3分で安心！不動産贈与

Q.10年前に私は銀行の住宅ローンで自宅を購入しましたが、リストラされ、収入がなくなってしまいました。そのようなことから、返済が長い間不可能となったために、銀行の抵当権が実行され、所有権を失う事態となりました。購入した価額は3,000万円で、強制換価手続きのときの時価は約4,000万円です。このような場合にも、税金はかかりますか？


A.強制換価手続き等により行われる資産の譲渡において、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合、非課税とされて、譲渡税はかかりません。

1.概要
　資産を移転したときにその資産の潜在的な値上がり益に税を課すというのが譲渡税の趣旨であることから、ご質問の例においても、課税対象とされるのが原則だといえます。
　しかし、強制換価手続き等によって資産の移転がなされる場合には、その不動産所有者の全財産を債務の返済に用いたとしても全額の返済は不可能であるような状態が通常でしょう。つまり、ご質問の例のように抵当権の実行で自宅を失う場合は、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合に当てはまると考えられることから、非課税ということになります。

2.資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合とは
　抵当権の実行を受けた人の債務超過の状態が著しく、近い将来においてもその資力の回復を期待することができないと認められる場合のことを、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合と呼びます。
　ゆえに、近い将来にはその人の信用・才能等による資金調達力があるという場合には、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合に当てはまりません。

3.資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合の判定時期
　資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合に当てはまるか否かについては、その資産の移転を行うときに判定します。
それゆえ、資産の譲渡のときに債務超過の状態になく、それ以降の事情によって債務超過になったとしても、この非課税規定は適用されないといえます。反対に、資産の譲渡のときに資力喪失と判定されたなら、それ以降に偶然資力が回復した場合にも、この非課税規定が適用されます。
また、資力を喪失して債務を弁済することが著しく困難である場合に当てはまるのなら、非課税ですので確定申告は必要ないということになります。