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2020年05月09日
カテゴリ：大家さん
今日は朝早く目が覚めたので
日の出を待ってから、散歩に行って来ました。 北海道はこの時期、桜がまだ咲いてて綺麗ですし 気温もちょうど良くて良いですね。 今日のテーマは これから不動産投資を始めるなら何を買うか？ 今の世の中であれば、より慎重さが求められますし 買わないという選択肢も当然あると思います。 ただ、自分としては 不動産はどんな時でも常に良い取り引きは存在しますし 物件の確実性が高く、自分のリスクを負える範囲の物件で 自分自身、準備が整っているのであれば 自分は大家になる事を目指すと思います。 物件は出会いですので常に準備はしておきたいなと。 いつでもGO出来るように エンジンを切って車から降りずに、 アイドリング状態でいたいなと思います。 という訳で、自分の過去の経験から 最もリスクの少なく、安定していた物件が 今の時代、自分自身が求めるところかなと思います。 ふたつご紹介しますね。 ひとつめは、築30年程度の２DKアパート。 ポイントは土地値に近い価格だった事。 これによって、最悪失敗した時も 大きな損失は免れる事が出来ます。 退場しない事が大事ですね。 さらに２DKという間取り。 これが絶妙に良くて、２LDKの家賃は出せないけど １DKだと狭い。また１LDKだとそんなに古い物件が無く 家賃もちょっと高い。 で、結果的に広めで安い２DKが人気。 生活保護の家賃帯であれば 家賃下落も底に近いので 築年が経っても、適正なリフォームをすれば 家賃を維持できると思います。 そのお蔭もあってか 私の物件ではこの様なスペックの物件は 高入居率を維持できました。 5年間で入居率99％のも（運もありますが。。） ですので、ひとつめは 築30年程度の土地値に近い２DKアパート を私なら候補にあげると思います。 つづいて、ふたつ目は 土地値の戸建て。 戸建ては、入居付けも その後の入居率もアパート・マンションの 比ではないほど安定しています。 そこに、土地値に近い価格で買えれば リスクを抑えながら、運営も比較的手間がかからず 維持出来るんじゃないかなと思います。 ただ、注意点としては、土地値で買える物件でも 土地としての需要があるか？ 売家としてなら需要はあるか？ オーナーチェンジとしての売り物件なら 利回り何％位で売れそうか？ この辺りを把握する必要があります。 逆にそこさえ掴めていれば リスクは低いはずです。 そして、最後おまけにひとつ、 土地値とかは完全に無視して 50万円以下、100万円以下の戸建てを買い リフォーム込みで100万円～150万円で仕上げる。 もう売却の事は考えずに キャッシュフローだけを考える。 そして、1棟目の大家としての初めての経験を ひと通り行う事が出来る。 最悪失敗しても100万円～150万円のリスク。 そう考えれば、自分なりにリスクヘッジ出来る とも考えられます。 そして、これら土地値に近い戸建てや それ以下の激安戸建ては 良い意味で相場に影響されません。 100万円以下の戸建ては いつの時代もその価格です。 ですので、どんな時でもチャンスはあるというのは こういった物件だと顕著に表れると思います。 そして、これらについては 動画でまた詳しく補足しようと思いますが、 その前に、これらを踏まえた上で 改めて今の自分が思う、 これから始めるなら、物件選びでどんな部分を大切にするか？ 動画にまとめましたので よろしければご覧ください。 今回散歩しながら自撮りしたので 予想以上にアップになってしまいました。 画面を小さくしてご覧頂ければと思いますm(__)m 本日も最後までご覧頂きありがとうございます。 それではまた次回お会いしましょう！では^^ お気に入りの記事を「いいね！」で応援しよう
最終更新日
2020年05月09日 15時22分42秒
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