3分で安心！不動産贈与

まず、売買の目的別に通常の取引上の注意では見つけられないような隠れた物質的欠損が一般の土地戸建取引においてある際には、売主は瑕疵担保責任を負うことになっています。瑕疵とは欠陥のことであり、そのものが備わっていなければならない一定の性質や性能を持っていないことを言います。この責任を追及することが可能なのは善意の買主だけであり、この善意の買主は損害賠償請求をすることも可能ですが、買主は瑕疵を認識したときから1年以内に権利を行使しなければならず、代金減額の請求は特約がなければ認められないこととなっています。なお、実際の取引では特約条項を設けて物件引き渡し後の負担期間を、公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会の契約書では売主買主の間で取り決めをすることになっており、一般社団法人不動産流通経営協会の契約書では土地と建物の基本性能に限って、引渡し完了日から3か月以内という期間が定められています。民法上では売買契約の瑕疵担保責任について以下のようになっています。
　・目的別に隠れたる（普通の注意を払っても発見不可能）瑕疵があること
　・責任の内容は損害賠償であり、重大な歌詞で契約の目的が達成できない際には契約解除
　・瑕疵の発見期間に引渡し後何年など制限はないが、責任追及は瑕疵発見後1年以内
　・売主の故意や過失はいらない、無過失責任
その他の注意点については以下を参照してください。
　1.売主が宅地建物取引業者のとき
　　同条に定められるものより買主に不利となる特約は無効になります（目的別の引渡し日から2年以上となる特約をするときを除く）。この2年以上という期間は、不動産取引で実際に買主が買い受けた不動産について2年以上あれば隠れた瑕疵を見つけることができる考えから定められています。
　2.物件状況確認（報告）書、付帯設備表への記載
　　不動産業者に売却依頼をするときには媒介契約の締結と同時に、物件状況確認書や付帯設備表といった重要書類への記載依頼があり、これらの書類は現在お住まいの所有不動産について所有者でないと確認できない物件の状況を記すための書面となります。例としては雨漏りやシロアリの害、主要な部分の木部の腐食、給排水管の故障、周囲の嫌悪施設、設備の操作癖が挙げられます。売主と買主が内見から売買契約を結ぶまでの期間は短いものがほとんどのため、その短時間で実は重要である細部の諸設備について打ち合わせが不可能なことが現状です。よって、これらの書類を前もって詳細、且つ正確に偽りなく記しておけば、内見や交渉の段階で検討者に告知することが可能ですし遅くても買主との売買契約のときには告知できます。この告知によって後々の争いを防ぐことにもつながりますし、買主との売買も順調に交わせることが可能です。