千葉県東葛～｢勝つ｣地域戦略

最近、都内の賃貸マンションで暮らす複数の友人から、｢つくばエクスプレス沿線の流山、柏、守谷あたりで一戸建てを買いたいのだが、アドバイスが欲しい｣という相談を受けています。東京の人が、郊外の良さに目覚めて、我が地域に関心を持ってくれるのは大変嬉しいことです。

というわけで今回の日記では、｢流山・柏あたりでどんな一戸建てを買うべきか？｣について、私見を述べたいと思います。

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結論から先に言うと、｢ライフスタイルや資産価値の面から考えると、流山・柏のような郊外では土地５０坪(１６５平米)以上の保有が基本｣だと思います。

まず、ライフスタイルの面から言うと、流山や柏は、地価の安さゆえに、標準的なサラリーマン家庭が、広めの土地を所有できるのが大きな魅力です。実際、この辺で売り出される土地付き一戸建ては、都心から等距離にある三多摩や神奈川方面に比べて広い。小規模な分譲開発でも３０坪以下の区画は少ないですし、大規模開発になると、５０坪、６０坪が当たり前の世界です。

自宅の土地を使って楽しむのが、流山・柏のライフスタイルだとすると、最低、５０坪の土地は欲しいところです。なぜなら、

• 土地４０坪(１３２平米)以下だと、二階建ての家とカーポートをつけると、猫の額のような庭になってしまう←望ましくないレベル
  
• 土地４５坪(１５０平米)あってはじめて、ガーデニングができるような、まとまった庭になる←許容できるギリギリのレベル
  
• 土地５０坪(１６５平米)あれば、ガーデニングをやって、ちょっとしたバーベキューができるなどの｢余裕｣ができる←望ましいレベル

できれば、土地６０坪(２００平米)あることが望ましい。これだけあれば、家庭菜園も可能になります。家や土地の形状にもよりますが、１０坪のまとまった庭がとれれば、畝が４本、５本ほどできて、びっくりするほど、いろいろな野菜を栽培・収穫できます。


次に、資産価値の面から言うと、今後２０～３０年と、長期保有するのであれば、郊外では大きな土地区画が断然有利でしょう。｢これからの時代、郊外で小さな土地は無意味｣だとさえ思います。

マクロの需給バランスでみれば、今後の日本で、土地の値上がりは、あまり期待できないでしょう。今も昔も、マイホーム購入のピークは、３０代の前半と後半です。現在、｢団塊ジュニア｣がちょうどその年齢層ですから、それなりに需要はありますが、これから２０年かけて、この年齢層は４０％以上減るといわれています(１９７３年生まれより、１９９１年生まれの人数は、４２％も少ないそうです)。一方、２０年後になると、人口の最も多い団塊世代が徐々に世を去っていきますから、彼らの住んでいた郊外の住宅地が大量に売りに出ることも、容易に予想されます。

もちろん、これはあくまでマクロの話です。マクロ指標が下落傾向だからといって、ミクロでも全部下落するわけではありません。地域の工夫・努力いかんでは、ブランド価値をつけて値上がりするところも出てくるでしょう。また、今後２０年の間に、日本でも金余りになって、不動産に投資・投機マネーが流れ込むこともありうるし、あるいはインフレの世になって、皆が生活防衛のために不動産を買いまくることも、あるかもしれない。要は今後、不動産は値上がりも、値下がりもありえます。ただ、単純な需給バランスでみれば、売り手が多く買い手が少ないことで、長期的には値下がり傾向が強くなると思います。郊外ほど、そうなるでしょう。

不動産の相場が今より下がると、どうなるか？サラリーマンの給料もそれに応じて下がればともかく、横ばいの水準を保つのであれば、将来のサラリーマンは、これまでより広い土地付きの住宅を、手にすることができるようになるでしょう。

そうなった時、東京都市圏も、今より縮小しているでしょうから、郊外の家を手放して、便利な都心近くに住む人も多く出てくるでしょうし、同時に、郊外で大きめの土地でスローライフを楽しみたい、という人も出てくるでしょう。いずれにせよ、郊外住宅の土地区画は、これから大きくなると考えた方が自然でしょう。

そういう時代になったら、郊外で３０坪、４０坪みたいな、狭い土地付きの家に、果たして買い手がつくでしょうか？世間では５０～６０坪、あるいは７０坪が当たり前という時代に、４０坪以下の土地しかなければミニ開発もいいところ。都心近くや駅前ならそれなりに意味あるでしょうけど、郊外では・・・。

だから、今から流山や柏に一戸建てを買うのであれば、将来のことを考えて、最低５０坪の土地は持つべきだというのが、私のアドバイスです。

参考までに、地元で不動産業を営む｢プレシーク｣さんが、柏、流山、我孫子など東葛の各市について、駅別、町名別に、素晴らしい分析を行って公開してくれています。

柏市の住宅地分析
流山市の住宅地分析
我孫子市の住宅地分析


個人的にいえば、私が家を買っても良い(値下がりしにくい)と思う住宅地は、

流山市なら、江戸川台東、宮園、松ヶ丘など

柏市なら、新柏、つくしが丘、柏の葉、千代田など

我孫子市なら、白山、寿など