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臼井不動産.横須賀不動産コンサルティング

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不動産コンサルティング

2018年04月26日
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インド、アメリカ、中国、イギリスと、世界の主要国は金利を引き上げている。
対して日本国はまだマイナス金利の宴に酔っています。
莫大な借金を背負う日本国は、金利が安ければ安いほど助かるからだ。



世界の金利は上昇」しつつある。
デフレよりインフレを警戒してのことだ。

原油が値上がりし、不動産が高騰し、
各国はインフレの芽を早めにつんで置こうとの思惑もある。

そんな中で日本だけが低金利にいつまでも甘んじていることは出来ない。
一般の方は意外と金利警戒感はない。
不動産を購入するにも、固定金利より変動金利をまだ選んでいる。

金利が上げれば沢山お金を借りている企業の業績は落ちる。
個人でもロ-ンの返済が出来なくて破綻する人が沢山出てくる。

一般的にデフレは現金を持っている人に有利に働き、インフレは現金より不動産を持っている人に有利に働くが、それも借入金を抱えていれば別です。

日本も必ず金利は上昇してくる。その対策を早めに考えて金利高に備えよう。


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最終更新日  2018年04月26日 14時00分24秒
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2018年04月25日
今月は6世帯の賃貸アパ-トが1件、駐車場が約20カ所で60台と、一気に大量の管理物件を臼井不動産に紹介できます。その代わり社員はクレ-ム対応も多くなる。


不動産業にとって管理戸数が増えることは経営の安定につながります。
「水が出ない」「隣人がうるさい」「私の駐車場所に他人の車が止まっている」

面倒なトラブルも沢山ありますが、管理収入の増加は嬉しい悲鳴です。
大体、管理の人員は一人の社員が受け持つ限界は500戸まで。
それ以上だと細かい対応が出来なくなり家主さんに迷惑をかけます。

臼井不動産では現在3人の専属社員が管理の仕事をさばいておりますが、
これからまだまだ管理の受託が増えれば人員を採用しなければ対応できなくなります。

わずか月額家賃の5%と安い管理手数料でも、3.000室以上に数が増えればビッグビジネスになります。

ただ管理業は別名クレ-ム引き受け業でもあり、
「電球が切れたから見て欲しい」
「ガラスが割れたので保険適用を申請して」と、
細かい要請が毎日沢山やってくる。
それを手早く処理できる体制が整っていないと簡単には出来ない職業でもあります。
本日の台風並みの「雨と風」による影響で、明日は「雨漏りがした」「看板が飛んだ」と、電話が鳴りっぱなしになることでしょう。恐怖です。


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最終更新日  2018年04月25日 11時58分07秒
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2018年04月24日
不動産コンサルティングには様々なお客様から相談を受けています。
しかし相談の内容は事前相談ではなく、トラブルになってからの事後相談が多く後の祭りでどうにもならないことが多い。


昨日は借地権の更新料を巡る争いに関し、借地権者から相談を受けました。
相談者は30坪ばかりの土地を借りていて、毎月の地代が固定資産税程度だ。
地代を受け取っている地主さんよりも、借りている人の方が得している計算になる。

ちょうど土地を借りてから30年目を迎え、地主さんから「更新料を支払って欲しい」と請求が来た。

それを更新料は1円も支払いたくない賃借人が弁護士に相談すると、すぐに裁判を勧められました。裁判の着手金費用が金50万円だった。

そうなると地主も弁護士を立てて訴訟合戦が始まります。
裁判がいかにお金が掛かり無駄なことなのか分からない賃借人さん。

地主さんから請求されている更新料はわずか30万円だったのです。
裁判に50万円をかけるなら更新料を少しまけて貰い、穏便な解決をした方が後々地主さんとの人間関係も上手く行きます。

子供でも分かる常識が理解できない。
裁判も遅々として進まないとして私のところに相談に見えましたが、訴訟の行方を待つか、早い和解で解決するか方法のないことを丁寧にアドバイスをしました。

最初から訴訟より、話し合いで解決すれば格安な更新料で済んだものを。
私の話を聞いて「そうでしたね。何も分からなかったもので」と首をうなだれてお帰りになりました。


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最終更新日  2018年04月24日 06時29分43秒
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2018年04月12日
今、日本で国別の犯罪検挙件数が最も多いのが、ベトナム。中国を上回っています。実は、検挙されたベトナム人のおよそ半数が、日本語学校などに通う留学生です。

こんな記事が新聞紙上に出てくる背景は、日本に留学することを名目に、実際は働いて稼ぐことを目的に若者が来日しているからだ。



日本に外国人犯罪者が激増している背景は、貧困層の外国人若者が語学留学を隠れ蓑に来日し、日本で低収入のアルバイトをしているからに他ならない。
動機も目的も安易な若者を日本が受け入れるから犯罪予備集団に変化する。

アメリカでは、大学に留学する生徒はアルバイトが禁止されているし、学生の親にも所得証明となる銀行の残高証明の提出を義務つけられます。
アメリカ大使館にも大学とは別に残高証明を提出しなければならない。
親に一定の預金が無い若者はアメリカの大学に留学できないシステムです。

つまり学生がアルバイトをせずとも、学業に専念できるだけの経済的裏付けが親にある学生以外は留学を受け付けない政策をとっている。

日本も留学生の質を高め、犯罪に手を染めなくてよい若者を選別して呼び込めるようにして欲しい。

しかし実際は、日本語学校が金儲けのために外国人を誰でも受け入れるから、トラブルとなる貧困学生が大挙してやってくる。

日本人の安全を脅かす外国人留学生は来て欲しくないのが本音です。

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最終更新日  2018年04月12日 12時48分18秒
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2018年04月11日
次から次と出てくる不祥事に安部政権はいよいよゲ-ムセットを迎えるかも知れません。そうなると次の政権による政策が注目されます。
日銀の黒田さんも終わるだろうし、低金利政策にも終止符が打たれる。

おごれる者久しからず(自分の地位や権利を笠に着る者は、そう遠くない将来に凋落するだろう)おごる平家は源氏に滅ぼされました。



安倍政権が断末魔の悲鳴を上げています。
森友問題に端を発し、今度は加計学園問題に飛び火して逃げ場がなくなった。
さしもの安倍政権はこれで命運が尽きるかも知れません。

そうなると不動産市場はどうなるのか、先読みの予想をすれば黒田さんが変わることでまず金融政策の是正が考えられます。

いまのマイナス金利を止めて正常な金利政策に戻す。
それからは徐々に金利の引き上げが視野に入ってくる。

そんな中で不動産市場を考えると、追い風である低金利政策が終わり。金融緩和が終わって、今度は金利の引き上げ時期が論議される事で一波乱あります。

その金利が上がるというアドバル-ンだけで不動産取引は低迷を迎えます。
実際に金利が上がると、マイホ-ムや収益物件をぎりぎりの生活費の中で、無理に購入した人の中から破綻者が出てくる恐れがあります。

不動産市況にも暗雲がたれ込めてきました。ご注意を!


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最終更新日  2018年04月11日 09時06分22秒
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2018年04月05日
いよいよ日本に公認の博打場が出来ることが決定しました。
ラスベガスやマカオのような賭博場が日本に何故必要なのか分かりませんが、
カジノ場となる周辺は治安環境が悪くなり、住民が逃げ出すことは韓国の例で分かっています。



政治家を動かした資金が功を奏し、日本に公認の賭博場が出来ます。
すでに候補地とされる数カ所の周辺の土地が狙われ、関連株も上昇している。

日本にカジノが何故必要なのだろうか?
それに群がる主な資本家は外国企業と言われている。

日本政府は寺銭を懐に入れたくて「隠れ税金」に変わる収益と考えているのだ。
カジノが出来ると途端に周辺地域の環境は悪くなります。

博打で文無しになった人間による窃盗や押し込み強盗も多発し、従来住んでいた住民が逃げ出すようになります。

その反面、近隣にホテルを建設したい資本家や、賃貸マンションを建てたい投資家、レストランや質屋のような業者が殺到して周辺の不動産は必ず値上がりします。

良きにつけ悪しきにつけ、カジノに対する思惑で不動産も株式市場も大きく値を上げる事は必定です。その変化について行くか、見逃すか決断は貴方次第です。

私はカジノが出来ると決まった場所に、取り敢えずはいち早く駆けつけて土地を買収します。短期間で大きく値上がり益が見込めるからだ。

過去に、東京湾横断橋が出来れば千葉の土地は値上がりすると考え、金田周辺の土地を買い占めて値上がり益を手にしました。
カジノに対する思惑と実需人気は絶好の機会です。


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最終更新日  2018年04月05日 23時41分54秒
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2018年04月04日
4月1日。新しい「横須賀不動産コンサルティング」の事務所開きに、お祝いの蘭の花が次々届きました。
華美なオ-プンセレモニ-は行わないようにして、内輪だけでひっそりと事務所開きをしようと考えていたのですが、取引先やお客様からもお花やメッセ-ジまで頂戴しました。高価なケ-キ菓子類も山のように頂戴しました。
お心使いに心より感謝申し上げます。






4月1日の新会社の事務所開きに、取引先やお客様、そしていつもお世話になっている人からも沢山のお祝品を頂戴しました。

内輪だけで簡単な事務所開きを考えていたので、どなたにも挨拶状は出しておりません。
それなのに散財させてしまった皆様にはお詫び申し上げます。

落ち着きましたなら改めてご挨拶を申し上げます。
有り難うございました。
臼井不動産共々よろしくお願い申し上げます。

横須賀不動産コンサルティング株式会社
代表取締役社長 臼井功次


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最終更新日  2018年04月04日 06時16分14秒
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2018年04月03日
私が会長職を辞し、代わりに臼井不動産の新しい役員人事が決定した旨を、取引先にお知らせします。
金融機関、取引先、お客様と計2000通以上発送する予定だ。








会社は役員一人が抜けるだけで、後処理も大変です。
会社謄本の登記校正、取引先への周知徹底挨拶、
本日は挨拶状の雛形が完成してきました。


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最終更新日  2018年04月03日 15時50分17秒
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サラリ-マンで役職にあり、高額所得者であった者も会社を退職するとすぐに無収入になります。
家賃収入が無いと食うためには預金を取り崩して生活費に充てなえればならない。少しばかりの年金では生活の足しにもなりません。



実際に自分が会社を退職し無収入になって分かりますが、給与がゼロになるとすぐに生活費を預金から取り崩すことになります。

アパ-トや賃貸マンションを持っていれば、給与などあてにせずとも家賃収入だけで悠々自適な生活が出来ます。

会社を退職すると収益物件を持つ有り難さがしみじみ分かります。

家賃収入があれば今までの生活レベルを落とすことなく、孫の面倒も当たり前に見ることが出来るの本当に有り難い。

しかしこの数年、相続税の負担を軽減する意味で私個人が所有する不動産をどんどん処分してきました。

ピ-ク時の収入より減りつつありますが逆に手持ち現金は増えている。
収益物件は高額所得者こそ持つべきですね。

今日は健康保険証の切り替えに役所に行ってきました。
後は年金の件でも手続きがあります。退職後の事務作業も大変です。
来年から税金が若干安くなるのでしょうか?


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最終更新日  2018年04月03日 11時09分16秒
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2018年03月30日
東京都は、ス-パ-台風が襲来した場合の水害被害予測を発表した。
台風と高潮により低地の家屋は浸水し、命の危険性も指摘されている。
家を求めるなら高台を選ぼう。マンションを買うなら5階以上の部屋を選ぼう。


地球温暖化の影響で、世界各地に信じられないようなス-パ-台風が襲来する。
すでにアメリカや東南アジアではス-パ-台風が襲来し、街は壊滅的な被害を被っています。

いままで浸水の被害がなかった土地でも、高潮に襲われた歴史がない場所でも、危険から逃げられません。

家族の命を守るためにも、大切な財産であるマイホ-ムを守るためにも、なるべく住居は高台を選びましょう。

「備えあれば憂い無し」災害はいつ襲ってくるのか予測がつかないから困ります。
マイホ-ムは海抜10メ-トル以上の宅地に求めよう。


 東京都は30日、過去最大規模の「スーパー台風」が上陸し、高潮が発生した場合に想定される浸水区域図を発表した。東部を中心に23区の3分の1の面積にあたる約212平方キロメートルが浸水。堤防の決壊などで、広範囲にわたって1週間以上、水が引かない地域が発生すると予測している

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最終更新日  2018年03月30日 22時20分38秒
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