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J-REIT

2016/10/26
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カテゴリ:J-REIT
完全な行きがけの駄賃です。昨日IPOでJR九州を売却しました。IPOもPOもたいていは大和証券で、ここは手数料が高いので普段IPOやPO以外では滅多に取引しないのですが、IPOで売却などしたときにはついでに何か売買するかなあ、と、物色しております。基本、300万円までの取引なら手数料変わらないので。

というわけで、昨日はついでに2回のPOで買っていたJHRを通常取引で買い増してみました。今年の1月と7月のPOで購入していたものですが、公募価格はいずれも8万円台で、現時点の価格より高かったので、まあ8万円台でも買いだと思っていたのなら、7万円台で買うのは問題ないかなと思って。ただ、JR九州の上場に気がついたのが昼前ですから、あまりじっくり考えたわけでなく、あくまでもフィーリングに基づくついで買いでした。ま、現在大和証券で含み損を抱えている銘柄をざっと見て、他は金融関係とかイマイチだったので、J-REITのここをナンピンしただけなんですけど。

てなわけで、本日はとりあえず記録のみ。






Last updated  2016/10/26 05:25:00 PM
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2016/09/30
カテゴリ:J-REIT
仕事部屋の転居も一息ついて、段ボールがうずたかく積まれているような状態は脱し、かなり見た目はすっきりしてはいるんですが、なんか整理整頓にはまっちゃって、引き出しの中とかいろいろ断捨離しています。引き出しの底の方には何十年も前の納品書とか訳の分からないものも多く、ドンドン粛正しているところですが、困っているのは古ーいデータ類。フロッピーなんてものもありますねえ。MOディスクとか。いらないのは間違いないですが、そのまま捨てられない微妙なものもあって、悩み中。

さて、本日は久しぶりにIPO, PO以外の購入です。産業ファンドを買ってみました。今年もあと1つの四半期を残すのみとなりましたので、ボチボチNISA枠を使おうかなとは思っていたのですが、昨日J-REITの指数が1,801ポイントまで落ちてきました。今年の2月以来で言えば、6月に一回1,800ポイント切ったことがあるのですが、このときはイギリスのEU離脱の時ですので例外的とすれば、それ以外では1,800ポイントはキープしてきていますので、ぼちぼちJ-REITも反発時かなあと思って、昨日ちょっと物色してみた訳です。その結果、今、NISA枠で買うのだったら、産業ファンドかなあと思って、指し値注文を出しておきました。

今日も日がな一日片付けもので過ごしていたわけですが、15時の終了直前くらいに約定に至りました。NISA枠は一度IPOで使いましたが、SBIなので、今年はもはや二度とオイシイIPOに当たることも無かろうということで、普通の売買に使用したわけです。これで、おおむね今年のNISA枠も消費しました。IPO、PO以外はこれでまたしばらくお休みかな?IPO、POは相変わらず参加はしていますが、何もネタとして書くものはないです。先日のヒューリックのPOも外れたし、IPOの方は連戦連敗だし。






Last updated  2016/09/30 05:16:50 PM
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2016/09/08
カテゴリ:J-REIT
ちょっと部屋を移動することもあって、最近スチール棚とか非常に重いものと格闘しております。というわけで、肉体的にちょっと疲れ気味ですが、本日は新規REITの上場日ですので、まあ、恒例に従いやって来ました。でも、最近はJ-REITのノイズみたいな銘柄も多いですな。ここもそんなもんでしょうか。

http://sakurasogoreit.com/

公募 91,000円
初値 79,000円
高値 81,700円
安値 73,300円
終値 79,200円
出来高 30,508口

分配金は以下のように発表されました。

H29.2(第1期) 305 円
H29.8(第2期) 2,863 円

かなり最初から敬遠されていますねえ。仮条件は下振れし、さらにその下限で決定。目論見価格よりも9%下で公募価格は決まりましたが、初値でその公募価格をさらに10%以上下回るってのは、REITにしては下げすぎ感があります。それから、投資口の発行枚数としては先の大江戸温泉の2倍近くあるのですが、初日の出来高では大江戸温泉さえ下回っていまして、ほとんど無視に近い状態かも。利回りは、第2期をもとに、本日終値で計算すると7.2%くらいありますので、かなり嫌われ系かな。まあ、巡航はもう少し低く、2,500円くらいかもしれませんが、それでも本日終値ならば6%以上の利回りはあるでしょう。

わたくしも、大和証券でブックビルに参加することはできたのですが、忙しさにかまけて、いつの間にかブックビル期間が終わっていましたので、結局参加しておりません。まあ、もともとたぶん公募割れするだろうとも思っていましたけどね。というわけで、個人的にも無視に近い銘柄です。

もともとガリレオと日本管財の組み合わせで、オーストラリアにおいて、Galileo Japan Trustという日本不動産のREITを上場していたグループですね。ただリーマンショックでかなり激しくショックを受けたみたいです。それで、ポートフォリオをすっかりこちらのさくら総合に移して、J-REITで上場し直しってことでしょうか。ほぼ、そのまま受け継いでいます。一応、あちらではさくらにポートフォリオを売ったみたいなリリースは出ていますな。オーストラリア市場では残務整理なんでしょうか?残った資金を分配して終わりとか?あちらではやたら低迷していたのは、まあ、調べてみれば分かりますので、ここらでリセットしたとしてもどうなんでしょう。一応は基本、オフィス、住宅、商業なんでもござれの総合型で、まあ、名称にも現れています。うーん、でも、ガイシと日本管財の組み合わせではやっぱこっちの未来も暗いかなあ。






Last updated  2016/09/08 05:56:24 PM
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2016/08/31
カテゴリ:J-REIT
今週もどえらくいそがしいのですが、新規REITの上場日なので、またもや意地で来ました。世界初(?)の温泉REITの登場です。しかし、出足不調でしたなあ。

http://oom-reit.com/

公募 93,000円
初値 89,200円
高値 91,500円
安値 83,300円
終値 83,600円
出来高 32,689口

分配金は以下のように発表されました。

H28.11(第1期) 325 円
H29.5(第2期) 2,424 円
H29.11(第3期) 2,268 円

第3期あたりが巡航とすれば、本日終値で5.4%くらいの利回りで、まあまあいい感じのあたりに落ち着いたってことでしょうかねえ。まあ、世界初の温泉REITとか言っていますが、実質的には温泉宿リートでホテル系ではあるものの、こちらも星野リゾートと同様、かなりポートフォリオが限定的でして、星野リゾートがなんだか人気が高いのとは対照的に、こちらは人気化しませんでしたね。当初目論見よりは仮条件は下振れしたものの、一応仮条件の上限では決まっていたのですが、公募割れスタートで、さらに初値も大きく割り込みました。

まあ、余り興味がわきません。ホテル系ならやっぱJHRが一番かなと個人的には思います。IPOにも参加出来なかったし、実は目論見書もろくに読んでいないのです。さらに来週はさくら総合というリートが上場しますが、こちらもなんかダメそうですね。こちらは大和で申し込む事も出来たのですが、忙しかったし、完全にスルー。こちらも仮条件は相当下振れした上に、今度は下限ですからねえ。推して知るべし。






Last updated  2016/08/31 09:23:30 PM
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2016/08/02
カテゴリ:J-REIT
時間が無いけど、意地で新規REITが上場した日はネタ書いてます。

さて、本日は先日に引き続き新規J-REITである三井不ロジパークの上場です。初値はしょぼかったけど、なんとか公募は割らず、最終的にだいたい予想通りアコモ程度の利回りとなって引けました。当選していますが、当然のごとく保持で、しばらくは特に売る気もありません。

http://www.mflp-r.co.jp/

公募 270,000円
初値 271,400円
高値 290,000円
安値 271,000円
終値 289,900円
出来高 72,644口

分配金は以下のように発表されました。

H29.1(第1期) 4,794(4,306+488) 円
H29.7(第2期) 4,987(4,551+436) 円

ここもはやりの利益超過分配ですが、当初把握していたとおりの分配金予想額でした。利益超過が含まれているかどうかは定かではなかったのですが、やはりコミでしたね。これは三井不がかなり強気の設定で、結構なさけないほど分配金が低いとは思います。ただし、借入金も当初想定より少なくてすみそう(目論見より公募価格が高かったため)なわけですし、追加の投資余力はまだまだ十分です。ま、物件の追加取得で分配金上方修正に望みをつなげましょう。

いや、マジで時間がないのです。実は明後日から海外へ行くのだが、まだかたづけなくちゃならない仕事が山ほど…。もうこの銘柄については当選時に書いたので、この辺で…






Last updated  2016/08/02 05:49:56 PM
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2016/07/29
カテゴリ:J-REIT
今週前半少し涼しい日々が続いていましたが、また暑さが戻ってきた感じで、梅雨も明けましたね。今日はJ-REITは下落しましたが、株価の方が上昇し、マイポートフォリオもギリギリプラス。あいかわらずいいあんばいで動いております。まあ、暴落するときはツレだって行くことも多いのですが(笑)。

さて、本日は新規J-REITであるマリモの上場です。公募価格は仮条件の下限で、さらに公募割れスタートでした。まあ、名前を見ただけでダメそうなのがアリアリと出てますからね。

http://www.marimo-reit.co.jp/

公募 92,000円
初値 88,500円
高値 88,600円
安値 81,000円
終値 81,500円
出来高 17,821口

分配金は以下のように発表されました。

H28.12(第1期) 528(115+413) 円
H29.6(第2期) 2,947(2,451+496) 円

上場第一期は特殊とはいえ、5ヶ月はあるんですけどねえ。ヒドい額ですねえ。今はやりの利益超過分配金って方針ですが、それがなければあまりにも惨めです。まっとうな来期以降でも、この地方の非上場不動産屋が親会社で、「地方創生」などという美名のもと、地方にしか物件を持てないREITでしょうから、利益超過除いてせめて6%の利回りが欲しい…と思って、計算したら、来期利回りベースで、81,700円と出ました。ほぼ本日終値ですな(笑)。ただ、これだけ下落すると、オーバーアロットメント分のタマは撃ち尽くすので、たぶん第三者割当はナシということになって、少々分配金は上方修正されるものと思われます。たしかサムレジがそのパターンだったかと。こちらもレジ版地方創生リートみたいなものですが、親会社は一応は東証1部上場ですな。

なんか、ほとんどゴミみたいなREITなので、まったくコメントを出す気にもなりません。出来れば、REITの上場基準を株式とは別途作って、時価総額200億円以下は2部とか、ゴミみたいな小型のREITは東証1部から除いて欲しいんですけどねえ。何とかならんかなあ。とかなんとか書いているうちに、本日新規REITの上場が承認されました。なんと、「大江戸温泉リート投資法人」!! これは名称が笑える。まだ目論見書は見ていないが、こちらもだいたい想像はつきますな。あのお台場の奴も組み込まれるのでしょうか?それとも温泉地の旅館やホテルだけかな?主幹事は野村なので、たぶんわたくしは参加できないでしょうけど、上場日は8月31日のようです。

(ここでだいぶ時間がたっている)

ちょっと気になってきたので、Edinetで目論見書見てきました。さすがにあのお台場の奴はナシですね。香川のレオマリゾートってのが旗艦物件であとは関東近辺が多いかなあ、伊豆あたりとか。基本は温泉地のホテルですから、ホテルリートですな。そういえば、森トラストもホテルリート組成中ですので、ホテル系もだんだん増えてきますねえ。ま、「温泉リート」ってとらえれば、世界初でしょうなあ。アメリカにもオーストラリアにもさすがにないでしょう(笑)。

マリモには全然興味なしなので、違う話になってしまった(笑)。






Last updated  2016/07/29 06:38:12 PM
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2016/07/26
カテゴリ:J-REIT
今年は来週からドイツあたりに行こうと思っているのですが、なんだかテロ事件が散発しているので、おくさんの実家から心配の電話が昨晩かかってきました。しかし、日本もヒドいことになりましたね。まあ、イスラム過激派ではないですが、世界中なんかしんどい感じです。フロリダの方でもまた銃撃事件があったみたいだし。

さて、マリモの方はわたくしが保有している証券会社で取り扱いがなかったこともあり、一切関わりがありませんが、三井不ロジパークの方は大和証券が主幹事でしたので、申し込んでおきましたところ、さすがに当選しました。まあ基本的には三井不動産って名前だけで、買ってもいいかなって銘柄と思っております。ただ、日本ロジスティクスファンドって名前はすでに三井物産に取られちゃっているので、なんか三井不動産を強調する変な長い名前になりましね。ていうか、わたくしは三井グループとして日本○○ファンドって名前で統一しているのかと思っていました。フロンティアのみもともと日本たばこから買収したので、名前が違っていますが。日ロジに対抗するような物流REITを三井不が出してくるとは思っていなかったですね。物流は三井物産担当かな、と、思っておりました。

で、やはり気になるのは分配金予想額ですね。ちょっと真偽不明のネット情報によれば、第1期、2期とも5千円弱くらいの予想のようです。仮に5千円だとしても、三井不動産であることを差し引いてもかなり低い部類かと思われます。例えば、大和ハウスリートは1口あたり出資金額が現時点で約30万円ですが、9千円の分配金予想となっております(まあ、その前に合併しちゃいますが)。この三井不ロジパークは1口あたり出資金額は26万円ほどになりますので、5千円というのは明らかに低ROEです。公募価格ですでに4%を下回っております。まあ、それでも、なんてったって三井不動産ですので、投資口価格はある程度は上昇し、NBFまでは行かないまでも、アコモ程度の利回りまで予想利回りが低下してゆくと思うのですけどね。日銀もいずれ買ってくれるだろうし。

それにしても、最近物流セクタではやっている利益超過分配を行う方針ですが、その具体的な程度はよく分かりません。上場初日まで待ちましょう。でも、利益超過分配を加えて5千円くらいだと、かなり低利回りって感じです。せめて利益超過分配抜きで5千円でいてほしいところです。

あとは、当初目論見が25万円で、それより2万円高く決まっていますので、40億円以上は当初目論見よりは多く資金を集めています。まあ、その分、投資余力も増えている訳でして、今後の物件追加取得、分配金額の上方修正はかなり期待出来るかなと思います。そもそも目論見書段階でも借入予定額269億円で、LTVも33%と低いですしね。借入額をさらに抑えることになれば、ますます追加投資余力は十分です。

まあ、基本物流ですから特にこれといって特徴があるわけでもないですが、そんなにみみっちいのは相手にしない、立派な奴のみ対象です。三井不ですから、ってところでしょうか。まあ、物流はホテルと並んで昨今の注目セクタになっているかも。あと、20%以下ですが、「インダストリアル不動産」ってのを取得する予定で、当初はデータセンタ1件が組み込まれます。インダストリアル不動産とは、まあ、産業ファンド的不動産のことでしょう。データセンタ、通信施設、工場、等々。

ま、マリモは存在自体邪魔くさいので、本当は東証2部とかに上場して欲しいのですが、こちらは、今後、堂々とした主力銘柄となってゆくことと思います。






Last updated  2016/07/26 05:34:50 PM
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2016/07/21
カテゴリ:J-REIT
トルコの大統領もクーデター未遂をいいことにどうもやりたい放題やっているみたいですなあ。軍人をやたらめったら拘束するだけじゃなく、学校の先生やら、法曹関係者、メディアなど自分と敵対しそうなグループの弾圧に躍起になっているようです。今度は非常事態宣言で自分の権限をより強くしようということでしょうか。なんか、未遂で終わったのに、かえって内戦の危機かも。

さて、昨日JHRの公募増資の価格が決まりまして、終値が安そうだったので、申し込んでおきました。結構ちからいっぱい申し込んだのですが、当選は1口のみ。あとはすべて補欠でした。前回の増資の時も大和証券で申し込んで、当選2+補欠繰り上がり1の3口保有していますので、買い増しという形になりました。

ここは外資だし、まああまり好きでもないのですが、やはりホテルセクターは今後の成長も期待出来ますしね。稼働率、客室単価とも上昇傾向でしょうし、賃料も貸す側が強気に出られるセクターではないでしょうか。

また、分配金もかなりな増配傾向にあります。合併後まともな12ヶ月運用になった2013年で1,939円、2014年は2,155円、2015年で2,975円、そして、今期予想は3,318円となっており、伸び率がいいですね。まあ、これは、ホテルの稼働率やら単価の上昇で、連動賃料が上がっているという部分もあるのかもしれませんが、高値で増資を繰り返したことにより、1口あたり純資産額が増加していることが最も大きな要因かと思います。例えば、2013年決算での1口あたり純資産は34,241円でしたが、2014年9月と2015年1月と6月に増資を行っており、特に2015年の増資はともに7万円台でしたので、純資産額は2015年末で41,318円になっております。さらに、今年に入ってからの2回の増資で1口あたり純資産額はさらに数千円上積みされて4万5千円は超えて、5万円に近づいているのではないかと思います。

このように、1口あたりの純資産額が増えれば、それが生み出す分配金も上昇していくわけですので、さらに投資口価格も上昇し、高値での増資が出来るという好循環となりつつあると思われます。まあ、今回は英国EU離脱の余波かどうか知りませんが、6月から若干投資口価格の下落傾向が続いていて、そのため、前回の増資の時よりも安い公募価格で決まりましたが。

というわけで、あまり好きじゃないんですが、わりと高い評価をしているって銘柄なんですよ。合併前のジャパンホテル&リゾート時代に保有していて、合併後にいったん利食いしましたが、なんかちょっと見ぬ間に案外いい銘柄になっているかも、って感じで、前回と今回の増資に応募して少しずつ買っているんですけどね。






Last updated  2016/07/21 05:31:45 PM
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2016/05/27
カテゴリ:J-REIT
サミットでリーマン前に似ているなんて言ったそうですね(笑)。ま、消費税先送りするいいわけとして、利用しているんでしょうけど、首脳たちもえらい迷惑。だれもリーマン前夜だなんて思っていませんね。でも、消費税先送りしたからリーマン級の不況を回避できたんだとか、あとで言うのですかねえ(笑)。アメリカ人もトランプが大統領になったら恥ずかしいらしいですが、日本人も負けず劣らず恥ずかしい。

さて、トップですが、野村マスターとの合併が正式に発表になりましたね。まあ、先週合併を検討中ということは白状していますので、昨日のリリースには驚きませんでしたが、なんかちょっと意外な組み合わせかも。でも、トップも新日鉄都市開発が抜けちゃって、住信(ていうか三井住友信託銀行)ももう面倒くさくなっちゃったんですかね。全然「首位」にもなれず、外部成長もままならず、身売り先を探していたのかもしれません。UURでもどこでも良かったのかも。

ま、先週の白状につられて、それ以降ちょっとトップの投資口価格が上昇していい感じの推移だったんですが、合併比率が発表され、昨日の終値からすると、野村マスターに有利、トップに不利な比率でしたので、本日は野村マスターは上昇、トップは下落という日でした。しかし、今週ちょっと上げてたこともあり、また、本日野村マスターもずいぶん上げましたので、これがまた元に戻らないうちにちょっとトップも処分しておくかということで、売却したものです。

ただし、トップは、実を言えば、大和証券とSBI証券の2箇所にまたがって保有していました。今回売却したのは大和証券分。実は、大和証券側は黒字、すなわち、売却益アリでしたが、SBI証券側は赤字、すなわち、現在塩漬け状態なのです。まあ、いい加減長期間分配金ももらっていますので、もちろん、分配金込みではすでに黒字化はしておりますが。

というわけで、SBI証券側の残高はこのまま合併まで引きずっていくことになろうかと思います。ま、野村は余り好きじゃないんですけどしょうが無い。もともと、野村レジは保有していたのですが、細かい合併比率の面倒を避けるため、マスターになる前に売り切り、野村マスターの所有者にはなったことはありませんでしたが、今回はたぶん合併前には黒字状態での売却はできないことになるでしょう。

それにしても、トップは1口あたり出資額にくらべ、投資口価格が低いという低迷REITで、ひょっとすると、ここを吸収合併すれば、現時点では珍しい負ののれんが出るかもと思っていましたが、資産価値の見積もりが厳しいですね。買値で1,860億円の物件ですが、総資産額は約1,500億円と見積もっているようです。ま、たしかに含み損も抱えていましたけどね。総資産額を低く見積もることにより、純資産額も1口あたり純資産額も低くなり、今の投資口価格でもそれよりは高い正ののれんつきになるようです。






Last updated  2016/05/27 07:38:12 PM
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2016/04/20
カテゴリ:J-REIT
熊本などで地震が続いていますね。なにか本震の方が後に来たという感じで、ちょっと普段と違うので、また今後本震並みの地震が起こるかもしれない不安があるようですね。なにしろ、とりあえずは、収まってほしいものです。

さて、本日は新規J-REITであるスターアジアの上場です。まあまあメジャーじゃないし、ガイシだし、あまり人気無かったですね。結局公募割れスタートでした。

http://starasia-reit.com

公募 100,000円
初値 99,100円
高値 100,300円
安値 98,100円
終値 98,300円
出来高 42,425口

分配金は以下のように発表されました。

H28.7(第1期) 829 円
H29.1(第2期) 3,046 円

J-REITは最近、参加出来ないIPOが多かったのですが、これは大和証券で扱っていまして、補欠で繰り上がり当選でした。よって、現在1口保有しております。まあ、ちょっと時間が無くて、目論見書もじっくり見ることも出来なかったわけですが、真偽不明のネット情報によれば、分配金額がマシに見えたので購入したものです。結局、本日発表された分配金予想額は、事前に入手していた情報と同じだったので、ネットに書き込んだ人は証券会社とかに確認したんでしょうね。

ここは1口10万円の公募価格でしたが、出資額となるJ-REIT側の手取りとしては、証券会社の手数料を引く分少なくなります。現時点での1口あたり出資額は97,343円であって、第2期の分配金額は出資額比で、6.26%となります。すなわち、ROEで6%を超えてます。これは最近の銘柄としてはわりと珍しいことですね。日本ヘルスケアやGLPなど、利益超過分配方針の銘柄で6%を超えている例はありますが、利益超過分配金を除けば、これらも6%は割り込みます。また、本日終値に対しても、第2期分配金で計算すると、6.20%の利回りですしね。もちろん、第2期ってのは、まだ巡航速度ではないでしょうけど、利回りとしてはまあまあよさげってことで購入してみました。まあ、こういった人気が出なさそうな銘柄は利回りでつらなければならないってことでしょう。つられましたが(笑)。

基本的には総合REITですが、購入の際のネタにちょっと書きましたので、あとは省略。基本的に投資口価格的には将来性はあまりないかと。でも、全然上がらなくても、高利回りを続けて、長く存続してくれるのであれば、別段、それでよろしいのです。

そういえば、大和ハウスの2銘柄の合併が発表され、こちらも総合型に移行するようです。当面、オフィスやホテルはその他扱いで、物流、住居が主流みたいですけど。まあ、この辺の銘柄や、先に3銘柄合併で総合型になった野村など、こんなところには同じ総合型でも遙かにおよばないのは自明です。






Last updated  2016/04/20 05:07:40 PM
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