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臼井不動産.横須賀不動産コンサルティング

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競売の達人

2019年06月14日
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カテゴリ:競売の達人
本日は横浜地方裁判所、横須賀支部で競売物件の公開がされた。
公開物件の中によく知るガソリンスタンドが出ていてびっくり。
ガソリンスタンド不況は底が知れません。


商売をしていると成功例もあれば失敗例もある。
要は経営者の数値分析能力と経営判断力、アイデア力が物を言います。

会社経営が上手くいかなければ破産に追い込まれる。その時に借金があれば債権者から家や土地を差し押さえされ、支払い能力が無いと見なされれば裁判所で家や土地を強制競売に持っていかれる。


先日、横須賀市内でレストランを数店舗を経営する会社が倒産した。
経営不振が主な理由だが、金融機関から借り入れてあるロ-ンは返せない。

自宅を処分して借入金を返済しようにも、自宅の価値はたった300万円程度だ。車が入らない奥まった場所で、家も廃屋に近い。

家は売れない。借金は返せない。個人破産して成り行き任せとなるでしようが、自分で店舗を経営したい夢は見事に敗れました。

給与が少ないと不平を言いながらも社員でいれば破産はしません。
なまじ経営者になったばかりに、資金繰りで苦労し、雇用で苦労して惨めな人生を歩んでしまう人は沢山おります。
景気のせいではありません。経営能力が劣っているんです。
努力が足りなかったのかもしれません
 
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横須賀不動産コンサルティング株式会社 080-6547-2121
メ-ル:usui@yokosuka-fc.jp






最終更新日  2019年06月14日 13時16分37秒
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2019年02月12日
カテゴリ:競売の達人
「横須賀の競売」
横須賀の裁判所から売りに出ている競売物件を複数入札します。
どの物件も一番高く入札した人が競落出来るので、人気を呼ぶ物件は金額も相場に近くなる可能性があります。競売物件だから安いとは決して言えません。



今月、横須賀の裁判所に競売物件を複数入札します。
落札できるか否かは運次第なので楽観はしていない。

宝くじと同じで買わなければ当たらない。入札しなければ落札はありません。
中古の1戸建てやマンションを購入して、フルリフオ-ㇺしてから再販します。

次は横浜、小田原の競売物件に入札の狙いを定めている。
月間で最低2物件は購入したいものだ。

 
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横須賀不動産コンサルティング株式会社
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最終更新日  2019年02月12日 13時17分47秒
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2018年07月31日
カテゴリ:競売の達人
毎月250万円の収入があった美味しい賃貸マンションを、売却しました。
本日、横浜銀行横須賀支店で所有権移転し借金を全額返済しました。
「売らなくても良いビルを何故売るの?」
周囲からよく質問されましたが、相続税対策のために収入となっている不動産は全部売る方針です。



年間5000万円以上の高額所得は、給与の他に賃貸収入が沢山あるから可能だった。

その収入源の一つが無くなれば年収はガクンと下がりますが、高い相続税の心配はなくなる。

後期高齢者の支払いも毎月7万円。その他固定資産税に事業税とこれでもかこれでもかと税金が追いかけてくる。

総額で収入の4割超は税金の支払いであることを考えれば、老後の預金が少しばかりあるので、この辺で家賃収入は手仕舞いとする決心をしたのです。

アパ-トにマンションに貸家に駐車場。
次から次に売っています。

老後は月収100万円程度あれば老夫婦で十分暮らせる。
金食い虫の孫達からも臑をかじられる心配が無くなります。

来年は仕事の横須賀と別宅の湯河原と行き来して、痛んだ神経と体をゆっくり休めたいものだ。

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最終更新日  2018年07月31日 13時44分44秒
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2018年05月28日
カテゴリ:競売の達人
このところ神奈川県と静岡県、千葉県の競売物件で、優良物件を選別して入札しているがなかなか落札できずに落胆しています。
高値入札者がいて競争に勝てない。
それでもあきらめずに毎月入札に参加しています。


神奈川県内の競売だけではなく、静岡県は沼津、そして千葉県内の競売物件の中から優良物件を選んで郵便入札をしているが、次順位が多くて思うように落札が出来ません。

不動産市場から不動産を安く購入できる手は競売だけとあって、専門業者が常に争っています。
不動産競売の難点は実際に内部を見ることが出来ない事と、瑕疵があっても裁判所は責任を負ってくれない欠点があります。
そこで専門的な調査が出来ない入札者は、購入してから修繕費用で失敗したり、敷地内に他人の水道管や下水管があってトラブルに遭遇します。

ですからどんな入札物件だろうが現地に飛んで、役所関係を廻り細かく調査します。その手間が大変なため遠方の物件を折角入札しても落札できなかったときはガッカリします。

今月は地元横須賀の入札が待っている。ぜひ落札したい物件があって入札しますが、結果は神のみぞ知る。
ア-メン。


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最終更新日  2018年05月28日 06時48分15秒
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2018年05月19日
カテゴリ:競売の達人
栃木県大田原市にある地方裁判所は、30年ほど前から私も毎月のように物件調査に行き入札をしました。
那須塩原中心に競売の売り物件が数多く出てくるからだ。
最近はパソコンで3点資料が簡単に手にはいるた、めわざわざ栃木県まで出かけな
くてもすむようになったのでとても便利です。



栃木裁判所大田原支部は、那須塩原地方の物件や別荘の競売物件が沢山出てくるので人気の裁判所だ。

今月もまた新規物件の調査をしていると、その中に恐ろしい記述を発見しビビった。
それは、「別荘が建っている庭先の下に放射能汚染を除去した除染土を埋めてある」という一文だった。

那須塩原は福島の原発事故により放射能が飛んできた地域として、保障の対象地でもありました。

表土を削り放射能汚染土はどこかに捨ててある物とばかり考えていましたが、まさか庭先に埋めてあるとは考えても見なかった。

こんな事実を発展してはこれから先、那須塩原の不動産を安心して購入することが出来ません。

今回は死体が埋まっているのと同じような大きな衝撃を受けました。
当分那須の土地は購入しません。


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最終更新日  2018年05月19日 14時31分12秒
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2018年05月02日
カテゴリ:競売の達人
このところ公売や競売に入札参加をしているが、他に高値で入札する競争相手が多くてなかなか落札できない。
弊社が販売価格と想定する金額より高く入札する相手に、「果たして採算性取れるのか?」と他人事ながら心配になります。負け犬の遠吠えのようですが。



競争入札は最高価格の金額を提示した人が落札します。
いくら自分が事業採算を考えて「これが限界価格」と入札しても、それを上回る入札者がいれば当然勝てない。

このところ不動産価格高騰の影響で、横須賀の不動産競売も、公売も利益が出る金額では落札できなくなっています。

ただ、無理をして危険を冒すよりも、競売や公売は毎月のように行われるので焦る必要はありません。

弊社がじっくり検討を重ねた結果の金額を上回る人がいれば「やむなし」とあきらめるのが安全策でもあるからです。

5月も大型物件の入札が目白押しなので、「今度こそ」との夢がある。
不動産業は扱う金額が大きいので儲かれば高い税金に苦しめられ、
損すれば会社が大きなダメ-ジを受ける事になる。

企業は社員とその家族の生活を支えるために、成長しながら長く存続をしなければならないので、やはり冒険は慎みます。


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最終更新日  2018年05月02日 00時08分00秒
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2018年03月22日
カテゴリ:競売の達人

本日公開された横浜本庁の競売情報によれば、みなとみらい21の4丁目にあるタワ-マンションが売りに出ました。
現在新築の売り出し価格は7000万円台から1億円台平均ですから格安です。


住みたい街日本一に選ばれた横浜みなとみらい21のタワ-マンションが、本日競売に出ました。

売却基準価格が51.770.000円
平成15年9月築。みなとみらい4丁目にあります。
28階の89.60平方メ-トルで毎月の管理費が66.102円。3LDKです。

横浜駅にも近くて、そごうデパ-トにも近い立地はお買い得です。
是非入札してください。 臼井不動産では競売代行も承っております。


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最終更新日  2018年03月22日 06時27分15秒
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2018年03月20日
カテゴリ:競売の達人
横須賀の裁判所から小さな土地が今回競売に出されました。
持ち主は地元で建て売り住宅を行っていたが上手く行かず倒産。
債権者が強制競売に申し立てした土地です。弊社は入札を入れる。



25年ほど前になるとは思いますが、損害保険の代理店をしていた個人が不動産業に進出し、建て売り住宅を盛んに行うようになりました。

しかし思うように物件が売れず借入金の返済が出来ずに倒産した。
その会社がまだ所有していた小さな土地が、今回競売に出ました。

裁判所の資料を丹念に見ると、今も建築と不動産を頑張って行っている地元の会社が、過去に土地代金を全額支払ってあると書いてある。

通常ならプロの不動産会社が、1000万円以上の金を支払って登記をせずに放っておくとは考えられない。

不動産は所有権の登記をしなければ善意の第三者に対抗できません。

つまり、前に誰かがお金を支払った形跡があろうとも、登記をしなければ新たな買い主が登記をした途端に土地の権利は早く登記をした者に移転してしまいます。
いくら「過去にお金を支払ってある」と主張しても自分の物になりません。

世の中には売買代金を支払ったのに登記をしない無知な人が沢山います。
プロならそんな失態は皆無と思うのですが......。

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最終更新日  2018年03月20日 13時50分40秒
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2018年02月01日
カテゴリ:競売の達人
いよいよ来期を見据えた経営計画が実施に入ります。
本年4月からの営業戦略は「神奈川県内の競売物件取得」に比重を移す。
誰も見向きもしない物件でも、積極的に落札して棚卸し物件を増やすようにするのが主目的だ。



不動産業の仕事は、利益が出る分野と分かれば一斉に競合が出てきて市場のパイを奪い合います。その結果利益率が低下し、リスクが高まってくるので困る。

新築のアパ-ト建設。建て売り住宅。賃貸マンション建設。
いずれも競合物件が増え販売に苦戦する会社が出ています。市場から撤退する企業も出ている。

弊社では来期から、神奈川県内の競売物件取得に力を注ぎます。

開発を伴う大型物件は商品化までに数ヶ月から数年と時間がが掛かります。
その点、競売物件のような個別案件は回転が速いからビジネスに有利です。

不動産業は事業資金の回転の速さが成功の秘訣です。
1ヶ月に5件の落札をノルマにして、横浜本庁、川崎支部、横須賀支部、小田原支部、相模原支部から満遍なく物件を落札する計画が動き出す。

中期5カ年計画の最終年度である来期は、売り上げ、税引き前利益目標等は一段と高く設定されていますのでクリアするには、人が見向きもしない分野で稼ぐ努力が必要です。

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最終更新日  2018年02月01日 11時26分12秒
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2017年06月08日
カテゴリ:競売の達人
本日は横須賀の裁判所で競売物件の開札がありました。
2.000万円のぼろビルを弊社が3500万円で入札しましたが、落札者はなんと4500万円越えです。
神戸の人でしたが、相場を無視して取りに行った理由はなんでしょうか?


横須賀市の追浜に出たボロビルは、弊社の見積もりでは修繕費だけで1.000万円かかる。つまり落札価格にプラス1.000万円を必要とします。
それらを加味して最低価格2.000万円の物件に、3500万円の高値で入札を入れました。

自信満々で「取れる」と踏んでいたところ、それよりさらに1.000万円以上の高値で神戸の方が入札して落札されました。

購入した物件をフルリフォ-ムして、入居者を入れて投資物件として所有するのか、あるいは再販するのか分りませんが、横須賀の土地相場をしっかり調査したうえでの入札なのでしょうか?

29本も入札者がいた人気物件は、めでたく幕を下ろしました。
あまりの高値なので残念と思うよりも唖然としております。




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最終更新日  2017年06月08日 11時55分26秒
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