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マイホーム建築支援  マイホーム建築支援 ■当事務所の立場・役割と料金 〇建築工事を受注しない立場で、住宅建築を支援しています。 中立ではなく 会員側に ぴったり付いて、支援作業を行なっています。 当事務所が建築受注をしないことで、消費者側の立ち位置を維持しています。 特定業者と特別な関係（しがらみ）を持たないのも、同じ理由です。 〇生活設計から マイホーム建築 請負契約まで、支援します。 人生最大の買い物です。 具体的に動き出す前にまず、「生活設計」の作業を行ないます。 生涯安心の計画を立てれば、おのずと予算が決まります。 住宅会社の選択を、不安なくお得にできるような場作りをします。 複数の業者によるプレゼンテーションで、各業者の特徴や価格が すべて判明し、適正価格を判断することもできます。 競争による市場原理が働くのでコストダウンが可能になります。 とどこおりなく建築業者を選択し、請負契約が終了するまでを 見届けます。 〇建築支援の料金負担は 無い。 顧問会員の「実行支援」には、「マイホーム建築支援」もあり、 新たな料金負担はありません。 ■マイホーム建築支援の作業手順 1 家計の現状診断・問題点把握 詳しいヒアリングから入り、生涯のキャッシュフロー表を作成して、 現状診断を行います。貯蓄・生命保険・負債等々、問題点を把握。 2 ライフプランニング（生活設計） マイホーム取得計画を乗せて、具体的な一生涯の計画を作ります。 住宅建築の予算、住宅ローンの規模、・・等々が見えてきます。 3 資金・ローンの目安を立てる 親や身内からの援助と税負担、住宅ローンの種類・借入期間・借入額・ 融資機関・繰り上げ返済・・等々、最良の選択ができる目安を。 4 土地探し・売買契約 法律・インフラ・その他・・素人では気付かない事柄までチェック しながら、いっしょに土地探しをします。 分からない手続き等をリードしつつ、契約から引渡しまで立会います。 ここでは、不動産売買の仲介手数料を頂きます。 （ どうせ不動産屋さんに払う料金ならウチに ということです ） 6 住宅プラン作成・資金計画作成・工事日程作成 いっしょに住宅の間取りプランの打合せを、繰り返し行ないます。 その結果できあがるモノが、複数の住宅会社に提案競争してもらう 基本資料、4プランと仕上げ表です。 （ 平面・立面・什器・外構・仕様表 ） 7 住宅会社・数社で提案競争（ 提案コンペ ） 相談者（顧問会員）の予算、マイホームへの思い・考え方に 合いそうな 工務店3～5社に見積りを依頼します。 提案コンペでは 1社45分ずつ提案プレゼンをしてもらいます。 8 業者決定・請負契約 選んで決めためた工務店との請負契約を段取りし、立会います。 当事務所は受注した住宅会社から「建築顧客段取り料」として、 請負工事額の5％をいただきます。（ 本人負担は無し ） 基本的に ここまでをマイホーム建築の実行支援としますが、 必要に応じて、着工以降に立会ったりもします。 ■マイホーム建築の概算はこうやる！ マイホームが欲しい♪・・と考え始めたけど、 まだ・・まったく何も分からない・・という場合は、 以下のような考え方でザックリと（乱暴だけど） 概算してみましょう。 ●普通は、ザックリ 坪70万円で。 ※業者自らが言う坪単価は、まったく信用してはいけない。 ・含まれない項目が多々ある。 ・面積がでたらめ。 坪単価を売りにしている業者は、同じ条件では一番高い。 （ 過去のプレゼンコンペの結果より ） 〇含めて考えていいもの ・建築工事代（ 作付け収納・空調設備等込み ） ・外構工事代（ アプローチ・カーポート・フェンス等 ） ・照明器具・カーテン（全開口部） 〇含まないもの ・家具（リビングセット・ダイニングセット・ベッド・机等） ・家電製品（テレビ・冷蔵庫・洗濯機・オーディオ・パソコン等） 新規に購入する場合は、あらかじめ別途・・予算取りしておく。 （チラシ等で・・素人でも、ある程度の見当が付けられる） 〇マイホームの大きさ（面積）の見当がつかない場合は、 雑誌やチラシやネットで確認する。 ・資料で気に入った間取り・大きさの家の面積を確認する。 〇建築予算をザックリ算出する。 （36坪の家なら・・） 36坪 × 70万円/坪 ＝ 2,520万円 本来は 建築工事ではない「外構工事」込みですが・・。 ●住宅会社をきちんと選んで競わせれば、坪65円も？ 〇住宅会社選びの初期段階で、 我が家の価格レベルが決まってしまう。 1 大手ハウスメーカーは対象外にしたい。 直接 建築に係わらない人達の人件費が多額。 宣伝広告費を常にけた違いにかけている。 大型・常設展示場に多額の経費を支出している。 余計な経費分を、建築主が多額に負担する。 2 地元でも 有名な住宅会社は対象外にしたい。 地場の住宅会社でも、以下のような所は 経費が高すぎるので大手同様 対象外にしたい。 常設展示場を保有。営業マンの数が多い。 チラシ・テレビ・ラジオで頻繁に広告。 年間着工棟数が数十棟以上（都道府県単位で）。 3 候補に入れたい 地元工務店。 地場の住宅会社で、以下のような所は 経費が適正レベルなので建築費も適正レベル。 常設の展示場を持たない。 営業マンは少ないか、いない。（社長が営業等） 年間着工棟数は、数棟から十数棟。 （決まった大工チームで責任施工） ただし、地元工務店は 玉石混交。 「この社長に 我が家を任せるのは ちょっと無理！」 なんていう人物も、現実にいます。 できるだけ多くの工務店と面談して、 建築を依頼する候補として信頼できそうなところを 5社前後、発掘していきましょう。 また、地元工務店だからといって、 必ず安いとは限りません。 （ 過去のコンペで 1000万円高い工務店があった ） 建築価格レベルのちがいって、どの程度？ 50万円とか100万円とかではありません。 500万円とか1,000万円とかの違い！です。 （当事務所が係わっている普通で現実の事例） 3の住宅会社どうしで数社を競わせるのなら、 坪70万円で計画して、ほぼその通りになる。 場合によっては坪65万円もあり得る。 上記と同じく、36坪の家なら・・ 36坪 × 65万円/坪 ＝ 2,340万円 3の住宅会社の探し方。 展示場も無い、宣伝広告も無い、営業もしない、 だから安いのは分かるけど、どうやって見つけるの？ ネットです。 ネットで簡単に見つけられるし、 どんな考え方で、どんな家を建てているか？ 詳しい説明を読むことができます。 検討してみたい会社を複数ピックアップしましょう。 この作業だけで、数百万円の節約になります。 生活設計上、大変好ましいことです。 ●諸費用の乱暴な概算のし方。 （登記料・火災保険料・その他） 〇諸費用合計は・・ざっくり200万円！ （ 住宅ローン2千万円の場合 ） ・元々かかる諸費用は・・ざっくり50万円。 ・住宅ローン2千万円に係る諸費用・・ざっくり150万円。 ・・という乱暴な概算に基づいて、 融資額に応じて按分する！ もちろん利用する金融機関やローン商品によって、 諸費用は細かくちがってくるが、 具体的化する前の概算はこの程度でOK！ 建築費や自己資金がある程度具体的になったら、 きちんと資金計画を作成。 ●結局、総額はどうなる？ 〇36坪の家。地場の住宅会社に競わせる場合。 自己資金500万円。 （ 家具・電化製品代は、別途自己資金を用意 ） まず、建築費概算は・・？ 36坪 × 70万円/坪 ＝ 2,520万円 諸費用を200万円と見れば、予算の総額は・・？ 2,520万円 ＋ 200万円 ＝ 2,720万円 自己資金は500万円なので、住宅ローン融資額は・・？ 2,720万円 － 500万円 ＝ 2,220万円 2千万円のローン諸費用は150万円だとすれば、 今回のケースのローン諸費用は・・？ 150万円 × 2,220万円/2,000万円 ＝ 166.5万円 元々の諸費用50万円を足すと、諸費用総額は・・？ 166.5万円 ＋ 50万円 ＝ 216.5万円 200万円とみた諸費用が、216.5万円になりそう・・です。 ●住宅の特徴と価格の関係 〇低価格になる家。 ・総二階 ・表面積が小さい ・凹凸が少ない ・屋根勾配がゆるい 〇高価格になる家。 ・凹凸が多い ・特殊な屋根形状 ・瓦屋根 ・特殊な外壁 ・塗り壁 ・無垢の素材 ・電動の天窓 ・大型バルコニー ・特殊なシステムキッチン ・特殊な空調設備 ・高レベルの住宅性能 ・勾配天井 ・ストーブ ・小屋裏収納＆階段 ・2階にも洗面・浴室 ・ウッドデッキ ・ホームシアター ・地下室 ・三階建て ・平屋 希望が多ければ、坪70万円なんてまったく無理！ ・・なんていうケースも当然出てきます。 〇どんな暮らしがしたい？ どんな家に住みたい？ 「どんな家がいい？マイホームに何を期待する？」 ・・と、私が質問をするのは、 その答えによって・・価格の目安をつかむため・・です。 「高価格になる」希望をたくさん持っているケースでは、 建物面積をセーブしたりして調整する必要があります。 |
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