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前回の沢孝史さんの本を読んだ後、久しぶりに
『金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法』を読み返しました。
私は多読するほうなのですが、時々、時間をおいて読み返す本も何冊かあります。
で、沢さんは著者のロバート・キヨサキ氏にも実際に会っているし、
『借金パワーで金持ちになる！』の内容との関連にも興味がありました。
金持ち父さんの言葉−「お金の世界で一番大事な言葉はキャッシュフローで、二番目に大事な言葉はレバレッジだ」
私も不動産投資(経営)おいて重視しているのは、キャッシュフローで、返済比率と、税引き後利益ー元本返済を重視しています。
なので、利回りがそんなに高くなくとも、「キャッシュを持ち続けることができる」のであれば、物件の購入を検討します。
レバレッジはフルローンを多用していますが、別に借金だけがレバレッジではありません。
ＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１先生のように、キャッシュで実際の価格より割安で放置されている高利回り物件を取得するのもレバレッジです。
ウォーレン・バフェット氏のように「１ドルの価値のあるものを５０セント以下で買う」戦略ですね。
『金持ち父さん』シリーズを、レバレッジ・メモにするには、長編シリーズになるので、ぜひ手にとってお読みいただきたい。
逆に言えば、それぐらいインパクトのある本だということです。
特に『金持ち父さんの若くして豊かに引退する方法』は、私の一番のお気に入りの本。
別に若くなくてもいいし、引退する必要はありませんが、引退できる状況、すなわち働くか働かないかを自ら選択することができるというのは重要です。
（実際、ロバート・キヨサキ氏はファイナンシャル・フリーですが、働いています。）
さて、昨日は午後から事務長会の後、県西部で飲み会。
投資家けーちゃんと、ばふさんと３人で飲みました。
ちょうど事務長会が県西部にある病院で開催されたので、現地までそんなに時間がかかりません。
事務長会で、「離職をどう防ぐか」というテーマで某院の看護部長さんのお話を聴いたのですが、その後、サラリーマンを引退した投資家けーちゃんと、引退可能なばふさんと飲むというのも面白いです。
一方は、仕事がイヤとか家庭の事情で退職を選ぶ・余儀なくされるのに関して、一方は、自由意志で辞める・辞めることができます。
この差は大きい。
投資家けーちゃんとは、過去にセミナーで何回かお会いして、短時間、お話させていただいたことがありましたが、今回はじっくり４時間話すことができました。
と言っても、不動産投資(経営)の話はほとんどなく、楽しく飲んだってところです。
ただ、投資家けーちゃんの不動産投資(経営)に限らない豊富な知識や行動力には圧倒されましたね。
田舎でフェラーリに遭遇した感じでしょうか？
才能がある人が努力(多分、ご本人は楽しんでらっしゃると思います)している、そう野球選手で言えばイチロー選手のような感じ。
ベースとなる知識に、専門的な知識（不動産・保険）の広さと深さには驚嘆させられます。
私はあまり喜怒哀楽に振幅がなく、「すごいなぁ！」と驚くことはほとんどないのですが、投資家けーちゃんには驚かされました。
これは文字ベースではお伝えできないので、投資家けーちゃんのメルマガ読者の飲み会でご本人に会われるのが一番かと思います。
焼き鳥→立ち飲みバー(私は座ってましたが(^^;))→スナックとはしごをしました。
スナックでとなりに座っているばふさんの腕を見ると、私の１．５倍ぐらいの太さがあります。
で、そのとなりの投資家けーちゃんの腕を見ると、私の２倍ぐらいの太さ。
お二人とも、かな〜り鍛えています。（知識・行動力、そして腕力でもかなわんなコリャ(^^;)）
投資家けーちゃんと言えば、最近のブログで「少ない自己資金で不動産投資」という記事がありました。
◆自己資金５００万円くらいの場合
◆自己資金３００万円くらいの場合
◆自己資金３００万円未満の場合
詳しくは、まず、フリーター プチ大家の 遊三1980さんの記事へどうぞ
⇒
「少ない自己資金で不動産投資」
投資家けーちゃんの、今日の記事、
「北陸１日目 管理料が安い件について」からリンクされている「石渡浩さんに突っ込んでるメルマガ記事」から
「土地を持っていなくてもできるアパート経営 ―― 3年間で13億円の中古アパート・マンションを購入した不動産投資家が語る物件選択と融資セミナー ―― （動画・音声ファイル）」を早速、購入しました。
内容は、
・私が借りている全金融機関の実名
・全額借り入れしても、不動産を購入した途端に
「資産家」になれる秘密
・不動産投資の融資に積極的な金融機関とその特徴
・アパート付きの土地が更地よりも安く買える訳
・収益還元評価の割高な物件を掴まない注意点
・新築用の土地を持っていない人に向いている投資法
・連帯保証人無しでも融資が受けられる仕組み
・低所得の私が融資を受けた方法
値段も３，０００円なら格安ですね！
ちなみに、私は不動産投資(経営)を始める前から、本や雑誌・セミナー以外に、情報教材をかなり買っています（給与が安い時代から）。
確かに３万円とか、５万円・７万円という商材を買うのは勇気がいりましたが、やはり安い情報と高価な情報とでは、そのノウハウの密度が違います（これもレバレッジです）。
手取りが１０万円だろうが、１５万円だろうが、本〜情報教材に２０％ぐらいは投資したいものです。
これも、ロバート・キヨサキ氏の言うところの「まず自分に支払う」でしょう。
一番高つくのは「無料のアドバイス」(セールス目的の無料のセミナーも同じかな)。
もう一つ紹介、「その人の言葉を聞けば、その人の未来が分かる」
昨日の飲み会の話に戻りますが、私のコンテクストはまた一段と広がりました。
私自身はただのサラリーマンですが、最近、常に「テーブルの向こう側」を意識しています。
あ、飲み会で、牛すじ煮込み、一人で食ってしまい、すいませんでした<(_ _)>
あまりに美味しかったので(^^;)＞投資家けーちゃん、ばふさん
また飲みましょう！（業務連絡）
ツイッターで紹介された本を楽天で発注しました。
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ありがとうございます。今日はいい日だ。
それでは、また(^^)/
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今日は、沢孝史さんの
『借金パワーで金持ちになる！』のレバレッジ・メモ。
・借金を背負っているではなく所有。会社であれば融資を受けて会社を所有と同じ。
・日本の会社が所有する資産のうち、中小会社は９０％までが自分のお金ではなく「借金」
・個人で財産の９０％が借金だとしたら、生活費に困る。しかし、身近にいる社長さんたちはサラリーマンよりも裕福そうです。
・社長は借金をして事業をし、収益をあげているから裕福になっている。
・借金の力をうまく利用している
・上記は個人でも可能
・消費で使ってしまう生活のための借金はせずに、金のなる木を買うための借金をする。
・クレジットカードも一種の借金
・残念ながら、金のなる木を買うために借金している人はごくわずか
・「借金などしないほうが良い」「借金は身を滅ぼす」これも事実です。
・でも、借金にはあなたは金銭的に豊かにする力もある
・お金が集まってくる人たち＝毎月入ってくるお金が消費するお金より圧倒的に多い
・理由は「入ってくるお金の大半は自分が実際働いて得たお金ではない」から
・「働いて得る以外の収入が膨大にある」これが、お金が集まってくる人たちの特徴
・一生懸命働くことと収入には因果関係がない
・働き方を間違えるといくらがんばっても収入は得られない
・投資した自己資金の金額と収入に因果関係はない
・働かなくても収入を得ることができる
・サラリーマンだからといって、「今現在入ってくるお金を基準にお金を使ってしまうこと」は、将来必要になるお金を先に使ってしまう危険性がある
・「今使えるお金＝今使って良いお金」ではない
・夢のマイホーム＝夢であるものをローンで買ってしまう
・５億の借金は平気なのに、数千万の住宅ローンは怖い
・返済根拠の裏づけの弱い借金をすることに危うさを感じている。
・不動産投資のための借金なら、購入した物件自体からの収入がローンを支払ってくれます。
・住宅ローンで購入した夢のマイホームの場合は、収入をもたらしてくれるわけではなく、毎月の支払いが必要になります。
・借金をして不動産投資するときには、ローン完済までの詳細なシミュレーション。
・入居率の悪化、金利上昇から火災、地震などの天災など、予想できるかぎりの投資リスクを織り込んで検討。
・最悪の条件が重なっても返済に支障がないと予想できるものだけに投資。
・それでも、返済に支障をきたすリスクはゼロにならない。しかし、リストラや病気のために住宅ローンが返せなくなるリスクに比べれば、その確率は非常に小さいと判断しています。
・分散投資で一定規模を確保することによって、さらにリスクを減らしている
・投資総額と借金額が大きくなっても、デフォルトのリスクはそれに比例して増大しない
・むしろ精緻なシミュレーションをもとに、一定レベル以上の物件を購入しつづけるのであれば、反比例の関係になると考えられます。
・リスクを減らすために借金を増やすこともありえる
・借金とは、確実なリターンが得られるときだけにするもの
・個人がすべきこと、それは「自分のために金利を払う」ということです。
・借金は、「その借金の金利を上回る収益が期待できる何か」を購入するためにする
・借金を使う場合と自己資金だけの投資では、目指す目標が違う＝特急列車か各駅停車
・イールドギャップこそが借金を使った投資の利益の源泉
・お金を貸すかどうかの判断の基本となるのは、「支払い能力があるかどうか」
・しかし、借金パワーを生かして投資していけば、この常識に縛られないことも可能
・銀行が吟味するのは、今まで投資してきた収益不動産の収支
・（銀行も）投資とは別枠の個人収入を当てにした融資から、純粋な投資として融資を考える段階へと発想を転換していたようです。
・借金により信用を増し、さらに新たな借金によって信用力を強化する
・銀行が貸してくれるお金は「事業性の資金」
・不動産投資の借金は小さなＬＢＯ（レバレッジバイアウト）
・積算法と収益還元法
・個人の与信＋担保評価＝貸付限度額
・銀行が融資する大きな根拠はその物件の収益性
・自己資金や与信限度額よりも、投資家の資質が問われる
・隣の銀行の貸出金利
・金融機関は不動産が大好き
・サラリーマンは、一定の収入が毎月保証されているということ自体に資産価値がある
・大多数のサラリーマンは、この資産に気付かないまま、借金パワーを利用するチャンスを逃している
・税金を支払って残ったお金が、本当の自分のお金
・減価償却は現代の錬金術
・裁定取引が活発に行われている
・現在の低金利は、資本が資本を生むという資本主義の大原則から逸脱している
・つまり裁定取引を実現しやすい状況
・借金パワーとは、正しく使えば持たざる者が持つ者になれる魔法の杖
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ありがとうございます。今日はいい日だ。
それでは、また(^^)/
頭金「ゼロ」でできる、『光速』収益不動産投資成功法
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昨日、今日と役所や不動産会社周りでした。
普段デスクワークが多いので、ちょっと疲れましたね。
なので今日は短めの記事で(^^;)
メルマガで気になるものがありました。
人気ブログランキングで、最近常時１位の方のメルマガなのですが、
⇒
「2009/11/13 保証人無し・低所得でもできる銀行借入して不動産投資」
いろいろなメルマガを購読していますが、全部目を通すわけではありません。
やはり題名がキャッチーだと、ついついメールを開いて見てしまいますね。
メルマガもブログも、題名がまず大事です。
さて、債権回収機構案件、銀行の融資内諾を得ました。
フルローンですが、私よりも高い価額で同時期に買い付けを入れた方がいらっしゃるので、２番手です。
今月中に結論がでます。
もうひとつの物件は、新しく担当になった方が不動産に詳しい方で、負荷をかけたシミュレーションを作成していただきました。
普段は、こちらでシミュレーションを作成するのですが、属性に関する書類・事業計画・資金計画等々、何も出してません(^^;)
こちらは自己資金が必要ですが、何とかなればと思います。
ところで、収益不動産と併行して、セカンドハウスローンも申し込みしています。
立地はちょっとさびれた旧住宅街にあるのですが、将来どう発展するか（あるいは衰退？するか）分かりませんが、将来住みたいですね。
ただ、あくまで将来なので、いますぐ引越しするわけではありません。
まぁ、そのためのセカンドハウスローンなのですが(^^;)
今日は、外回りの仕事の帰りに、５０万円の借地鉄骨３階建てのリフォーム現場に行ってきました。
いつもの担当者と話していると「ウチは（富山）県内なら、他の業者にリフォーム費用でまけることはアリマセン。」と言っておりました（但し、県東部は範囲外ですが）
興味のある方は、
「メッセージを送る」に、メールアドレスを記入し、できればお名前を教えてください。
後日、業者名と連絡先をお知らせします。
明日は季節性インフルエンザの予防接種の予定。
新型は・・・当分回ってこないでしょうねぇ。
地域一番「オンリーワン物件」の作り方
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