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2018年06月14日
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カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

 完全満室のまま2ヶ月経過しました。
今月は幸い大きな事故などなく経過しております。
しかし、5月の稼働率を更新したすぐに、今年3月に大学を卒業した学生が今年の10月に一応退去予定との連絡があり、やはり完全満室は長く続かないなぁと実感しました。

しかし、後日物件清掃で、その入居者に会ったら退去はもう少し遅くなるようなこと言っていました。
私的には退去は1日でも遅い方がいいので、『大丈夫です。退去の日時が決まったら、ひと月前に予め連絡下さい』と伝えました。

私みたいに物件数がこんなに少ない専業大家さんはいない気がしますが、私的には能力も含め、32人の入居者に手厚く管理するのがあっていると思います。
そりゃあ、物件数多くすると収入や所得も上がると思いますが、数多くすると自分は全ての案件迅速に処理する能力がないと思います。
中には忙しさのあまり、忘れ信頼信用をなくすような失態をすると元も子もありませんから。

よく、仕事持っているので管理会社に任せ、『入居者には手厚いサービス』を提供したいと言う大家さんいますが、やはり自分でサービス提供しないと十分なサービス提供できないと思います。

管理会社は管理料の中での仕事しかしてくれないです。


あとは、本業とは関係のない未だ売れない家内の実家ですが、今月末でリフォーム完了して販売してから一年経過します。
お陰で売れないまま一年経過したら、二階のトイレで水道管破裂事故を起こして、修繕に40万ほどかかりました。(火災保険掛けられなかったため)

しかし、このままという訳にはいかないので、多分損切になると思いますが、年内に必ず処分します。
今まで一般媒介で依頼していた4社の不動産業者。
本当に一年間で4社あわせて数人しか内覧なく、営業はただネット掲載のみ、またそのうち1社に専任でお願いしょうとしても受けてくれなく、困り果てていましたが、私数日前に何とか気合で市内で専任受けてくれる業者見つけて契約しました。

今回の事で不動産業者の中には本当にスピード感なく、また緊張感もないいい加減な会社があるなぁと実感しました。
しかし、今回専任受けてくれた会社はきちんと連絡をくれて、物件周辺にビラを撒いてくれるなど期待できそうです。
人生50年生きていると世の中簡単ではありませんが、期待はしています。

前置き いや自分の不満を記載してしまいました。すみません。
 
さて、今月も私は賃貸業がメインのお仕事なので、日々緊張感をもって業務に当たっていきたいと思います。


6月   稼働率

1棟目白石区(S造)9戸   9   100%

2棟目白石区(木造)10戸  10    100%

3棟目白石区(RC)9戸      9    100%

4棟目白石区(S造)4戸    4   100%


6月の稼働率は 32 /32=100%

2018年の年間稼働率は 177.5/192=92.4%


1棟目→ 満室

2棟目→ 満室

3棟目→ 満室

4棟目→ 満室


(今月のコメント)

今月も入居者との関係も一定の距離を維持しています。
まぁ そろそろ4月入居者に差し入れしてお部屋の不具合状況確認でもしょうと思います。

どうぞ来月も満室でありますように!! ですかね((笑))

今回もお読み頂きまして、ありがとうございました。
  








最終更新日  2018年06月14日 10時01分53秒
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2018年05月23日
カテゴリ:カテゴリ未分類
狛江市役所のセクハラ問題・安倍首相の個人的な政治問題での本人・役人、また今回のアメフトの事件での加害者側の答弁を見ていると、ちょっとブログで書きたくなりました。

本当の事 またやってしまったことに関しては、どうして最近は『詭弁』『記憶』などを使って答弁や会見を開くのでしょうか?

答弁や会見で『詭弁』を使っても見苦しく、やはり一般社会の常識からは理解できないことが多いです。

人間誰でも誤りはあります。

その時、世間が納得するように『潔い』謝罪すると世間は納得してくれる人が多いと思います。

最近の子供は賢明な子が多いです。

その賢明な子供たちに大人が使う『詭弁』はどう映るのでしょうか?






最終更新日  2018年05月23日 11時43分26秒
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カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

新キーマンのお陰で満室を迎えら1ヶ月経過しました。
今月は幸い大きな事故などなく経過しております。

ただ全くないと言うことはないので、1件小さい蟻が部屋に入ってくるという連絡があり、その日のうちに殺虫剤を渡しました。
その日を強調するのは仕事は何でもスピードが命だと思っているからです。

あとは、本業とは関係のない未だきちんと売れない家内の実家ですかね。
空き家に火災保険がかけられないので、かけないままでいたら、今年の冬に二階で水道管破裂事故を起こして、修繕に40万ほどかかりました。

きちんと売れないは、修繕費が追加でかかるわと本当に地方の中古物件には困ったものです。
本来は戸建てで台所・浴室を除きフルリフォームしてあり賃貸できるのですが、その家を見ると怠惰に過ごした義父を思い出すので、やはり完全に手放したいです。

また先日修繕箇所を見に行きましたら修繕した業者、玄関内部ドア外して作業したのか、その扉を寝室の畳部屋に置いたまま。
作業で出たゴミもちらかしっぱなし。
このまま大型連休内覧していたみたいです。これでは決まるわけないかなと
思いました。
やはり職人さんによってはオーナーの気持ちがわからない人もいますね。
そういう職人さんには仕事依頼したくないですね。

さて、今月も私は賃貸業がメインのお仕事なので、日々緊張感をもって業務に当たっていきたいと思います。


5月   稼働率

1棟目白石区(S造) 9戸   9   100%

2棟目白石区(木造)10戸  10    100%

3棟目白石区(RC) 9戸     9    100%

4棟目白石区(S造)4戸    4   100%


5月の稼働率は 32 /32=100%

2018年の年間稼働率は 145.5/160=90.9%


1棟目→ 満室

2棟目→ 満室

3棟目→ 満室

4棟目→ 満室


(今月のコメント)

今年度は各物件の『入居のしおり』が効果を発したのか、新規入居者から
お部屋以外の意味不明な質問メールが来なくなりました。
連絡がなくなるとても楽ですね。
今後も入居者との関係も一定の距離を維持しています。

ただ 物件には社会人もまた数人いますので、退去予告も予想されますが、
どうぞ来月も満室でありますように!! ですかね((笑))

今回もお読み頂きまして、ありがとうございました。
  






最終更新日  2018年05月23日 11時10分52秒
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2018年04月20日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ。

今月から新キーマンのお陰で期首を満室で迎えられました。
不動産賃貸業は『モグラ叩きゲーム』のように、空室埋めれば退去ありと
を繰り返すことが多いですが、私はこれがメインのお仕事なので納得して、日々緊張感をもって今年度も業務に当たっていきたいと思います。


4月   稼働率

1棟目白石区(S造) 9戸   9   100%

2棟目白石区(木造)10戸  10    100%

3棟目白石区(RC) 9戸     9    100%

4棟目白石区(S造)4戸    4   100%


4月の稼働率は 32 /32=100%

2018年の年間稼働率は 113.5/128=88.6%


1棟目→ 満室

2棟目→ 満室

3棟目→ 満室

4棟目→ 満室


(今月のコメント)

期首を満室で迎えられたのは数年ぶりです。
まずは新キーマンに感謝です。

新年度からは各物件にきちんとした『入居のしおり』を作成し、新入居者と読み合わせをしたせいか、毎年あるお部屋以外の事での質問メールが来なくなりました。今まではそれもサービスかと思い、丁寧に返信していました。
連絡がなくなったことで今年はとても楽ですね。

誕生日プレゼントも数年前に廃止し、また入居者サービスの差し入れも廃止し、新入居者との関係も一定の距離をとることにしました。

今思うのは、やはりビジネスとして不動産賃貸業を考えると入居者との関りは一定の距離がある方が良かったかもしれませんが、まぁこれも10年間の一つの勉強料or経験になりますかね。

どうぞ来月も満室でありますように!! ですかね((笑))






最終更新日  2018年04月20日 05時32分05秒
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2018年04月01日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

こんにちわ!

今日から新年度です。

日本社会は新年度から色々変更になることが多いですね。

私も今日最後の入居があって、この繁忙期を終えることができます。

久し振りの完全満室。

また、キーマンの交代で色々不安がありましたが、何とか繁忙期を終えることができました。

今年は入居者に色々施す大家さんから、入居者に対して一線を引く大家さんになり、『入居のしおり』も

なるべく自分で調べて不明な点、ガスや水道・電気などの不具合は直接業者に連絡をと記載しました。

当たり前の事と言われる方いますが、今までは何かあれば、全て私に連絡があり、私が色々業者に連絡を

していました。

今年度は一線を引くということでの船出です。さて どうなりますか?

入居者の一部はまだ何でも色々してくれ、差し入れもしてくれる大家さんと思っている入居者や、

キーマンからいい大家さんということで紹介を受け、電話で良い大家さんと唱える入居者いますが・・・

さて、最後に昨日1棟目の元大家さん(物件を売却してくれた方 高齢90歳超えのおばあさん)と会いまし

た。話の中で自分が住んでいる物件を買ってくれと言われました。地続きなので購入したいのですが、

やはり売却価格は6000万辺りになります。

地続きだし、地下鉄徒歩3分だから色々検討していますが、多分購入すると思います。

本音はもう少し不動産価格が安くなってから欲しかったのですが・・・

では 皆様

今年度も宜しくお願い致します。






最終更新日  2018年04月01日 05時24分27秒
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2018年03月22日
カテゴリ:カテゴリ未分類
​​読者の皆様

こんにちわ。

また 不定期で更新してすみません。

表題の通り、今年はキーマンの交代もあって、今後はどうしょうかと当初はドキドキしていましたが、何とかキーマンとの関係も築けたようで年明けからお申込みが徐々に入りだし、先週を以て募集した8部屋全てが埋まり、数年ぶりに完全満室となりました。

前キーマンさん時代、ここ毎年空室が数室のまま船出していて若干残念な気分でしたが、入居者は、ほぼ問題がなく親御さんの属性も最高でした。

今年は完全満室になりましたが、8部屋中2部屋が短大2年で卒業なので、要望で色々設置した家具家電(ウォシュレット・ベットなど含む)を家賃26000円で回収すると、どうなのか不安ですが、次年度もあるので感謝の気持ちを伝えておきました。

また、属性も不安定な方が多く、一人は他の大家さんに断られた学生さん、もう一人は覚書が必要になる方でした。
しかし、私の不動産賃貸業は立派なビジネスです。
色々問題の生じるような入居者もきちんと入居できるようにしないと激戦区札幌では生き残れません。
以前の様に、入居者審査は楽ではありません。

今年からは入居者とは緊張関係ということで経営方針を転換し、私の役割を明確化しました。
そうすると、以前は入居後は色々な質問があったお部屋に関係ない質問が全く来ず、かなり気分的に楽になりました。

世の中、『何かあれば何でも聞いて下さい』と優しく伝えると、何でもしてくれると勘違いするのでしょうね。
家賃が安いお部屋の入居者に何でもしていたら、経営的にはアウトですね。

賃貸経営して今年は10年目ですが、事業をしてみて実感してみないとわかならいことも多かったです。
時に日本人の遠慮の文化はどうしたのか?と思うこともありました(笑)

ただ、入居者との距離は一律に離すと言うことではなく、お付き合いの程度は個々に違いますので、その辺はよく考えることにします。

最後にちょっと不動産には関係ありませんが、私の中学時代の先生が、市内のある中学の校長先生になり、今年定年を迎えるので、ご挨拶(卒業式に出席してきました)

確か、その先生は新米の先生で赴任したのが私の中学でした。そして今年の卒業式で定年となると勤続38年間ですか?色々あったと思います。
働き続けると一言でいいますが、この年になると勤続することの大変さがよくわかります。

縁あって校長の赴任から定年を見て、38年ぶりに会ったことをお話ししその苦労を深く労い(私の時代は校内暴力でとても荒れていて、テレビによく出る中学校でしたから)中学校を後にしました。

多忙でしたが、3月15日は感慨深い1日でした。


​​






最終更新日  2018年03月22日 18時50分50秒
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2018年03月13日
カテゴリ:カテゴリ未分類
​​​​読者の皆様

こんばんわ。

​今年はキーマンさんが交代して初めてご紹介頂いた学生さんが、今週から入居してきます。

私はお申込みを頂いたその日に私の連絡先を記載した、ご挨拶のお手紙をお出ししています。

これは賃貸経営した時からずっと続けてきています。
ちなみに今年は今日までで7通になりますか。


しかし、今日現在親御さんからの電話もメールも、お手紙も全くないです。

数年前までは、お手紙やお電話がすぐきましたど・・・

やはり、時代ですね。何となく世間を見ているとこういう時代になる気がしましたが、やはり人として返信連絡くらいは欲しいですかね。

まぁ 今年からそういう礼儀のできない方とは事務的に付き合いうのでOKですかね。

盆暮れもしなくてもいいし。


ただ、今年は2名今まで対応したことのない驚く親御さんと学生がいました。

1人目は親御さんです。
この方、空室だった2部屋を見てお申込を頂きましたが、要望として空室にあった洗濯機を自分が決めた部屋と交換してほしい。理由は空室にあった洗濯機の方がコンパクトだから。(実際は同じ規格)
その後数日していきなり電話があり、そればかり言っていました。

私はそういう我儘については、今年から対応しないことにしていたので、交換の場合は交換費用がかかりますと言ったら、そのままでいいですと。
ご紹介頂いた方からは、良い大家さんだと聞いていたので、交換してくれるかと思ってたと。

まぁ 良い大家さんだったら何でもしてくれると思ったんでしょうね。
本当にあつかましいです。
私のお部屋は家電家具付きで27000円ですから、そんなリクエストに応えていたら経営が破綻してしまいます。その子弟は短大の2年間です。
自分としては入居前からの無理な要求に、本心は断りたいです。
4年ならともかく、2年間ならあまり儲けにならないです。

2人目は保証人が収入的に低く、他で断られた学生さんです。
キーマンから是非是非お願いされて許可しました。
年金暮らしのおじいちゃんが連帯保証人です。
初めてですね。祖父が連帯保証人なんて。
前のキーマンの時は、属性の問題の人はいませんでしたけど・・・・

この学生さん、私の連絡先見ていきなりメールでした。
要は入居するとき、自転車レンタルさせてほしいと。
挨拶もなく、いきなりのメールはちょっと無礼でしたので、私の所にある自転車は全て格安の販売になりますと返信しましたら、その後は全く連絡はなくなりました。
まだ会ったこともない大家さんに自転車レンタルを要求するとは・・・・会ってからの相談なら理解できますが。何でも容易に無償レンタルできるなら、日本の商いは崩壊してしまいますよね。
大家の提供は基本お部屋賃貸だけですから。


前キーマンの時は、入居者とは割と懇意にお付き合いしてきましたが、やはり今後はこういう方が増えていく気がしますので何度も記載してすみませんが、入居者とは対等に近い感覚で不動産賃貸業をしていく決意を新たにしました。
逆に今年はそういう非礼な親御さんとはケンカしてしまう気が・・・・・
例年は新しい入居者に差し入れ(お蕎麦)持参して待っていましたが、今年は人をみて渡すの考えます。

入居者(お客様)ではありますが、入居してやっているという感覚を植え付けてしまうと良くないと思います。

昨年までの10年間は前キーマンの紹介もあり、入居者も割と良い方多く問題もそうそう起こらなかったので、入居者との距離を考えたことはなかったのですが・・・・

自分にとっては今後はそういう時代になってしまったと納得させ、今後入居説明を淡々としていきたいと思います。

あと3/7退去のお部屋、ゴミ部屋にされていて修繕に1週間ほどかかっています。
本当にひどい使い方されました。家電はすべて使えない状態に。冷蔵庫には髪の毛だらけ・・・
どういう生活していたのやら。

でも最後の1部屋頑張って自力が美装するから良い方に決まってほしいなぁ。

本日は長々とした愚痴を大変失礼しました。





​​​​






最終更新日  2018年03月13日 01時20分00秒
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2018年03月06日
カテゴリ:カテゴリ未分類
読者の皆様

今月も更新早めにしました。
その時の事情で早くなったり、遅くなったりしてご迷惑おかけします。

暦上ではとっくに春になっていますが、先日の春の大嵐で更に大雪が降り、
札幌の春はまだまだ先になりました。
最近本当に寒さや大雪が嫌になりました。
 

ここで3月の稼働率を更新させて頂きます。

稼働率

3月   稼働率

1棟目白石区(S造) 9戸   8    88.8%

2棟目白石区(木造) 10戸  7     70%

3棟目白石区(RC) 9戸     8.5    94.4%

4棟目白石区(S造)4戸    2    50%


3月の稼働率は 25.5/32=79.6%

2018年の年間稼働率は 81.5/96=84.8%


1棟目→ 4月からは満室

2棟目→ 4月からは満室

3棟目→ 1室空室(3月に1室退去あり)

4棟目→4月からは満室


(3月のコメント)

現在繁忙期ですが、今回のキーマン、とても頑張ってくれています。
前キーマンよりもお部屋の埋めてくれています。
8室空室が あと1室を残すのみになりました。

交代したキーマンに感謝です。
もしかしたら、私の努力で久しぶりの完全満室かもしれません。

あとは4月から 私の物件管理能力が問われるかもしれません。






最終更新日  2018年03月06日 15時00分36秒
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2018年02月22日
カテゴリ:カテゴリ未分類
​​今年は​第二キーマンに担当も変わったので、今まで約10年間は入居者と深くかかわって経営してきましたが、入居者や保護者も以前とは大きく異なり、ご挨拶のお手紙や入居者の帰省時にお土産を持参してもらいましたが、挨拶もないばかりか、美味しかったのでもっと欲しいという要望がくるようになりました。

これは『入居者、親側から見ると入居してやっているんだ』という意識が大きく拝察されます。

これまで入居者には、誕生日祝いなどを差し上げていましたが、受け取ったすらの挨拶もなくなり、私としては入居者の誕生日に対する気持ちが薄れてきたので、この辺で誕生日サービスを廃止することにしました。

これからは経営は経営として、入居者とは緊張感のある付き合いにしていことう決意しました。
やれるものはやれる、またやれないものはやれない。
こういう姿勢でやっていかなと、いつまでも同じことになります。

また、来年からは何でも言えばやってくれるという意識の学生は卒業とともに契約を更新しないこととしました。

是々非々でやっていくには、入居時のきちんとした決まり事の説明が大切だと思うこの頃です。






最終更新日  2018年02月22日 23時50分14秒
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2018年02月12日
カテゴリ:カテゴリ未分類

​​ここ3件ほど、大きな詐欺的商法が社会で取りざたされていますね。

1件目は、旅行会社
2件目は、着物関係
3件目は、シェアハウス

どれも1件の損害額が多く、また悪質で特に旅行会社の社長は詐欺で逮捕されていますが、やはり大きな額を支払う時は、細かく色々注意しないといけませんね。

特に、先払いだと割引になるよ!とかには注意したいですね。
世の中先払いすることで、多額の割引なるものなんてないですから。
逆になるようだと、そのものの定価は一体いくらなんでしょうか。

あと、長期の保証契約についても考えて欲しいです。
日本の会社って100年もっている会社は一体どれだけありますか?
軽く100年と言いますが、その100年間には大変な重みがあります。

また融資を受け、支払う時も金融機関が融資してくれるから大丈夫なんて思うのは基本間違いです。
考えてみると金融機関とは言え、要はどこも金貸し屋です。
お金を借りたら、返す。これは基本です。
金貸し屋は困っている人にも貸すし、借りたくない人にも貸し、その利息で成り立っていますし、
とにかく貸していかないと売上げはあがりません。
だから、基本借主が病気や事故などで払えなくなっても、待ってくれません。

たくさんのお金を払う時や、大口融資を受けるときは、自分の腕がなくなるような痛みがある気持ちを以て望んでほしいです。
そうなれば、日本の詐欺的商法の被害金額も減る気がします。


私は古いけど
『世の中、安易に金儲けできることはなく、基本汗水流して稼ぐ』をモットーにし、日々その哲学がぶれることがないように努め生活しています。

だから『不労所得』や『頭を使って稼ぐ』という言葉は好きではありません。​







​​







最終更新日  2018年02月12日 10時12分39秒
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