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2019年05月10日
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カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

本日は申し訳ございませんが、今月5月分も更新させて頂きます。
実は今月知人と5/25~5/28まで台湾に行くことになりました。
本当は香港にと思いましたが、この時期の台湾旅行とても安く行けるので、結局台湾にしてしまいました。
やはり旅行代金には勝てませんね。

私も今年52歳になります。
体力の減退日々実感するようになりました。
実は若い頃還暦なんてなることはないと思っていましたが、その還暦まであと数年です。
体力の減退やこれからの疾病にを考えると、色々旅行に行って気分転換を図り事業に邁進したいと思います。

でもいざ旅行と考えると、日程的に所用があったりしますが、そんなこと言っているといつまでも行けませんし、また今年も年末から年度末にかけて
現況で空室7部屋を埋めないといけないので、その時にひと頑張りできるよう充電したいと思います。

また、懇意の元美人女子大学生との食事会も相手に彼氏ができると、食事会がトラブルの種になるといけないので、よく考えて食事会を開催したいと思います。
一応次回は7月に予定していますが・・・・

ここで本題の2019年5月の稼働率を発表させて頂きます。
稼働率は以下となりました。

5月   稼働率

1棟目(S造)    9戸     8        88.8%

2棟目(木造) 10戸      10     100%

3棟目(RC)  9戸         9     100%

4棟目(S造) 4戸     3     75%


5月の稼働率は   30/32=93.7%

2019年の年間稼働率は 139/160=86.8%


1棟目→1部屋空室

2棟目→ 満室

3棟目→ 満室

4棟目→ 1部屋空室


(特記)
今回の大連休については賛否色々あったと思います。
ただ、この大連休後も3連休が数回あり、秋には1日ですが祝日があり、
消費増税もあり、また来年の夏にはオリンピック・パラリンピックがあります。

イベントや祝日が多くあるのは結構なことですが、そのイベント(大阪万博を除く)が終わる2020年の日本経済はどうなるのか危惧しています。
世の中『良いこと』の後には長く『悪いこと』が続きますからね。
私はその時になって慌てないよう、色々対策を立てていきたいと思います。

本日も拙いブログをお読み頂きまして、本当にありがとうございました。






最終更新日  2019年05月10日 11時07分25秒
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カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

大連休も終わり子供たちも学校に行き、やっと日々の生活が戻ってきました。また年度初めに罹患した風邪もお陰様でほぼ回復しました。
ただ、4/18に自宅の上の階の入居者が退去していきましたお部屋の美装をしましたが、その後は全身筋肉痛になってしまいました。
まだ完璧には回復していません。
本当50歳を過ぎると体力の衰えを実感します。
40歳前半はそんなに衰えていなかったのですが・・・・( ノД`)シクシク…

ここでまたまた遅ればせながら、4月の稼働率を発表させて頂きます。
稼働率は以下となりました。

4月   稼働率

1棟目(S造)    9戸     8        88.8%

2棟目(木造) 10戸      10     100%

3棟目(RC)   9戸        9     100%

4棟目(S造)  4戸    4    100%


4月の稼働率は        31/32=96.8%

2019年の年間稼働率は 109/128=85.1%


1棟目→1部屋空室

2棟目→ 満室

3棟目→ 満室

4棟目→ 満室(5月から1部屋空室)


(特記)
いやいや、昨年の年度末に大量退去年になり窮地に追い込まれるような状況になり苦戦しましたが、結果は1室のみを残し全て埋まりました。
先月の稼働率は散々たるものでしたが、今月からは稼働率も高くなり、財務状況改善をできる運びとなりました。

私は特技なるものは何もない人間ですが、相手の立場・環境に目線を合わせ、人情を以て事業に当たっていることが、何とか事業を継続できている感じがします。

今回もご紹介にご尽力いただきましたキーマンさんには、繁忙期よく顔を出し、労い深く謝意を表してきました。
こういう感謝の気持ちを伝えていくことで人間関係は太い絆となると思っています。
今後も信用と言う絆をより太くしていくために、『慢心』『事業における緊張感』を忘れることなく邁進していきたいと思います。

本日も拙いブログをお読み頂きまして、本当にありがとうございました。






最終更新日  2019年05月10日 10時37分15秒
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2019年04月21日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。

年度末まで忙しく、また繁忙期が終わったら、すぐに子供たちを連れ旅行に行き、帰ってきたら家族皆が風邪をひいてしまい、私が一番最後に子供たちから風邪をもらい、その風邪が質が悪くずっと調子悪い日々が続き、ブログを更新できませんでした。

まだ体調は完全回復していませんが、何とかブログ更新できるようになりました。


ここで遅ればせながら2019年3月の稼働率を発表させて頂きます。
稼働率は以下となりました。

3月   稼働率

1棟目(S造)    9戸     5       55.5%

2棟目(木造) 10戸       7     95.0%

3棟目(RC)  9戸      6.5    72.2%

4棟目(S造) 4戸     4   100%


3月の稼働率は 22.5/32=70.3%

2019年の年間稼働率は 78/96=81.2%


1棟目→1部屋空室

2棟目→ 4月から満室

3棟目→ 4月から満室

4棟目→ 満室(5月から1部屋空室)

(特記)
いやいや、年度末は本当に退去の多い年になりました。
稼働率もこんなになったことは開業以来ありません。
特にここ10年間空くことのなかった1棟目が、新年度以降1室空き部屋になるなんて思いもしませんでした。

また退去にともなう修繕費用も結構かかりました。
昨年9月の地震で私の財務状況悪化している所に、大量退去でしたから辛かった年度末でした。

ただ 幸い4月からは財務状況少し楽になりそうです。

本日も拙いブログをお読み頂きまして、本当にありがとうございました。






最終更新日  2019年04月21日 00時51分41秒
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2019年03月27日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。

今週は入居者のお引越しが続き、入居説明や退去部屋の清掃をしていたら疲れて更新が出来なかったです。

さてさて、新年度まであと数日です。
そう考えるともう繁忙期も終わりですね。

私は年度内に空室になったお部屋13室の内、最後に1室申込を頂いたので最終的に12室が決まり、
新年度は1室空室のまま船出となります。
でも4月中には1室空室になるので、実質2部屋空室として期首となります。

新キーマンにはとても尽力頂きましたが、やはり私の物件が選ばれなかったことは今後の検討課題だと思いますが、金融機関さんにはこの稼働率で何とか及第点をもらえるような気がします。

ただ新キーマンとの絆があるので、これから住み替え需要のある方をターゲットにして、満室に拘って行きたいと思います。

今回は2室空室での船出となりますが、新キーマンのお陰で全てのお部屋のお家賃を平均4000円程上げてもらえました。
これは旧キーマンの家賃設定が安すぎたと新キーマンは言っていました。

実際家賃値上げしましたが、ほぼ問題なくお申込み頂けました。
1室のみ1000円の家賃交渉がありましたが、優良そうな入居者の方でしたのでOKしました。

まぁ 来年度はこういう形ので船出となりましたが、新年度も緊張感をもって事業を展開していきたいと思います。

本日も私の拙いブログをお読み頂きまして、ありがとうございました。












最終更新日  2019年03月27日 00時48分32秒
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2019年03月20日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。

退去で荒れた、今年度末もあと10日を残すばかりです。
現況空室13室⇒11室決まりましたが、あと2室が足踏み状態です。
あと10日のうちに2室決まりますでしょうか?

いよいよ、明日から入居してくる学生が続きます。
実は今年退去した女子学生の母親から『4年前に入居したお部屋のキッチンと浴室が汚かった』とクレームを言われましたが、まぁよくも4年前のことをよく覚えていたと感心しました。
母親は写真を撮ったと言っていましたので、私それを見せて欲しいと言ったら、今はもっていないですけど・・・・と意味不明なことを言っていました。

また、退去にあたり自転車を置いていこうとしていたので、しっかり持っていくように言ったら、『大家さん自転車何とかしてくれませんか?』ですと、施錠されパンクした自転車を私にどうすれと言うのでしょうかね。
当然きちんとしかるべき処理をしてほしいと伝え、車庫から出したら近所の自転車置き場に鍵のかかった自転車を持っていきましたけど、いゃーこんな母親困ったものです。

実はこの母親は以前『娘との連絡がつかないから見に行って欲しい』と朝早く電話してきたり、また娘は具合が悪いから病院に連れて行ってくれとか、まぁー図々しい親子でしたけど、きっぱり退去したので良かったです。
本来は就職先の配属が決まる7月までいさせろとか、ごねていました。
だから、ああいう意味の分からないクレームを言ったのではないかと思いました。

まぁ さて明日から続々とお引越ししてくる新大学生がいますが、言えば何でもしてくれる大家になっては大変なので、昨年から私の物件の厳しい『入居のしおり』を読み聞かせ、色々丁寧に説明し、何でもしてくれる大家から脱皮しょうと思います。

昨年はこの効果が発揮して本当に入居後の問い合わせが減りました。
入居者への親切も時には恩が仇となることもあるので、大家と入居者との距離感について色々今年も考えてみたいと思います。

私の物件久し振りに女子学生が今年は多く、現況7名が入ります。
数人は可愛い子がいます。
変な虫がつかないよう注意しなければ・・((笑))








最終更新日  2019年03月20日 22時27分30秒
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2019年03月13日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。

繁忙期の週末を終え本日を迎えました。
ブログ更新したかったのですが、息子から風邪をうつされ体調がイマイチ思わしくありません。

結果としては申込が数件入り、現況空室は2室のみになりました。
あと、2室全力で頑張って埋めたいと思います。

先週末もキーマンの所に差し入れ持って挨拶に行ってきました。
そこでまた色々とお話し聞けました。重複しますがやはりこの時期の挨拶は大切ですね。

最後に退去が今年は多かったので、各お部屋の修繕箇所も多く業者さんとのたえまなく連絡しないと
入居される方に迷惑がかかるような状況になってきました。

本当は自分が一番嫌いな退去時清掃も委託するのが難しい状況となりましたので、自分がやらないといけなくなりました。

大家業は色々ありますが、やはり業者さんに依頼できないことは自分でしないといけませんね。
今までの経験から、業者さんが作業したあとは必ず点検しないと時に酷い状況になっています。

遠隔地の大家さんはその辺どうしているかわかりませんが、自分が大家である以上、きれいに美装されたお部屋を入居者に提供しないといけないと思います。
時に管理会社担当や施工業者のせいにする大家さんがいますが、それは物件を所有する大家さんの責務だと個人的に思っています。






最終更新日  2019年03月13日 17時44分36秒
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2019年03月03日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。
昨日と今日繁忙期の週末を迎えました。

その結果・・・お申込みは0件でした。
仕方ないですよね。

まぁこういう日もあります。

本日キーマンの所に差し入れ持って挨拶に行ってきました。
そこで色々とお話し聞けました。
やはりこの時期の挨拶は大切ですね。

今週は何とか1件決めることが出来そうだと話していました・・・・・
期待して待つことにします。

繁忙期だからと言っても、そう簡単には決まらないのが、今の激戦区札幌の賃貸事情だと思います。

重複してすみませんが、今日も色々お話しした中で1室決めるのに色々大変なことがわかりました。






最終更新日  2019年03月06日 21時38分34秒
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2019年02月27日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。
今日もキーマンから家賃交渉があった方から、1000円引きでお願いしたいということでメールがありました。

これで4月退去1室を除けば13部屋中9部屋が決まりました。
あと4部屋ですか。
今週金曜日は3月になりますし、より頑張ります。

今は日々コツコツと退去清掃をしています。
本来は外注した方が効率が良いのですが、女子学生が退去したお部屋はクロス・CF交換すると
清掃箇所は少しになります。
だから、家内と一緒にやってしまいます。
これがもし男子学生だったら、迷わず外注しますけど・・・・・

あと、今年から修繕業者を違う会社にしてみました。
今までの修繕業者とは違い、とても良い業者です。
修繕業者も本当色々いますね。












最終更新日  2019年02月27日 22時57分43秒
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2019年02月25日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。

先日いよいよ繁忙期に突入ということで、ブログを更新いたしましたが、
さて繁忙期の初週末は私の物件にとって、
どうだったかを記載してみます。

23日(土)はお陰さまで、2室のお申込みを頂きました。
24日(日)はとりあえず仮で1室お申込み(家賃交渉)頂きました。
ただ、家賃交渉は1000円程度なのでキーマンと相談してOKとしました。

現況6室のお申込みを頂いているので、本日の仮申込も含めると9室になりました。
4月の退去分は今回学生さんを埋めるの難しいので、総計空室13部屋で考えると、あと空室は4部屋です。

やはり繁忙期ですね。
ぞくぞく問合せが入ってきます。
また、今まで自分がしてきた営業の投資が上手くいっている気が今年はします。

何もとりえのない私ですが、こうしてやっていけるのも、基本新キーマンとの絆だと思います。
キーマンがどんなに苦労して、1室のお申込みを頂いているかを考えると
必然として
連携を密にし、直接お会いして感謝申し上げることに尽きるのではないかと思います。

それは頼む時だけ挨拶に行くのではなく、やはり日頃のお付き合いが最も大切だと思いますし、またキーマンを蔑ろにせず、キーマンの気持ちを思いやる心が必要だと思います。

私こどき者が偉そうに書いてしまい、すみません。

今日はとりとめもなく、まとまらない文章ですみませんでした。
また更新していきたいと思います。


お読み頂きました読者の皆様ありがとうございました。







最終更新日  2019年02月25日 00時57分34秒
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カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。

早いもので2019年2月も下旬に入り、今週金曜日は3月に入ります。
本当に50歳を過ぎると1日1日が早く過ぎていきます。
『時間よ止まれ~』と思わず叫びたくなります。
50台の次は60台突入。考えたくない『還暦突入』です。

さて、来月は下の子の卒園式です。
良い感じの幼稚園でしたので、卒園することは悲しいですがこれは仕方ないですね。
昨年は私が中学校1年の時の副担任が市内で校長(市内の校長会の会長)に出世した先生が定年退職するので、その学校の卒業式に参列し、式が終わった後に校長室にてご挨拶し、丁寧にその先生の教員生活の労をねぎらってきました。
約35年振りにお会いしたので、それはそれはお互い感激でした。
もちろん先生は私のことは覚えてなかったですけど・・・

忙しい年度末が終わると入学式になり、あっという間に、ゴールデンウィークです。 今年は10連休あります。前にも記載しましたが 私はこんな長い連休は要らないと思っています。
こんなに休んでいたら、製造業は社員にきちんと給与を払うことはできるのか心配になってきますね。

何せバブル前は個人的に基本土曜日は半日勤務で、日曜日のみお休みでしたから・・・・
 
ここで2019年2月の稼働率を発表させて頂きます。
稼働率は以下となりました。

2月   稼働率

1棟目(S造)    9戸   5.5       61.6%

2棟目(木造) 10戸     9.5     95.0%

3棟目(RC)  9戸      8    87.5%

4棟目(S造) 4戸     4   100%


2月の稼働率は 27/32=84.3%

2019年の年間稼働率は 55.5/64=86.7%


1棟目→ 5部屋空室(但し年度末迄6室空き→現在4部屋申込あり)

2棟目→ 満室(但し年度末迄4室空き→現在2部屋申込あり)

3棟目→ 1部屋空室(但し年度末迄3室空き→現在3部屋申込あり)

4棟目→ 満室(年度末迄1室空き→現在申込なし)

(特記)
いやいや、今年は本当に退去の多い年になりました。
稼働率もこんなになったことは開業以来ありません。
特にここ10年間空くことのなかった1棟目が、今年は9部屋中6部屋が退去と信じられない数でした。

毎度重複してすみませんが、32部屋中14部屋が新年度4月末迄に退去となります。これは経営を圧迫しますね。
また、退去にともなう修繕費用も結構かかります。
週末から繁忙期に突入しています。
お陰様でキーマンの頑張りで、現在は9部屋のお申込頂けました。
あと5部屋ですか・・・
4月退去の分は埋めるのは困難なので、あと4部屋埋めれるよう頑張って行
きたいと思います。

詳しくはブログ更新にてお知らせいたします。

本日も拙いブログをお読み頂きまして、本当にありがとうございました。






最終更新日  2019年02月25日 00時38分03秒
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