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J-REIT

2016/04/14
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カテゴリ:J-REIT
4/20に新規上場するJ-REITのスターアジアですが、当選はしませんでしたが、補欠で繰り上がりました。まあ、アメリカ資本の外資だし、ろくでもないだろうとは思っていたのですが、案外分配金もがんばるかもしれないといったところです。

確かな数字は分からないのですが、ネットの噂話によれば、ROEとして6%程度は確保しそうな感じ。最近の新規上場REITは強欲になってきて、4%台とかも当たり前に上場していますので、仮にROEで6%あれば、上出来の部類です。まあ、当日の朝公式にリリースされる分配金予想額を見て、ぎゃふんと言うかもしれませんが。

基本的には何でもありの総合REIT。資産規模は600億円を超えるくらいで、最近の200-300億円くらいの極小REITに比べればちょっとマシですが、それでも全体から見れば小型です。上場当初はオフィス4割、物流3割、住宅2割のホテルもあり、という感じ。全体だけじゃなく、個々の物件もまあまあ小型です。すでに1月に私募増資を行い、一部の物件は取得済み。よって、借入金もあるが、上場時にいったんチャラにしてあらたに353億円を借入予定。投資主資本が324億円くらいになるので、まあ、LTV的には52%くらいが上場当初の予定です。上限60%まではもう少しありますが、レジ特化型でもないので、最初にしてはちょっと高いという印象で、上場後は物件追加取得余力はあまりないです。

面白いのは、自己投資口の取得をうたっていること。H25法改正により、可能になったそうですが、どうも安くなりすぎたら下支えする気があるみたい。まあ、上場時にも私募増資分は持っていますし、上場時の売出しはないので、そのまま保有でしょうし。さらに安くなったらナンピンするってことですね。

ま、一応あのサムレジですらプラス圏で処分できましたし、仮に公募割れの事態になっても何とかなるべえと高をくくっているわけです。あまり初日に売ろうとは思っていませんが、かといって、一生保有し続けようとも思わない。なんか機会があったら売っちゃう系の銘柄ですな。ただ、個人的印象から言うと、外資の割にはマシな部類かも…まだわかんないですけどね。少なくとも、一つ前のラサールロジが強欲系銘柄なので、それよりはマシではないですかね。そんな印象です。






Last updated  2016/04/14 06:30:07 PM
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2016/03/23
カテゴリ:J-REIT
あいかわらず時間の無い日々を過ごしております。日中はとても見ていられませんので、おのずとIPOとかPO頼りなんですが、POでヒューリックが出ていましたので、申し込んでおきました。その結果、1口のみ当選。のこりは全部補欠でした。

価格が決まったのが昨日ですが、うーん、実は昨日はJ-REITもかなり買われて、指数も1,900ポイント超となりました。手持ちのJ-REIT残高が増えるのはいいのですが、まあ、買う立場からすると、ちょっと高くなってしまったという感じで少し悩みましたけど、ヒューリックは今後も期待出来ますので、NISAでも保有しているくらいなので、買ってみました。ただ、POで買えるのは大和証券で、NISAはSBIなので、今回のものはあくまでも特定口座です。

あと、最近分かったことなのですが、NISA枠で昨年投信を購入したのですが、分配金は再投資としていたのですが、この分配金はNISA枠内ではなく、特定口座内で再投資されるみたいです。まあ、証券会社などにより違いがあるかもしれませんが、たしかに、投信の分配金再投資の際にNISA枠をすでに使い切っていたりすると、NISA枠内では再投資できなくなるし、こんな方式なのかもしれません。ちなみに、今年はまだNISA枠を使っていないため、NISAの余力はありあまるほどあったのですが、それは使わず、特定口座で再投資されたということです。






Last updated  2016/03/23 05:43:13 PM
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2016/03/14
カテゴリ:J-REIT
しばらく忙しい日々が続きそうですね。年度末で終わるかというと、そうでもなく、4月になってからもちょっと続きそうです。

さて、週末につらつら眺めていたら、サムレジが買値を回復していて、手数料分入れてもわずかにプラスになっていることが分かりました。実際には、数日前からプラス圏に突入していたようですが、これは、プラスに回復し次第売却の方針でしたので、本日売却いたしました。

実は、手数料効率をよくするため、これが約定した後、もう一つ売りを出したものがあったのですが、こちらは結局空振りに終わりました。

とりあえず簡単ですが、記録のみ。






Last updated  2016/03/14 05:10:15 PM
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2016/02/17
カテゴリ:J-REIT
日銀のマイナス金利は即日実行ではなく、昨日からだったんですね。とすると、実際の影響を見極めてから預金金利を下げるところもありそうで、預貯金の金利はまだ下がりそうですね。しかし、実際のところ、長年ほとんどゼロ金利みたいな金利が続いていたので、金利低下で生活に支障をきたす人なんかいないでしょう。金利収入だけで生活している人がいたら、そりゃ金持ちですから気にする必要はないですな。わたくしもあまりの低金利に業を煮やしてこんなことやり始めたわけですので、預貯金の金利は当てにしてません。

さて、本日は新規J-REITであるラサールロジポートの上場です。これ、仮条件が決まるころは全般的に弱気相場で、目論見価格から下方の仮条件でしたが、価格が決定するころには日銀のマイナス金利の影響で強気になり、上限で決まりましたが、ふたたび世の中弱気になったり、今週初めはどえらく上がったり、ボラ最大級で上場となりましたが、結果的には実に落ち着いた初日でした。IPOとしては、今年初なので、もうちょっと注目されるかとも思ったのですが、全然でしたね。

http://lasalle-logiport.com/

公募 100,000円
初値 105,000円
高値 105,800円
安値 102,700円
終値 105,400円
出来高 277,466口

分配金は以下のように発表されました。

H28.8(第1期) 1,672+189 円
H29.2(第2期) 2,276+159 円

で、実はわたくしはBBに参加することも出来ず、ここのところ忙しかったので、かまっていられず、目論見書すらまともに見ていませんでした。それに、ラサールですからね。個人的には印象が劣悪です。というわけで、完全無視な銘柄だったのです。分配金もねえ。レベルとしては劣悪ですな。こんなくらいなら、GLPやPrologisの方がまだマシかな。どちらもほぼ無視銘柄ですが。ま、ラサールは自分の物件をREITに高値で売ることしか考えていないでしょうから、おのずと、利回りは悪くなりますな。

というわけで、REITが上場したら、その日にネタにする習慣なので書いていますが、まったく興味がないので、この辺で。ちょっとやることもあるし。






Last updated  2016/02/17 05:22:52 PM
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2016/01/14
カテゴリ:J-REIT
ああ、今日は下落の日でしたか。まあ、米国株下落や為替の円高あたりが効いてますかね。いい加減、アメリカや中国を見ないで、自立して欲しいんですけど、機械受注統計もさえなかったみたいですしね。ま、今日はしょうがないか。

さて、JHRですが、前身のジャパン・ホテル&リゾート時代から、しばらくの間保有していたわけですが、2013年頃全部売り払って、現在は持っていませんでした。POをやっていたのは知っていて、大和で申し込める状態だったので、価格が決まる昨日申し込んでみたものです。当選は少数で、残りは全部補欠でしたね。

ここは、REITには珍しく、1年決算で12月1回のみですので、まだしばらく分配金はありません。ま、ホテルだから季節要因がありまして…ってのが、当初の話だったんですが、それにしては、星野リゾートもいちごホテルも半年決算ですな。

まあホテルの需要が逼迫していて、民泊なんか話題になったりしていますので、しばらくの間、ホテル業界は安泰なんだろうと思いますが、それにしても、ここといい、星野もいちごも皆高いですね。よって、普段ならどれも購入の対象にはなりません。JHRも個人的には、全く高すぎで、6万円台とかその辺でせいぜいじゃないの?と思う部分もあります。なにしろ、2013年に売却した頃の売値は、4万円台とかでして、このときも高いと思っていたわけで、いまやその倍近くに高騰しているわけですから。

ただ、2013年と現在を同等に扱うことは出来ません。分配金も2013年は1,939円でしたが、2015年予想は2,945円と1.5倍に、そして、増資後の今期予想は3,275円と分配金の伸びがすさまじいです。これは、主として高値で増資を繰り返した効果によると思われます。2014年に1回、2015年には2回の増資を行っており、そして今回の増資となっています。高値で増資を行うということは、少数の投資口でより多くの資金を集められることになり、結果として、全体の利回りを上げる効果があります。この効果とホテル全体が好調である点から急激な増配傾向が続いているものと思います。

とすれば、これを外挿し、今後も高値増資をしばしば行うとすれば、分配金も何年後かに4千円とかそのくらいの水準になっていても不思議ではありません。そうなると、8万円台の今の水準も決して高くない、そのように印象も変わってくるはずです。まあ、今現在3%台後半の利回りとなっていますので、なんらかの要因で嫌われて、投資口価格が下落し4%台とかその辺まで利回りが上がる可能性もありますが、それはそれで買い増してみたくもなりますし、この高値増資のグロース要因にちょっと期待が持てるかなと思って買い戻してみたものです。それに、株価の年初来6日続落につられてJ-REITも少々安くなりましたしね。

ただし、あまり多く当選しませんでしたので、何らかのきっかけ(他銘柄の売買のついでとか)があったら、早晩手放すかもしれません。そもそも、購入した大和証券には、IPOやPOで購入した小型REITも多いものですから、そのうち整理したいんですよね。もちろん、売却するのはJ-REIT価格全体が回復してからの話ですが。

そういえば、今年のIPOの最初はJ-REITのラサールロジポートになりそうな感じですね。仮条件が決まるのもまだ先の今月末なんで、やけに早めにアナウンスがあったような気がします。自分ではBBに参加出来そうにないですが、目論見書はチラ見しました。しかし…うーん、あまり乗り気では行けないでしょうね。そもそも、ラサールって印象悪りいしね。イーアセットを安く買いたたいて、自物件を高値でREITに押し込んで、いい加減オイシイ汁を吸ったらば、すぐにリテールに売却してサヨナラですから。ま、まだ分配金額とか分かりませんが、強欲系じゃないですかね、ラサールだけに。やっぱ基本的に外資は逃げることを考えますので、個人的にはあまり信用してないですね。NCRを倒産させ、逃げ出したCBREといい、最初からはちゃめちゃだったプロスペといい、ろくでもない連中もいますからな。ま、というわけで、外資スポンサーのここJHRもあまり信用していないわけですけどね。






Last updated  2016/01/14 05:51:32 PM
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2015/12/22
カテゴリ:J-REIT
本日外貨をちょっといじったんですが、まあ、たいしたことはやっていないので、ネタとしては無視するとして、AUDのゼロクーポン債を売却した資金(AUD)ですが、SBI証券に置いておいても預かり金という形で利息もつかないようでしたので、住信SBIネット銀行の方に移動し、定期預金にしてみたのです。まあ、もう一つ選択肢があって、SBI証券でそのまま外貨MMFにするということですが、3ヶ月ものなら若干定期預金の金利の方が良かったので、定期にしてみました。いずれすでにあるAUD預金と合体させるつもりですが、こういったことを繰り返しているため、外貨預金の取得単価ってどんどん不明になってゆくんですよね。やっぱ外貨預金も特定口座預かりにして、きちんと金融機関の方で計算してくれないことには外貨預金の利益をきちんと計算するのは不可能ですな。

さて、この一年シリーズですが、残り日数は足りるかな?今年は基本、ここに登場するのは今週で終わりそうで、あと、大晦日あたりに1回来られるかもしれないですが、まだ未定です。で、J-REITですが、やはり今年は昨年の反動で全体的に調整の年になりました。でも、今の1,700ポイント台の水準がわりといいポジションなのではないかとそんな感じに思えますけど。加重平均利回りも3.2%とかその辺で悪くない水準ですし。

東証REIT指数.GIF

グラフはもちろん東証REIT指数ですが、昨年年初には1,500ポイントあたりだったのが、日銀のおかげでグーと上がりまして、ピークが今年の1月で一時2,000ポイントの大台も上回りました。さすがにこれは行き過ぎだったようです。この頃は加重平均利回りも2.8%を切ったりしていました。ま、J-REITでは3%は保って欲しい数字です。まあ、あくまでも加重平均なので、重たい銘柄であるNBFやJREなんかは3%を切ってもいいのですが、その分、4%台とかの銘柄もあるという状態が好ましいと思います。

1月にピークをつけていますので、今年は徐々に右肩下がりって感じのチャートになっております。7月と9月に二度やや大きめの下落を見せていますが、7月がギリシャ、9月が上海の影響でしょうかね。まあ、いずれも、ほどなく持ち直しているようで、大勢には影響ないくらいでした。

本年度新規上場した銘柄は5つ。ただし、オフィス系は一つもなしで、レジが一つ、その他が4つでした。その他の内訳はヘルスケアが2,商業1、ホテル1です。ヘルスケア特化型は昨年上場の日本ヘルスケアを入れてこれで3銘柄となりましたが、どうもどれもこれも規模が小さいですね。そんなこんなで、本来安定的セクタですが、ややリスクを感じていましたので、買っておりません。しかし、新しもの好きが購入していたのか、一時は相当高くなっていました。でも、日本ヘルスケアの利回りが5%に近づくなど、まあまあマシになってきたかなと思います。ただ、利益超過分配金を除けばまだ4%以下の水準ですので、個人的にはもう一押し欲しいところかなと思います。

あと今年の大きな出来事は野村系3REITが合併して1つの巨大REITになったということですかね。以前は野村レジを持っていましたが、合併時に保有していると面倒な計算に巻き込まれるので、合併前に処分し、その後は縁がありません。基本、合併通じて簿価を引き直すことによって、野村OFに内在していた大きな含み損を解消するってのが一番の目的だったんじゃないかと思っております。J-REIT初の正ののれん発生の合併でしたが、のれん償却費分は利益超過分配するようでして、まあ、投資主にとってみれば、あまり意識しないでもいいでしょう。ただ、負ののれんが、売却損や一時的に分配金が下落したときの穴埋めにもつかえるのと違って、メリットもあまりないですな。

ま、まだ終わってはいませんが、今年はJ-REITの成績は分配金込みでもマイナスですね。昨年だいぶ稼いだので、ヨシとしましょ。






Last updated  2015/12/22 05:22:43 PM
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2015/12/15
カテゴリ:J-REIT
株価は本日も300円以上の下落で不調ですね。FOMC前に確定売りでしょうか。マイポートフォリオも結構12月はひどいですね。東証REIT指数も1,700ポイント割り込んだし。マイポートフォリオは本日ふたたび年初来の成績がマイナス圏に沈みました。上海ショックの影響で8月下旬から10月くらいまではマイナス圏にいたのですが、11月くらいからは回復し、黒字化していたんですけどね。12月に入ってから下落傾向が続き本日ついに赤字圏に再突入です。

さて、12月も中旬となり、あと半月で今年も終了ですので、今年の後片付けモードに入っております。まずはNISA。今年はIPOで使えれば効率いいんじゃないかと思って、半分弱くらい残してあったのですが、IPOで当選した時にNISA枠を使いたくなるような銘柄も昨日で終了。あと2つばかり残っていますが、これらは当選してもNISAは使いませんので、少々物色したところ、本日少しフロンティアが下落していましたし、NISA残枠とも価格がだいたい一致していましたので、これをNISAで買ってみました。

ただし、フロンティアはすでに特定で持っています。さらに、POに応募して購入した関係で、大和証券にもあり、いろいろな場所に散らばることになり、どうも落ち着きません。いずれ大和証券の残高は売却し、処分してゆこうかと思いますが、まあ、焦る必要もないので、今のところそのままです。今日売るのは余り良い判断じゃないでしょうしね。J-REITが盛り上がった時点でその気が出たら処分することにします。

それにしてもSBIは当たりません。NISA枠を持っているのがSBIなので、ここで当たらないとIPOにも使えないのですが、ちょっと望み薄ですかね。かといって、NISA口座を移動するのも面倒だし。でも、IPOポイントでの当選の順番がそのうち回ってきますので、それまでの辛抱ですかね。SBI主幹事で相当有望なものでも出てくれば良いのですが。自分の見る目も必要ですね。11月のあんしん保証なんかは、SBI主幹事で初値で約4倍になっていますし、単元株の初値売りで40万円以上の利益になっています。実はIPOポイントは使わなかったのですが、こういった銘柄に使用しておけば良かったわけですね。来年はNISA枠が120万円に広がりますが、一応、IPOに使えるくらいの枠はまた年末まで残しておこうかと思います。






Last updated  2015/12/15 05:14:01 PM
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2015/11/30
カテゴリ:J-REIT
本日で11月も終了で今年もあと残すところ1ヶ月となりました。ちょっと11月にサボっていた影響で、いくつかネタが詰まってきています。12月には1年のまとめみたいなものもネタにしないといけないし、ま、ぼちぼち消化していきます。

さて、本日は新規J-REITであるいちごホテルの上場です。仮条件の上限では決まりましたが、初値は微妙に公募割れ。ただし、日中足は微妙にプラス圏で推移。っていうか、10時以降はほとんど動いてないみたいですね。というわけで、公募価格近辺のきわめて落ち着いた動きでしたってところでしょう。

http://www.ichigo-hotel.co.jp

公募 106,000円
初値 104,100円
高値 112,000円
安値 103,800円
終値 109,200円
出来高 53,864口

分配金は以下のように発表されました。

H28.1(第1期) 242 円
H28.7(第2期) 2,336 円
H29.1(第3期) 2,230 円

わたくし自身はIPOに参加することはできず、よって、事前に積極的に情報や分配金予想を調べることはしませんでしたが、まあ、ざっくり言って、3千円とかそれくらいあればマシだなとは思っていましたが、全然そこまでは行かなかったですね。やっぱあんまりマシじゃないかも…本日終値で計算して、第2期は4.28%、第3期は4.08%となっており、「いちご」の部分を考えると、やっぱこの辺でいっぱいいっぱいかもしれないとも思うのでありました。まあ、いちごオフィスが本日終値で3.89%の利回りなので、これと同じ利回りならば、もう少々微妙に上がるかもしれませんが。

でも、まあ、ホテルという形で考えれば、世の中もうちょっと低利回りを許容しています。JHRは本日終値で3.06%、星野リゾートは3.30%となっております。これらの低利回りは個人的にはなぜここまで買われるのか納得できませんが、仮にこの辺まで許容されるとすれば、13万円とか14万円とか、その辺までの上昇はあり得ます。さて、いちご系となるか、ホテル系となるか、今のところは未知数ですね。

物件にこれといった目玉は無いようですし、わたくし個人としては、どのホテルも利用したことはありませんし全く知りません。ただ、特徴は築古物件が多く、20年超が当初8物件中、5個と過半数を上回り、平均でも21年だそうです。おそらく、再生物件とか組み込んでいるのでしょう。これは、いちごオフィス(っていうか、前身のクリードオフィス)も同じく築古が多く、たぶん、平均築年数はどちらも同じくらいでしょうね。そう考えると、ホテル系の仲間入りじゃなくて、いちご系の仲間かな?

まあ、現在訪日旅行客がかなりの勢いで増加中であり、東京五輪までは、ホテル業界には死角がないのではないかと思われるほどです。なにしろ、「民泊」なんてものを活用しなければさばききれないって感じになっていますし、需給がタイトなら、当然、宿泊費の上昇、それに伴う変動賃料の上昇なども期待はできます。よって、しばらくはホテルREITもリスクが小さくなってゆくことが期待出来ますが、このいちごはどうかねえ。どちらかというと、森トラストがホテルリートを組成するはずなので、そちらの方が期待感大ですな。これはぜひIPOでもらいたいので、大和主幹事とかになってくれないですかねえ。

ま、というわけで、IPO時には接点がなかったので、調べ方も十分ではなく、ま、感じたままのあっさりとした印象を書いたって程度です。






Last updated  2015/11/30 05:34:05 PM
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2015/09/29
カテゴリ:J-REIT
本日はまたバカみたいに下げていますね。マイポートフォリオ的には8/24の下落が今年最大でしたが、本日はそれに次ぐ大幅下落となりました。ちょうど先日野村レジを取引可能な最終日に売却したところでしたので、何か別のレジ銘柄でも機会があれば…と、思っていたところですので、本日は積水SIレジを購入してみました。

本日はどの銘柄も大きく下落し、他にもアコモやコンフォリアも大きく値が下がって、利回りとしても4%台に乗っていましたので、こちらもオイシイかもと、思ったのですが、実はどれもすべてすでに保有している銘柄で、分散の観点から最も保有時価総額の小さな積水SIレジを選んでみたというところです。1口あたり10万を切るタイミングで買ったので、単価も安かったし。ま、先日権利落ちを迎えたばかりなので、効率は悪いのですが。

他にも、ぼちぼちNISA枠を使いきることも考えたのですが、NISAってのは、確かに利益に課税されないところは有利なんですが、損失を通算できない点では不利でして、まあ、そんなにすばらしくいいことずくめでもないため、NISA枠も余ったら余ったでそれでもいいかと思うようになりました。基本、損益通算できないので、損失が出ないように慎重にって感じでしょうか。REITも本日の指数の安値は1,604.61ポイントで、1,600に近づいたところでちょっと反発して戻しました。8月下旬から9月中旬までは1,600割れの水準をつけていましたので、いずれまた不調に陥った時に1,600ポイントも割れるかもしれません。NISAについては、もう少し様子見です。






Last updated  2015/09/29 05:15:17 PM
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2015/09/25
カテゴリ:J-REIT
本日は反発しましたね。株価もまずまずの上昇だったわけですが、もっと調子が良かったのがJ-REITです。おかげで、マイポートフォリオ的には久しぶりの爆上げって感じで、結構な一日でした。

東証REIT指数は4%ほどの上昇率でしたが、全REITの中でもとりわけよく上がったのが、本日最終取引日となった野村系3REITで、合併比率が決まっているので基本的にリンクして同じように動きますが、立ち会い中には一時上昇率10%を超える場面もあったですし、終値でもそれぞれ10%に迫る上昇率でした。

というわけで、手持ちの野村レジを売却して手放すことといたしました。実をいうと、3種の中でも一番古い野村オフィスの印象があまり芳しくなく、結局、上場来一度も売買することなく姿を消すことになりました。わたくしがJ-REITへの投資を始めたちょうどその頃上場した銘柄なんですけどね。次に上場したUURを上場初日に購入したのが、初めてのJ-REIT売買でしたので、初めから野村は気に入らなかったのでスルー、UURは買ってみようか、って言う感じだったと思います。野村マスターも基本的にあまり興味はなく、野村レジはレジだったのでまあいいかという感じで保有していたものです。

というわけで、この合併もイマイチ気にくわなかったので、合併前に処分できてまあまあOKという感じです。ま、そこまで毛嫌いしていたわけでも無いので、昨日まではこのまま合併かなと思っていたのですが、本日の急上昇を見て、売却を決めたということです。

あと若干気に入らなかったのが、合併比率で、野村レジ1口に対して4.45口の配分があるはずだったのです。端株が出ますので、その分は本日の終値かなにかで強制売却される形になったと思います。4.5口の割り当てとかだったら、もう1口買っておけば端数もなかったんで、そうしていたかもしれませんが。

端数に関しては、一度リテールによるラサールの吸収合併の際に、やはり半端な割り当て数だったので経験しています。というか、確かこのときは、どういった処理をするのだろうと興味があったので、自らすすんで合併前にラサールを購入し、合併後に端株の処理とか合併交付金とかの様子を見た後にリテールとなった投資口を売却したという感じで、探究心からの売買だったかと思います。しかし、一度経験していれば探究心もわいてこないし、また管理用のエクセルファイルの書き換えとかが面倒なんで、合併前にチャラにしてしまうのも悪くない選択肢って感じですね。

それにしても、合併にともない何日か売買できなくなるのはわかりますが、こんなに上昇するいわれでもあったのかなあ。かなり大きい規模のJ-REITになることは間違いないので、一部の投信なんかが合併後に保有比率を上げたりするのですかね。でもあまり上がっちゃうと、たぶん本日の終値で計算することになる野村OFや野村レジの「買収価格」が高くなっちゃいますね。その分、出資金並に扱われる「出資余剰金」っていうのが増えちゃって、新野村マスターの1口あたり出資金も増えてしまいますね。正ののれんも増えちゃうし。これらは、たいした問題でも無いかもしれませんけど、あまりいいもんじゃないようにも思いますけどどうなんでしょう?

ま、いずれにせよ、これで縁を切りましたので、またの機会があるとすれば、合併後の各種指標など眺めながらという形になります。






Last updated  2015/09/25 05:34:09 PM
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