たーちゃんファンド

先日、私は

『フージャース株主友の会は、

　　今こそ復活のときである』

と書きました都合上、

金曜日にフージャース（８９０７）を

投機ポジションで買いました。

市況の回復が上向くのを待ってから

買った方が良いと思われますから、

少し早いと私も思いますが

言った以上は打診買いしておこうって事で。



アーバンコーポレーション（８８６８）が倒産したお陰で

市場は不動産市況に対して非常に弱気になっていて

新興不動産系なんてどこも倒産寸前だと思われています。


実際に私もこれから倒産がかなり出ると思っていますし、

フージャースが倒産する確率も結構あると思いますが、

目クソ鼻クソながらも少しマシだと思っています。



その理由は

『不動産流動化とマンデベの

　在庫の質の違い』

にあります。





不動産流動化のビジネスモデルってのは、

『地上げ屋さんが一盛り１００億円程度の物件の束を

　大して精査もせずにとにかく買って、

　良い物件は私募ファンドに

　クズ物件はJ－REITに振り分けて

　ノンリコースローンで高レバレッジをかけて

　見た目の配当利回りを高くしてから

　一般のアホな個人投資家に売り出す』

っていう内容です。

その為には不動産価格が上がり続ける必要があり、

客と銀行が危ないと思った時点で終了です。



それに対してマンデベのビジネスモデルは、

『まとまった広さの土地を買い付けて

　建設会社にマンション建設を依頼し、

　出来たマンションを一つずつ売り出す

　土地と小口化されたマンション価格

　との間のアービトラージ』

と私は考えます。


両者の最大の違いは

末端の顧客が支払う金額の絶対額でして、

J－REITの方がより小口化されているぶん

誤魔化しもしやすくて利益率も高くなり勝ちです。





これを肉屋さんに例えると、

私募ファンドは自分で食べるステーキ肉、

マンションがスライス肉、

J－REITがミンチ肉、

と私は考えています。


自分で食べるステーキ肉ならば

誰だって肉質を真剣に見極めますよね。

ステーキですから全く誤魔化しが出来ませんし。


次のスライス肉ですが、

今度はちょっと誤魔化しが効くようになってきます。

調理法によっては悪い肉でも何とかなります。


最後のミンチ肉なんて、

もう何を入れても素人はまず気づかないでしょう。

牛肉と言いながら豚肉が入っているかもしれませんし、

合成調味料さえ入れれば味はなんとかなります。




そう考えると、

マンション用地と流動化物件では

物件仕入れの段階での精査の気合も

自ずと変わってくる筈です。


不動産流動化のためのノンリコースローン（＝合成調味料）

が閉ざされて出口戦略を失った流動化物件が

J-REIT（＝ミンチ肉）として通用しなくなって

在庫処理（＝ステーキ肉）として処分する必要に迫られた場合、

一体どういうことになるでしょうか！？


真面目に仕入れをしていれば大して問題ないですが、

クズ肉を混ぜてミンチ肉として売っていたとしたら

猛烈な資産価値の劣化が待っていることでしょう。



この様な理由で、

フージャースはマンションに注力して

流動化事業に手を染めていなかっただけ

在庫の質は比較的高く、

資産価値の劣化は少しマシだと思われます。

（言っても、
　市況のピークで大量に在庫を仕入れているし
　自己資本比率２０％程度ですので
　在庫の評価が２０％ダウンしただけで債務超過になる
　危険な状態には変わりなくて楽観視出来ませんが・・）



倒産した不動産銘柄は

いずれも流動化事業に手を染めていましたから、

もしかしたらフージャースは

倒産しないのかも知れません（＾＾；

この辺は銀行の態度次第なので何とも言えませんが・・・