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臼井不動産.横須賀不動産コンサルティング

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カテゴリ未分類

2020年04月06日
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カテゴリ:カテゴリ未分類
横須賀の貸し店舗。オフイスビルなら臼井不動産へ。

 色々な業種で新型コロナウイルスによる倒産が増えています。
まだ序の口とはいえその数たるや想像の域を超えている数とスピ-ドに驚く。
不動産業界では店舗を借りている賃借人と家主の「家賃をまけろ! まけられない」との攻防が続いています。
平均して家主が家賃を下げる例が多くなっています。(住宅関係は大丈夫)
但し、不良賃借人及び保証会社が家賃保証しているなど2例の場合は、家主が賃料を負けることはない。逆にトラブルを起こすテナントにはこの際に出てもらおうとの思惑が見えていて賃料請求も強く攻勢をかけている。


 新型コロナウイルスの終息は予想がつきません。沢山の業種が被害を受け、事業存続の危機さえ襲っている。
テナントビルを持つ家主さんからの相談は「家賃を負けろとのテナントの要求について」という案件が多い。
入居者からの相談は「お客が入らなくなり経営が苦しい。従業員に払う給与は底をつく。どうにかして家賃を下げてもらえませんか?」という要望が多い。

入居者の苦境も分かるし、家主もロ-ンを支払うため懐具合は豊かではないのが分かる。そこで折衷案としてコロナウイルス騒動が終息するまで待つことは出来ないが、とりあえず3か月だけ半額に減額しましょう。
 その後はまた景気の状況を見て相談に応じる」として決着をする。

入居者も苦しいが、家主も苦しい。何しろ見込み家賃が半分になるわけですから。
フルロ-ンで物件を購入したテナントビルは、家主さんがいつまで持ちこたえられるのか心配です。購入するときは利回り8%と言われたのに、現在は4%に値下がりしているのです。利回りはあまり低い物件は購入しない方がいい。
出来れば年10%以上を狙おう。



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最終更新日  2020年04月06日 17時54分56秒
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2020年01月31日
カテゴリ:カテゴリ未分類
昨年の12月12日に、知人から私の誕生日祝いに盆栽をいただきました。
盆栽はリビングの一番陽が当たる場所に置いたところすでに満開です。
頂いた盆栽は桜でした。










昨年の12月12日、私の誕生日に知人から綺麗なお花とともに盆栽が届きました。
盆栽は枯れ木のようで何の木か分からず、「梅の木かな?」と思い、リビングの隅に置き、陽に当たるようにしていたところ、芽が出て花が咲いてきた。

今日見るともう満開です。我が家に春が訪れました。

家の中が全室365日、夏でも冬でも25度に保たれているため盆栽には適温なのだろう。

外は冬、部屋は春。盆栽が心を和ませてくれます。


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最終更新日  2020年01月31日 09時42分35秒
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2019年12月13日
カテゴリ:カテゴリ未分類
横須賀市衣笠に中古の売りアパ-トが出ました。
金額が1880万円  間取り2DK 築年月1990年10月
敷地面積 137.76m2 建物面積 128.68m2
現在満室です。



横須賀市平作町に格安の売りアパ-トが出ました。
4世帯満室で金額は1880万円

抵当が全く入っていない安心物件です。
年間賃料収入222万円!表面利回り11.8%!

明日から売り出しが始まります。
















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最終更新日  2019年12月13日 16時59分25秒
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2019年12月06日
カテゴリ:カテゴリ未分類
明日は箱根で午後14時から大切な会合があります。
それなのに箱根は積雪の恐れがあるとの気象情報を見て、車の運転が心配です。


今年最後のマンション理事会が箱根で行われ、理事長として出席しなければなりません。

それなのに明日は積雪の予報が出た。
車で箱根に向かうのは気が重い。交通事故に遭わないようにゆっくり運転をしてきます。

議題も重要決済事項が多いため雪だからと休めません。
湯河原のマンションは理事職をやっと辞任できましたが、幹事としてマンション管理に係るアドバイスをすることで関係は切れません。

ボランティア仕事は、本業との兼ね合いもあり日程調整が難しい。


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最終更新日  2019年12月06日 16時40分46秒
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2019年09月27日
カテゴリ:カテゴリ未分類
昨日、東京都内の不動産会社の社長と食事をしました。
東京都内でも山手線内間にある不動産は軒並み値上がりし、「物件を買うだけで大儲け出来る」と豪語していました。



不動産バブルは一定の地域だけで、東京都内でも山手船内の物件は、マンションでも土地でもビルでも、購入するとすぐに値をつり上げて他の不動産業者が買いに来る状態らしい。

故に不動産転がしによる利益率たるや天文学的数字で、都内の不動産業者は鼻息が荒いとの話を受けました。

従来は不動産バブルといえば、全国津図浦々の土地がすべて値上がりしていたものですが、今度の不動産バブルは都内でも特定の地域に買い手が集中している事が特徴です。

その原因は、中国をはじめとする東南アジアの富裕層や機関投資家が、タワ-マンションでもビルでも手当たり次第に買っていくことで起こった現象だと解説されました。

仮りに我々が中国に不動産を購入する場合を考えると、名前が通った北京や大連という都市の物件を買うだろう。インドネシアならジャカルタという風に。

日本の不動産も海外勢にとっては「知名度のある場所なら購入しても間違いがない」と考えて買いに入っている。
さすがに最近は伸び率は止まったものの、売り物件が出ればすぐに売れていると語ってくれました。

商売するなら東京です。横浜は東京から見れば地方の一角。田舎のように見えるでしょうか?


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最終更新日  2019年09月27日 14時59分23秒
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2019年09月04日
カテゴリ:カテゴリ未分類
「相続財産の相談」
本日は遠方まで現地に飛び、物件を下見してから相続財産について有効利用と処分等に関するコンサルティングを受託してまいりました。
これから色々な提案をもとに相続人の方々に喜んでいただける案を数種類お持ちいたします。



最近、神奈川県内ばかりではなく県外からも、「底地や借地そして相続財産に関する有効利用法や処分に関する相談」が多くなっています。

本来の「不動産コンサルティングマスタ-」としての肩書きで仕事をします。
本日は少しばかり遠い県外まで車を走らせ、業務委託契約を依頼されてきました。

不動産業は売ったり、買ったり、あるいは借りたり、貸したりの仕事が中心です。
不動産コンサルティングマスタ-業は、自身が持つ知識で地主さんや投資家に、不動産の有効利用方法や、底地、借地のトラブル解決策や処分に関するアドバイスを行ってフィ-を頂戴します。

沢山ある不動産会社とは差別化できるので、仕事の需要が増えています。
最近は弁護士の領域を超えてはならないため弁護士と一緒に仕事をする場面も増えてきました。

まさに本日の相談は相続財産の有効利用か、あるいは財産を売却して相続全員でお金を分けるかとの話になりました。

しかし、兄弟間で意見の相違があり、「売らずに有効利用したい」との意見と、売却して「お金で分けよう」との対立がありました。

現地を調査したところ、アパ-トを建設しても入居者を集めるには苦労する立地である。かといって売却するにしても4人で分けるほどの価格では売れない場所。
そこで駐車場経営、またはトランクル-ム業者に土地を貸すことでニ-ズがあるかどうか調査をすることとなりました。

不動産を売りたい相続人が、売りたくない相続人に持ち分を売買して、売りたくない人は土地の賃貸料から得る収入をロ-ン取得の借入金返済に充てる事で意見の合意を見ました。

お客様は臼井不動産が紹介する事で取り敢えず1案の合意を見ました。
これから2案と同時に本日の案も、細目を提案書にまとめ依頼者に提出することになります。

コンサルティング費用は、交通費プラス成約家賃の1ヶ月分とロ-プライスです。
気軽に相談できる気安さから仕事が飛び込んで来ます。

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最終更新日  2019年09月04日 20時50分12秒
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2019年05月31日
カテゴリ:カテゴリ未分類
毎回大盛況となる黒船朝市が、6月2日(日曜日)にぺリ-埠頭で開催されます。フエリ-ボートの発着場に隣接しているため駐車場は広く確保されている。千葉や横須賀の名産品が一堂にそろい、それは圧巻です。
ぜひ見学に行こう。入場は無料です。









毎回大盛況となっている黒船朝市が6月2日の日曜日に開催されます。
横須賀三浦の特産物。千葉の特産品。毎回大盛況となって人気商品は早めに売り切れます。

家族そろってぜひ見に行ってください。楽しいものですよ。



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最終更新日  2019年05月31日 15時16分06秒
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2019年03月30日
カテゴリ:カテゴリ未分類
森ビルは3月22日、神奈川県横須賀市と「まちづくり基本協定」を締結した。同市の「横須賀再興プラン」に掲げる「海洋都市」「音楽・スポーツ・エンターテインメント都市」「個性ある地域コミュニティのある都市」を実現することが目的。経済・産業の活性化、地域で支え合う福祉のまちの推進、子育て・教育環境の充実、歴史や文化を生かしたにぎわいの創出に関連することを連携、協力する。期間は4月1日~24年3月31日までの5年間。


横須賀市と森ビルがまちつくりについて基本協定を締結したことが新聞で大きく発表されました。

都市の再開発にノウハウを持つ森ビルに、横須賀市は多大なる期待感を持っているようですが、期待通りに成功してほしいですね。

それが起爆剤となり横須賀市が全国から注目されるようになれば、人口も増えて、外国人も増え横須賀市民は大喜びすることでしょう。

森ビルさん、頼みますよ。

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最終更新日  2019年03月30日 16時29分07秒
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2018年12月11日
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1週間ほど前から喉が痛くなり、薬をあれこれ購入して様子を見ていたが、ついに今日はダウンです。朝から1日ベットに横になり予定はすべてキャンセルしました。ご迷惑をお掛けいたしました。

妻からうつされた風邪がどんどんひどくなり今日はついにダウン。
熱がないのがせめてもの救いだが、咳き込んでしまうと商談している相手に不快感を与えるので休みました。
会社を休んで1日ベッドに寝ているのは何年ぶりだろう?

沢山あった予定はすべてキャンセルし、相手にご迷惑をお掛けしました。
特に「会社を購入して欲しい」との相談は期待していたのにお流れです。

夜は臼井不動産の社員全員とボ-リング大会をして、その後は恒例の食事会。
そんな楽しみもすべてキャンセル。

楽して遊んでいるよりも一生懸命仕事をしている方が充実します。
明日は定休日なので、後1日ゆっくり寝て風邪を治します。
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最終更新日  2018年12月11日 18時18分22秒
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2018年11月27日
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 不動産流通各社の18年度中間期の売買仲介実績がまとまった。半数の企業が二桁の伸び率を示したのが2年前。前期も3割近くの企業が二桁の伸び、8~9%を含めると半数近くが増加していたが、今期は二桁増が約2割にとどまった。
一方、前期比減となった企業は16社と過半数を超え、増加傾向に一服感が見られた。取扱件数に関しては、前期並みあるいは微増が全体の3割程度を占め、マイナスに転じた企業も13社に増加。取扱高は、一部で二桁増があるものの、増減が二分化した。店舗数に関しては17社が増加し、3社が減少した。(住宅新報の記事より)



住宅新報社の記事によると、不動産各社の仲介実績は2年前がピ-クで、徐々に売り上げが下がっていると公表されました。

不動産会社には建売専門。マンション分譲専門。仲介専門。賃貸仲介専門。というように、得意分野に分かれている。

臼井不動産では昔からリスク分散の意味で専門化せず、全部の部門を取り扱っているため、一つの部門が売り上げが減少しても、ほかの部門で増収となり補いあっています。

昨日も顧問税理士さんがお見えになって月次決算報告がありましたが、創業以来の増収、増益は今期も4月から10月までをみると、最高益で本決算を着地する見込みです。それでも決して油断はしておりません。

(記事は仲介会社専門不動産会社の業績動向について住宅新報社が公表したものである。)
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最終更新日  2018年11月27日 11時21分46秒
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