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臼井不動産.横須賀不動産コンサルティング

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不動産コンサルティング

2020年05月24日
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いつも懇意にしている天ぷら屋さんがお休みなので、美味しいおそばの店として有名な久里浜の「夫婦橋」近くにあるおそば屋さんに、昼食を食べに行ってきました。コロナウイルス騒動の中で顧客が減った感がありましたが、本日はどうしてどうして、満席でした。鴨南蛮のおそばを食べ満足して帰ってきましたが、それよりもお蕎麦屋さんが繁盛してきたことで心から嬉しくなりました。








 3月、4月と、食堂関係の店舗は顧客が激減して「気の毒に」と思っていた。
しかし本日の日曜日には、美味しい店にお客さんが列をなしています。

隣の人と接近しないように注意しながらおそばを食べると気が散ります。
久しぶりの鴨南蛮そばは、味も変わらずに相変わらず美味い。
お弁当に食べ飽きてた人たちで全席が満席になっていた。

日本中、すべての食堂関係の店舗がまた盛況になれば嬉しいですね。
国や市から頂く「お助け金」では生活が豊かになるはずもないし、本業が繁盛しないと経営者の気持ちも落ち込む。

今日は商売繁盛の芽が出てきたことで、満足して帰ってきました。
他の業界も活況に戻ることを祈っています。



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横須賀不動産コンサルティング株式会社 080-6547-2121
メ-ル:usui@yokosuka-fc.jp






最終更新日  2020年05月24日 14時49分18秒
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2020年05月23日
 宿泊客が無くなり赤字に耐えかねたホテルが次々に売りに出ている。
その中から、立地の良いホテルを格安で買い、商業ビルへの転換を図る機関投資家が争って買いを入れている。投資家の読みが当たるか外れるかは博打のようなものだ。


まだ築年数が新しいホテルは借入金が多い。コロナウイルスの関係で宿泊客が次々とキャンセルをすれば収益が激減して借入金の返済が出来なくなる。
そこで泣く泣く売りに出すのだが、返済金に迫る金額の買い手がいなければ抹消にかかる費用が捻出できない。

買い手は建物より立地を狙う。だからと言って無制限の高値で買うことはしない。
売値をたたきなるべく安く購入しようと画策します。

売主と買主の駆け引きは買い手側有利に進みます。
それでも買い手の希望金額は市場価格の3割以上ダウンしないと採算に合わない。

売りたくても売れないホテル経営者と、希望金額になかなか到達しない買主は、交渉妥結となる数はまだ少ない。

これがホテルから商業ビルや土地にも及んでくるのは時間の問題です。
買い手と売り手。我慢比べはもう始まっています。


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最終更新日  2020年05月23日 20時06分15秒
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2020年05月22日
 昭和年代の後半から平成2年頃まで、不動産のバブルは1億総白痴化と呼ばれるほどすさまじいものでした。
今日買った土地が明日には数百万円も値上がりして、すぐ転売できると言う狂乱バブルは、破裂するまで誰も土地が値下がりするとは考えませんでした。



コロナショックで株価が大きく下落し、それをチャンスと株や不動産の買いに走る投資家は多い。それを高値覚えの投資家と呼びます。

しかしバブルが崩壊すると、株も不動産も下落は底なし沼でどんどん下がり続け、「もう底値だろう」と値が下がったことに値惚れて飛びつき買いした向きは全員損失を被りました。

バブル崩壊で儲けた投資家は、高値で不動産を売却したあとは、手持ち現金を預金して様子を見ていた人だけだった。

バブル期に高値で不動産を売り抜けた投資家のほとんどは、途中で「そろそろ底値だろう」と考えて、また不動産や株を買いに入り、結果大損をしています。
そのために自殺者も沢山出ています。

実体経済が回復するまで、株も不動産も買わずに休んでいた投資家が一番儲かった笑えない歴史があります。

今日の日経新聞に、ついに「中古のマンションが値下がりしだした」との記事があります。
新築の住宅もだぶついて、売れ残っている物件から値引きが始まっています。
7月頃から不動産業者の倒産が増えてくるはずだ。
良質の物件を安く買うならじっくり待つ方が上手くいく。

「慌てる乞食はもらいが少ない」の格言は生きてきます。



慌てる乞食は貰いが少ないとは、慌てて急ぎすぎると、結果的に失敗したり、かえって損をすることのたとえ。






最終更新日  2020年05月22日 17時25分10秒
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2020年05月21日
 競売代行請け負います。臼井不動産にご相談ください。

 投資家のお客様から収益用ビルやアパ-トについて、「いまが買い時かそれとも売り時か」と言った質問が沢山やって来る。
「いまが買い時、と思われる理由は何ですか?」と質問をすると考えこむ人が多い。
「物件の価格が大幅に下がった」とか、「駅に近いところに格安の売り物が出た」という事情でもあれば買い時ですが、1年ほど前から売りに出ている物件で、価格も全く下がっていないビルやアパ-トは、いま急いで飛びつき買いする理由はありません。



 コロナショックで株式市場が大きく値下がりしました。
しかし不動産の価格はまだ思ったほど大きく値下がりした物件はない。
つまりいまが買い時となる理由がありません。

 実体経済が悪化し、換金のために日本中の不動産が大きく値下がりしてくるときは買い時となります。
それには来年3月の本決算前に資金繰りのために不動産の価格調整があると私は睨んでいる。

それまでは現金を手元にして、物件情報を常にネットで調査することが大切です。
株式市場と不動産市場は連動していません。

むしろお買い得物件は、これから競売市場でハゲタカ同士が争って物件の奪い合いを演じてくることでしょう。その動きも来年に入ってから顕著になるはずです。

お買い得物件は競売にあり。競売についてそれまでじっくり勉強しよう。


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最終更新日  2020年05月21日 22時13分29秒
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2020年05月20日
 売れないビルやアパ-トの解決策をコンサルティングします

 今月は源泉税が600万円。固定資産税が200万円と、支払いに追われています。1年を通じて税金孝行をしている感じだ。

 毎年5月になると固定資産税の納税通知書がドサッとやって来る。
那須高原の別荘に湯河原のリゾ-トマンション。テナントビルや自宅の固定資産税と、お金が入る先からどんどん出ていきます。

明日は源泉税を600万円支払います。お金は入るスピ-ドは遅いのに出るスピ-ドはとても速い。小金持ちにはなかなかなれません。
不動産の売買も決断が遅い人はチャンスを逃します。小金持ちにはなれません。

ビルやアパ-トを高値で売りに出していて、1年以上も売れないのに価格の見直しをしない人や、コロナウイルス問題で不動産が売り手有利から買い手有利に変化した市場の変化に気が付かない人は、不動産価格の下落で大損する危機にある。

売値の見直しに急ごう。ロ-ンが抹消できるうちに借金は早く返そう。
借金の金額が多いことを自慢する投資家は今にローン地獄に苦しみます。
借入金よりキュッシュを増やす工夫をしよう。
「ご成功を祈ります」



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最終更新日  2020年05月20日 06時28分38秒
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2020年05月19日
横須賀の賃貸物件。売買物件のご相談は臼井不動産へ

 近所のレストランの苦境を少しでも助けようと、昼も夜もお弁当を購入して家に持ち帰り家族で食べています。
さすがに近頃は食傷気味で、お弁当に飽きてきました。
やはり目の前で調理してくれる暖かい食事が恋しくなった。


新型コロナウイルスが世界中を席巻し、人が集まる職種に人が集まらなくなりました。特に家族で経営している食堂関係の打撃は大きい。
売り上げが減少し、多くの食堂関係者は生活にも困る状況になっています。

同じ町内で、日頃のお付き合いがある食堂には、少しでもお役に立とうとお弁当を購入することにしています。

ところが、同じ中身のお弁当を食べていると飽きてくるものです。
いつも和食だと、たまには中華も食べたい。イタリアンも食べたい。フランス料理もいいな-。と昼頃になると考えてしまう。

それでも困窮している食堂の経営者を想像すれば、贅沢なことはいえません。
昨日は仕事の関係で昼食が遅くなり、午後2時頃に横須賀インタ-のサ―ビスエリアで、久しぶりに天ぷらうどんを食べました。

その美味しかったこと、満足して帰ってきた。
しかし今日はまた昼はお弁当。夜もお弁当の食生活に戻ります。


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最終更新日  2020年05月19日 17時01分25秒
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2020年05月18日
神奈川県内の収益物件売買なら臼井不動産へ

 横須賀にある29室の鉄筋コンクリ-トのビルは、30年ほど前に臼井不動産が建設を請け負い完成したビルです。
最初の所有者は東京のオ-ナ-さんでした。それが10年前に売りに出され静岡県の投資家さんに売買されたのです。それがまた本日は三度目となる売買でまた東京のオ-ナ-さんに買い取られました。


横須賀市内に立地する29室、3階建て、鉄筋コンクリ-トのマンションは土地が100坪付いていて駅から徒歩3分ほどの近さだ。
更地の相場も1坪100万円以上する人気の場所です。

賃貸物件としてはとても人気があり、空室が出てもすぐに入居者が埋まります。
現在も満室です。高利回りで年10%を超え買主さんは掘り出し物に当たりました。

実は本日、東京の銀行で所有権の移転が行われたのですが、ビルの所在は神奈川県。売主さんがロ-ンを借りていたのは静岡の銀行。買主さんが売買金額の半分ばかりを借入したのが四国の銀行さん。そして取引は東京で行われました。

つまり1つの物件に、神奈川、東京、静岡、四国が関連している。
私も45年間も不動産業界にいて初めてのケ-スです。
一番最初の東京の女性オ-ナ-さんとは、私の妻がとても仲良しとなり一緒にヨーロッパ旅行を楽しんだこともあります。

高齢となり相続対策のためにやむなく売却されましたが、建物は今でもその奥様の名称が使われております。

2番目のオーナ-さんは建物を何時も綺麗に手入れをされていて、遠方の静岡からご夫婦でよくお越しになりました。ご来社の都度、おいしいお土産をお持ちいただきありがとうございました。

10年ほど臼井不動産で賃貸管理をさせて頂き、親交があった素敵なオ-ナ-さんでした。今回の建物の売買によりお会いできなくなるのがとても寂しい。

そして今度のオ-ナ-さんは、東京で会社を経営されていてる富裕層の社長です。
私のブログをご覧になり、お手持ちのアパ-トや資産に関するコンサルティングをさせて頂いたのが最初です。

横須賀ではアメリカ人向けの投資物件をご購入いただいた取引歴もあります。
何度もご自宅や工場にお招きいただき、その物腰や話し方で「余裕がある人は違うな-」といつも感心させられていました。
今度のビルは奥様名義でご購入いただきました。

3代にわたる所有者変更の歴史は、素晴らしいオ-ナ-さんばかりに恵まれ私も心より感謝しております。

不動産業はいい仕事です。素晴らしい人との人脈が広がり勉強させられることばかりです。

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最終更新日  2020年05月18日 21時32分50秒
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2020年05月17日
横須賀の賃貸物件なら臼井不動産へ

 次から次に店舗を増設して、拡大出店戦略により勝ち組になった学習塾大手が、コロナウイルスによる影響により生徒が集まらずに苦境に落ち込んでいる。
これからはインタ-ネットによる学習が主流になれば、店舗が不要になります。
講師も最少人数ですむから経費はずいぶん節約できる事が目に見えているのだが..。



コロナショックで学習塾経営が苦境に落ち込んでいる。
折角の入学シーズンに生徒を集めることが不可能となった痛手は大きい。
大手学習塾ほどテナント費用、講師の給与と馬鹿にならないほどの固定費が毎月沢山出ていく。(入金も多いはずだが...)

生徒が集まらない学習塾では経営が苦しくなるのは当たり前です。
いままで駅前ビルに次から次と出店し、競争相手を叩き潰し、勝利に酔っていた矢先にコロナウイルス事件が勃発し、これから先行きも見えなくなったのだ。

生徒にしてみても自宅でオンライン学習が出来れば、夜遅くまで塾に通う事が不要になる。徐々に塾通いは無くなりオンライン学習にとってかわられるはずだ。

オフイスビルから学習塾の撤退が全国規模で始まれば、ビルのオ-ナ―にとっても優良顧客を失う痛手は大きい。
学習塾の出店戦略の変更が収益物件売買市場にも少なからず悪影響を与えてきます。

まとめて学習塾に数フロア-を貸している家主さんは、早くから対策を講じておきましょう。急に退去の相談がやってくるかもしれませんから...。

ビルを全フロア貸しているオーナ-さんには、塾の撤退により突然家賃が1円も入らなくなる悪夢が襲ってきます。



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最終更新日  2020年05月17日 16時49分10秒
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2020年05月16日
横須賀の貸店舗、貸事務所、沢山取り扱い中。

5月に入ってオフイスや店舗の借り換え契約が多くなっています。
「高い家賃から安い家賃へ借り換え」が猛烈に増えている。
高い賃料を支払えないオ-ナ-さんの、借り換え需要に応じきれない。
事業の継続のため、背に腹は代えられぬ賃借人の苦悩が痛いようにわかります。



5月に入って、古いビルや店舗の「居ぬき物件」に問い合わせが増え、契約が多くなっています。特に建物が古くても店舗面積が小さく内装が新しい物件はすぐ決まる。

従来は耐震性があって見栄えが良い建物なら、家賃は少し位相場より高くてもどんどん決まっていました。
今はそんな賃料が高い物件から、家賃が安い物件への借り換え需要が膨らんでいるのだ。

コロナショックで来店客がぐっと減った店舗の経営者や学習塾の経営者、レストラン経営者は、現在支払っている家賃の半額以下の物件を必死に探しています。

最近、新しく店舗を借りて起業したレストラン経営者が、来店客がないことで経営が続けられないからと、泣く泣く廃業したきれいな店舗も増えています。

建物は古く、店舗面積もわずか10坪ばかりだが家賃は10万円程度と安い。
そこに30坪ばかりの繁盛店を経営していたオ-ナ-が借り換えて移ってくる。
これから先の経営を考えると、現在の家賃月額40万円は耐えきれないと決断したらしい。

そこで再出発する店舗は、こじんまりと縮小して経費を削り、従業員もパートを1人か2人に絞ってやり直そうとする人が沢山来店しています。

そんな借り換えのお客様は、開業して間もない廃業店舗なら飛びついてきます。
弊社の賃貸営業の社員は、今月契約予定がすでに20本も抱えてんてこ舞いをしている。売上高は売買営業社員の成績を大幅に上回っています。



「背に腹は代えられぬ 」 直面している重大な問題を解決するためには、他のことを犠牲にしても、 そうする以外に、他にやりようがないということのたとえ。






最終更新日  2020年05月16日 18時43分07秒
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2020年05月15日
 「事業用土地、建物」買います。
 フアミリ-レストランの大手の一角であるロイヤルホストが、145億円の赤字を見込んで70店舗を同時に閉鎖すると発表し話題になっている。
飲食業界の苦境は零細店舗から大手の店舗まで、壊滅的なダメ-ジを与えている。
今後飲食業界に進出しようという起業家は極端に減り、空き店舗はテナントの確保に苦労することになります。



 大手企業は打つ手が早い。風林火山のように出るも、退くも決断力に優れています。収益が悪化したのにいつまでも「今に回復するだろう」と期待だけで、何の手も打たない商店や企業は赤字が積もり積もって廃業の憂き目に遭います。

 事業には良いときもあれば悪いときもある。悪い時を乗り越えられる資本力と企画力、決断力が無ければ会社は吹き飛んでしまう。

 業界全体が苦しんでいる中で、堅実経営の会社が頭角を現して市場シエアを拡大する構図が見えてきます。

 今回のコロナウイルス騒動はバブルに踊った企業が没落し、コツコツと堅実経営に徹した企業がトップの座に躍り出る交代劇が、あらゆる業界で起こってきます。

 新しく勝ち組として名乗り出る会社に投資しよう。成長性が期待できます。


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最終更新日  2020年05月15日 14時50分59秒
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