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臼井不動産.横須賀不動産コンサルティング

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不動産コンサルティング

2020年06月21日
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 ようやく都道府県境をまたぐ移動が全面解除されて最初の週末、湯河原でライオンズタワ-奥湯河原の理事会が開催されました。
通常なら横須賀から湯河原まで、片道2時間もあれば到着するところですが、大渋滞により3時間も掛かりました。(帰りもまた3時間の大渋滞でした)
鎌倉の由比ヶ浜海岸ではサ-フア-が沢山出ていて賑わっていた。
コロナは怖いが人が沢山出て街に賑わいが戻ると嬉しい物です。



奥湯河原にある高級リゾ-トマンション「ライオンズタワ-奥湯河原」が予算3億5千万円を投入して男女の浴室からボイラ-関係まですべてを新調します。
その打ち合わせで毎月1回、湯河原まで理事会に出席します。

箱根の「レジ-ナ.ヴィラ強羅」のマンションと湯河原のマンションと、掛け持ちで両方の大規模修繕の打ち合わせは、自分の仕事を犠牲にして協力しています。
役員の方は全員ボランティア活動ですからありがたいですね。

その湯河原までの交通事情は大変でした。鎌倉から湯河原まで大渋滞でした。
朝8時30分に家を出て、マンションに着いたのが11時30分。丁度3時間の運転です。会議が1時から始まるので近所のコンビニに行って飲み物とお弁当を買い、急いで昼食を済ます。

でも楽しみは会議の後で入る温泉です。わずか30分ばかりの短い温浴ですが体の芯から温まります。

コロナ問題で温泉街はどこも閑古鳥が鳴いていますが、食事なしで1泊5.000円の旅館は予約で満室との話まで聞きました。



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最終更新日  2020年06月21日 11時23分22秒
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2020年06月20日
不動産買います。即答、即金払い。横須賀の臼井不動産

 本日の読売新聞9面に、あまり目立たない記事が目につきました。

「国土交通省が19日発表した主要都市100地区の地価調査「地価Lookレポ-ト」によると、4地区で地価が下落した」と取り上げられている。



土地の下落地区が出るのは6年ぶり。 
新型コロナウイルスの感染拡大で訪日客が減少し、ホテルや店舗用地の取引が低迷したためと理由を述べている。

下落したのは横浜市の元町。岐阜市の岐阜駅北口。高松市の丸亀駅周辺。福岡市の大濠の4地域と発表されている。

土地の価格は全国一斉に値上がりや値下がりはしない。
まず、首都圏や県庁所在地などの都市部から値上がりしだし、池に石を投げると輪が広がっていくように不動産価格も全国に波及していく。

折角、地価の下落地域が無くなりつつある中で、コロナが誘引してまた値下がりに向かう不吉なシグナルです。
株高に迷わされずに、すでに売りに出している物件があれば、価格を見直し、安くして売りに出そう。早めの処分が換金上手になります。

いつまでも欲張って高値で売りに出していると、相場がじりじり下げ、連れ安になって損害を被ります。


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最終更新日  2020年06月20日 21時11分22秒
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2020年06月19日
 「アパ-トやマンションを安く借りて高く貸す。」
すなわちサブリ-ス業の多くはそんな商売と考えるのは昔の話です。
現在は成長産業と考えられていたコインパ-キングもサブリ-ス業。
店舗やオフイスを借りて又貸しする商売も立派なサブリ-ス業。
サブリ-ス業の裾野は大きく広がっています。
しかし今回のコロナウイルスにより成長モデルであるサブリ-ス業界が一転して苦境に陥っています。



家主さんから居抜き店舗を安く借りて、高く又貸しをするサブリ-ス業者。
ビルの一角を借りて、貸し会議室にして利益を上げていた会社。
アパ-トや事務所を借り上げて、利益を中抜きして収益を上げていた会社。
病院や大型ス-パ-の駐車場を借り上げて、来店する顧客を対象にして駐車料金を収益にしていた会社。

この10年間ほどは、借りて又貸しするサブリ-ス業者が乱立するほど儲かる商売でした。
ところが、コロナウイルス事件はそんな又貸し会社の業績を見事に暗転させました。

コインパ-キングの会社は軒並み大赤字になり、店舗やオフイスを又貸しをしていた会社は顧客が撤退して、サブリ-ス家賃が入らないのに家主さんに賃料を支払う羽目になり、いずれのサブリ-ス会社も大赤字に転落です。

体力が無い会社は倒産に追い込まれ、大きな赤字を背負ってしまいました。
これから経済がいつ回復するのか読めない中では、サブリ-ス業界の苦境が続き、整理淘汰されてくることでしょう。

余力がある会社が収益物件を購入するような訳には行きません。
ライバルが減り、生き残ったサブリ-ス会社は経済の復旧とともに更に大きく飛躍してきます。

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最終更新日  2020年06月19日 17時19分53秒
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2020年06月18日
 アパ-トやビル用地、店舗用地を積極的に購入します。

 いよいよ浦賀から久里浜に警察署が移転してきます。
その大きな建物がもうすぐ完成する。(留置場も沢山増設{笑})
久里浜には他に大型の病院も予算が決定し、建築設計が本格化する。
一番の目玉は横浜マリノスのサッカ-場建設だろう。2面のサッカ-場は年間で20万人の集客を見込んでいる。更に付け加えれば東京電力の久里浜工場が稼働を始めます。これらの仕事場で働く人たちが大挙して賃貸物件を求めて動き始めました。
賃貸物件が足りない。



横須賀でも久里浜地域は大型開発計画が一番多い地域だ。。
1番最初は浦賀から久里浜に移ってくる警察署だろう
完成に向け急ピッチで工事は進んで、もうすぐ完成する。

これと平行して入院設備が450床となる総合病院がやってくる。
予算も決まり立地も決まり、大型駐車場場所も決まった。いよいよ建築計画の設計も本格化します。開業年度まで発表になっている。

そして横浜マリノスのサッカ-場建設も2年後の完成に向け予算が決まりました。
いよいよ建設が始まります。久里浜駅に接したサッカ-場は人気を博すことでしょう。

あまり知られていない件ですが久里浜海岸に面した場所に、東京電力が火力発電所を完成させる。 これらだけでも大型工事に伴う工事人の住まいが足りません。
看護師さんや警察官、医師も加え、一度に沢山の人が住まいを求めてやってくる。
すでに賃貸物件は不足気味です。

臼井不動産では今、久里浜地域で自社が保有するアパ-ト建築を2箇所同時に計画しています。すでに土地は確保しました。
収益物件投資金額は約3億円と計算しています。

まだまだアパ-ト用地の購入には積極的に動いています。
お売りになりたい方はお気軽に臼井不動産へ。


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最終更新日  2020年06月18日 17時38分30秒
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2020年06月17日
アパ-ト ビル 収益物件売買なら臼井不動産へ

 新型コロナウイルスのお陰で不動産市場は荒れています。
折角買い手がついたビルやアパ-トが、買い手の自己資金不足でロ-ンがつかずにキャンセルとなる事例が増えているのです。
売主は残念がっているがやむを得ずに手付金を全額返金しなければならない。
いまそんな取引不成立となる案件引が増えています。



コロナウイルスショックから、不動産市場は大いに荒れています。
売主さんの手持ち物件に、ようやく買い手がついても自己資金不足でロ-ンが希望金額借り入れ出来ない事案が続出しているのだ。

売主も買主も仲介業者も、折角の大口取引が所有権移転まで進まずにがっかりしている。そんな取引が全国で増えている。

不動産会社にしてみれば、苦労して売り主さんと買主さんが売買契約に合意しても、金融機関の借り入れが希望金額まで行かなくては代金の支払いが出来ずに契約が壊れる。
ロ-ン不成立で合意解約もやむをえない。そんな事由で白紙解約が増えています。

それまで要したご案内や物件調査の労苦、費用は報われずに水の泡となって無に帰してしまうのだ。

契約が上手く行かない理由はたくさんありますが、主な理由か下記の通りです。
1)買主さんの自己資金不足。
2)物件が古くて金融機関が長期ロ-ンに応じてくれない。
3)売主さんの希望金額と金融機関の担保査定金額に開きがある。

かくして収益物件はじりじりと価格が下降線をたどっています。


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最終更新日  2020年06月17日 21時17分27秒
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2020年06月16日
 借地、底地のご相談ならお気軽にメ-ルを下さい。
 横須賀不動産コンサルティング

 平成29年に、臼井不動産から底地を購入して頂いた沢山の投資家さん。借地権の更新時期が来て、連日汗びっしょりになり更新料の折衝に歩いています。
それにしても今日は暑かった。汗びっしょりになって大変でした。


底地の妙味は地代と20年ごとに入る更新料だ。
臼井不動産が開催した底地セミナ-に参加され、抽選で購入者が決まった物件は、早くも更新料が入る事になりました。

地主さんの意を受けて借地権者の家を訪問jし、更新料の根拠と金額を説明して支払いを承諾してもらいます。その取り決め内容を契約書に書き込んで双方の記名押印をもらい終了となる。

労多くして実入りが少ない仕事だ。
だから少しばかりの書類作成料のために動く不動産会社は少ない。
臼井不動産は書類作成手数料が安くても投資家のために一生懸命動きます。

まだあと30件ばかり続きます。
各戸回りは雨の日もつらいが、今日のように炎天下では尚辛い。
不動産業は地道な仕事も沢山あります。



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最終更新日  2020年06月16日 17時02分55秒
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2020年06月15日
賢い投資家になろう。横須賀不動産コンサルティング株式会社

 低金利の現在、預金しても雀の涙しか金利はつかない。
そこでタンス預金が全盛となって詐欺師が暗躍する土壌が生まれました。
そんな中、湘南信用金庫から久々に高金利の定期預金が出た。












金融機関の憂鬱は貸出金利が低いことだろう。
国の低金利政策は金融機関を苦しめています。
 
そんな中でも湘南信用金庫から「サマ-湘南2020定期預金」というタイトルで、
有利な金利の定期預金が出た。

1年定期で金利が0.05% 3年定期で0.10% 一人あたり1.000万円が上限だ。
利息から税金20.315%が引かれることを承知の上でも久々の高金利だ。

低い金利の定期を解約し、高金利の「湘南2020定期預金」に移し替えるべきでしょう。 私はすぐに普通預金から3年物定期にしました。

少しの金利差でも庶民は賢く資産防衛をすべきです。
期限が6月15日から8月31日まで。
募集金額は300億円までだから早く申し込もう。但し法人はだめ。個人限定です。




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最終更新日  2020年06月15日 12時28分57秒
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2020年06月14日
神奈川県内の不動産換金処分するなら臼井不動産にお任せ下さい。

 毎年お歳暮やお中元のシ-ズンになると、管理家主さんや取引先宛に心ばかりの品物をお届けします。数が多いのでその宛名書きがまた大変で3す。3人係で1日中夢中になって書き終えました。購入するお店ごとに入力シ-トが違うので、ラベルを貼って終了とは行かないのがもどかしい。

毎年お中元やお歳暮には管理をさせて頂いている家主さんや、取引先に心ばかりの品物をお送りさせて頂いております。

通常なら家主さんや取引先は、すべてコンピュ-タ-に保存されてあるためラベル印刷で簡単に終わるはずですが、購入するお店ごとに商品の宛先記入シ-トが異なっているので、今日は3人で一生懸命書き込みをしました。

持参して、日頃ご無沙汰しているご挨拶をする家主さんもありますし、作業は大変です。

ところで、新型コロナウイルスの対する警戒を解き経済活動を再開した途端、新規の感染者が増え出しました。心配が現実の物となってきました。

これで楽観視していた事が不安に戻り、株式市場にも警戒感を呼び起こします。
土地も建物も値下がりし出すと景気は急速に悪化します。
不景気がやってくる。個人個人も不景気に対する対策をしっかり準備しましょう。



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最終更新日  2020年06月15日 09時34分40秒
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2020年06月13日
家賃交渉がこじれたら、弁護士に依頼するのが一番早い解決策だ。 

家主さんと賃借人のトラブルが多発しています。家賃の引き下げや滞納がその原因だ。
どちらにも言い分があるように見え、不動産会社がジャッジするには難しい。



新型コロナウイルスが原因で、売り上げが減ったテナントが家主に家賃の減額を要請している例が多発している。

家主にしてみれば、テナントさんの売上減少は自分が原因ではないし、仮に売り上げが上がったからと言ってテナントが家賃を自発的に多く支払う訳でもない。

お互いの見解と損得勘定が交錯しながら賃料交渉は落とし所を探ります。

いつも家主に難癖をつけたり、賃料の滞納があるテナントには家主さんは絶対に賃料を下げません。
それはこのチャンスに「出て行って欲しい」との思惑があるからだ。

家主とテナントとが良好な関係にある場合は、ほとんどの家主さんは3ヶ月とか、半年間とか期日を区切って賃料の引き下げに応じます。

これは、テナントが出て行った後、新規の入居者捜しに苦労することが見えているからだ。

一定の期間、少しぐらい家賃を下げても賃料を貰っている方が得だとの思惑が働いて減額を承諾します。

いま家主側とテナント側、両方にに頼られて不動産会社はジャッジに苦労している例が増えています。

オ-ナ―が外国人の場合は、ほとんど「契約書に記載した通りの家賃を支払って欲しい」と減額交渉には応じません。
国民性の違いはこんなところにも現れてきます。



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最終更新日  2020年06月13日 16時25分31秒
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2020年06月12日
横須賀唯一のデパ-トが来年2月に閉鎖する。
突然の閉鎖予告に動揺しているのはデパ-トに入っているテナントさん達だ。
さいか屋が閉鎖すれば横須賀中央は集客力がグ-ンと落ちる。
そこでどこに出店先を求めるべきか困惑しています。



デパ-トは集客力があるので、その恩恵に浴すため沢山の企業がテナントとして入店している。

そこが突然「閉鎖するので出て欲しい」と言われれば、テナントさん達は行き場を失い困ります。残り1年以内に次の出店地を決めなければならない。

新店舗は横須賀中央にするのか、発展めざましい久里浜地域にするのか、今日も移転先探しにお客様が見えました。

新型コロナの影響でお店を畳む店舗が出ても、新規に入店を希望するテナントさんの要望とが一致しなければ決まりません。

立地、店舗の広さ、賃料がまず最初の関門です。
中には横須賀を撤退するテナントさんもいるでしょうし、廃業するテナントさんも当然いることでしょう。

小さなフロア-を借りているテナントさんは代替え店舗はすぐ決まっても、ある程度の規模を求めるテナントさんは出店候補地の情報も集まらないと見ます。

従業員の働く先の確保問題とも絡み、今年中に出店先が決まらないと大変なことになりかねません。



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最終更新日  2020年06月12日 17時04分34秒
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