務として共通に行われる業務を記載すれば、消費者は　　媒介業務の内容をより明確に理解することが可能となります。2.　報告義務において文書郵送で行なうものとしておりますが、　　電子メールでも可能となりました。　　媒介業者にとって事務が合理化されるばかりでなく、依頼とっても　　迅速に、かつ、どこでも業務状況処理報告をうけることができるという　　利便性が認められたからです。3.　業務処理状況の報告頻度や指定流通機構への登録期限については、　　法令等が定める上限の範囲内で、空欄にして自由に記載できることと　　なりました。。　　また媒介契約の目的物件について売買の契約が成立したときは、　　法律第34 条の2 第7 項の規定に基づき、当該契約に関する情報を　　指定流通機構に通知し、当該契約に関する情報は、当該指定流通機構　　から宅地建物業者に提供されるなど、指定流通機構のために利用される　　旨を標準契約書に明示することとする。この指定流通機構の登録、成約情報通知など実際登録しなければならないのに登録されていない、成約されていないのに同業者の問い合わせに応じない業者もあります。不動産手数料を、売主、買主双方から得られるからなのですが、より多くの方に情報を伝え、成約に向けて努力することに反し、依頼者の不利益になります。媒介業務の依頼者は必ずしも法律の規定に通じておらず、登録及び成約情報の通知が法律上の義務であることへの認識に乏しいから起こりうることから、最初に不動産業者との間で取り交わす媒介契約の内容を理解していただくことが重要なこととなります。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。

2005年09月05日

コメント(0)
業界裏話

１０年、２０年前と振り返ってみると不動産業界も大きく変化してきました。仲介業務も不動産流通業務のあり方を参考に、再度、業法や、その他の法令を確認しながら業務そのものの見直していきます。不動産業者もいろいろな職業を経て、また本業の延長線として開業される人が多いことから、同じ不動産業務を行なうにも、何が専門となると、一概に言えません。不動産取引には様々な業務を行なうことから、一人で、その全てをカバーすることは当然出来ません。消費者だけでなく、不動産業者においても、売買、賃貸、事業用、投資、また住宅、店舗など、得意分野があります。どこの不動産業者へ依頼するかという業者選びは、購入、売却、また賃貸においても、金銭的な差だけでなく、トラブル回避にも繋がります。消費者の方々も不動産取引について、多少の知識があることで、業者の選び方も容易になります。どのような媒介契約を行なうかという説明をしっかり行ない、業者が契約内容を履行することが重要になってくるのですが、今だ、この媒介契約が契約寸前に行なう業者もまだ存在しています。標準媒介契約約款が平成１７年３月２８日国土交通省告示第３５６号によって改正され、１７年７月１日から施行されていますが、この媒介契約についてのポイントは別の日に書くことにします。不動産業を行なう前に何をされていたかということを知ることでも、得意分野がわかりますから、雑談の中で確認するといいと思います。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。

2005年09月03日

コメント(0)
不動産流通業務のあり方研究会の資料から

不動産業務についていろいろ調べていたら、平成１５年３月31日に取りまとめられた資料を見つけました。今後の、不動産取引業者として、２年前の資料ですが正直、この資料を読んでみて、仲介業務の見直しを図り異業種とのコラボレーションを進めていただけに、非常に参考になりました。以下、資料をまとめてみました。バブル崩壊後の経済の悪化から不動産流通の低迷により不動産供給、需要に大きな変化が見られるようになりました。企業が不動産取得をする際、行なう詳細調査（デューディリジェンス）や、収益価格などの方法を用いた価格評価法、個人の不動産取得も、新築、中古とも需要者側の意識が大きく変わってきました。不動産情報もインターネットの普及、発展により、情報伝達、収集手段なと、容易に取得できるようになりました。このような社会経済情報の変化に対応して、「住宅の品質確保の促進などに関する法律」「土壌汚染対策法」の制定、また、公庫融資の縮小、住宅ローンの証券化を柱とした法改正、税制も同様に行なわれています。このような制度の充実は、さらに不動産の質、様々なサービスに対する消費者の関心を高め、取得物件に関する調査、保証、ローン、税制などの関連情報に対する要求水準が高まり、不動産業者として適格な情報の提供を通じて、さらなる信頼関係の構築が重要になってきました。そこで今後の不動産流通業務のあり方についての研究会が平成１５年に開催されました。この資料を読みながら、こうしてまとめながら書いているとそこからまた新しいアイディアが出てくるような気がします。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。

2005年09月02日

コメント(0)
マイホーム購入について

中古住宅の購入の税金について、昨日少し書きましたが、住宅ローンについて、金利を重視するだけでなく、オーバーローン、つまり住宅ローンの破錠による相談が増えていることの実態も軽視できません。これは誤った金銭感覚による背景があります。困ったら売ればいい、確かに困ったら売ればいいのですが、借入れ残金よりも売却価格が下回るオーバーローンの状態に陥ることが多いのです。どうやって住宅ローンをたくさん借りるかということを重視し、かたや住宅や土地も値上がりしていた時と、今は異なる時代です。新築、中古で購入し、１０年後なんらかの事由で、ローンの返済が困難になったとこのことを想定しておくことも重要です。なぜなら、ここでどのような物件を購入したかで、売却を考えなくてはならない時に、いくらで売れるのかということを推定しておくことも一考だからです。FPはこのようなケースのシミレーションも行ないます。購入前にこのようなケースを想定しておくと、物件購入の選択が、土地を購入し新築するというプランから、中古の検討もするという選択の幅を広げて考えることができます。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。　

2005年08月22日

コメント(0)
「重要事項説明と業者の責任」

不動産取引を行なうと必ず宅地建物取引主任者による重要事項説明書による、取引物件、内容等の説明を受け、その後、記名、捺印をして、説明を受けた署名をします。さてこの説明はいつ行なうのでしょう。通常契約時に行なわれるケースが多いのですが、契約の数日前に事前に、契約書、重要事項説明書のコピーを業者から書類の事前確認をしておくと、契約前に、わからない点を確認しておけば、トラブル回避に繋がります。さてここで、不動産契約をされた方はちょっと、その時のことを思い出してください。賃貸、売買を問わず、重要事項の説明を取引主任者は行なうのですが、そのとき取引主任者証を提示されましたか？もし、提示されないのなら、その取引主任者は１０万円以下の過料に処されます。（業法８６条）一般消費者が請求するしないにかかわらず、提示しなければならない義務があるのです。さて、その取引主任者は一般社会の通念における営業時間に事務所に勤務することが出来ない場合は専任の取引主任者ではありません。専任の取引主任者は事務所に５名に１名の割合で従事していなけれならないのです。一般的には代表者が専任という場合がおおいのですが、他の業務と兼業されている会社の場合、従業員が専任というケースがあります。少なくなりましたが、業者の中にはまだ名義借りして取引主任者がいることになっているところがあります。重要事項の説明は、調査及び書類の作成に基づいて、売買当事者間のトラブルを回避するために行なわれるものです。この書類作成者が取引主任者であり、その責任は過大なのです。取引主任者証の提示をされなければ、その人が、取引主任であることの確認ができないことになります。ここで先ず、どんな業者かわかりますね。ちなみに、取引主任者でなくても、不動産業者に勤める人は従業員手帳をもっています。だからといって、重要事項の説明は出来ません。必ず取引主任者が行なわなければならないのです。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。

2005年08月19日

コメント(0)
全宅住宅ローン株式会社の「フラット35」

不動産業者が金融機関の方針に左右されず、誰にでも納得のできる客観的な一定の基準を満たしていれば、選別されることなく、住宅ローンの融資が受けられる制度を全宅住宅ローン株式会社が提供することとなりました。そこで、協会を通じて住宅ローンアドバイザーとしての研修が、全国で開かれています。あいにく、その研修に参加し損ねてしまいました。取扱商品は長期固定の「フラット35」住宅ローンの証券化することで最長３５年の固定金利を実現、金利が、変動しないため、安定した資金、返済計画を描くことが可能となるわけです。金融機関が独自で取り扱っているローンの場合、サラリーマンだと勤続年数、勤めている会社の財務力、信用力が問われるケースや、自営業の場合、営業年数、決算書の提出を求められ、大丈夫と思われる顧客でも時には融資不可というケースもあります。「フラット35」の場合は、誰でも納得がいく客観的な一定基準を満たしていれば、原則として誰でも融資が受けられるのです。客観的な一定基準1.　融資額が購入価額の８割以内2.　月収が毎月の返済額の４倍以上ある3.　多重債務者ではない4.　物件が住宅金融公庫の定める技術基準に適合などが主なものです。不動産業者はマニュアルに基づいて各種書類を準備すればいいのですが、FPはここのアウトソーシングを代行すればということで、FPのYさん検討中です。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。

2005年08月18日

コメント(0)
地価公示から

今年の１月の地価公示が３月下旬には発表されて、東京都心の商業地が１４年ぶりに上昇に転じ、都市圏の景気回復に伴う傾向のようだが、地方都市では地価の低迷は相変わらず続いている。ちなみに静岡市の平均価格は住宅地が12.46万円、商業地が２５．２万円、平均下落率は住宅地4.1％、商業地3.6％、前年よりは下げ幅は縮まり、公示価格での売買が行なわれているようだ。マンション用地や中古住宅の引き合いは相変わらず強く、業者のマンション用地購入のため、物件紹介依頼が毎週、複数の業者からFAXで送られてきます。大型分譲地に、新築マンションと供給過剰気味が、住宅地の下落に関係しているところもある。地価公示についての資料から、静岡中部地区に動向を簡略して書いてみた。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。

2005年08月17日

コメント(0)
不動産業者と建築業者

ふと不動産免許のある建築会社の社長の話を思い出しました。かれこれ１０年以上前の話だったのですが、土地を購入し、住宅の建築をされるお客様が、信頼できる不動産業者に土地を探しているということで、購入依頼（専任ではない）をしていました。また建物は、マイホームセンターなどでいろいろ見て検討している時、南向きの好条件の土地が見つかり、すぐ問い合わせ、現地を見に行ったら、まさしく希望条件にぴったりな物件でした。しかし、この物件は知り合いからの情報で、依頼していた不動産会社の物件ではありません。多くのお客様は、どんなに親しい不動産業者でも、いい物件が見つかったら、物件を重視し、購入するために、物件を扱っている業者さんから直接購入します。しかし、建築の場合はどうでしょう。建築会社や、その人柄も充分検討していただけます。いくら、信用、人柄がよくても物件があるとないとでは商売に大きく差が出てくるのが不動産業でした。しかし、物件が広く一般公開され、どこの不動産業者でも購入できるという状況下にあったら、お客様は何を基準に業者選択をするのでしょうか？仲介手数料ディスカウント業者？それとも大手不動産業者ですか？どのような不動産業者にお客様は購入依頼をされるのでしょう？改めて考えてみました。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。こちらのランキングサイトから　混浴温泉情報が...。ついつい見に行ったらなんとカウンターがすごい数ですね！！

2005年08月05日

コメント(0)
明日は同業者とミーティング

仲介業務見直しというテーマをもって、同業者とのミーティングを当社事務所で行ないます。小人数で行ないますからじっくり話ができそうです。都市部と地方の差は当然営業方法も異なってきます。必ずしも都市部で成功しているとはいえ、地方でもというわけではいきませんが、IT戦略は学ぶところが多いですね。地方版にアレンジして実践していこうと思っています。時間がかかっていますが、着実に一歩一歩前進しています。参考になるサイトを訪問させていただき、いろいろと学ばせていただいております。自分のサイトも自ら更新できるようになればと思っていますが、なかなかそこまで手が回りません。つらいところです。さて、昨日は土用丑の日、うなぎを食べ損ねたのですが、今日のお昼、開きたて、焼きたてを食べました。うまい、私が生まれて初めて食べた鰻屋さんなのですが地元静岡では老舗ですね。あすの　資料を整理して今日は早目に寝ることにします。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。こちらのランキングサイトから　混浴温泉情報が...。ついつい見に行ったらなんとカウンターがすごい数ですね！！

2005年07月29日

コメント(0)
不動産の権利書がなくなる？

そうです。不動産登記法の改正によって権利書がなくなることになったのです。この辺の話題は司法書士さんの方々のブログを読ませていただくとよくわかります。身近な街の法律家「司法書士」不動産登記法をみただけで頭がいたくなりそうですが、司法書士ヨコスカシンさんのブログはわかりやすく説明してくれてます。今までは人(？）にみせてもさほど問題がなかった権利書でも、登記識別情報はパスワードですから、見せたり、コピーをあげたりとなるとそれだけで悪用されるおそれがあります。私達業者も権利書の確認を充分気をつけて行なわないといけません。ヨコスカシンさん引続き読ませていただきますね。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。こちらのランキングサイトから　混浴温泉情報が...。ついつい見に行ったらなんとカウンターがすごい数ですね！！

2005年07月27日

コメント(1)
いかに不動産業者と付き合うかというよりも

なんて話題もどうでしょうか。新規で不動産業を始められる方をみていると関心させられることが多々あります。先ずは行動力ですね。どうしても最近この行動力が鈍っています。若い方々のパワーをぜひいただきたいですね。ということでタイトルに戻って、いかに不動産業者と付き合うかという話題は不動産関連ブログにを読んでいると時々出てきます。不動産屋さんに行く前に・・たまに訪問させていただいております。しかし、不動産業者と年、何度もお世話になるということは少ないと思います。お付き合いや、知り合うきっかけがあったときは先ず、人間性をチェックしてみましょう。さりげない日頃の言動をみていればなんとなくわかってくるものです。先々家を建てたい、土地を買いたいと思われているとしたら、時間があるときに、インターネットを利用して不動産について、いろいろあちこちとサイト訪問されるといいと思いますよ。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。こちらのランキングサイトから　混浴温泉情報が...。ついつい見に行ったらなんとカウンターがすごい数ですね！！

2005年07月17日

コメント(0)
悪質リフォ-ム業者2

最近毎日報道されているリフォーム業者、マジメな業者も巻き添えにあい、売上げダウンってことになっているのではと思いましたが、そんなことないみたいです。リフォームそのもののニーズはありますし、ただ、営業の仕方と業者によって利益率がまちまちですから。高くてもいい仕事をしてくれる業者もあれば、やすかろう、わるかろうというレベルの業者もいると思います。そういえば、リフォームの場合、必ずしも建築した業者へ依頼するわけではないので、そこが、隙間になっているわけですね。保証があるからというのではなく、保証しなくても大丈夫という仕事をされている業者も結構多いと思います。この保証しなくてもいいということが、第3者がみてもわかるような施工内容の記録を残してあればと思うのですが、どうなんでしょう。実際保証されるということは、万一の場合であり、その間、利用できなかったり、なんか事故があったらどうするんでしょう。無料補修してもらえばということなんでしょうが、よく10年間保証というのが、ありますが、今のご時世、依頼した業者が、10年後にはなかったなんてこともありますから、必ずしも安心できるわけではありません。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。こちらのランキングサイトから　混浴温泉情報が...。ついつい見に行ったらなんとカウンターがすごい数ですね！！

2005年07月02日

コメント(1)
悪質リフォ-ム業者

最近ＴＶで話題になっている悪質リフォーム業者主に60歳以上の人が騙されているそうです。悪質リフォーム詐欺の注意点○話に乗らない○家に入れない○家の中を見せない○その場で契約しないとはいうものの、オレオレ詐欺のようにマスコミやＴＶで報道されているのに騙されてしまう人が多いのです。調べてもらう人と施工する人が違うのが一番とはいうもののこの調べてくれる人を探すのが大変。でもニーズはだいぶあるような気がします。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。こちらのランキングサイトから　混浴温泉情報が...。ついつい見に行ったらなんとカウンターがすごい数ですね！！

2005年07月01日

コメント(1)
不動産資産４分法?

現金、株、不動産　という財産を3分法が一般的に知られておりますが、最近の投資講座では、4分法をすすめています。残りの一つは外貨資産です。さらに不動産も【残す】【利用する】【備える】【処分】するものと４つに分類して見直してみることが肝要です。【残す資産】　自宅、将来活用する土地、本家等配偶者、子供、孫などへ残したい財産先祖から引き継いだ大事な財産で手放すことが出来ない【利用する】　高収益不動産　資産として収益性が高い資産、高利回りの賃貸物件などいつでも処分ができる、安定性のあるもの、残す資産を自宅と考えた場合、利便性、居住性を重視することができますが、利回りがよくなる立地では、有効利用を考えたほうがいい場合もでてきます。【備える】　物納適格、財産分割主に相続が発生した時の納税や、財産分割に備えておきます。また金融機関の借入れ返済の財源にもなります。【処分】　古いアパートや底地収益性が低く、管理維持が大変で効率の悪いもの時が経つほど、資産価値がなくなる財産処分というと必要がないと考えないものですが、事業用資産への買換え特例が平成18年までありますので資産を高収益物件にするために処分することを考えてもいいと思います。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。こちらのランキングサイトから　混浴温泉情報が...。ついつい見に行ったらなんとカウンターがすごい数ですね！！

2005年06月17日

コメント(0)
不動産屋さん？？？

不動産屋さんについてのＨＰを見てみると実録！悪徳不動産屋悪徳不動産屋の独り言不動産インフォメール「はみだし不動産屋の裏仲介日記」悪徳不動産の追及関連悪徳商法お断り「総合掲示板」キーワードは悪徳不動産、ちょっと検索で５件、紹介しておきます。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。こちらのランキングサイトから　混浴温泉情報が...。ついつい見に行ったらなんとカウンターがすごい数ですね！！

2005年06月14日

コメント(0)
エキサイトブログニュースから　仲介手数料が値上り？

エキサイトのビシネスブログを見ていたら、ふと次のタイトルが目に入りました。「全宅連・藤田会長／不動産仲介手数料問題に言及！」何だろうと訪問してみたら1.　売買については2,000万円以下の取引価格のもの　　については受領額をアップできるよう見直す2.　賃貸手数料については、上限を2ヵ月以内とする実際の引き上げ要望が出てるようです。すでにディスカウントをしている業者もあれば、値上がりを望む業者もいるわけです。不動産媒介契約に基づく約定報酬規定（業法第46条）宅地建物取引業者が宅地、または建物の売買、交換または貸借の代理または媒介に関して受けることができる報酬の額については、宅地建物取引業法によって規制されています。一般的に不動産購入仲介を不動産業者に依頼された場合、契約金額４００万円超える媒介仲介手数料は「契約金額の３.１５％＋６．３万円（税込）」までと上限が決まっています。　　　　[昭和４５年１０月２３日建設省告示第１５５２号]昭和４５年から改定されていませんから、この間、いろいろなところで値上げを行なっていますのでわからないこともないのですが....。これから要望について全宅連で取り組むそうですが、もし協議されるとしても時間がかかるでしょう。一律3％+６万円というよりも、業務内容から細分化した報酬規定というのも一考できるのではないかと思います。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。こちらのランキングサイトから　混浴温泉情報が...。ついつい見に行ったらなんとカウンターがすごい数ですね！！

2005年06月08日

コメント(0)
仲介手数料が０円という物件は？

不動産を購入する場合、仲介手数料がかからない、０円という物件があります。新築の戸建て、マンションです。販売業者が【売主】【販売代理】と表示されている物件です。これらの物件を仲介業者が客付けを行なう場合、お客様は手数料を支払う必要があるかどうかです。仲介業者が購入媒介契約に基づき上記物件を仲介する場合があります。また、建売業者に代わり、新築物件を不動産業者が仲介する場合もあります。同じ物件の広告を数社で広告している場合、業者は【取引態様】を明示する義務があるので、【売主】【代理】【媒介】【仲介】か確認します。【売主】【代理】の場合は仲介手数料を支払うことはありません。また、新築物件の場合、【媒介】【仲介】でも、手数料0という物件もあります。売主たる販売業者から不動産業者に手数料を支払うことでお客様からの手数料は不要という場合です。なかには業者と購入者双方からいただくという場合もあります。同じ物件を購入する場合でも、【取引態様】が明示され、【仲介】で購入されるか、【売主】から直接購入するかで出費が大きく変わります。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。こちらのランキングサイトから　混浴温泉情報が...。ついつい見に行ったらなんとカウンターがすごい数ですね！！

2005年06月06日

コメント(0)
仲介手数料がかからない不動産の個人間取引

エスクロービシネスについて調べていたら《注目の新規事業》拡大する個人取引市場に向けたエスクロービジネスへの着目というサイトがありました。エスクロー（escrow）とは、売主と買主の間に入って、商品の引き渡しと代金決済とが安全に完了するまでの手続きを仲介するサービスで、その仲介手数料として売買額の１～３％程度を受け取る。というものですが、流通ルートが簡略化されて売り手、買い手とが直接取引を行なう傾向が強くなるということを、不動産業界も見過ごすわけにはいきません。実際、このエスクローに伴う代行サービスは始まっています。とはいえ、まだまだこの業務を行なう業者は少なく、建物調査やエスクローサービスを行なう専門業者は業績を伸ばしております。インターネットが益々盛んになるということは、不動産仲介業は、まさに情報ビジネスです。いままでの仲介業務から、エスクロービシネスを捉え、さらに消費者の傾向を考慮したビジネスを考えていかなければならないと感じてます。同業者の中でも、エスクロサービスを取り入れた不動産業者もありますが、エスクローという言葉を知らない人がまだまだ多いのです。実際、私自身も昨年まではその一人だったのですから。意外と身近に起こる不動産の個人間取引は、隣地や知り合いとの売買金融機関の紹介などもあるでしょう。そんなときどうなさいますか？売却したいと思われたとき、隣に直接、買わないかとお話されますか？多くは知り合いの不動産業者にお願いします。個人間売却法を知っていたら、エスクロー代行サービスで購入、売却すれば、実際仲介手数料よりも少ない経費ですむのです。しかし、「但し」という言葉を付け加えさせていただきますが.....。今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング静岡のポータルにもぜひお越しください。こちらのランキングサイトから　混浴温泉情報が...。ついつい見に行ったらなんとカウンターが！！

2005年05月26日

コメント(0)
新築と相続？

今日はFP＆行政書士の方とのミーティングです。不動産仲介も、異業種の方々と協力が得られ、楽しく仕事ができそうです。不動産取引も、いろいろな角度で捉えてみると関連する職種が多いですね。昨日見ていたブログも家づくりとなれば土地がなければ購入しなければなりません。今では土地探しも３０～３５坪で南向き、建築条件無しなんていう物件はそう簡単には見つけられません。まして希望地域限定とならなおさらです。しかし、住まい、家づくりを主体として考えれば、南向き、角地、全面道路や間口が広いという条件でなくても、場所を重視、地形、間口が多少悪くても、建築、家づくりを重視した場合、必ずしも住みにくいということはないと思います。予算や、住環境、家族構成、ライフスタイルを考慮した生活、住み易さは家作りでだいぶ変わってくると思います。それこそ、ビフォー・アフタァーのリフォームは悪条件の中で住み易さを追求するのですから、安い土地ｗ探し、家づくりに予算を回すというのも一考だと思うのですが。今日のミーティングでは家を購入したり、建てたとき、子供が二人いたら、相続まで考えたほうがいいなんて話題になりました。ここに先々行政書士の仕事もあるんですね。

2005年04月27日

コメント(0)
講習会のテキスト

宅地建物取引主任者の更新講習会で使用されるテキストは、講習時において、特に改正のあった点について解説されます。当然1日の講習では説明できない内容ですので、あとで読んでおいてくださいとなるわけですが、実際テキストを読んで全てを理解されているとしたら、お客様との紛争は激減するのではないかと思われます。私も正直、講習後、改めてテキストの全てを熟読するという事はありませんでした。試験の為に勉強する内容と、事例に基づく取引主任者としての勉強とは異なる気がしてます。資格を取ったから大丈夫、安心なんてことはなく、それこそここから本当の勉強が始まるわけです。不動産取引において、取引主任者が知らなかったということでは済まされず、常に損害賠償しなくてはならない責任がついてまわるのですから、単なる物件紹介、斡旋レベルで仕事をしているととんでもないことになります。昨日記した内容で、さらに売主だけでなく客付け業者がいたら双方の責任ということになるわけですから、客付けといえども売主側の業者に重要事項の説明や、物件調査は全ておまかせというわけにはいきません。お客様に代わってということで安心してもらえる取引を媒介する以上、調査、確認を改めて見直しする必要があると思います。痛い思いをしなければわからないということがありますが、痛いだけではなく致命的ということもありますからね。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年04月14日

コメント(1)
不動産業者の責任

不動産屋というと一般的にあまりいいイメージをもっていない人が多いのではないでしょうか。一般の人はは複雑な法律関係を抱える不動産取引に対し、専門家である不動産業者を信頼し、手数料を払って媒介を依頼します。ですから、業者の責任は法律的にも、社会的にも重いわけです。業者が法律を厳守することは勿論、倫理に対し公正を害する行為をすることも許されないのです。（宅建業法31条、65条）1.　行政上の責任　「重要事項の説明」義務、これは業者として最も重要な義務の一つです。　（業法第35条、同47条）　しかし物件調査自体を義務つけている規定はありません。　調査が不十分であれば、説明が出来ない、間違った説明をしてしまう　こともあります。　そうなると即「重要事項説明義務違反となるわけです。　業者は売主からの依頼があると重要事項を説明するための物件調査を　行なうわけですが、実はその調査も、業者によって様々なのです。　物件を依頼するとき、その調査方法で後に大きな問題が生じてくるという　ことがまれにあります。　これに違反した時の行政上の責任は業法の規定により、「指示処分」　「業務停止処分」あるいは「免許取消処分」という形で負うことになります。2.　民事上の責任　　業者が重要事項説明義務を果たさなかった場合、その結果債務不履行　　責任（調査義務違反、告知義務違反）ないし不正行為責任を問われ、　　損害賠償の支払いを請求されることになります。3.　刑事上の責任　　宅建業法には罰則もあり、重要な事項について故意に事実を告げず、　　また不実のことを告げた場合「1年以下の懲役、若しくは30万円以下の　　罰金またはこれの併科」（業法第47条、同80条）　　当然免許取消しとなります。業者の仕事はお客様に物件を紹介することだけではありません。物件調査に伴うちょっとしたミスや、見落としがおおきな損害を与え、責任を追求されるそれが不動産業なのです。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年04月06日

コメント(0)
ブログ検索機能を利用してみました。

ブログ検索機能がテストリリースされています。試しに「不動産」といれてみたら、なんと１０００件以上、そのうち５００件まで読めます。ざっとみたら不動産投資関連のブログが多いですね。タイトルと冒頭部分が読めます。もう１０時回っていますから、短めの日記でこれからあちこと日記を読みにいってきます。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。

2005年03月28日

コメント(0)
不動産業者が行なう調査について　

宅地建物取引主任業者には法第35条で重要事項の説明が義務付けられています。この説明を行なうために物件調査をしなければ説明できません。一般的には売主から売却を依頼された不動産業者が主にこの物件調査を行ないます。それでは買主に購入を依頼された業者さんはどうでしょう。物件についてではなく、資金計画相談や住宅トーンの手続きを支援、購入に関するアドバイスを行ないます。それでは、物件に対してはどの程度の調査をするのでしょうか？その多くは、売主業者の調査に基づき、また、契約においての重要事項の説明も、売主側の業者が説明を行ないます。振り返ってみれば、売主側の業者さんから、謄本代がもったいないから代わりにとってきてください。こんなことを言われたことがありました。私達業界には、まだ口利屋みたいな仕事をされている方が多々います。業者間の情報を右から左へ流し、仲介手数料から情報料を要求されるわけです。これを合法的に行なうと、業者からの情報をB業者へ伝えます。この物件情報に客付けすると、「先あり物件」だからといって買主側の手数料を半分請求します。この人の仕事は仕入れをする業者や、地だし業者とうまく付き合いいち広告を出す前に情報を聞き出します。当然、物件調査はどこにあるかという程度で物件を見に行くだけです。まだまだこれで仕事をされている人が業界には結構いるんです。当然人任せの調査しかしていませんから、トラブルが多くなります。不動産業者の選択法も知っておく必要がありますね。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年03月25日

コメント(1)
エスクロー調査について　其の弐

今日はエスクロー調査について書くことにします。通常不動産取引には不動産会社が仲介をします。売主に売却を依頼された不動産業者は、後に当事者間でトラブルが起こらないよう物件を調査します。トラブルが発生した場合、不動産会社が責任を問われるのが、しっかりとした調査をしていたかどうかなのです。トラブルは民事ですから、刑事事件のように報道はされませんが、示談ですませているというケースを考えてみれば、10件のうち......！！？もし、なんらかの金銭や境界、建物など問題を経験された方はお分かりだと思います。知らないということが、いかにトラブルに巻き込まれたり、損をしたりということが結構あるということなのです。不動産業者がプロといえども、取引に対し、アドバイスは出来ても責任は負えない、つまり判断や、許可が出来ないからです。しかし、調査を怠り、説明をされずトラブルになれば、不動産業者に対して損害賠償を求めることができます。仲介業者が行なう仕事は、責任のある仕事で、ミス＝損害賠償が付いてまわります。しかしトラブルがあれば不動産業者が責任を100％持つのかということではありません。やはり直接ダメージを受けるのは売主、買主ということになります。エスクロー調査は、不動産業者が行なう重要事項説明よりも、さらに詳しく調査をし、取引の当事者だけでなく不動産業者の損害賠償リスクを回避できるものです。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。

2005年03月24日

コメント(1)
エクスロー調査について

今日は名古屋でエスクロー調査についてのセミナーに参加してきました。ほとんどが不動産業者さんの参加です。というのもセミナー対象先が不動産業者なのです。某出版社主催のセミナーなのですが、北海道、福岡等では、宅建協会の支部主催でセミナーが開催されたそうです。調査方法についてのセミナーだったのですが、内容が濃いだけに本来なら３日は最低必要な内容に思われました。不動産仲介業務の内容がさらに細分化されて、しっかりした物件調査が出来る会社、出来ない会社とこれからは2分化されてくるように思われます。久しぶりの出張でした。いつもならお泊りなのですが、会社でまだまだやることがだいぶ残ってますので、早めに帰静しました。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年03月23日

コメント(0)
不動産回想録５

昭和５８年　初めてプランした事務所1Ｆ（社長の自宅付き）2Ｆ～5Ｆは賃貸１ルームマンションです。社長は７０歳を越えていましたので、長男が後継ぎになります。同時進行で個人経営から法人へ移行、私も３年目にして役員に就任、ありがたかったのは社長に自由に好きな仕事をやらせてもらったことです。ある程度の売上げをあげて、２年目には男性社員を採用、会社設立と同時に、賃貸から、売買を覚えたいということでハウジング会社に転職しましたが、事務員、社長の長男が加わり、家族的ムードからなんとか会社らしい形になってきました。そんな環境の中で、賃貸は長男が、わたしは自然に売買を主体に行なうようになりました。しかし、人数は増えたものの、売上げは私しか上げられず、社長も、長男も、のんびりしたもので、いつしか折り合いが合わず、独立を考え始めました。今思えば、それがお互い一番いい結果になっていきましたから。独立計画をたてから、資金を蓄え、発起人にも恵まれ、昭和６２年１０月会社を設立しました。このとき定款や設立書類を自分で作成して、法務局に行き自ら登記しました。事務所は、清掃、リフォーム会社からお付き合いがあってマンション建設まで手掛けるようになった会社の事務所を５坪ほど賃貸させていただきました。その場所から９ヶ月、手狭になったため移転、社員が２名から３名に増え、その２年後、独立して４年目に今の事務所を建て、またまた移転、忙しかったですね。このとき、ファイナンシャルプランナーになりたくて、東京に数回通い、資格取得した次第です。からこれ１４、５年前になるのかなぁ。平成２年にＦＰ業務をということでもう一つの会社を設立しました。上昇、下降を繰り返し、今があるわけですが、回想はこの位にしておきます。というのも、今日はこれから先のプランがちょっとおもしろくて回想しても、いつのまにか違うことを考えていましたから。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年03月18日

コメント(2)
クレーム処理

今日は管理している賃貸ビルの2F入居者からTELがあり、水漏れのクレームです。３・４Fは空室で5Fからです。5F入居者は留守、取り合えず、点検にいきました。何度か電話して連絡がとれたところで、すぐ5F事務所を開けていただく旨を伝え、この間、２時間現地で待ち合わせをした水まわり修理業者の方とビル点検しながら待っていました。原因は事務所をミーティングルームとして利用していたため飲み物の自動販売機の給水ホースが外れたため、昨日の夜から下へ水が流れたためでした。入居には必ず盗難、店舗総合賠償保険に入っていただいているので家主、2F入居者は勿論ですが、5F借主さんも金銭的な負担がかからず補修できます。たまたま2Fは保険会社で入居時にその会社に勧められた保険に入ったためトラブルもなく終わりました。入居者が来るまで、2Fの社長に当社のWebプランを話したら関心を持っていただいたので、今度プレゼンすることになりました。もし、今日、申告書を作成していたら、長居できず、チャンスを逃していたかもしれません。業者の方もすぐ来てくれたので助かりました。クレーム処理はすぐ行くことがトラブル早期解決に繋がります。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年03月14日

コメント(2)
不動産回想録４

３月もあっという間に１０日です。１日が早いと感じるのは年のせい？そうは思いたくないのですが、物忘れやちょっとしたことで躓くことが多くなり、いやでも年を感じます。見た目だけが若いと言う状態から見た目と同じ年齢になるように体力もUPといきたいのですが....。ヘビースモーカーが煙草をやめて３年目に入ってます。お酒はもともと好きでないということもあり、乾杯という時の１杯しか飲みません。そんな私が若い時はアルバイトでバーテンをしていました。そんな経験が、パブ、スナックの居抜店舗を契約した時、なんと夜、バーテンのお手伝いをしたということがありました。わたしがバーテンをしてたのは内装が船倉内をイメージした大型店舗です。二人で２０席あるカウンターとホールでのドリンク注文に応じてカクテルを作りました。週末はもうパニック状態になりましたが、今度h１５坪のお店のバーテンですから、仕事はのんびりしたものです。ひょんなことからお手伝いすることになってしまいましたが、２ヶ月ほどでしたので本業に支障なく任務終了となり、大型店とは違ったおもしろさがありますね。スナック、パブはいくら立地がよくてもお店が乱立していますから競争が激しいです。しっかりお客様リストをキープして、独立された方は手堅く、仕事をされるのですが、やはり簡単に立地と女性スタッフがいればなんとかなると思われている方もおります。私が仲介していたときよりも繁華街のお店も変わりました。時間制のクラブ、ホスト、外国人バブが多くなってきたように思われます。若い経営者も増えてきました。独立してから、ほとんど居抜店舗売買はしておりませんので、最近地元の動きがわかりません。そういえば、夜のネオン街にもご無沙汰してます。このような仕事もしながら賃貸仲介から管理に関心を持ち、売買へと仕事の領域が広がり、いよいよ、個人から法人に移行していく中で、社員を増やし、社長の長男が入社、そこから私の独立へと時が流れはじめました。（続く）こうして書いているといろいろなことが思い出されます。たまにはこういう時間もいいものですね。日記を書くという習慣ができ、そこからまた今までになかった時間を過ごすようになりました。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年03月10日

コメント(2)
不動産回想録３

居抜売買の店舗。店舗と言いましてもいろいろあります。私の場合は、飲食関連が多かったです。コーヒーメーカーのスタッフと提携して物件を探されている方をよく紹介していただきました。喫茶店、飲食店を希望されている方が一番重要視されるのが立地条件ですね。しかし立地ＯＫという場合でも賃貸条件、そして居抜きと言われるお店に付帯する設備、備品の譲渡売買価格の交渉が必ず生じてきます。ここでも、売主は高く売りたい、買主は安く買いたいということになるのですが、当然高額でも欲しいと言われる物件と、そうでない物件があります。一般的にレストラン等の飲食店の場合は、居抜き売買よりも新築店舗又は現状復帰された店舗物件から、貸主が独自で内装工事を行なうケースが多かったです。繁盛店といわれるお店はそう簡単には移転しませんしかし、店舗拡張のため移転ということがありますが、ほとんどが、５年,１０年と営業されていますので、本来なら設備は償却済みということで譲渡せず現状復旧して解約ということになりますが、営業中に売却するということであれば、設備売却益、現状復旧の費用が要らなくなることで、賢い売却法とも言えるでしょう。しかしこんな時代ですので、廃業に追い込まれて売却という物件も多くなってきました。店舗の場合、売却時期や方法でも価格が大きく変わります。売買価格は、居抜き売買、設備譲渡どちらのイメージで売るかということも関係してきます。売主、買主とも双方の立場に立って仲介を行なうわけですから、価格のアドバイス、交渉も業者の大事な仕事になるわけです。設備譲渡を強調したケースは、償却期間が短い短期廃業という場合が多かったですね。内装及び設備の査定から売買価格を決め、買主は新築工事や、設備価格が抑えられることから売買が成立します。と言いましても、中古イメージやディスカウント店の査定などで売主損失はかなりのものになりますから、割安感をいかに出すかが短期売却のポイントになります。しかし長期営業繁盛店の場合は設備、内装はすべて償却済みですから、立地や、繁盛店イメージからそこそこの売買価格を設定すると短期で売買が成立します。しかし、設備がほとんど使えず、店も汚れていれば買主は新築よりも高いと二の足を踏む場合もあります。現状復旧をしなくて済むという考えで売却するという場合もあります。私は店舗査定や顧客案内時にできるだけ店舗内装のプロに同行していただきました。内装、設備に詳しだけに、初めてお店をされる方に、お客様の立場で、適切なアドバイスをさせていただくことで、改装工事の受注に繋がっていきました。今思えば、店舗のリノベーション提案ということになりますが、ここでもデザイン、センスのある建築士やデザイナーがいる内装工事屋さんは常に仕事を受注していましたね。（続く）インフルエンザの次が花粉症！！くしゃみが止まりません。と今日は何度か思いました。一度でると暫く続きます。ニュースで花粉症関連商品が飛ぶように売れているようです。あと何日位続くのでしょうかね。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年03月09日

コメント(3)
不動産回想録２

当時賃貸の仕事でたいへんだったのがクレーム処理です。いつも疑問に思ったのが、家主さんからお金をもらっていないのに、家賃滞納連絡が3ヶ月以上せず、滞納者がいるからなんとかしてくれと言われることでした。仲介という立場であれば入居者もお客様です。勿論家賃滞納は、契約違反ですから入居者が悪いことは間違いのないことですが、入金チェックをしないというのも考えものだと思いつつ、なんとかしなければと思い、家主に代わって集金、管理をするという仕事に関心を持ちました。当時はまだ管理業として家主から管理料を取っている業者は静岡市でも5社未満だったと思います。今、その時から管理を始めている業者さんの管理物件は相当な数になっていると思います。賃貸業務でもっともたいへんな仕事はクレーム処理です。家賃滞納から、近隣迷惑、退去時のトラブルとこのような仕事の煩わしさから家賃保証、管理代行という業務が仕事として発展してきたと思います。私自身、暴力団の入居トラブル、夜逃げ、覚せい剤等の対処経験があり、いずれの場合も早期に解決出来るよう、集中的に処理していくことが大事と今でも思っています。親しくお付き合いさせていただいた業者のスタッフが管理の仕事で悩み、......なんてこともありましたから、本当に大変な仕事ということを実感しています。当時と今とでは、賃貸そのものの傾向も変りました。家賃滞納というのは今でも数多くあると思いますが、なんせ、家賃滞納は一番楽な、そして金利のかからないお金の借り方ですから、無理もないと思います。ここで重要視されるのが、集金システムですね。私は、とにかくいかに早く入金チェックをするかということで銀行3社と顧客の口座から家賃の自動引き落とし契約を結び、集金代行をしました。このときのコストが1件100円でしたから結構便利でしたし、なによりも入金確認が早くできたところで、すぐ滞納処理に取りかかれたことが何よりでしたね。当時の賃貸のお客様と今でも交流があったり、以前の会社に独立したことを聞いて、連絡があったりすると、感激しますね。当社にアルバイトに来てくれるスタッフは、その当時のお客様だったんですよ。今思えば、辛いことも多々ありましたが、このときも結構、楽しく仕事をしていましたね。次回は居抜店舗、居酒屋、スナック、喫茶、パブ等の仲介エピソードについて書くことにします。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年03月08日

コメント(3)
回想　不動産業

今日は少し回想しながら不動産仲介について書くことにします。私が初めて仲介させていただいたのは賃貸物件からでした。もう２０年以上も、前の話ですが、しっかり今ではおじさんしてます。茶業から転じての不動産仲介でしたので、100ｇ、○百円という仕事から、折半（0.5ｹ月）の賃貸仲介でも顧客さえ確保できれば物件は自社でなくてもというところから、これはいい仕事と思いました。当時では珍しいといわれましたが、物件検索ソフトを発注、PC,プリンター（かな文字のみ）で、日々他社物件を入力しながら物件案内をしました。営業は私一人でしたが、一件の業者さんで１日４件成約なんて日もあり、驚かれた日もありました。賃貸は住居から、事務所、店舗、居抜物件と覚えて行き当時、店舗のｙｙとニックネームまでいただきました。その後、リフォーム斡旋、自社マンション建築プラン（といっても勤務先です。）1Fを事務所と社長宅、2F～5Fをワンルームマンションにすると、すべて家賃で建築費を賄え、さらに＋になるということで即、プランがとおり、建設に入りました。それから間もなく、個人事業から法人に移行したころ売買仲介を覚えるという過程を経てきました。このときの社長が入社当時７０歳を超えていました。他にもう一人腰の曲がったおじいちゃんがおばあちゃん（？）がいましたので、年寄り３人の中に、２０代後半の私が入社したのです。この社長と仲良しこよしだったおばあちゃんが私の実祖母ということが不動産の仕事を始めたきっかけだったのです。事務所は、築５０年、今思えば、怪しい不動産事務所ですが、おじいちゃんやおばあちゃんの人柄や立地もあり、賃貸客は広告をだすとそこそこきましたね。社長の夢は、自宅をビルにといってましたから、元気な時に実現させてあげたいということがマンション建設プランの動機でした。しかし、融資は年寄りですから、２代目、当時東京で就職していたのですが、跡継ぎとして実家に戻るということで共同で建設、融資も問題なくOKでした。いろいろ経験させていただき、６年後に独立しました。そのへんのところをまた書くことにします。（続く）******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年03月07日

コメント(2)
「大改造!!劇的ビフォー・アフター」がおもしろい２

先ほどまで「大改造!!劇的ビフォー・アフター」を見ていました。たまたま１００回記念が私の住んでる静岡市の甘味店舗併用住宅でした。もし私が小学生の頃、住んでいた実家を引越をしないで、そのままだとしたら、建て直しか、リフォームということになりますね。３年続いている番組ということはそれだけ依頼される方が多いと思います。日記の掲示板にも接点のある建築関係の方のカキコがありました。私自身は建築に関しては素人と同じレベルと思っておりますが、お客様とプロとのコーディネーターとして地元だけでなく、幅広く建築、リフォームのプロとのネットワークを深めていきます。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年03月06日

コメント(1)
不動産所得を一考してみる

３月は確定申告月ですね。私の個人所得申告は来週中にはなんとか出来そうです。毎年ぎりぎりなんですが。さて不動産所得計算においては、第３者に説明できる証拠資料として収集する必要があります。自分で作成した内部資料は、その合理性が問われますので注意が必要です。土壇場で慌てないように、毎年ファイルリングしておくと便利です。[収入]賃貸借契約書・重要事項説明書・賃貸収入明細書収入に関しては礼金、承諾料、敷金、保証金から返還しないもの共益費などの名目で受け取る電気、ガス、水道料も含まれます。[経費]「租税公課」　　　　固定資産税通知書（固定資産課税証明書）「損害保険料」　　　賃貸物件の火災保険料等の領収書等「修繕費」　　　　　賃貸物件に係わる修繕費の請求書、領収書「地代家賃」　　　　賃貸借契約書このほかに建物の減価償却費があります。不動産所得を得る家主さんがここ２、３年増えております。不動産のマーケット動向を見ると、投資家の資金運用が不動産に振り向けられているため、利回りが長期にわたって安定的に見込まれる物件に集中するため、奪い合い合戦が起きて、オフィスビル、1棟売りマンションなどの価格が急上昇しています。また金融機関も、金余りの為、マンション、建売業者への貸し出しが緩和されてますので、業者が競争して土地取得を行ない、地主もそのことを知っていることで、さらに地価の上昇に弾みがついてます。この対象地域が、全国的なものになりつつあります。中古市場も加熱状態なのですが、新築マンション、新築建売の販売価格が上昇しているわけではありません。不動産業者や、一部の個人投資家による不動産の奪い合いで価格が上昇しているようです。しかし、賃貸市場の需給悪化は一段と進行している背景には、超低金利時代に、家賃の割高感が強まり、若年層が住宅購入に走ることや、アパート建築の供給増加もあり、賃貸経営も全国的に厳しい状況下にあるようです。今や賃貸経営も利回り追求や不動産業者や管理会社におまかせ状態から脱し、家主自ら、借主指向に立った賃貸経営を考えていくべきだと思います。借主が求める、入居したくなる、長期、安定型の賃貸物件です。リノベーション化マンションが注目されてきたのも、賃貸経営の見直しが重視されてきているからではないでしょうか。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年03月04日

コメント(1)
テキストデータ書き始めました。

やっとＷｅｂサイトのテキストデータを書き始めました。Ｗｅｂ戦略もまとまってきました。実際テキストを書いていると、これがまた思うように進まず結構時間がかかります。その上月末ということで、銀行へいったり、パワーアップということでお昼は焼肉ランチにしました。帰ってきたらいいにおいがするのかワンコに吼えられています。自分だけ美味しいものを食べてきたと思っているのかも好物のジャーキーでごまかして午後からまたテキストデータを。明日Ｗｅｂ作成者に電話して調整しなくては。まだ数ページしか書けない。途中までできたらみなさんにこっそり知らせちゃおうかな******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年02月28日

コメント(5)
ホームページ検索

今日は今後の参考にとWebページを訪問しています。特に建築関連のページです。地元静岡に、ホームドクターとしてこだわりのある人がいないかと検索してみましたが、ハウス関連のホームドクターというのはなかなか見つかりません。実際、単なる診断だけでは仕事にならないかもしれません。耐震関連では最近増えてきたと思いますが、コンピューターで診断していくものは、築１０年経つものは、ほどんど該当すると同業者が言っていましたが、どうなんでしょうね。不動産ビシネスを見直して、新たなサービスを取り入れようと異業種とのネットワークを図る為、いろいろ情報を集めています。みなさんの日記からも結構ヒントいただいております。先週のインフルエンザでだいぶ時間を取られてしまいました。そうそう、そういえばある不動産関連のMLに仲介手数料ディスカウントに関する投稿したら、反対意見をいただきました。私も、去年までは手数料をしっかりいただいた業者の一人でした。しかし、世の中にはいろいろな考え方があるもので、不動産業務を見直していったら、ある面ディスカウント戦略もありということに気付きました。でも単なる値引きをするということでなく、業者の方もこれなら納得できるというシステムが必要だと思っています。*********************************************************************今日の日記いかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年02月26日

コメント(0)
エンジンがかかってきました。

まだ外には出来るだけでないようにしていますが、来週人と会うためのスケジュールを埋めています。特に建築関連の人たちにお会いしたいと思っています。というのも、不動産業務を見直ししている中で、中古のマンションや、一戸建ての購入時に、物件のチェックに関し、素人では判らないところが多いというところから、ハウスドクターチェックサービスをプランしています。正直私自身建築に関しては、素人同然、今までもプロにお願いしてというバトンタッチをしてきました。しかし、真の顧客サービスを考え始めたら、いろいろアイディアがでてきました。いずれにせよ、人的ネットワークを改めて構築しなければなりません。そんなわけで、発信開始なんですが、たまたま親しい測量士さんに電話したら、なんとこれからハワイだそうで１０日間留守。息子がいるから安心して出かけられると言っていました。私と同世代なのですが、１０日間のバカンスか、いいですね。てなわけで、彼とは日本に帰ってきてから会うことにしました。休んでいた分積極的に行動して、新たな仕掛けを始めます。さしあたって来月２日にリファーム業界で忙しい人に会います。まだ３０代そうですが、今の３０代パワーありますからね。楽しみです。リファームや収納なんかは、最近ＴＶを見ていて、こんな家が、ここまで変るのか、部屋のイメージも収納もアイデァア次第で....そんな方が知り合いにいたら絶対紹介したくなります。料理の鉄人という番組がありましたが、住宅では「匠」ですよね。すごいです。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年02月25日

コメント(5)
不動産屋さんも知らないかも!!

不動産を購入された方ならお分かりいただけるとおもいますが、代金決済時に固定資産税の清算があります。一般的に固定資産税精算金として、年間固定資産税を年間の所有期間で売主、買主分担して支払うというものですが、実は、買主は税金を支払うのではなく、売買対価の一部なのです。固定資産税その所有期に問わず、１月１日の所有者に対して課税される税金なのです。こんなことを書くと同業者に非常識と言われてしまうかもしれませんが、国税庁はそうではないのです。消費税基本通達１０－１－６というわけです。現実的には間違った所得申告をしているケースがほとんどなのですが、税務署もそれほど注意していないことも多いようで、運良く素通りしているだけです。このケースで買主さん、支払った金額は土地、建物の取得原価になりますから、固定資産税、つまり租税公課でないため、経費にはなりません。売主さんも固定資産税分として受け取った分は売買価格の一部であり、譲渡所得として算入されることが今後有効となってきます。私達不動産業者は立場上知らないと困る場合があります。だからといって、売主、買主が損をしているということではありません。自分が将来、売主、買主という立場が変れば、、同じことが言えるのですから。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年02月05日

コメント(0)
不動産業者さんとのミーティング

今日は同業者の方とのミーティングでした。サイト開設にあたり、色々ご意見をいただきました。私の説明だけでしかイメージ出来ない状況なのですが、貴重なご意見をいただきました。仲介手数料、業務内容を中心にＷｅｂ活用についてです。一般的な不動産業者に支払う媒介手数料は建設省で定められていますが、最近ではこの手数料が売主、買主という立場で見直すという業者が増えてきました。それは、不動産流通機構や、インターネットによって物件検索が容易に行なうことができるということから、買主側の業務が軽減されるということからなのですが、お客様にとっては手数料が安くなるというありがたいお話になるのです。単純に手数料が安くなるというだけではなく、業務そのものの見直しを考えるべきだと思います。この辺は非常に難しい話なのですが、我々不動産業者の中には、3％+６万円に対して、値引きしないと自信をもって仕事をされている方もおります。実は私もその一人でした。それで、お客様に納得していただける仕事をしてきました。しかし、これからは仲介業そのものを見直していかなければならない時がきたと感じています。お茶屋さんと言われる仕事から転職して不動産業界に入って、賃貸、店舗、土地や住宅売買とそして不動産投資物件、土地活用などいろいろ手掛けてきましたが、web、インターネット不動産という切り口でまた、「好きな仕事で飯を食う」と言えるような仕事をしていきたいと思ってます。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年02月02日

コメント(1)
さむいですねぇ～

今日は全国的にお寒いようでみなさん風邪には充分気をつけてください。静岡は、それでも雪が降るということは１年を通じてほとんどありません。雪が積もるということをしらないだけに、雪が降ると子供は喜び、カメラ、ビデオの撮影があちことで行われます。だからというわけではないのですが、寒さにはめっぽう弱いです。ニュースでは寒波の話題があちこちのチャンネルで報道していまし、ここ２．３日寒い日が続くそうです。被災地のみなさん、頑張ってください。さて明日、東部地区の不動産屋さんが来社し、不動産ポータルサイトについてミーティングすることになりました。業者さんにも関心を持っていただけると、さらに面白いサイトをプラン出来そうです。不動産と多少なりとも接点のある異業種の方とＷｅｂでネットワーク化を図るプランです。共通のテーマは顧客サービス、共有指向なのですが、お客様やデータは勿論お互い非公開です。ここに一寸した仕掛けがあり、集客効果も狙っています。メールでお問い合わせをさせていただいたみなさん、また、これからご意見を伺いにお問い合わせさせていただく、みなさん、今週から発信させていただきます。辛口ご意見、よろしくお願いいたします。不動産の顧客サービスというとどんなことが考えられるでしょう。私は、できるだけ不動産に関する知識を購入、売却前からお客様にご理解いただき、知っていることと、知らないことでは、いかに金銭的に差が出てくるか、また後に、こんなはずではという後悔をしないためにも、関係するあらゆることに、関心を持っていただけるよう、専門家の方々と、Ｗｅｂを通じて、Ｏｎｅ　to One システムの構築をしていきます。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年02月01日

コメント(3)
わかっていることでも

一般的な不動産ポータルサイトに見られる傾向として物件検索を重要視して作成されています。ここでは賃貸、売買とその内容も大きく異なってきます。賃貸物件に関しては、長年賃貸を主に活動されている業者は当然物件件数が多いですから、家主、顧客、物件とデータ管理に、また家主代行として家賃集金も行なっていますのでＰＣは欠かせないものになっております。しかし、ことホームページ（ＨＰ）なるとまだまだ私達業界は立ち遅れていると思います。私自身、自分でホームページを作成するわけではありませんが、メールやインターネット活用がわかってくるとＨＰを物件検索以外で活用していこうと思っております。時々書いてます、顧客サービスです。いつも餅は餅屋という発想から、お客様のサービスも中途半端なレベルなら、いっそプロの全てを任すということを実践しています。勿論、そこには予算ということもありますから、予算に応じるということを前提にして勧めていきます。ＨＰを面白く捉えてみようと考えてみることにしました。見せる、読ませるということであれば、そこにどのようなサービスを考えればよいかということになります。名刺にＨＰＵＲＬ、メールアドレスが記入されているところから、お客様とのコミニュケーションが可能となります。ＨＰは名刺の延長線でもあり、ある時はパンフレット、カタログにもなります。お客様へのメーッセージ、伝言板と一方通行から、相互活用ということで、通信手段としても使えます。当たり前のようなことを書いていますが、この当たり前という機能が活かされていない、使っていないということが多いと思います。電話、ＦＡＸ、封書、はがきにない、便利な活用法は、情報、コミニューケージョンです。　特にお客様との　one to oneに、インターネットをもっと活かしていこうと考えています。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年01月31日

コメント(1)
リサーチ

リサーチをしていると時々、あれって思わせてくれるホームページに遭遇することがあります。9199ってＨＰご存知ですか？Internet Explorerアドレスバーに日本語を入れるだけで検索サイトからでなく検索ができます。会員制顧客サービスポータルサイト名　Ｂｅｓｔ　Gains が有力候補にあがってます。直訳すれば「最もよい利得」となるわけですが、お客様も、サイトスポンサーもよかったねよいうことで、一応ドメイン取っておきました。yokattane.net です。best-gains.com ドメイン取得してます。不動産ドメインストレートにaimreaitor.info です。いろいろな言葉や単語を考えてドメイン検索をしてみるのもおもしろいですね。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年01月29日

コメント(1)
FPの方々とミーティング

今日は午前中からファイナンシャルプランナー（ＦＰ）の方、二人とＷｅｂプランについてミーティングを行ないました。若手バリバリッて感じと、住宅ローンに関してベテランのＦＰです。若手Ｙさん。去年独立され、２９歳、独自の営業展開、スタンスがあって将来楽しみですね。今年法人化をされると言っていました。Ｋさん３９歳、住宅会社数社から、数多くの講演依頼をされています。銀行系ということもあり、ローンに強い、専属依頼が来るほどのノウハウもあり、二人とも長いお付き合いをさせていただきたい専門職の方々です。何故二人にお会いしましたかというと、私の不動産ポータルサイトの仲間として、ＦＰの集客、顧客サービス、Ｗｅｂ戦略プランを提案させて、いただいたからです。お蔭様で内容の濃いミーティングをさせていただきました。彼たちも、まだご自身のホームページがないということもあり、みんなでＷｅｂデビュー、なんて話になってきました。ＦＰも専門分野がありますので、３人とも初対面でしたが、お互いの専門分野を活かしていく、具体的な話まで発展、二人の出会いのセッテイングも功を奏しました。私の仕事が、Ｗｅｂプロデュースー＆コーディネーターというところまで発展してきました。これからまだやることがいっぱいだぁ******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年01月28日

コメント(1)
不動産仲介手数料について

不動産仲介に関し、いろいろ情報を集めています。改めて多くのことを学ぶことができました。消費者の不利益に繋がる、売主・買主両方の仲介が、顧客の不利益に繋がるという点です。その理由が流通に影響してくるといわれております。不動産業界では通常、売主、買主から売却、購入を依頼されますが、売主から頼まれた物件に直接、顧客を見つけますと手数料が倍になるます。業界用語で、「両手」「両直」といいます。業者としてみれば、当然「売り物件」の依頼を受ければ直接顧客を見つけ、仲介をしたいため、良質物件は情報を公開しないで、（媒介契約の場合、不動産流通機構への登録をする）自社のみで販売活動を優先して行ない、すぐ売れない、高いと思われる物件のみが流通機構で紹介されると言われるわけです。私も業者としてこの両直は何度も経験していますが、それこそ、先に購入見込客をキープしていれば、流通機構への登録、広告不要で販売できるわけです。売り物件と買い顧客との、売却、購入のタイミングで、即、成約も可能となるわけです。そこで、購入見込客がなく、売り物件の依頼を受けた場合、流通機構や、業者情報を活かして早期成約に向け、活動するというわけですが、ここに抱き込みということを指摘されるわけですね。しかし、今やインターネットで物件がどんどん公開され、不動産仲介そのものにメスが入る時期がくるかもしれません。いやすでに入っています。こんな記事がありました。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年01月27日

コメント(0)
wｉｔｈ aim （不動産取引支援サービス）　サイト名決定です。

さて、今日で3日目になりますが、不動産ポータルサイトの進行過程についてしばらく日記に書くことにしました。このサイトのコンセプトは顧客志向です。不動産業を新規一転、ＷｅｂＲｅａｒｔｏｒ　aim としてゼロ発信します。代理人、交渉人としてお客様のサポートを重視する不動産取引サービスを図る為、インターネットは欠かせないものとなりました。情報社会において不動産取引形態も変化してきております。住むということを都会、地方で比べたら同じ坪数の土地と建物では価格が○千万も違うのに、不動産取引における業務は変りませんが手数料は大きく異なります。賃貸では、敷金、礼金、不動産仲介料ゼロ、保証人無しという物件も増えてきました。不動産業界にも仲介手数料の価格破壊が始まっています。といっても単なるディスカウントではありません。不動産業務見直したとき、新たな仲介業としてのサービスを考えなくてはならない時が来ているのだと思います。驚かれるかもしれませんが、不動産のフリーマーケットやオークションサイト、個人間の不動産取引を支援するサイトもすでに存在しています。しかし、消費者がこれらのメリットを享受するには、不動産に関する様々な知識が必要となります。物件の調査や取引を安全・円滑に遂行する、売主や買主に公平なサポート体制の確立が求められてくるわけです。そこで当社は不動産仲介業務を、お客様と同じ立場で（with)《代行》《交渉》《サポート》されていただく会員限定サービスを行ない、トラブル回避と不動産取引におけるプロならではの様々な裏技を公開し、さらに仲介手数料も大幅ディスカウントさせていただきます。wｉｔｈ aim （不動産取引支援サービス）　サイト名決定です。　******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年01月26日

コメント(1)
不動産業のホームページ２

今日は不動産のポータルサイトを訪問してきました。結構たくさんあるもんですね。思ったよりも、色々なサイトがありますね。しかし、本当に物件を探されている方が、物足りなさを感じる理由がわかってくるだけに何ともいえない気持ちになります。しかし、あるサイトで不動産業者や、営業社員の実態を掲載していたのを読みまして、これもまた、何とも言えない気持ちになりました。不動産屋さんのイメージはまだまだよくないですね。テーマに不動産屋さんに行く前にをみますといろいろみなさん書いてますね。その数９５６件/１月２５日まで。知っている方や、お気に入りリンクの方もおりました。私のサイトは売買専門になりますが、今日あちこちサイト訪問して少し方向修正が必要と感じました。どんなサービスを提供できるか、どんなサービスがうれしいかという問いを自分に投げかけています。ピンポーン・ブゥーと頭の中でいやブゥーがやっぱし多いな。ピンポーンはメモしてます。今日で日記を書き始めてちょうど１００日になりました。「お気に入りリンク」に登録、そして何度もご訪問いただき、本当にありがとうございます。そして登録させていただいている皆さん、また、何度も何度も訪問いただいた方々、本当にありがとうございました。思う気ままに、書かせていただきました。日記内のリンク先の方々にも、この場でお礼申し上げます。みなさん今後ともよろしくお願いします。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年01月25日

コメント(5)
不動産業のホームページ

制作準備に入った不動産ポータルサイトですが、あるＭＬに投稿したら不動産さいとについてのご意見をいただきました。そこで私が思うままのお返事をさせていただきました。ご意見を反映できるＨＰにしたいと思います。●物件を探すのにインターネットを利用しているが　貧弱なものが多い。●某不動産サイト（大手）は写真が全てに掲載されていて　中でも優れていると思うが検索を主とした物件でも、これといった　特徴がない。不動産業界の7割が、５人未満の個人経営者です。その中でも、ホームページがある業者は5～10％、メールアドレスがあるというのもは30％強ではないでしょうか。物件情報やりとりはほとんどＦＡＸです。これは個人事業レベルだと取扱物件数が数件しかない業者が多いということです。そこで協会で不動流通機構を設け、業者数で少ない物件をカバーするというサービスがでてきたのです。当然、個人のホームページではお客様のニーズに応えられる物件の掲載は不可能ですし、仲介という性質上、他社物件を勝手に自分のＨＰに掲載することはできません。そこで物件検索代行会社も増えてきたのです。但し、物件はインターネットはもとより、パソコンに弱い不動産業者ですから、物件写真をデジカメで撮ってもどうしてデータを転送するかわからないとか、チラシ広告と同様のレベルのフォーマットが出来ており、掲載費も広告と同じ扱いということで数を集めるというサービス主体に思われます。自分でホームページを作れないアナログがほとんどというのが実情ですので、やっとここまできたというのが、不動産業界のインターネット実情だと思います。--------------------●ネットで商売するならどういう客をターゲットにするか明確にし　コンテンツの充実すに集中すべき。●何でも扱うのではなくポリシーが大事。ここも貴方任せでホームページを作ってもらっている業者は、ホームページがどのようなものか、インターネットでなにが出来るかということに無知ですから頼む業者選択が大切だと思います。でも選択基準が価格ですから。わたしも今回のプランニングにあたり、地元不動産業者のホームページをほとんど見て回りましたが、物件検索以外のコンテンツは更新がほどんどされていませんでした。不動産仲介機構のルールが正常に活かされているのなら、物件はもっとインターネットで検索できるはずです。しかしなぜ全てが公開されていないのかという点ですが、これは仲介手数料にあります。さきほど書きました、売りを頼まれて買いの顧客を自社で成約すれば、手数料を売り、買い両方から得られるため、まず自社で広告した後、売れない場合、流通機構やインターネットに掲載されてくるというわけです。知るひとぞ知る裏話ですが、ここに零細不動産業者の存続の道が残されている理由でもあるのですが。どの業界も生き残るための努力をされていると思います。******************************************************今日の日記はいかがでしたかよかったらクリックしてください。人気blogランキング

2005年01月24日

コメント(3)

全51件 (51件中 1-50件目)

1 2 >

ジャンル別一覧

出産・子育て
ファッション
美容・コスメ
健康・ダイエット
生活・インテリア
料理・食べ物
ドリンク・お酒

ペット
趣味・ゲーム
映画・ＴＶ
音楽
読書・コミック
旅行・海外情報
園芸

スポーツ
アウトドア・釣り
車・バイク
パソコン・家電
そのほか
すべてのジャンル

人気のクチコミテーマ

まち楽ブログ

古代まほろば館「平井家文書から読み…

(2024-06-01 23:26:45)
自分らしい生き方・お仕事

はっきりとモノの言える環境を

(2024-06-02 07:28:08)
株式投資でお小遣いを増やそう

投資のお話～経済動向～

(2024-06-02 08:00:12)

思わず読みたくなる Blog探訪 不動産社長の日記

[不動産] カテゴリの記事

不動産オークション

売主さんと買主さん

中古住宅保証制度

不動産流通業務のあり方研究会資料から 2

不動産取引の前に行なう媒介契約について

業界裏話

不動産流通業務のあり方研究会の資料から

マイホーム購入について

「重要事項説明と業者の責任」

全宅住宅ローン株式会社の「フラット35」

地価公示から

不動産業者と建築業者

明日は同業者とミーティング

不動産の権利書がなくなる？

いかに不動産業者と付き合うかというよりも

悪質リフォ-ム業者2

悪質リフォ-ム業者

不動産資産４分法?

不動産屋さん？？？

エキサイトブログニュースから 仲介手数料が値上り？

仲介手数料が０円という物件は？

仲介手数料がかからない不動産の個人間取引

新築と相続？

講習会のテキスト

不動産業者の責任

ブログ検索機能を利用してみました。

不動産業者が行なう調査について

エスクロー調査について 其の弐

エクスロー調査について

不動産回想録５

クレーム処理

不動産回想録４

不動産回想録３

不動産回想録２

回想 不動産業

「大改造!!劇的ビフォー・アフター」がおもしろい２

不動産所得を一考してみる

テキストデータ書き始めました。

ホームページ検索

エンジンがかかってきました。

不動産屋さんも知らないかも!!

不動産業者さんとのミーティング

さむいですねぇ～

わかっていることでも

リサーチ

FPの方々とミーティング

不動産仲介手数料について

wｉｔｈ aim （不動産取引支援サービス） サイト名決定です。

不動産業のホームページ２

不動産業のホームページ

思わず読みたくなる　Blog探訪　不動産社長の日記

不動産流通業務のあり方研究会資料から　2

エキサイトブログニュースから　仲介手数料が値上り？

不動産業者が行なう調査について　

エスクロー調査について　其の弐

回想　不動産業

wｉｔｈ aim （不動産取引支援サービス）　サイト名決定です。