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J-REIT

2019/05/17
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カテゴリ:J-REIT
スターアジアから合併を仕掛けられてるさくら総合ですが、5月17日になんか子供のけんかみたいなプレスリリースを出しております。

少数投資主による臨時投資主総会の招集請求等に関する本投資法人の意見

さくら総合リート投資法人の投資主の皆様へ スターアジアグループからの提案に対する見解

基本的には、完全に反対、求められた株主総会を開く気もなく、「客観的に見て」投資主に実益がなく、有害で少数投資主権の濫用的であると決めつけております。でもね…客観的ってのは「主観的」のミステイクじゃないかな(笑)。どちらにも関係ない私から見ると、それほど一方的に決めつける根拠もなさそうに思えます。それに、スターアジアが指摘した問題点には何も答えていませんね。たしかにさくら総合の投資主にとって、利があるかどうかは、合併比率を見てみないことにはなんとも言えませんが、これは当然さくら総合の資産を精査しない限り事前に示すこともできないわけで現状ではしかたないかなと思います。これをもって有害と決めつけるのもいかがなものかと。

ただ、こういう風に有害無益と決めつけるのにはわけがあると思われます。たぶん、会社法で少数株主の権利として3%以上、半年以上株式を保有している株主は株主総会開催の要求をする権利があるわけで、たぶん、J-REITという投資口でも同様の法令が適用されるのでしょう。請求に基づいて、株主総会(J-REITの場合は投資主総会)が開催されればそれまでですが、会社側にとって、必ずしも望ましくない提案の場合、無視するかもしれません。そうなると、せっかくの少数株主の権利が意味をなさないため、会社側が開催する気がないなら、裁判所に訴え出て、許可されれば、少数株主側が主催して株主総会を開くことができます。基本的には要件さえ満たしていれば、裁判所はこれを許可するらしいのですが、あまりにも有害無益な場合は許可を出さない可能性もあるとのことです。

実は、スターアジア側はすでに投資主総会の招集許可を申し立てております。

スターアジア、総会招集許可を申し立て さくら合併巡り

実は、裁判所ではなく、関東財務局に対し申し立てを行っているようです。この辺は株式とJ-REITの違いかもしれませんが、理由はよくわかりません。で、いったん許可が出てしまうと、スターアジア側が主催した投資主総会の開催が可能となります。だから、これは全く有害無益であると主張して、不許可に持って行きたいわけですね。なにしろ、「みなし賛成」という制度があり、さくら総合の投資法人規約にも第17条に規定されており、議決権を行使しないときは議案に賛成とみなす規定があるためで、これは投資主総会を主催する側が圧倒的に有利となる規定です。過半数くらいなら軽くクリアでしょうね。よって、何が何でもスターアジア主催の投資主総会は避けたいところでしょう。

しばらくバトルが続くかもしれませんが、結局どういう落としどころになるのか。なかなか興味深いですね。だからといって、さくら総合を買ってみるってな気はさらさらありません。わたしくはハナからここのオリジネータや運用会社はまったく信用していないですから。対岸から眺めているのが楽しいかと(笑)。






Last updated  2019/05/17 10:55:49 PM
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2019/05/10
カテゴリ:J-REIT
本日は暑いですねえ。まだ衣替えしていないので、ぼちぼちやらなければと思っております。

最近ほとんどネタらしいネタを書いておらず、ほとんどスルーしていますが、そもそも株やJ-REITの売買もほとんどしていないで、全部ただ持っているだけって具合になっており、証券保有機構のような状態です。連休明け初日の下げは限定的でしたが、その後連日のように株価が下落していますね。おかげで、マイポートフォリオも一時100万円近い下落となりました。まあ、売買しているわけでなく、手持ちの評価額が変わったってだけで、倒産で無価値になったりしない限りこちらにはたいした影響はないのですが。

で、本日はなにやら面白そうなリリースがありましたので、記録のため来てみました。本日は3月決算銘柄の決算が集中しており、リリースが大量に出ています。その中で、スターアジアがさくら総合と合併みたいなリリースが出ていました。15時ちょうどです。まあ、どちらも持っているわけでなく、こういった小粒のやつら、みらいとかマリモとか何でもかんでもいっそのこと皆くっついて一つになってくれればよいとさえ思いますので、タイトルだけ見てとりあえずスルーしていたんですが、他のリリースをサーフィンしていて、そのうちさくら総合からのリリースは無いことに気がつきました。

こういった合併話のときには、両銘柄から同時刻にリリースが出るのが普通ですが、さくら総合は現時点(17時くらい)になってもリリースがありません。

そこで、元に戻って中身を見てみたら、これはさくら総合側と話がついているネタじゃなく、どうやら“敵対的”な買収をしたいって話のようですな。で、さくら総合の投資主に対して、呼びかけているような内容です。投資主総会を開催させて、現執行役員を解任しましょうってな具合ですな。こういった形の提案といいますか、こういうのはJ-REITでは初の出来事かと思います。それにしても、3.6%くらいはさくら総合の投資口を購入しているようですが、さくら総合側が反対ならば、もうちょっと存在感を出さないと投資主総会でひっくり返される可能性はありますね。もう10年以上前の話で恐縮ですが、プロスペクトっていうプロスペクト・レジデンシャルのオリジネータがFCレジデンシャルの投資口を40%以上買ったってな事件がありましたけど、そこまで行かないまでもせめて2桁%くらいないと委任状争奪戦で勝てるかなあ?

で、この合併ですが、合併比率次第って気もしますが、さくら総合1口に対して、スターアジア0.75口くらいの割合で話がつけば、これはさくら総合の投資主もメリットあるかもしれないですね。なにしろ、さくら総合は全くやる気がないREITですから。ここはもともとオーストラリアに上場していた日本不動産対象のA-REITでしたけど、そちらをたたんで、J-REITの方に鞍替えしたものです。投資資金は上場時に投資家から回収したとすれば、上場ゴールだったかもしれません。上場後はほとんど動きがなく静かなものです。

一方スターアジアは大学基金、財団、年金基金など長期目的の運用会社で、スポンサー自身も相当割合の投資口を保有しています。今回リリースされた資料によれば、17.9%ですね。これをセイムボート出資比率と呼んでいますが、要するに、スポンサーも投資主と「同じ船」に乗っているので、投資主にそうそう悪いことはしないよってことですね。基本的にはスポンサーと投資主は利益相反の関係にあり、リートに物件を入れるときだって、スポンサーは高く売りたい、投資主は安く買いたいってことですから。で、スターアジアは投資主と同じ船に乗っているのでそうそうヒドいことはしませんよって主張ですね。

でも、いくら持っていても、最終的にはスポンサーを信頼できるかどうかにかかって来ます。スターアジアもさくら総合もスポンサーの主体はガイシですが、このガイシってのがちょと胡散臭い連中です。過去にもCBREがつぶしたニューシティレジデンスとかそれこそ上記のプロスペクトとか、ラサールもさんざんイーアセットで利益をむざぼってさっさと撤退ですから、再度ロジで関わってくるとは面の皮が厚い。

まあ、今後どのような展開が待っているのか、ちょっと楽しみですね。完全な人ごとなので(笑)。






Last updated  2019/05/10 05:50:50 PM
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2019/03/12
カテゴリ:J-REIT
だいぶ気温が上がってきたことを感じるこの頃です。ルノーの会長は日産の会長にはならないようですね。日産の会長職は空席が続いていますが、でも、「会長」ってそんなに重要なのか?トヨタはまだ張さんが会長やっているようですが、あまり表には出てこないですよね。

さて、本日は新規REITの上場です。サンケイリアルエステートで、言うまでもなく、フジサンケイグループのサンケイビルによるREITですね。

https://www.s-reit.co.jp/

公募 100,000円
初値 97,000円
高値 100,700円
安値 96,800円
終値 100,700円
出来高 17,680口

分配金は以下のように発表されました。なんと4期分も発表されています。YahooのIPOに書いてあった事前予想とはちょっと違いますね。

2019.8(第1期) 1,099円
2020.2(第2期) 2,414円
2020.8(第3期) 2,223円
2021.2(第4期) 2,235円

これだけ先の予想までだすってことは、この先あまり物件を追加取得したり、公募増資したりする気があまりないのですかね。まあ、3期、4期の2,200円台が巡航とするならば、公募価格で4.4-4.5%の利回りですね。本日終値でも大差ないです。

初値は97千円と、公募価格から3%のマイナスで最近のREITではやはり見慣れたスタートです。J-REITもここ1年くらいは回復基調でもあるし、ぼちぼち公募割れずにスタートって銘柄が出てもいいんじゃない?って気もしていましたが、やっぱりダメでした。まあ、でも、終値としては公募価格回復ですから、塩漬けの赤字状態よりは多少マシになってきたかもしれませんね。

まあ、ここは補欠からの繰上で当選していますので、すでに1回書いています。規模としては、1個前のエスコンとほぼ同じような感じですね。1口10万円(くらい)で、口数もオーバーアロットメント分を加えればほとんど同じ、資産規模も400億円ちょっとで似てます。ただ、やはり「サンケイ」の方が名前がいいのか、上で書いたように巡航利回り4%台半ばの投資口価格になりました。エスコンの方は、巡航3千円ちょっととすれば、6%の利回りを超えていますので、やはり少しこちらの方が評価が高いのかもしれません。泡沫REITではなく、中堅くらいのポジションをとれるかどうか、それは今後にかかっているかもしれません。分配金の上方修正とか、そんなことが出来るかどうかってところでしょうか。






Last updated  2019/03/12 06:37:14 PM
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2019/03/07
カテゴリ:J-REIT
本日の東京地方は小雨が続いています。もう少し、やんでいる時間が長いと思っていたのですが。まあ、花粉は多分少ないでしょう。

さて、久しぶりにREITに当選しましたが、大和証券で補欠になっていたものが本日繰り上がりました。まあ主幹事で数が多かったでしょうし、やっぱ辞退者も多かったんですかね。仮条件の上限ではあったのですが。

ここは、言うまでもなくサンケイビルの組成したREITです。上場時はオフィスビルが約8割、その他(サブアセット)が約2割ですが、上場後の投資方針もオフィス80%、サブアセット20%ですね。また東京、大阪、名古屋圏を70%以上とする投資方針ですが、上場時は100%です。

今年からYahoo!のIPOにREITも掲載されるようになりましたが、そこから飛んだサンケイのページには2020.8の分配金が2,161円、2021.2は2,215円と書いてあります。この辺ではまだ巡航と言えないかもしれませんが、2,200円が巡航速度になるならば、4.4%の利回りですね。うーん。ちょっと物足りないかも。でも、若干オフィス中心のこのポートフォリオに好感をもって申し込んでみたものです。

昨年来、REITは上場初値の公募割れが続いており、標準的には1-5%のマイナスで始まるのですが、金額にすれば、1,000-5,000円のマイナス開始ですから、別にそれほどたいした金額でもありません。1-2回分配金もらえれば、穴埋めできるかなってくらい。まあ、ぼちぼち公募割れ回避の銘柄がでてきてもいい頃だとも思うのですけどね。どうなるでしょうか。






Last updated  2019/03/07 07:13:24 PM
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2019/02/13
カテゴリ:J-REIT
結構寒い日が続いています。本日は日経平均21千円回復ですね。また、アメリカさんの事情のようですけど。

さて、本日は新規REITの上場です。エスコンジャパンリートで、総合不動産デベロッパーの日本エスコンがスポンサーのREITです。プレスリリースにホームページアドレスくらい入れておいてほしかったです。ちょいと探してしまいました。

https://www.escon-reit.jp/

公募 101,000円
初値 97,200円
高値 98,900円
安値 96,000円
終値 98,500円
出来高 10,304口

分配金は以下のように発表されました。

2019.7(第5期) 2,629円
2020.1(第6期) 3,653円
2020.7(第7期) 3,218円

上場前も2年ほど私募運用してきたようですので、最初の今年7月期が第5期になります。まあ、ざっくり言って、来年7月期あたりが巡航とみれば、本日終値で6.5%程度の利回りですな。まあ、わりといい利回りですが、泡沫REITでは6%超えも珍しくない今日この頃ですからねえ。ここもまた厳しい感じがします。上場初日の投資口価格ですが、ここのところ毎度おなじみってあたりで公募割れしていますね。10万円REITで9万数千円の初値ってもう何回見てきたことか。

本日同時上場したインフラのエネクスもお馴染みなくらいの公募割れでしたが、エネクスの方は仮条件が1本値でした。こちらのエスコンの方は100-105千円の仮条件で、上限にならず、101千円で決まったということですが、よく下限になりませんでしたね。最近の情勢では下限でもおかしくなかったかと思います。ソフトバンクが1本仮条件をだしてから、1本値がはやりなのかもしれませんが、J-REITも別に幅持たせなくて1本でも良い気がします。

REITの投資方針としては、生活密着型商業施設中心ですか。郊外大型商業施設というよりは身近な店舗ってことですかね。また、底地で稼ごうと言う方針もあります。たしかに、ケーズデンキとかニトリとかの底地をだいぶ仕入れています。レオパレスなんかの問題も土地がある人はへたに借金して賃貸住宅なんか建てるよりは、底地で運用すればリスクが小さかったとは思いますが、レオパレスにせよ、大東建託にせよ、あるいはスルガ銀行がからんだ件にせよ、そういったビジネスモデルはないんでしょうね。リスクは全部オーナーに負わせるってのが、こういった企業のコンセプトではないかと。

まあ、いつもの泡沫REITが一つ増えましたってことなので、あまり書くことがありませんが、来月もう一つ増えますな。まだよく見ていないけど、今度はサンケイです。






Last updated  2019/02/13 06:02:58 PM
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2018/12/21
カテゴリ:J-REIT
J-REITこの1年J-REITこの1年

さて、この1年シリーズですが、最近はほとんど市場ウォッチをしておらず、あとから見て何か変動があったとしても、それの原因がなんだったのか思い出すのも困難です。よって、チャートの記録程度の内容になるかと思います。

J-REITですが、昨年まで4本値がダウンロード出来ていたサイトが閉鎖になってしまいましたので、自力でチャートを作るのではなく、証券会社の中から引っ張ってくることにしました。起点は年初じゃなくて、1年前の昨年末になります。



下にボラティリティを書いてみましたが、春先に少々ボラが高まっている時期があって、チャートを見ても1月、2月あたりは上下変動が大きそうですが3月くらいから徐々に落ち着いて、その後は全体的には上り調子な1年でした。これは、昨年1,850ポイントあたりから1,600ポイント台へと下落傾向だったのと逆の傾向です。今年は1,600ポイント台から1,800ポイント近辺へという形です。

新規REITとしては、4銘柄上場しました。CREロジ、ザイマックス、タカラレーベン、伊藤忠アドバンスロジの4つです。ただ、最近はあまり立派なREITは出てきませんで、泡沫銘柄が増えているって印象です。伊藤忠のアドロジ(アドレジではなく)は若干期待もしたところですが、相当利益率が低く、よって、公募の水準を大きく割り込んだポジションでずっと推移していますね。ああ、でもまだ上場後第1期ですから、第2期に入ると多少は利回りも改善はしますか。でもそれほど大幅改善ってわけでもないです。

今年の他のJ-REITニュースとしては、積水ハウスリートと積水ハウスレジデンシャルの合併ですか。実は両方とも保有していましたし、合併に伴い投資口の分割なども行いましたので、相当数の積水ハウス持ちになってしまいました。親の積水ハウスの株式も持っているしな。積水リートはもともと積水が組成したものですが、積水レジの方は、元をただせばジョイントリートですね。わたくしはこのジョイント時代から保有していましたので、10年超になります。少し保有口数が多くなっちゃったので、少々処分しても良いかなとは思っております。






Last updated  2018/12/21 05:12:45 PM
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2018/12/20
カテゴリ:J-REIT
日経平均がここに来て年初来安値ですか。昨日上場のソフトバンクはまあまあですが、親会社の方のソフトバンクグループが下げてますね。今年の株式はマイナスですね。

さて、IPOで万が一良い銘柄に当選したときのためにNISA枠をある程度残しておいたのですが、当選したのはソフトバンクだけで、それ以外の銘柄はSBI証券では補欠にすらなりませんでした。SBI証券では何千株、何万株でも申し込めますので、余力が大きい人が基本的に当選する確率が高いってことでしょうか。けちくさい金額しか置いていないわたくしは最近は全然当たりません。

本年も残り少なくなりましたので、そのNISA枠消費のため、産業ファンドを購入したものです。産業ファンドはすでにNISAで保有していますので、買い増しという形です。最近ちょっと調子悪いかなあという感じで、含み損を抱えていますが、まあ、5年間分配金をもらい続ければ、十分カバー出来る領域です。

ぼちぼちこの1年シリーズのころですので、若干準備を始めていますが、例年使用しているGoogleのFinanceが11月くらいに仕様が変更になっちゃってたいへん使いづらくなっております。今のところ、例年のようなチャートを描けないでいます。というわけで、またどこのチャートを使うか検討しなければなりません。






Last updated  2018/12/20 05:22:57 PM
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2018/11/06
カテゴリ:J-REIT
本日は米中間選挙ですか。株式市場にはどう影響するんでしょうか。一応は、部分的に改選される上院は与党共和党がキープ、全議席改選となる下院は民主党が奪還という前予想ですが、しかし、隠れトランプ支持みたいな人もいるようですしね。まあ、なんとなくだが、下院を民主党が制した方が株価にはいい影響が出そうな気がします。

さて、本日は、昨日と同じく先週やや長期で出しておいたのこりの売り注文が約定しました。これも、2014年に購入したNISA枠の一部です。昨日の森トラストが80万円、本日のリテールが20万円くらい使い2014年のNISA枠をほぼ使い切りましたので、これですべてで、今年期限が切れるNISA銘柄はすべてケリがつきました。12月末までには決着をつけなければならなかったわけですが、少し指し値を遠慮しすぎたかな?1週間でケリがついてしまいました。

ところで、昨日の森トラストは、2014年以外に購入しませんでしたので、残高から消えたわけですが、本日売却したリテールは2015年、2017年にも購入しています。よって、今回売却後に平均購入価格がどうなるか興味があったわけですが、考えてみると、NISAでは売却益も売却損も非課税ですから、特定口座と違って、平均購入価格とか簿価とか記録する意味がないわけですね。でも、SBI証券の残高サマリーでは、他の特定口座銘柄と同じく、3回の購入の平均価格が簿価としてキープされています。2014年分を売ったから、2015年と2017年の2回の平均に置き換わるということはなかったです。






Last updated  2018/11/06 05:30:59 PM
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2018/11/05
カテゴリ:J-REIT
記録のみですが、先週やや長期で出しておいた売り注文が本日約定しました。これは、2014年に購入したNISA枠の一部ですので、今年中に売却するか、そのまま保有を続けて、特定に払い出されるか、あるいは、来年NISA枠にロールオーバーするかといったところでしたが、基本、含み益がある場合は売却でいいかなと思っていました。まあ、売却益はたいしたことはないですが、プラスになったことはまちがいない。さらに、5年分の分配金も非課税でもらいましたので、まあ、オーライってところでした。5年分のチャート見てみると、2015年の年初くらいに売った方が良かったですが、この時点では先のことは分からないし。

5年前のNISA枠はこの銘柄(当時は5分割前)1口でかなり埋まりましたので、残りは少しですが、まだ売りたいNISA枠銘柄が残っています。また、今年のNISA枠も7-8割使いましたが、まだ残っているので、購入の方も今後検討します。






Last updated  2018/11/05 06:35:57 PM
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2018/10/15
カテゴリ:J-REIT
だいぶ秋も深まってきて、やっと長袖の季節になってきた感じがあります。ぼちぼち半袖はしまっても良いかなという感じ。

さて、ぼちぼちNISA枠を使おうかなというわけで、フロンティアを購入してみました。NISAって5年後まで見据えなければなりませんので、どうしても安定した銘柄を選んでしまうので、フロンティアはこれで3回目です。あと自分としては、NISAの狙い目は産業ファンドやアドレジ、日ロジ、JHRあたりですかねえ。このうち、アドレジは少々高いかなという感じですから、オフィスでもレジデンスでもない物流系や商業系に偏っています。まあ、最近物流系なんか雨後の竹の子のように大量繁殖している影響か、全体的にパフォーマンスが上がっていませんね。あとOneなんかも考えていますが、Midと同じでスポンサーが立派になったとはいえ、あまり上昇の機運はなさそうですね。しかし、利回りはよいですな。てなことを考えながら、とりあえずは無難なフロンティアをまた購入してしまったという感じです。

2014年からNISAが始まりましたので、最初の年に購入したものは今年いっぱいが期限となります。ですから、2014年ものの処分も考えなければなりませんが、10月は株価下落も続いていますので、売るとすれば11月か12月あたりかなと思います。まあ、含み益がある銘柄については、基本売りたいと思っていますが、含み損の場合は、そのままロールオーバーか特定に払い出すかどちらかでもよいかなと思っております。ただ、SBI証券ではロールオーバーをする場合は、12/7までに書面での届け出が必要とのことですね。とすれば、実質11月中に態度を決める必要がありそうです。でもロールオーバーを届け出た後の12月に結構上昇して売却したくなったら売ってもいいんだろうなあ。あまりこの辺のことは理解していませんので、少し見てみないといけません。






Last updated  2018/10/15 05:36:26 PM
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