[カテゴリ未分類]の記事一覧 | 役立つ不動産売却のポイント

私は、所有する土地を売却するために、11月30日に売買契約をし、手付金として500万円を受け取りました。来年1月15日に……

Ｑ．私は、所有する土地を売却するために、11月30日に売買契約をし、手付金として500万円を受け取りました。来年1月15日に、実際に土地を引き渡し、残金4,500万円と固定資産税の精算金10万円を受け取ります。この場合にいつ譲渡所得の申告をすればいいのかについて教えてください。Ａ．原則として来年の譲渡所得として申告をするものの、今年の譲渡所得として申告をすることもできます。なお、譲渡所得の収入金額については、固定資産税の精算金を含めた5,010万円であるといえます。　譲渡所得の申告をするのは、資産を譲渡した日の属する年の翌年3月15日までです。資産を譲渡した日(収入すべき日)というのは、売買等の譲渡契約に基づいて資産を買主に引き渡した日をいうのが原則ですが、売買契約等の効力発生日(契約締結日)に譲渡があったものとして申告を行うこともできます。　ご質問のケースにおいては、実際の土地の引渡しを行って残金を受け取るのは来年1月15日であることから、原則として来年の譲渡所得として申告をします。ただし、売買契約を締結したのが今年の11月30日ですので、今年の譲渡所得として申告をすることもできます。　そして、譲渡所得の収入金額は、手付金500万円と残金4,500万円に固定資産税の精算金10万円を加えた合計5,010万円となります。固定資産税の精算金は、不動産売買に当たり、売買当事者間の合意に基づき、固定資産税・都市計画税の未経過分を買主が負担するものではありますが、地方公共団体に納付すべき固定資産税そのものではありません。すなわち、固定資産税の精算金は、売買当事者間の利益の調整のために行われる金銭のやり取りであると考えられます。それゆえ、譲渡所得の収入金額の一部として申告をすることが必要です(買主は、土地の取得価額に含めます)。

中古住宅を売却する場合、お客様内見のときに気をつけるべきなのはどのようなことでしょうか？

第一印象は後を引きますので、玄関の整理整頓をしてください。1.概要　各事由によって売却活動をしているわけですが、日常的に時間の余裕がない方でも、お客様をお迎えする際に玄関を整理整頓すると、それだけで印象がよくなります。余分な靴や余計な物を置かないことだけでも印象が違いますが、一輪挿し等の生花を飾っておくとなお印象がよくなります。中古住宅の見学者はその物件のみならず、その家がどのような使われ方をしてきたのかということに関心をわくと同時に、売主の人柄を見て、購入に関わる判断に役立てます。この印象は後を引き、お互いの印象がいい場合は価格・条件交渉がトラブルなく進み、契約から引渡し後までクレームもなく取引が終了します。こうした物件の場合は、売却後も売主と買主の間にいい関係が保たれているケースが数多く見受けられます。2.その他気をつけること　(1)物入れの整理　　居住中のお部屋を内見するに際して、売主への配慮から、見学者自らが物入れの扉や台所の棚の開閉を繰り返すケースはあまり見受けられませんが、見学者の希望を受け、売主が主寝室のクローゼット、下駄箱、パントリーを、容量と奥行きの確認の目的で開けるケースは多く存在します。また、ウォークインクローゼットがあるならば、平素は納戸として利用している場合にも、見学者にとっては内見したい箇所ですので、少しは整理しておきましょう。物入れ、台所の棚、シンク下等の希望された箇所は、できることなら見せられるようにしておきましょう。　(2)庭木　　売却を行う土地の規模によると思われますが、戸建住宅や、マンションであれば専用庭のある1階部分の物件を売却するときには、留意が必要です。大きなお庭のある物件については、植木屋さんによる定期的な手入れがなされていることがありますが、あまり大きくない宅地の場合は、世話が行き届かないために雑草も伸びたままになっているということがあります。このような状態は、売却事情にもよるのですが、見学者にいい印象を与えるものでは決してありません。特に見学時における売主の立会いがない場合には、見学者が売主や物件に対してマイナスの印象を抱いてしまいます。見学に立ち会えない場合にも、雑草だけでも処理をするとがらりと印象が変わるといえます。　(3)ご近所　　見学者が売主に質問する事柄として、「どのようなご家族が近くにお住まいですか」、「買い物の便はいかがですか」といったことが挙げられます。このことは、不動産売買は物件のみならず外的要因にも大きな影響を受けるということを示唆しています。売主は平素からその地に住んでいますので、その環境が当たり前になっているのですが、欠点や若干気になることがある場合には、担当の不動産業者に事前に相談しましょう。「近隣にゴミ屋敷といわれる家が存在する」、「階下の方が、音に神経質すぎる」、「不特定多数の人が出入りしている」というように、売買において、宅地建物取引業者が作成する重要事項説明に盛り込まなければなければならない事項に該当する可能性があります。お話が進み、契約への作業を進めていくうちに、担当の不動産業者が、重要事項説明書に記載すべき事項についてヒアリングを行います。契約成立までに買主に対して重要事項説明をして、重要事項説明書を交付することとされています。ゆえに、契約直前における重要事項の追加がある場合には、「そのようなことは聞いていない」、「そうだと知っていたなら購入を検討することはなかった」というように契約がうまくまとまらなくなってしまい、無駄に時間を費やしてしまったということになる恐れもあります。

私は、東京都23区内において所有してきた自分のアパートの売却と、地方のアパートの購入を予定して……

Q.私は、東京都23区内において所有してきた自分のアパートの売却と、地方のアパートの購入を予定しています。1号買換えを適用できるかについて教えてください。A.1号買換えを適用することは不可能です。1号買換えの譲渡資産について、「既成市街地等にある事務所若しくは事業所として使用されている建物又はその敷地の用に供されている土地等」との制限が存在します。ゆえに、居住用として用いられている建物又はその敷地の用に供されている土地等は、譲渡資産の条件に合致しないことから、1号買換えを適用することはできません。1.1号買換えの譲渡資産の条件　「既成市街地等内にある事務所、工場、作業場、研究所、営業所、倉庫その他これらに類する施設(福利厚生施設を除く)及びその附属設備又はその敷地の用に供されている土地等で、その譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるもの」との条件が定められています。2.1号買換えの取得資産の条件国内の、既成市街地等以外の地域にある土地等、建物、構築物又は機械及び装置との条件であることから、取得資産はたとえアパートであるとしても適用することが可能です。3.事業とは買換えの特例は、譲渡資産と取得資産の双方が事業の用に供するものである場合に限って適用することができ、事業に準ずるものについても、この事業に該当します。事業に準ずるものとは、事業と称するに至らない、不動産の貸付けその他これに類する行為で、相当の対価を得て継続的に行われるもののことをいいます。譲渡や取得をする本人自身の事業用だけではなく、賃貸をしている土地や建物等も含まれますが、1号買換えは、その賃貸をしている土地等が事務所又は事業所として用いられるとの条件が定められています。ちなみに、たとえ事業用として使用しても、貸宅地や駐車場での利用であるときには、建物の敷地に当たらないことから、適用することはできません。

私は、20年前に駐車場を2,000万円で購入したのですが、現在の時価は4,000万円です。弟も私の……

Q.私は、20年前に駐車場を2,000万円で購入したのですが、現在の時価は4,000万円です。弟も私の自宅の近くで駐車場を経営していて、利便性から交換をするつもりです。弟のこの土地は、10年前に2,000万円で購入したもので、現在の時価は5,000万円ですので、現金1,000万円を支払うことにしました。こうした場合、所得税がかからないと聞きましたが、本当でしょうか？A.あなたに関しては、固定資産の交換の特例の適用要件に合致すれば課税が行われません。弟に関しては、交換差金を受け取ったことから、その部分についてのみ所得税の課税がなされます。個人が、土地・建物といった固定資産を同じ種類の固定資産と交換した場合は、譲渡がなかったものとする特例があり、この特例を、固定資産の交換の特例と呼びます。この特例の適用を受けられる場合でも、交換の相手方より金銭等の交換差金を受け取ったときは、その交換差金に対して所得税がかかります。次の要件の全てに合致すれば、この特例の適用を受けることができます。1.適用要件(1)交換譲渡資産と交換取得資産が、どちらも固定資産であること。　不動産業者等が販売目的で所有している土地等の資産は、棚卸資産に当たりますから、特例の適用を受けられません。(2)交換譲渡資産と交換取得資産は、例えば土地と土地、建物と建物というふうに同種の資産であること。　　この場合において、借地権も土地に該当し、建物に附属する設備及び構築物も建物に該当します。(3)交換譲渡資産と交換取得資産は、各所有者の保有期間が1年以上であること。(4)交換取得資産は、交換の相手が交換を目的に取得したものではないこと。(5)交換取得資産を、交換譲渡資産の交換直前の用途と同じ用途に使うこと。同じ用途に使ったか否かに関しては、その資産の種類に応じ、おおよそ次に掲げる区分によって判定を行うこととされています。　土地の場合・・・宅地、田畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場又は原野、その他建物の場合・・・居住用、店舗又は事務所用、工場用、倉庫用、その他用(6)交換譲渡資産の時価と交換取得資産の時価との差額が、これらの時価のうち高い方の価額の20％以内であること。20％を超えるときには、この特例の適用を受けられません。ご質問の事例においては、次の通り計算を行います。5,000万円－4,000万円＝1,000万円≦5,000万円×20％2.交換差金弟に関しては、交換差金部分について所得税が課されます。次の計算式により、譲渡所得金額の計算をします。交換差金の金額－(交換譲渡資産の取得費＋譲渡経費)× 交換差益の金額／交換取得資産の時価＋交換差金等の金額＝譲渡所得金額それゆえ、ご質問の事例における譲渡所得金額は、次の通りです。1,000万円－2,000万円× 1,000万円／5,000万円＝600万円3.申告要件確定申告書に所定の事項を記載して、譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)【土地・建物用】を添付し、提出することにより、この特例の適用を受けることができます。