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全575件 (575件中 1-10件目)

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2019年08月10日
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カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

こちら札幌は先月末から今週中旬まで厳しい暑さが続いておりました。
私は関東にいた経験があるので、やはり関東の暑さに比べると、まだ札幌の暑さは問題ない程度でした。札幌は夜になると気温は下がりますから・・
ちなみに今日は最高気温で22度です。また明日以降は気温が上がるみたいですが、札幌の真夏はあと1週間程度でしょうかね。

昨年は天候不順が続き、農作物の生育は著しく悪かったのですが、今年は
晴天に恵まれ(降水量がかなり少なめでした)生育も順調みたいで、野菜はスーパーでもかなり安価になっています。

今年は1室を除き空室もないので、1棟目と2棟目の外壁修繕をしました。
修繕中は業者から色々な連絡があり、その辺は色々忙しかったのですが、
物件が近くにあり、また入居者といつもすぐ連絡が取れる状態にあったので何とかトラブルは防げました。
今回は外壁修繕でしたので足場を建ててやりました。
高所は危険で怖いのですが、物件の所有者として工事確認をしました。
工事点検確認してみると、やはり工事が不備な箇所を見て、業者に指摘したり、各お部屋の窓拭きをしました。
窓拭きも依頼すると結構な見積もりがきたので自分でしました。
作業をやってみると、2時間程度で完了しました。

では、ここで2019年8月の稼働率を発表させて頂きます。
稼働率は以下となりました。

8月   稼働率

1棟目(S造)    9戸      9       100%

2棟目(木造) 10戸      10     100%

3棟目(RC)   9戸        9     100%

4棟目(S造)  4戸      3     75%


8月の稼働率は              31/32=96.8%

2019年の年間稼働率は 232/256=90.6%


1棟目→ 満室

2棟目→ 満室

3棟目→ 満室

4棟目→ 1部屋空室


お陰様で、ほぼ満室を維持しております。
本当キーマンには日々感謝して生活しております。
札幌は賃貸激戦区ですから、本当に運営は厳しいです。


(特記)
今1部屋空室があります。
よく言われるのは、1室位の空室なら問題ないでしょうと?

しかし、私みたいな極小規模専業大家にとって1部屋の空室は収支で見ると大きいです。
確かに物事は欲張ると良いことはありません。
空室1室の家賃は一ヶ月5万円弱です。

でも、もしこの5万円を稼ぐとしたら、一ヶ月どれくらい働きに出ないといけないか?を考えると、やはり空室と言うのは如何にもったいないことをしているかわかります。
日々心掛けていることは『緊張感』や『慢心』など色々ありますが、空室というものを考えるともっと賃貸業を真剣にしていなかいといけないと実感する所です。

本日も拙いブログをお読み頂きまして、本当にありがとうございました。






最終更新日  2019年08月10日 11時57分46秒
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2019年07月09日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

こちら札幌は今1年間で一番過ごしやすい季節を迎えてました。
昨年は天候不順が続き、農作物の生育は著しく悪かったのですが、今年は
晴天に恵まれ生育も順調みたいです。

最近は1室除き空室もないので、1棟目と2棟目の外壁修繕をしており、
その進捗状況を日々見ています。
札幌は夏を過ぎるとすぐ寒くなり、また台風が襲来すると工事に支障が出てきて思わぬことが発生するかもしれませんので、外壁工事などは出来る時にすることにしています。(昨年9月の台風と地震もありましたから)


さて、ここで2019年7月の稼働率を発表させて頂きます。
稼働率は以下となりました。

7月   稼働率

1棟目(S造)    9戸      9       100%

2棟目(木造) 10戸      10     100%

3棟目(RC)   9戸        9     100%

4棟目(S造)  4戸      3     75%


7月の稼働率は              31/32=96.8%

2019年の年間稼働率は 201/224=89.7%


1棟目→ 満室

2棟目→ 満室

3棟目→ 満室

4棟目→ 1部屋空室


お陰様で、ほぼ満室わ維持しております。
本当キーマンには日々感謝しております。
札幌は賃貸激戦区ですから、本当に運営は厳しいです。


(特記)
最近は特に空室にかける時間が省けたので、マンション関係の備品の整理も並行してやっております。
前オーナーが置いて行った残置工具や家内の実家から持ってきた工具なども含めて色々なものがあります。
しかし、それを可視化しないと何があるのか把握できません。

実際整理作業してみたらきちんと使える用具や道具などがあり、
今後はマンションに関することで何かあれば買う前に在庫をチェックして購入しょうと思います。
整理整頓・可視化すると無駄を省くことができ、物が少なくてすみます。
以前は予備家電や家具を空き車庫で保管していましたが、やはり使う時に買うが今は一番かなと思います。

あと1点最近特に思うのは、『相手の立場になって物事を考える』と言う格言がありますが、『相手の立場になって物事を考え迅速に行動する』と言う
ことができなくなっている人が私の周りに増えてきた感じがします。
ある業者さんに物事を依頼すると『わかりました』の言葉だけで、その後の対応が著しく遅い方や、自分の都合ばかりを優先し、そのついでに作業に来る人もいます。

私はそういう人を見て不快に思うので、『相手の立場になって物事を考え迅速に行動する』と言うことを忘れず業務に邁進したいと思います。

本日も拙いブログをお読み頂きまして、本当にありがとうございました。






最終更新日  2019年07月09日 13時43分25秒
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2019年06月26日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。
またまたご無沙汰しています。


北国札幌もここ数日は好天の日が続き、やっと過ごしやすい季節になりました。やはり、半袖半ズボンで過ごせる日は私個人として大変快適な毎日ですねぇ~

さて、私不動産賃貸業(大家業)を始めて、今月30日で11年になります。
そして来月1日からは12年目に入ります。

鑑みれば、この11年間色々なことがありました。仕事・事業面で考えると購入して、ちょうど1年目に勤めていた会社を上司との対立で退職し、失業保険をもらいながら職業訓練に通い、職業訓練終了と共に嘱託職員として近所で働き始めながらも、何とか物件を取得して今日まできました。

こうして今日まで何とかこれたのは、自分の努力以外にも、多くの方々のご協力があって出来たことで、これまで陰日向なくご協力頂きました方には深く感謝次第であります。

最近は前キーマンに代わった現キーマンのご尽力もあって、賃貸激戦区札幌にあっても現況満室に近い状態に推移し、棟数・部屋数が少ないのに専業大家をしていられます。

開業12年目を迎えるにあたっても、物件に対する関心を常に持ち続け、
対人関係においても、『慢心』『緊張感』を以て当たり、日頃のお付き合いも大切にしつつ、今後も不動産賃貸業『大家業』に精進したいと思っております。

現在闇営業が社会的問題となっておりますが、処分を受けた方の一部には『慢心』『緊張感の欠如』があった気がします。
人間は神ではないので、時に調子に乗ってそういう時があるかもしれませんが、そういう時が一番自らの生活を『脅威』にさらすことになるかもしれません。本当に気をつけないといけません。

試みれば自分もそういう時が『厄年』あたりにありました。
決して何でも『厄年』のせいにはしたくありませんが、今回処分を受けた人は『厄年』前後の方がほとんどです。
今回の件は四年も前なのに、今頃報道や処分ですから何かを感じてしまいます。

今回は長くなりましたが、自ら開業12年目に突入する戒めのためにも書かせて頂きました。
特に12年目にとつ突入するにあたって抱負はありませんが、最近は特に『相手の立場や環境背景に立つて考える』事を気をつけていこうと思っています。

今は公私ともに色々な方とお付き合いしますが、『自分の事環境背景のみ』を主張される方がみられます。
やはり社会は相手があるのですから、相手を忖度することも忘れてはいけないと思います。特に仕事では。

今日はとりとめもなく、不動産に関係ないことも書いてしまいましたが、
今後も不定期になりますが、ブログ更新していきますので、読者の皆様
宜しくお願い致します。














最終更新日  2019年06月26日 11時26分45秒
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2019年05月31日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

本日は申し訳ございませんが、都合で明日からの6月分も更新させて頂きます。前にお話の通り5/25~5/28まで台湾に行ってきました。
この時期の台湾旅行とても安く行けて、気分転換できました。
年に2回位は海外旅行したいと思っております。


ここで本題の2019年6月の稼働率を発表させて頂きます。
稼働率は以下となりました。

6月   稼働率

1棟目(S造)    9戸      9       100%

2棟目(木造) 10戸      10     100%

3棟目(RC)   9戸        9     100%

4棟目(S造)  4戸      3     75%


6月の稼働率は              31/32=96.8%

2019年の年間稼働率は 170/192=88.5%


1棟目→ 満室

2棟目→ 満室

3棟目→ 満室

4棟目→ 1部屋空室


(特記)
今月中旬にキーマンからご連絡を頂いて、1名のご紹介がありました。
内覧時は私も同行し、キーマンはお父様と入居者をお連れ頂きました。
色々お話の中で、『ここに住みたい』と言う学生さんの一言で決まりました。
結局お父様も了承して頂き、入居期間分一括で支払いたい旨の要望がありましたので、初めてですがお家賃の一括請求をさせて頂き、今月21日にお振込がありました。
震災の関係で財務状況が芳しくない中、100万円程度のお家賃が一括で入ったので、すごく助かりました。
ちなみに、24日からもう入居されていますが今月分はサービスさせて頂きました。

昨年の年度末から今回の入居まで、結局13室の空きがでましたが、5月末現在こうしてほぼ満室を迎えることができて、キーマンには感謝しております。

本日も拙いブログをお読み頂きまして、本当にありがとうございました。






最終更新日  2019年05月31日 13時06分59秒
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2019年05月21日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

先週キーマンから現在空室の1部屋をご紹介したいと連絡があり、内覧に同行いたしました。
内覧頂きました学生さんはお父様を連れてきており、お父様もお部屋を気に入って頂き、その場で決まりました。

ただ、この時期だけに色々な備品をつけて欲しいとキーマンから言われ、言われるがままに揃えました。
お陰でこのお部屋はすぐ住める状態になりました。

かなりの出費はありましたが、空室にしておくよりは良いかな?と思っております。
契約は6月からで今月末にお引越ししてきます。

これで1部屋残し全部埋まりました。
ただ来年は私が住むすぐ上の1LDKのお部屋は、私達家族が使うことにしたので、来年度的に見ると完全満室になっている状態です。

来年度からは1部屋私達が使うこともあり、全部屋32部屋→31部屋になります。

まずは キーマンに感謝ですね。

週末からは3泊4日で台湾の台北に行き、ストレス発散してきます。

追伸
何か1室嫌な予感がします。
来月退去がなければよいのですが・・・・
ただこのお部屋ジャスト2万円のお部屋なので、退去あればあったで家賃を上げれるので良しとします







最終更新日  2019年05月21日 15時42分38秒
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2019年05月10日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

本日は申し訳ございませんが、今月5月分も更新させて頂きます。
実は今月知人と5/25~5/28まで台湾に行くことになりました。
本当は香港にと思いましたが、この時期の台湾旅行とても安く行けるので、結局台湾にしてしまいました。
やはり旅行代金には勝てませんね。

私も今年52歳になります。
体力の減退日々実感するようになりました。
実は若い頃還暦なんてなることはないと思っていましたが、その還暦まであと数年です。
体力の減退やこれからの疾病にを考えると、色々旅行に行って気分転換を図り事業に邁進したいと思います。

でもいざ旅行と考えると、日程的に所用があったりしますが、そんなこと言っているといつまでも行けませんし、また今年も年末から年度末にかけて
現況で空室7部屋を埋めないといけないので、その時にひと頑張りできるよう充電したいと思います。

また、懇意の元美人女子大学生との食事会も相手に彼氏ができると、食事会がトラブルの種になるといけないので、よく考えて食事会を開催したいと思います。
一応次回は7月に予定していますが・・・・

ここで本題の2019年5月の稼働率を発表させて頂きます。
稼働率は以下となりました。

5月   稼働率

1棟目(S造)    9戸     8        88.8%

2棟目(木造) 10戸      10     100%

3棟目(RC)  9戸         9     100%

4棟目(S造) 4戸     3     75%


5月の稼働率は   30/32=93.7%

2019年の年間稼働率は 139/160=86.8%


1棟目→1部屋空室

2棟目→ 満室

3棟目→ 満室

4棟目→ 1部屋空室


(特記)
今回の大連休については賛否色々あったと思います。
ただ、この大連休後も3連休が数回あり、秋には1日ですが祝日があり、
消費増税もあり、また来年の夏にはオリンピック・パラリンピックがあります。

イベントや祝日が多くあるのは結構なことですが、そのイベント(大阪万博を除く)が終わる2020年の日本経済はどうなるのか危惧しています。
世の中『良いこと』の後には長く『悪いこと』が続きますからね。
私はその時になって慌てないよう、色々対策を立てていきたいと思います。

本日も拙いブログをお読み頂きまして、本当にありがとうございました。






最終更新日  2019年05月10日 11時07分25秒
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カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

大連休も終わり子供たちも学校に行き、やっと日々の生活が戻ってきました。また年度初めに罹患した風邪もお陰様でほぼ回復しました。
ただ、4/18に自宅の上の階の入居者が退去していきましたお部屋の美装をしましたが、その後は全身筋肉痛になってしまいました。
まだ完璧には回復していません。
本当50歳を過ぎると体力の衰えを実感します。
40歳前半はそんなに衰えていなかったのですが・・・・( ノД`)シクシク…

ここでまたまた遅ればせながら、4月の稼働率を発表させて頂きます。
稼働率は以下となりました。

4月   稼働率

1棟目(S造)    9戸     8        88.8%

2棟目(木造) 10戸      10     100%

3棟目(RC)   9戸        9     100%

4棟目(S造)  4戸    4    100%


4月の稼働率は        31/32=96.8%

2019年の年間稼働率は 109/128=85.1%


1棟目→1部屋空室

2棟目→ 満室

3棟目→ 満室

4棟目→ 満室(5月から1部屋空室)


(特記)
いやいや、昨年の年度末に大量退去年になり窮地に追い込まれるような状況になり苦戦しましたが、結果は1室のみを残し全て埋まりました。
先月の稼働率は散々たるものでしたが、今月からは稼働率も高くなり、財務状況改善をできる運びとなりました。

私は特技なるものは何もない人間ですが、相手の立場・環境に目線を合わせ、人情を以て事業に当たっていることが、何とか事業を継続できている感じがします。

今回もご紹介にご尽力いただきましたキーマンさんには、繁忙期よく顔を出し、労い深く謝意を表してきました。
こういう感謝の気持ちを伝えていくことで人間関係は太い絆となると思っています。
今後も信用と言う絆をより太くしていくために、『慢心』『事業における緊張感』を忘れることなく邁進していきたいと思います。

本日も拙いブログをお読み頂きまして、本当にありがとうございました。






最終更新日  2019年05月10日 10時37分15秒
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2019年04月21日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。

年度末まで忙しく、また繁忙期が終わったら、すぐに子供たちを連れ旅行に行き、帰ってきたら家族皆が風邪をひいてしまい、私が一番最後に子供たちから風邪をもらい、その風邪が質が悪くずっと調子悪い日々が続き、ブログを更新できませんでした。

まだ体調は完全回復していませんが、何とかブログ更新できるようになりました。


ここで遅ればせながら2019年3月の稼働率を発表させて頂きます。
稼働率は以下となりました。

3月   稼働率

1棟目(S造)    9戸     5       55.5%

2棟目(木造) 10戸       7     95.0%

3棟目(RC)  9戸      6.5    72.2%

4棟目(S造) 4戸     4   100%


3月の稼働率は 22.5/32=70.3%

2019年の年間稼働率は 78/96=81.2%


1棟目→1部屋空室

2棟目→ 4月から満室

3棟目→ 4月から満室

4棟目→ 満室(5月から1部屋空室)

(特記)
いやいや、年度末は本当に退去の多い年になりました。
稼働率もこんなになったことは開業以来ありません。
特にここ10年間空くことのなかった1棟目が、新年度以降1室空き部屋になるなんて思いもしませんでした。

また退去にともなう修繕費用も結構かかりました。
昨年9月の地震で私の財務状況悪化している所に、大量退去でしたから辛かった年度末でした。

ただ 幸い4月からは財務状況少し楽になりそうです。

本日も拙いブログをお読み頂きまして、本当にありがとうございました。






最終更新日  2019年04月21日 00時51分41秒
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2019年03月27日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。

今週は入居者のお引越しが続き、入居説明や退去部屋の清掃をしていたら疲れて更新が出来なかったです。

さてさて、新年度まであと数日です。
そう考えるともう繁忙期も終わりですね。

私は年度内に空室になったお部屋13室の内、最後に1室申込を頂いたので最終的に12室が決まり、
新年度は1室空室のまま船出となります。
でも4月中には1室空室になるので、実質2部屋空室として期首となります。

新キーマンにはとても尽力頂きましたが、やはり私の物件が選ばれなかったことは今後の検討課題だと思いますが、金融機関さんにはこの稼働率で何とか及第点をもらえるような気がします。

ただ新キーマンとの絆があるので、これから住み替え需要のある方をターゲットにして、満室に拘って行きたいと思います。

今回は2室空室での船出となりますが、新キーマンのお陰で全てのお部屋のお家賃を平均4000円程上げてもらえました。
これは旧キーマンの家賃設定が安すぎたと新キーマンは言っていました。

実際家賃値上げしましたが、ほぼ問題なくお申込み頂けました。
1室のみ1000円の家賃交渉がありましたが、優良そうな入居者の方でしたのでOKしました。

まぁ 来年度はこういう形ので船出となりましたが、新年度も緊張感をもって事業を展開していきたいと思います。

本日も私の拙いブログをお読み頂きまして、ありがとうございました。












最終更新日  2019年03月27日 00時48分32秒
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2019年03月20日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。

退去で荒れた、今年度末もあと10日を残すばかりです。
現況空室13室⇒11室決まりましたが、あと2室が足踏み状態です。
あと10日のうちに2室決まりますでしょうか?

いよいよ、明日から入居してくる学生が続きます。
実は今年退去した女子学生の母親から『4年前に入居したお部屋のキッチンと浴室が汚かった』とクレームを言われましたが、まぁよくも4年前のことをよく覚えていたと感心しました。
母親は写真を撮ったと言っていましたので、私それを見せて欲しいと言ったら、今はもっていないですけど・・・・と意味不明なことを言っていました。

また、退去にあたり自転車を置いていこうとしていたので、しっかり持っていくように言ったら、『大家さん自転車何とかしてくれませんか?』ですと、施錠されパンクした自転車を私にどうすれと言うのでしょうかね。
当然きちんとしかるべき処理をしてほしいと伝え、車庫から出したら近所の自転車置き場に鍵のかかった自転車を持っていきましたけど、いゃーこんな母親困ったものです。

実はこの母親は以前『娘との連絡がつかないから見に行って欲しい』と朝早く電話してきたり、また娘は具合が悪いから病院に連れて行ってくれとか、まぁー図々しい親子でしたけど、きっぱり退去したので良かったです。
本来は就職先の配属が決まる7月までいさせろとか、ごねていました。
だから、ああいう意味の分からないクレームを言ったのではないかと思いました。

まぁ さて明日から続々とお引越ししてくる新大学生がいますが、言えば何でもしてくれる大家になっては大変なので、昨年から私の物件の厳しい『入居のしおり』を読み聞かせ、色々丁寧に説明し、何でもしてくれる大家から脱皮しょうと思います。

昨年はこの効果が発揮して本当に入居後の問い合わせが減りました。
入居者への親切も時には恩が仇となることもあるので、大家と入居者との距離感について色々今年も考えてみたいと思います。

私の物件久し振りに女子学生が今年は多く、現況7名が入ります。
数人は可愛い子がいます。
変な虫がつかないよう注意しなければ・・((笑))








最終更新日  2019年03月20日 22時27分30秒
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