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2018年11月21日
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カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。
久し振りの更新ですが、お元気でしょうか?

札幌は例年になく初雪が遅いみたいで、やっとちょっと降ったことで観測できたようです。
これから寒くなると不動産賃貸業は色々な故障やトラブルが発生するので、要注意の時期ですね。
特に遠隔地の大家さんは管理会社との関係をより密にされることお薦めします。


さて、表題の通り各地の学生物件は推薦入試などて来週以降から繁忙期を迎える事でしょう。
私の所も現況3室空室があり、1室は内覧可ですが、他の2室は建物の修繕が間に合わないので、工事期間からの内覧となります。
2室空室の建物は、外壁はタイルが破損して一部崩れ、共用部はクロスに縦横に亀裂が入り、階段のCFも亀裂が入ったままです。
そんな状況のマンション見せたら、お客さんは拒絶反応起こしますから・・


これも地震9月に発生した地震の被害で、すぐに修繕依頼しましたが、ずーっと未修繕のままで、修繕は来週の月曜日から20日位かけて行います。
修繕費用は250万くらいになるとおもいますが、これで物件も新たに生まれ変わると思います。

本日は退去のあった2室の鍵をキーマンさんに渡してきました。
キーマンさんからは、『マサさんの物件は今年も優先してご紹介させて頂きます』とありがたいお言葉を頂きました。
昨年にキーマンさんの交代がありましたが、何とか新キーマンさんにも私の気持ちが伝わった気がしました。

でも、それで安心せず『慢心』と言う気持ちを捨て、年度末まで緊張感やスピード感を大切にしながらやっていきたいと思います。

来週から繁忙期と記載しましたが、実は先週の土曜日に来春退去のお部屋にお申込みを頂きました。本当にありがたいです。安いお部屋でしたが、新キーマンさんになって7.000円も上げてくれました。
高い安い何れもお部屋でも、1件契約できることは、この激戦地区の札幌では大変なことです。
感謝の気持ちを忘れずにいないといけません。

最後にキーマンさんとお話しした時、新入生の親御さんから35000円程度でインターネット・オートロックがついたバストイレ別のお部屋を希望される人が多いと言っていました。
何か前にもこういうことを記載したことありますが、物事には相場があります。
空室のお部屋がたくさんあるからといって、そういう無理な要求する親御さんには困ったものです。
世の中適当な家賃相場になると、不動産賃貸業が乱れてしまいます。

『お客様は神様』と言う本来の意味をよく考えて欲しいです。

追伸
今回もお申込み頂きました方にお手紙とメールをしましたが、返信はありませんでした。
数年前は何かしらの連絡がありましたが、やはり時代ですかねぇ~
メールなら数分で返信できると思いますけど・・・・

では 本日も私の拙いブログをお読み頂きまして、ありがとうございました。













最終更新日  2018年11月21日 01時06分51秒
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2018年11月10日
カテゴリ:カテゴリ未分類

読者の皆様

こんばんわ。

本日は退去立ち合いを18時にしてきました。

今回退去したのは、今年4月に入居した女子大生でした。
10月16日に突然、11月9日に退去しますと一方的にメールが来て『公共料金の解約は入居時に教えてもらった電話番号でいいんですよね』と。

私はあまりの非礼な連絡のため、それからは事務的に連絡し、契約書と重要説明書をよく読んで下さいとだけ伝えました。

先月も今月に入ってからも、本人には退去立ち合いの時間を教えて欲しいとメールしましたが、返信がなく、今週月曜日の夕方に入居者の姉と称する人から突然自宅に連絡があり、退去立ち合い時間を18時にしたいと指定してきました。

この入居者には入居時手土産も持参し、きちんと丁寧に入居説明をお母さんと本人にしましたが、本日やってきた人は、お父さんと本人の姉(いずれも初対面)でした。

退去立ち合いは挨拶もそこそこにして、退去精算をしました。
そうするとその姉から『契約期間は半年したら、違約金は発生しないと記載ありました』と言うではありませんか?

実際契約書を確認してみるとその姉の勘違いでした。
世間では賃貸契約はおおよそ2年間ということすらわからない人なんだと思い、これだからこんな非礼な行為をするのだと実感しました。
ちなみに、お父さんは何も言わずに黙っていました。

こうして精算は終了し、鍵を受け取り二人は挨拶して帰りました。
まぁ これまで色々な入居者がいましたが、本当に迷惑な入居者でした。

もちろん移転先も聞きませんでしたし、なぜ退去かも聞きませんでした。
私的には、共用部の壁の亀裂がそのままとか、お部屋がすごく揺れたことが原因だと思っています。
ちなみに、前入居者はこのお部屋に9年住んで、結婚のため退去していきました(4階 南向きのお部屋)

とりあえず、期間内の退去と退去予告なしの違約金受領できたので、私的には満足です。
明日以降は美装してモデルルームとして、このお部屋には活躍してほしいです。

今年からキーマンが私の物件のお家賃の値上げに協力してくれるので、この機会に退去あっても問題なく、却って良かったです。

次は常識のある入居者(美人女子大生)に入ってもらいたいなぁ。
今回の女子大生は体格の良い横幅の広い人だったからなぁ。。。。

今日は少し愚痴ってしまい、申し訳なかったです。
こうして色々経験して、皆さん不動産賃貸業に磨きがかかるのでしょうね。

ただ、最後に物事には何でも常識があります。
お金を払う側orお金を頂く側何れにしても、礼節を忘れないょうにしないといけないと私個人は思っています。

相手に対して、お金を払っているんだからと上目目線で見ることはやめた方がいいと思います。

『わが身つねって、人の痛みを知れ』でしょうかね。

では 本日も拙いブログを最後までお読み頂きありがとうございました。








最終更新日  2018年11月10日 00時05分55秒
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2018年11月09日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

毎度ながらいつも決まった日に更新できなくてすみません。
今回も更新が遅れてしまうのを恐れ、早い方がいいと思い本日更新してしまいました。

さて、11月に入りましたね。
今月から今年度末迄が私が一番頑張らなくてはいけない期間に入りました。
北海道特有の除雪や水道管凍結などのトラブル、そして一番大切な来春の入居者の確保ですか・・・・

入居者確保はそろそろ来週末辺りから始まりそうな状況ですと、キーマンから連絡がありました。
今年も迅速に動けるように準備を整えようと思います。

先月の地震から早いもので2ヶ月経過しました。
私の被災した物件の修繕はやっと今月から修繕に入る予定です。
被災したままの内覧は不可ですからね。
最低でも修繕中でないといけません。

地震保険に加入しておりましたが、まだ1物件のみの支払いになっており、
まだ2物件の保険はおりておりませんが、工事代金も先なのでもう少し待ってみたいと思います。

被災して2ヶ月してやっと修繕を考えると、これからは色々な業者との取引
して、迅速にやって頂ける良い業者選定したいと思います。

ちなみに今日は、震災の影響による退去立ち合いがあります。
退去理由は特に聞いていませんが、多分修繕の遅れによる不安で退去されると思います。

さて、今月の稼働率は以下のようになりました。

11月   稼働率

1棟目(S造)9戸  7.5   100%

2棟目(木造)10戸  10     100%

3棟目(RC)9戸     8    88.8%

4棟目(S造)4戸   4   100%


11月の稼働率は 29.5/32=92.1%

2018年の年間稼働率は 332/352=94.3%


1棟目→ 12月下旬から2室空室

2棟目→ 満室

3棟目→ 8月から1室空室

4棟目→ 満室


(今月のコメント)

念願の完全満室が崩壊し3ヶ月が経過しました。
今月末で3部屋退去となりましたが、今月には申込が入るよう色々(キーマンとの関係や修繕)頑張って行きたいと思います。

退去したお部屋はモデルルームとして装飾しょうと、今先月末に退去したお部屋と共に今修繕中です。

最後になりますが、今年春に退去した美人女子大生とも、ある一定の距離を保つことにしたので、次の食事は来月辺りにしました。
私みたいなおじさんと食事に行って何が楽しんだろうと思いますけど・・

では、本日も私の拙いブログをお読み頂きまして、ありがとうございました。






最終更新日  2018年11月09日 10時18分32秒
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2018年10月21日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。

昨年はこの時期、旧キーマンと新キーマンで業務の引継ぎをしていました。
今年は新キーマン一人で対応になります。

前回も記載致しましたが、部屋数が32室しかないにも関わらず、来春までに10室埋めないといけません。それも現況。もしかしたら、来春までにもっと増えるかもしれません。

今の所新キーマンとの関係は旧キーマンより良い感じがしますが、お仕事なので日々緊張感をもってないといけません。

今は短い内覧時間でどれだけ内覧者に、良いインパクトを与えられるかを考えています。
昨年は新キーマンのお陰で、私自身が内覧させて頂きましたが中々難しかったです。

高校生と親御さんで内覧されていまたしが、親御さんは良い感触だと思っても入る学生さんが難色を示したりして。
ただ本人が絶対ここに入りたいと言うと、そこでだいたい決まりましたね。

と言うことは、極論で実際に入居する若者の好印象を短時間でどう与えるかがポイントかもしれません。

そうなると保護者対策としては備品で、入居する学生対策としては部屋の壁紙・CFとかかなぁ?
昨年までは備品は全てリサイクル品でしたが、今年は家賃を上げてくれそうなのである程度新品にしょうかな?と考えています。

まぁ いずれにしても来月から来春3月が勝負です。
戦は準備や情報が乏しいと負けます。(昔大学で 文学部日本史学科専攻していた経験から)
日々物件関係の物を色々見たり、探したり考える毎日となりそうです。








最終更新日  2018年10月21日 05時26分28秒
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2018年10月20日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

先月に起きた地震の影響は、私にとっては建物被害以外にも被害が波及してきました。
それは入居者の『退去』です。

実は1棟目、現況外壁や共用部にかなりのひび割れや亀裂が入った状態のままです。

自分はその悲惨な状況のままあるのが嫌なので、すぐに修繕をと思い業者に発注しておりますが、いつもなら督促すれば、割とすぐにやってくれますが、今回は督促しても中々修繕作業に入ってくれません。

きっと、震災の影響で工事が立て混んでいると思いますが、私も自分の物件があの被害のままの状態であるのは、ものすごく不本意です。

また、ほぼ女子学生さんばかりのマンションなので、学生の両親はあの状況を見ると何か言ってくるのではないかとずっと不安でした。

今週所用で横浜に行った所、1通のメールがありました。
それは、今年の春に入居した女子学生からでした。
主な内容は『11月9日に退去します』でした。
一ヶ月前予告もない感じで。

ガビーン!!


それも出先の横浜で。。。

何とも不快になった状態で所用をこなしましたが、やはり自分が恐れていた『震災退去』が発生してしまいましたと私は思っています。(但し、退去理由は聞きませんでした)
今まで10年以上も大家業していましたが、半年程の退去は初めてです。
迅速に修繕しなかった影響が来たと思っています。
最近も作業連絡がこないので、思い切って違う業者にと考えていますが、きっとどこも忙しいと思います。

退去する人をとどめる方策はありませんね。
(もう次の転居先を契約しているので)


新年度満室で出航した私の賃貸業は、ここにきて来月末まで3部屋の退去が発生し、経営を圧迫するようになってきました。

とりあえず、判明しているだけで来春は10室埋めないといけません。
32室しかないお部屋で10室ですから、結構大変です。

来月からは新キーマンも新しい家賃設定(家賃を少し上げてくれる)をし、頑張ってお部屋紹介をしてくれることから、特に不安はありませんが、本当不動産賃貸業は色々な困難と立ち向かうことになると実感させられます。

色々な困難が発生しますが、自分は粛々と来月以降の内覧に供え準備をする毎日です。

今回も私の拙いブログをお読み頂き、ありがとうございました。












最終更新日  2018年10月20日 04時37分55秒
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2018年10月08日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。

いつも決まった日に更新できなくてすみません。
今回も更新が遅れてしまうのを恐れ、早い方がいいと思い本日更新しました。

先月の地震は重大な被害になりました。
それから早一ヶ月経過しました。
私の住む札幌市内は一部の地区を除き、ほぼ完全回復しました。
しかし、一部の地区はまだ回復は程遠く、家も道路も傾いている状態で、
これから積雪を考えると大変だなぁと思うばかりです。

今回は甚大な災害でしたが、火災被害が少なく、また主要道路の寸断もなかったこともあって復旧が迅速だったと思います。
こういう災難の時は物事が滞り色々苛立って怒る人もいますが、私はこういう時はお互い様だし、皆一生懸命やっていると思うので譲り合いの精神が必要だと思いました。

物件4棟には念のため地震保険に加入しておりましたが、修繕を要するものは3棟で、費用も結構かかります。
地震保険は制度上給付が少ないので、貯めてあった修繕費をあてることにしました。
修繕は来月中完了とし、来月の推薦入試に供えたいと思います。

今月家内の実家が売れ、資金が戻ったと一安心したら、今度は物件修繕に拠出です。人はいつも何か問題を抱えて生きるのでしょうかね。


さて、今月の稼働率は以下のようになりました。

10月   稼働率

1棟目白石区(S造)9戸  9   100%

2棟目白石区(木造)10戸 10     100%

3棟目白石区(RC)9戸   8     88.8%

4棟目白石区(S造)4戸   4   100%


10月の稼働率は 31 /32=96.8%

2018年の年間稼働率は 302.5/320=94.5%


1棟目→ 11月下旬から2室空室

2棟目→ 満室

3棟目→ 8月から1室空室

4棟目→ 満室


(今月のコメント)

完全満室が崩壊し2ヶ月が経過しました。
次は11月かな?と思っていたに今月末1室退去です。
それも以前入居者から相談受けていた人とは別の方。
以前相談受けた方は退去が延期になり、多分年度末でしょうか。

今月末退去したら、そのお部屋はモデルルームとして装飾しょうと思います。この物件は年度末までにあと3部屋退去予定ですから・・・

本日も台風が襲来しましたが、特に札幌市内は被害がなかったのですが、
多くのイベントが中止になりました。
イベントを楽しみにしていた方には中止は本当に辛いですが、自然の猛威にはかないませんね。

最後になりますが、実は今年2月に大学卒業するので退去した、近くに住んでいる女子学生から先日メールアドレスを変更しましたと久し振りに連絡がありました。
メールをしているうちに、結局二人で食事に行くことになり行ってきました。またその中で色々話しているうちに、もう一度食事に行くことになりました。
世間では普通、退去した女子学生が大家さんと食事に行くことはないと思いますが、人生色々面白いですね。
私みたいなおじさんと食事に行って何が楽しんだろうと思いますけど・・

入居者との距離はその後一定を保っていますが、退去した人との距離はどうしたらよいのか考えどころです。

では、本日も私の拙いブログをお読み頂きまして、ありがとうございました。






最終更新日  2018年10月20日 04時44分10秒
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2018年10月07日
カテゴリ:カテゴリ未分類
​​読者の皆さん

ご無沙汰しております。

10月3日を以て、家内の実家が無事売れました。

義父が亡くなり、その後登記やリフォームや売却依頼をして、約2年間苦労しました。

結局 売却するための費用が売却金額を上回り、損切となりましたが、物件の維持費(固定資産税)や維持する事のリスクから逃れられて良かったです。

我が家の一番の無駄がなくなったことで一安心です。
​​






最終更新日  2018年10月07日 23時36分01秒
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2018年09月08日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんばんわ。

いつも決まった日に更新できなくてすみません。
更新が遅れてしまよりかは、早い方がいいと思い本日更新しました。

もうご存知ですが、先日の札幌の地震は重大な被害になりました。
一時ライフラインが壊滅状態になりましたからね。
明日からは正常に復旧すると思いますが・・・
しかし、日本ですね。
災害が起きても復旧が迅速です。
これは世界から高い評価をもらえると思います。

実はこの地震の当日、家族で『遅い夏休み』を満喫のため札幌を離れた所におりました。
物件4棟自主管理している私は、その前に来た台風21号の被害と地震の今回の地震被害が気になり、離れた所でヤキモキしておりました。
とても遅い夏休み気分ではなかったです。
ただ幸い、空港で足止めされることなく、行きも帰りも何とか順調に搭乗できました。

自分は学生時代に日本史学を専攻していたので、北海道の歴史はある程度の知識があり、江戸時代の北海道に関しては、こんな大きな地震の記録がなかったため北海道には巨大地震はないとこれまで思って楽観視しておりました。

しかし、物件4棟には念のため地震も含めた損害保険に加入していたため、今回は保険が出ると思うので少し安心しております。
でも、物件の被害は1棟目が特にひどく、これから業者と修繕に関して色々な打ち合わせが必要になると思います。

先日家内の実家が売れたと一安心したら、今度は物件修繕です。
人はいつも何か問題を抱えて生きるのでしょうかね。


さて、今月の稼働率は以下のようになりました。

9月   稼働率

1棟目白石区(S造)9戸  9   100%

2棟目白石区(木造)10戸 10     100%

3棟目白石区(RC)9戸   8     88.8%

4棟目白石区(S造)4戸   4   100%


9月の稼働率は 31 /32=96.8%

2018年の年間稼働率は 271.5/288=94.2%


1棟目→ 満室

2棟目→ 満室

3棟目→ 8月から1室空室

4棟目→ 満室


(今月のコメント)

完全満室が崩壊し一ヶ月が経過しました。
次は11月に退去がある感じですかね? きっと・・・
以前入居者から相談受けてました。

一応7月末退去した部屋は修繕し、新キーマンに内覧頂き、高い評価をもらっております。
新キーマンは前キーマンと違い、現況の私の物件の家賃に『安すぎ』と不満があり、今年秋の募集から家賃をあげて募集してくれることになりました。

最低賃金が上がり、世の中の物が値上がりする中、家賃のみが下がるなんておかしいと個人的に思っているため、大変嬉しいです。

最近連続の災害の発生で本当に辛いですが、めげずに頑張って行きたいと思います。

本日も私の拙いブログをお読み頂きまして、ありがとうございました。
    







最終更新日  2018年09月08日 00時27分41秒
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2018年09月02日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちは。

長く懸案でした、家内の実家の売却がお陰様で決まりました。

売却から約2年。本当に長かったです。

売却するのに、内装など高い修繕などして350万以上かかりました。

如何にひどい物件だったか分かると思います。

今回北海道の空知地方の戸建てを売却するのが、如何に大変かよ~く実感できました。

また今回売却できた理由として、今まで依頼していた不動産の変更がありました。

前の業者は本当に口ばかり。やる気もなく、案内も1年間2人程度。これじゃー売れませんよね。

今年6月20日から新しい業者に入ってもらったら、2ヶ月程度で売却出来ました。

売却金額はかなり値下げしたので、理想金額とはかけはなれましたが、意味もない場所に物件があることや、固定資産税から逃れたことを考えると良かったと思います。

これで気持ちの上で、かなりすっきりできたので、今秋からの推薦入学の学生ゲットに全力で取り組みたいと思います。

新キーマン今年から家賃の値上げの許可もらったので、少しは収益が上がる予定です。

新キーマンに感謝です。






最終更新日  2018年09月07日 23時52分15秒
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2018年08月05日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

本来は月末に更新なんですが、また更新が遅れてしまう可能性があるので、本日更新しました。

月並みですが、やはり完全満室は長く続きませんね。
先月末に生活保護の入居者が疾病のため施設に入居するということで退去していきました。
私自身は生活保護者はもう入れませんね。
この方は物件購入前から入居していた人です。
今回修繕費は20万円越えですね。
たった7年の入居で・・・・部屋中黒カビだらけでした。

とりあえず、年内はあと1部屋退去予定です。11月辺りかな?

また 社会人の方(女性)年度内に結婚と言うことで、また来年2月に空室
1室が増えます。
来年春は結局8室埋めないといけません。

しかし、めげてはいけません。今できゆる事を全力傾けます。
最近はどれだけ、満室を維持できるかを考えています。

さて、今月の稼働率は以下のようになりました。

8月   稼働率

1棟目白石区(S造)9戸  9   100%

2棟目白石区(木造)10戸 10     100%

3棟目白石区(RC)9戸   8    88.8%

4棟目白石区(S造)4戸   4   100%


8月の稼働率は 31 /32=96.8%

2018年の年間稼働率は 240.5/256=93.9%


1棟目→ 満室

2棟目→ 満室

3棟目→ 8月から1室空室

4棟目→ 満室


(今月のコメント)

やはり完全満室は厳しいと言っても、やり方次第では少しの期間でも完全満室だと収入もかなり違います。
お部屋を空室のままにしておいても良くないので、なるべく稼働させるよう努力していきたいと思います。

今回も私の拙いブログをお読み頂きまして、ありがとうございました。






最終更新日  2018年08月10日 10時10分29秒
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