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『週1時間で月収5倍の家賃収入!「片手間」投資』/サイコ大家 著のレビューを書く。

この本では、給与収入で６００万円以上の人と、６００円未満の人の不動産投資の戦略を伝えてある。

『「片手間」投資でプロ化を目指す道のり』がフローチャートで書いてあり戦略が一目瞭然。

自己資金がなくても不動産投資は可能だが、リスクが高まるので万人にオススメはしない。


　給与収入が多い人は最初、パッケージ型のアパートローンを使い、少ない人は現金で買える物件の取得を勧めてある。

給与収入が少なくとも、最初から日本政策金融公庫から始める人もいるので、まず公庫にあたってから、ダメなら現金買いという方法もあると考える。


　給与収入の多寡にかかわらず、最終的に目指すのはプロパー（事業性）ローンである。

プロパーローンを受けるまでになれば、給与収入というよりは、事業者としての属性（格付け）によって決まる。

つまり、貸借対照表（とくに純資産の部の厚さ）や損益計算書（原則として黒字）が求められる。


　次に金融機関の積算評価額である。

本に書いてある方法で計算する方法もあるが、「不動産投資プレミアム　積算」で検索してヒットするサイトでおおまかな積算評価が出せる。

個人的には積算評価に７０％を掛けた担保評価以下で、高利回りが良いと考える。


　著者が重視しているのは、「価格がこなれてきた中古の物件をいかに安く購入するか」で、建売の新築は除外されている。

片手間投資の趣旨を考えれば、妥当な戦略だ。


　任意売却物件についても言及してあり、いかに任意売却物件情報を集めやすくするかについても書いてある。

投資仲間から任意売却専門業者を訊いても良いが、著者のような方法で探す方法もあるだろう。


「都会か地方課の違いによる投資テクニック」も基本的にこの通りであるが、地方の中小都市では著者の示す利回りよりも３～５ポイント上乗せしたようが良いと個人的には思う。

　返済比率についても妥当であるが、「不動産投資　返済比率」で検索してヒットするブログやサイトもチェックしておくと良いかと思う。


　最初はミドルリスクミドルリターン、次に狙うのはミドルリスクハイリターンの物件という点は、個人的にも意図したわけではないがそうなっているので推奨する。

「知らない土地で優れた管理会社を探す」方法は盲点で有り、為になった。


「管理会社といい関係を築く７つのノウハウ」もこの通りだ。

管理で失敗している不動産投資家には身に覚えのある項目があるのではないだろうか？

つまり大家の質もリーシングに影響を与えるファクターなのだ。


「課税所得が高い人ほど実質的な利子は低くなる」も、なるほどである。

名目の金利の高低ではなくこういう着眼点も必要だ。


　最終章は「法人化してさらなる拡大路線を目指せ！」。

私自身は最初から株式会社で始めたが、合同会社で始める方法は確かに設立費用が安く、手間が少なくて済む。

法人の活用についてだが、最近は資産保有法人でないと、自主管理でもしていない限り管理料が否認される例が増えているので、私は物件の取得は法人で行なうことにしている。


　法人は、配偶者に不動産投資を知られたくない場合や、公務員の方で副業規定に抵触する場合でも有効活用できる。

　収益物件ごとに法人を設立する方法については、融資の問題もあるが、隠れ債務の有無の証明や契約を締結する場合に弁護士によるリーガルチェックが必要となると思われるのでオススメできない。


　この本では不動産投資家自身しか決定できない攻め（物件取得）について徹底的に書いてある。

物件取得以外の守りについては「片手間」にフォーカスして紹介してあるが、別の不動産投資本で補強すれば良いだろう。
　

　物件取得に関してはこの１冊でも充分と言える内容で、初心者から中級者までにオススメする。

サイコ大家さんのメルマガ「精神科医のアパマン経営」は内容も簡潔で読みやすいので、この本を読むと共に併せてチェックしたい。

【送料無料】週1時間で月収5倍の家賃収入！「片手間」投資



　　さて、寝よ寝よ。


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　今日は金融機関へ。

以前、物件評価をお願いしていた件について、評価が出たそうだ。

というわけで、本格的に書類を提出した。


　物件概要と事業計画書、個人の確定申告書は提出済みなので、追加書類は、

・個人と法人所有、すなわち全物件の登記簿謄本

・全物件のレントロール

・全物件の返済予定表

・固定資産評価一覧

・法人の確定申告書（３期分）


　まずは法務局２ヶ所へ行って、登記簿謄本を上げる。

そのまま金融機関へ原本を持って突入。

大雪の中だが、ちょうど今日がお休みだし、早いほうが良い。


　そして１時間経過。

銀行がキンコーズに変身だ。

女性行員には申し訳ないが、私も法務局で１諭吉使っている。


　他の書類を全部コピーしたら、コンビニのコピー機を長時間占有しなくてはいけない。

コピーしている間に担当者から事情聴取(^^;)


　本格的な稟議はこれからだが、ギリギリ担保評価以下なのでフルローンでいけそうだ。

最近は積算評価以下では感じない身体になってしまった。


　今回の物件は築約１０年で、妄想利回り約１９％（最新成約家賃で引き直すともっと落ちる）。

まぁまぁだ。

法人で借りるので、基本プロパーローンである。


　担保評価はおおむね積算評価×０．７だが、ここから更に１～３割低いとオーバーローンでもいける。

正にナッシング・ダウン（頭金無し）だ。


　こういう物件は金融機関の不良債権化した物件やＲＣＣ・管財人依頼物件を扱う不動産会社から出てくる。

その中でも、一旦買い取って、お化粧（リフォーム）して並みの利回りで売却する業者ではダメ。

花びら回転の要領で、仲介手数料のみを狙い、短期で物件をぐるぐる回転させる業者さんである必要がある。


　私の場合は地元の洗練された投資家からこの業者さんの教えてもらった。

では、地元の洗練された大家さん以外のルートを探すにはどうすれば良いか？

それについても、サイコ大家さんの【送料無料】『週1時間で月収5倍の家賃収入!「片手間」投資』 / サイコ大家 【単行本】に書いてある。

人気ブログランキングが上昇すれば、この本のレビューを書く。


　昨日から下痢気味で、大雪の中、ＦＲのクルマで泣きじゃくりながら活動した甲斐があった。

属性に頼るアパートローンも良いが、初めから法人を設立して保証協会付け ⇒ プロパーと進む方法がある。

その辺りは石渡さんの特別メルマガで紹介されるのでないかと思う。

現在、人気ブログランキング３位におられるので、そちらのブログから登録をオススメする。


　　さて、寝よ寝よ。


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『億万長者の秘密をきみに教えよう！』を読んだ。

子供が中学生ぐらいになったら『金持ち父さん貧乏父さん』を読ませる前に勧めたい。


　　まずは　⇒　


　さて、空室のほうは後２室で満室になる。

例の部屋も半額にしたら「安いから入る」ですぐに決まった。

やはり安ければ入居してもらえるんですね～。


　仲介も繁忙期に入ったが、金融機関も３月決算前、春の融資祭りに入っている。

１月に仕込んだ物件が、２月に内部稟議に周り、３月に決済という黄金パターンだ。

他の時期には多少無理っぽい案件も、この時期は通りやすい。


　決済になれば、「融資とは無関係なのですが・・・」と、積立や提携カードなどのオススメがある。

手数料収入も大事なので、こちらも積立ては協力している。

他の金融機関は知らないが、私が取引している金融機関は、信用情報を照会していないのでカードもＯＫである。

（但し、アパートローンは保証会社が調べている。プロパーの場合のお話です。）


　今の案件が無事通れば、４月以降に、現在プランニング中の高齢者サービス付き住宅の持ち込みに入る。

高齢者サービス付き住宅は最大１０％の補助金交付や税制優遇があり、フルローンやオーバーローンも出やすい。

中級者以上なら「あのノウハウやこのノウハウをつかえばウハウハ！」って思うだろう。

　
　少子化で人口が減って行く日本で増えていくのが高齢者（自分も含めてだが）。

その高齢者、要支援や要介護１～２では介護老人保健施設や介護特別養護老人ホームは順番待ちで入れない。

順番待ちしている間、家族が介護で疲弊していく。


　そういう中、高齢者サービス付き住宅で社会貢献ができる。

最近読んだ本で一番分かりやすかったのが下記の本（利回りの計算が？であったが）。　　

【送料無料】サービス付き高齢者向け住宅経営


『高齢者向け賃貸住宅経営で成功する法』も買ったが、これから読むところ。

ぱっと読んだ感じでは前者の本が読みやすい。


　普通のビジネスパーソンがやるのも良いが、医師・歯科医師・薬剤師・看護師・作業療法士・理学療法士・介護福祉士・事務長・施設長が本業と併行してやると良いと思う。

こういう医療職や介護職、管理職の人は本業との相乗効果が得られるし、既に開業していたり、これから開業するのにも良い。

訪問診療や訪問看護、ケアプランの作成や、リハビリやマネジメントなどご自分のスキルや経験が活かせる。


　そういえば、物件の売買で、よく医療職の人とバッティングする。

医師（特に精神科医）や看護師だ。

年収が高い上に、忙しくてお金を使っているヒマもないので、自己資金も持っている。


　そんな中、サイコ大家さんの【送料無料】『週1時間で月収5倍の家賃収入!「片手間」投資』 / サイコ大家 【単行本】を読んだ。

売買に関していえば、ほぼこの１冊で完璧といえるほどのクオリティで買い推奨 ☆☆☆☆☆ でＲ。

サイコ大家さんのブログはないが、メルマガを書いておられる。

---

現役の精神科勤務医ですが、妻に内緒(！)で収益不動産102戸を所有。投資金額3.8億円。

特に、医師、歯科医師、弁護士、一級建築士、薬剤師、看護師、税理士、公認会計士などの士業資格・専門職資格をお持ちで、不動産投資・賃貸経営・副業に興味がある方はぜひ登録してみてください。

また、サラリーマン大家の（または目指している）方にも、役に立つ情報が見つかると思います。

精神科医療を実践しつつ、いかにして不動産投資、FX、ネットビジネスなどをこなして行くのか発信します。

---

　内容も簡潔で読みやすいサイコさんのメルマガはコチラ

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　「不動産業界のあの人は今に、完全になりかかっていた」ヤリ手ジジイさんが復活している！(＠_＠;)

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リンク先に飛んだら、ブログが消えていたので、トンだのかと思った（無借金なのに）。


　実は「リア充でドメイン料を払い忘れ」ていたらしい。

さすがリア充は違いますな（笑）　


　さて、人気ブログランキング上位の「ソプラノ大家さん」の本を読ませていただいた。

『夢とお金をひきよせるソプラノ大家さん流アパート投資のヒミツ』でＲ。

２月８日発行だが、既に南米系から届いた。

ちなみにソプラノ大家さんとは残念ながら面識がない。


　　まずは　⇒　


　声楽家というと何となくセレブな感じがするが、生い立ちを見ると普通というか、ちょっと苦しい感じだ。

フツーの主婦がいかに「夢のソプラノ歌手」になれたのか？

夢をあきらめない、夢を実現させた方法とは？


　ズバリ、大家さんである。

と言っても、著者の菅原さんがお書きになっているとおり、

「なんだ！こんなに簡単なことだったの！」と思わせる本。


この本では、

「ふつうの主婦でも夢をつかめたこと」

「不動産投資のおかげで声楽を続けることができたこと」

そして、

「不動産投資をはじめたいと思っている人」

「夢を実現できずにいる人」たちに勇気を持ってもらいたいとのこと。


　まずはキチンと「本屋さんで売っている不動産投資関連の本は、ほぼ全て」読んでおられる。

本だけでなく、音声教材やＤＶＤで学んで準備万端である。


　物件１に代願料があるということは、設計士さんが入っているんですね。

確かに写真のとおり、「シャープで粋な感じ」がします。


　物件２～４は、めっちゃ築浅なのに、この利回りはステキです♪

売主さんはなぜ手放したんだろう？と思うような物件。


　物件５は、地方の王道、高利回り物件。

この位、高利回りなら短期間の返済でも充分キャッシュが残る。

地方ならではのリスク（人口減少・地価下落等）を考えると、高い利回りでヘッジするのが良い。


　コラム、「成功している大家さんの特徴」もこの通り。

特に個人的に重要な成功要因と思ったのは「コミュニケーション力」だ。


　「家族で目標を共有しよう！」で、奥さんが不動産投資に反対されている場合の一つの解決法が示されている。

ウチは反対はされていないが、無関心なので、もうちょっと物件にかける情熱を奥さんに傾けようと反省した次第 orz


　おぉ！ソプラノ大家さんが【バールのようなもの】を持っておられる写真が！ヾ(￣0￣; )ﾉ

ソプラノ歌手の衣装から、リフォーム用作業着？へ。このギャップ、萌え！(^^;)


　「入居者サービスを工夫する」というところでは、「なるほど、ここまでするのか？」と勉強になりました。

　コラムの「金利引き下げ交渉に成功するポイント！」を読んで、私の今の金利が高いので交渉しなければと考えた次第。


「職業訓練学校で建築とリフォームを学ぶ」は、そこまで！と感動しました。

今の私には時間的にムリがあるので、奥さん、通ってくれないかな(^^;)


　「しっかり準備していたから、運をつかむことができた」というのも多くの成功者が感じておられるだろう。

幸運の女神は前髪しかないのだ（後頭部はハゲているってことですなｗ）。


　巻末には「ソプラノ大家さんのオススメ不動産投資本＆情報源」が載っている。

「はじめての人にも読みやすい、不動産投資の本」も紹介されているので、この本を読んで大家さんに関心が出てきたら読んでみると良いだろう。

【送料無料】夢とお金をひきよせるソプラノ大家さん流アパート投資のヒミツ


　ソプラノ大家さんのメルマガはコチラ

　⇒　『ソプラノ大家さんの「ハッピー☆不動産投資ライフ」』

12,264部なんですね！


　結論として、金銭的な理由で夢をあきらめかけた人、一度はあきらめた人、大家さんに興味のある人、時間があるがパートやフルタイム勤務が難しい方にオススメです。

私も略してハピハピの関係でチーム作りをしたい。


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　昨日は吉川英一さん主催のサンデー毎日倶楽部の新年会だった。

ホテルに早めに着いたので、吉川さんの新刊『一生お金に困らない個人投資家という生き方』を読ませていただいた。

以下、レビューを書いて、南米系にも載せる。


　　まずは　⇒　


　帯には「迫りくる年金崩壊、国債暴落も恐くない！一生ものの「稼ぎ力」をつける！」

「デイトレで毎日１～２万円　不動産で月１００万円稼ぐ！」

「失業の心配なし！」

「お金と時間に縛らない最高に幸せな生活」とある。

　
　ロバート・キヨサキ氏の『金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント』のＩクワドラント（投資家）を極めた本だ。

就職した新入社員で会社を辞めたい人、管理職に就く年齢の40歳ぐらいで仕事がハードで会社を辞めたい人に「こういう道もある」と示し、自ら実践し、結果を出している。


　しかも「仕事は毎日２時間だけ」「会社に行かないのにお金が振り込まれる」。

前者はデイトレード、後者は不動産投資だ。


　今やデイトレーダーの国内人口は約５万人いるそうで、弁護士よりも多い。

著者の言うとおり「デイトレーダー」、そしてデイトレーダーを含めた「個人投資家」も職業として認知されても良いだろう。


　「仕事は毎日２時間だけ」というのは本にも書いてあるとおり、ある時間帯だけ取引するため。

場合によっては１～２分で終わることもあるそうだ。


　「個人投資家に向いている人はこんな人」では、ハードな業種の方、転職歴のある方、株やＦＸで大損した人、パチンコ・麻雀などのギャンブラー、面白いのはゲーマーやニート・ひきこもりの人という点だ。

ゲームを攻略するのを、株式市場や為替市場の攻略に変えればトレーダーだ。

ニートや引きこもりも、トレーダーになれば「個人投資家」という職業として認知されていくだろう。


　私も経験があるが、「毎朝７時に起きられること」も、会社に行く日はギリギリまで起きられないのに、ＦＸをやっているときは午前５時でも平気で起きられる。


　いきなり会社を辞めるのではなく、「サラリーマン兼業投資家」から始めるのが良い。

不動産投資は「投資」なので就業規則の副業規定に抵触しないと思われる。

（抵触したら株式投資をしてはいけなくなるので）。


　いきなり辞めないのはサラリーマンという属性を活かすためだ。

今、金融機関は融資先が少なくなってきているが、安定したサラリーマンが担保評価が出て収益性のある不動産を持ち込むと、意外と貸してもらえる。

頭金は、株やＦＸでつくっても良いし、不動産によってはフルローンやオーバーローンも可能である。

（自己資金をたくさん入れてもダメな場合もあれば、フルローンやオーバーローンでも大丈夫なパターンもある）。


　不動産投資にしろ、デイトレードにしろ、関連書籍を最低３０冊を読め！とは良く言われるので、それぐらいの本は読んでおくと良い。

また、ブログやサイトでいろいろなノウハウを公開されている方もいるので参考になる。


　デイトードについて、著者は「支払った授業料は軽く５００万円」ということだが、本に書いてある洗練されたデイトレーダーのブログを参考にしてスキルをアップされたとのこと。

もちろん誰でもそんな高額な授業料を払う必要もなく、著者も書いているとおり「いろいろ勉強してからやるべき」であろう。

逆に著者が５００万円を払った経験を１５００円＋税で買えるとも言える。

「無知は投資における最大のリスク」であるが、本は少ない投資で大きな投資効果がある。


　「デイトレーダーの人差し指はゴールドフィンガー」で、お金を右らから左に動かして儲けることに対する日本人的罪悪感に対して、「世の中の商売は（略）ものを右から左に動かしてさやを抜く」と述べて有る。

確かに、もの（サービスや情報、知恵も含めて）を仕入れて利益を載せて売っているのを、トレーダーはものの代わりにお金を動かしているのだ。

株式・為替投資の本に書いてあったが、トレーダーは株や為替の価格を広く伝達する仕事とも考えられる。

また、デイトレーダーだって、儲けが出れば、所得税・住民税を納めているのだ。


　著者は「絶対に」とうい言葉を必ず目標の頭につけることで数々の夢を実現してきたとのこと。

あなたも絶対に「個人投資家」を目指してみてはいかがだろうか？

　
　もしかしたら、将来、「個人投資家」か「起業家」になれなかった人が仕方なく就職する社会がやってくるかも知れない。　
　　
尚、著者のブログは「吉川英一」で検索すればヒットするので参考にされたい。

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（でも、美味しそうだ♪）
　

　さて、「ポータルサイトの掲載状況をチェック」で、自分でチェックしたら見つからなかったorz

管理会社に訊こう。


　　まずは　⇒　


　ところで、約１億円の物件、月末決済を目指していた。

仲介会社さんから電話が有り、事務所を訪問。


「実は～、売主さんが売らないって・・・」


　だ～い、

ど～んでん返し！！
( ﾟДﾟ)y

　久々に死ぬかと思った。


　とりあえず、理由を訊いたが、結論は売主の財務改善により売らなくても良くなったということ。

金融機関２行から融資の承認をもらっていて、後は契約書を巻いて、月末決済という流れだったのに・・・


　手付を５，０００万円ほど打っておけば良かった。

（そんなお金持っていないけどｗ）


　もがいてもどうしょうもないので、縁が無かったものと諦めた。

帰りのクルマの中なかで、それぞれの金融機関に電話。


　一行は「分かりました。ところで別の物件の進行状況はどうですか？」

　一行は「うぇぇ・・！！　今日本部の正式な決済が・・・」

後者の一行は、もう少し粘りたいとのことだった。

ちなみにこちらは物件の差し替えはムリ。

（前者の金融機関は差し替え可能姉妹。）


　はぁぁ・・・（深いため息）


　他の物件の資料をもらって来たので、そちらを持ち込もう。

後、他の物件で上記の２行とは別の金融機関に打診中。

昨日、担当者から電話があり「金利ですが、他行はどれぐらいですか？」との質問。

う～ん、脈があるのかな？

飛び込み営業だったし、こちらも期待せずに待つことにしよう。


　「ザマアミロ！」というユーも、

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　　さて、寝よ寝よ。


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　　ありがとうございます。
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　昨夜、確定申告書用の書類をファイルにまとめて、今日、姉に渡した。

去年より領収証が少ないぶん、ラクだった。

普段はトレイに収支明細と領収書その他を積み上げていって、毎年の今頃に、それを逆さにして１月分からファイルに入れて行っている。

後は姉が弥生会計に入力、その後、データを税理士の先生へ、という流れでＲ。

　
　先ほど、「良質な無料レポートのご紹介」を見ていて、最初の『不動産投資ノリスク』の財部さんのレポートがまず目に付いた。

財部　敦 氏といえば、あの「＊＊＊不動産投資家の盾＊＊＊　不動産投資リスクを物静かに独習　財部敦公式サイト」で有名な方だ。

私も不動産投資を始めたとき、あの分厚い本をゲットして読んだものだ。

もう一度、読み返さなければなるまい。


　　まずは　⇒　


　さて、今日も空室が１室埋まった。

あと３室だ。

１Ｋは埋まりそうだが、２ＤＫはどうかな？

営業が必要そうだ。


　ちなみに１室は、突然病気で倒れて救急車で運ばれた物件だ。

救急車が来た時点で亡くなっていたので、いわゆる事故物件。

この物件は室数が少なく、将来は建物を解体する予定なので、出口に関しては個人的には問題ない。


　その１室については、半額にして２万円ほど家賃を減額して募集することにした。

家賃が安ければ、事故物件でも気にしない人もいるそうなので、期待したい。

半額にしたのは数日前、下記のサイトを見たから。

　⇒　「「幽霊なんて出ませんよ」――格安家賃の“事故物件”を探してみた」


　しかし、事故物件一覧サイトに載っていなくて良かった。

　⇒　「大島てる CAVEAT EMPTOR: 事故物件公示サイト」

　⇒　「事故物件不動産マップ、いわく付き物件情報を紹介！」


　ところで、昨年から引っ張っている物件、やっと契約になりそうだ。

ただ「話がある。」ということなので、何かある。

というか、任売物件なので、多分、債務者が「敷金を使ってしまひました～。」系のお話ではないかと推測している。

それはそれで、値引きしてもらわないとねぇ～。


　話はかわって、こちらは大雪である。

明日は同じ職種の新年会で宿泊予定なので、早めに行かないと。

なので、木曜日まで更新・コメント返しが出来ないと思います<(_ _)>
　

　　さて、寝よ寝よ。


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