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臼井不動産.横須賀不動産コンサルティング

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資産家への道

2019年07月14日
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カテゴリ:資産家への道

抜き行為が多い不動産会社に注意しよう。
不動産会社は横のつながりがあって常に物件情報をお互いに交換しあっています。
ところが、業界で悪評が立っている不動産会社は情報交換を拒否される。

そこで物件情報が入らない悪評の会社は、他社のホ-ムぺ-ジやレインズに登録されている他社の専任や一般の物件を、持ち主を調べて直接盗みに行く「抜き行為」をする。



不動産会社は情報が命なものですから、お互いに横のつながりをとても大切にして仲良くしています。物件やお客様の要望情報交換によって成約率が上がる。

ところが不動産業界でも悪評が立っている会社は、どこの不動産会社も情報を一切流しません。

すると商売が成り立たない悪評の高い不動産会社は、他社のホ-ムぺ-ジやレインズに登録されている賃貸、売買の持ち主を直接調べて「私の会社に仲介させてほしい」とDMや電話営業をして抜き行為をします。

これがまたいっそう嫌われる要因となって、不動産業界からつまはじきされます。抜き行為は一番嫌われる営業なのだ。

時によってはそれがもとでトラブルになることもあり、他社から抜き行為を追及される営業マンは嫌気がさして退職に追い込まれる。

人の入れ替わりが多く、常に営業マンを募集している会社は要注意だ。不動産業界からつまはじきされている会社かもしれません。

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最終更新日  2019年07月14日 16時38分32秒
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2019年05月30日
カテゴリ:資産家への道
RCの建築費高騰が、建築会社の収益にダメ-ジを与えるようになる。
採算に合わない建築費は、賃貸マンションのオーナ-さんは建設を取りやめるでしょうし、分譲マンション会社も新規建設を取りやめる。
建設会社の仕事量は徐々に減ってくるのは必定だ。
やがて建築単価は値引きとなって価格修正されます。



高騰を続けた鉄筋コンクリ-ト建築費は、鉄筋が余りだし、セメントも在庫が増えだした。残るは職人の手間だけだ。

建築費が高騰すれば賃貸マンションの建設はストップする。
家賃がそれだけ値上げできないオ-ナ―は、鉄筋から木造アパ-トに計画変更する。

新築マンションも同様に建設費の高騰を売値に転嫁できない。
いまでも「新築マンションは高い」と考えているお客様は、賃貸物件で我慢するようになります。

オリンピックという工期厳守の特需建物も完成が近ずいてくる。
需要の減退は職人の余剰を生み、職人の単価が引き下がる要因となります。

新築マンションを買いたい人も、賃貸マンションを建てたい人も、あと半年待てば建設価格は安くなり採算に合うようになる。
急がず慌てず時の来るのをじっくり待ちましょう。


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最終更新日  2019年05月30日 14時48分57秒
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2019年03月08日
カテゴリ:資産家への道
あるビルのオ-ナ-さんを探して、本日は仲介業者さんと方々をかけずり回りました。折角、私が中古のビルを購入したいと意思表示して、文書により買い付け証明を入れたのに、ビルの売り主さんが見つからない。事情があるのでしょうがこれでは商談はまとまりません。

横浜の仲介業者さんから「中古のビルを購入して欲しい」と声が掛かり、すぐに物件を見に行きました。建物は相当くたびれているようですが場所が良い。大規模修繕をすればまだ30年は持つと踏んだ代物です。

本日は仲介業者さんと約束し、朝早く売り主さんのご自宅に伺いました。
ところが不在です。電話をかけても通じない。玄関のドアは開いているのに人気がない。

折角、数億円にもなる商談なのに売り主さんはどうしたのでしょうか?
お会いする約束を忘れてしまったのだろうか?
やむなく一旦事務所に帰ってきましたが、改めて仲介業者が私の事務所まで売り主さんを連れてくることで話は終わりました。

契約の前にまず売り主さんと会って、契約内容のすり合わせを細かく行うのが私の流儀です。登記簿謄本を見ると売り主さんが資金繰りに苦労されている様子が見て取れる。早くビルを売却して借入金の返済をし、借金苦から抜け出したい気持ちが痛いように分かります。


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最終更新日  2019年03月08日 23時04分21秒
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2019年02月18日
カテゴリ:資産家への道
世間をにぎわしているレオパレス21。株式も成長期待で18年5月11日には高値1023円をつけました。それが本日199円の安値となった。
1.000万円超の投資資金が200万円迄に減った計算だ。
つまり800万円の損害。投資家は泣くに泣けないですね。


株式投資の怖さは経営者と経営環境の激変で、業績が急激に悪くなることだ。
東京電力や東芝、シャ-プに三洋電機と言う一流企業でも左前になるから怖い。

会社の成長とともに株価も上がると考えて、優良企業に投資したはずが、逆に手元資金を失う怖さは、株式投資もギャンブルの要素があるからだ。

借金をして株を買ったり、預金を全部はたいて株式投資をすると身を亡ぼすことがあります。

レオパレス21に投資した株主も、当然会社の成長性を買ったはずが見事に裏切られました。

株券が紙くずにならないことを心より願っている気の毒な投資家もいるでしょう。
上場企業の経営者は世間の信用を失うようなビジネスをするべきではありません。

 
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最終更新日  2019年02月18日 10時58分47秒
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2019年02月14日
カテゴリ:資産家への道
「横須賀の売りアパ-ト」
横須賀に出た格安の売りアパ-トが人気だ。
土地値で買えるアパ-トだけに格安とみた投資家の方から問い合わせがたくさん来ています。しかし購入するためにロ-ンを使うとなれば問題があります。









ある会合で「弊社のビルをぜひ売ってください」と言ってきた不動産会社が、無事契約はしたが、結局ローンが出ずに、ロ-ン条項による契約期間を数度延長してきた。

しかし契約から6か月を経たのに資金が出来ずに、やむなくこちらから契約解除の通知をして手付金1.000万円をお返しした事例も直近である。

新たに出たアパ-トを購入するのに全額自己資金ならば間違いないが、フルロ-ンを考えているとなれば無理があります。
このところ事前相談で断られる人が多いことを、投資家の皆さんは頭に入れておきましょう。

 
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最終更新日  2019年02月14日 17時31分31秒
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2019年01月01日
カテゴリ:資産家への道
株主情報によれば「ADワ-クス」という不動産会社が、京都で不動産の小口化商品を販売しこれが完売した。
大型物件になるとロ-ンが借りられない投資家や、物件選びに悩む投資家にとっては安全性が高いし、それなりの利回りが確保できるとあって人気が再現する兆しがある。


 (株)エー・ディー・ワークス(ADW)は26日、不動産特定共同事業法に基づく不動産小口化商品「ARISTO(アリスト)京都」が完売したと発表した。

 同物件は、阪急京都線「河原町」駅徒歩5分に立地。1口100万円単位(5口以上300口以下)で、募集総額は12億2,000万円、募集口数は1,220口。運用期間は15年間、予定表面利回りは4.46%。

 出資者数は61名。同社の国内収益不動産の購入客は主に首都圏在住の個人富裕層が中心だが、同物件は日本全国に分布。関西をはじめとする西日本の購入者が合計で44%、関東の47.5%に匹敵する結果となった。
不動産ニュ-スの記事から抜粋

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最終更新日  2019年01月01日 21時22分15秒
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2018年10月16日
カテゴリ:資産家への道
不正融資のスルガ銀行事件が表に出るまでは、金融機関による貸し出し競争に恵まれ、自己資金が無くても、一般のサラリ-マンでも、投資物件がたやすく購入できました。

また、物件の売り主も買い手が多く、融資が簡単にまとまるため高値で売却を成功することができた良き年でした。


いままでほんの5~6年の期間は、投資物件の売買は活況に推移していました。ミニバブルだったのです。

売り手がアパ-トやマンションを市場に公開すれば、すぐに買い手がついた。
買い手に対する融資もフルロ-ンでどこの金融機関でも簡単に承認されたのです。
つまり売り手にとっては高値で不動産が換金できる最高の市場だったわけです。

買い手にとっても同様に、アパ-トやビルを「買いたい」と銀行に駆け込めば、喜んでフルロ-ンで応じてくれた。

一般のサラリ-マンでも投資物件を手に入れることができるチャンスだったわけです。資産家になれるビッグチャンスが訪れたのです。

それが近頃は一転して投資物件に関する融資が厳しくなりました。
いままでとは全く異なり、自己資金のない買い手にはロ-ンが付きにくくなったのです。

アパ-トやビルの売却チャンスを狙っていた家主さんは、高値で売れる機会がなくなり、売却をあきらめなければならない。

金融が引き締めとなれば、金利が上がれば、住宅ロ-ンでも投資物件でもお金の借り手は各銀行の金利差を細かく勉強するようになります。
少しでも安い金利の銀行、融資枠の大きい金融機関を必死で探すでしょう。

それでも融資条件がほんの数年前の水準に戻ることはありません。
どんな物件でも、利回りさえ高ければ高値で売れると考えるのは早計です。

担保評価、築年数、借り手の与信。
つまり金持ちでなければ不動産が買えないという、本来の健全な姿に戻ったのです。

無一文の人が資産家になる夢は終わりました。
皆さんはこの数年、チャンスを活かして資産家になりましたか?
様子見だった人はこれで一生物件が買えないかもしれません。
投資バブルは終わりを告げました。

私は一部のアパ-ト、駐車場、賃貸マンションなど、早めに換金して不景気に備えています。不景気になると買いたい物件が格安でどんどん出てきます。
景気が良かったり悪かったりと、経済の波は常に繰り返します。
一生のうちでそのチャンスを巧みにとらえた人だけが資産家になり金持ちになります。


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最終更新日  2018年10月16日 13時08分07秒
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2018年10月11日
カテゴリ:資産家への道
沢山の不動産の中から誰も見向きもしない物件の中にお宝を発見することが良くある。
今回もそんな物件を発見して購入することにしました。
それは借地権付きの1戸建てだ。
築40年超の古い借地権付き貸家です。
売買価格が350万円。毎月の家賃が75.000円入ってくる。
地代が毎月15.000円なので喜んで購入することにしました。
誰もこの物件に目を止めなかったのが不思議なくらいです。
高利回りな収益物件です。超格安。



不動産には借地権付きの建物の売り物がある。借地権付き建物は市場人気がない。
私はそんな盲点に気がつき底地や借地権付き建物を格安で買う。

借地権付き建物の場合はまず建物を先に購入します。
スケベ根性を出して土地も一緒に購入しようと、地主さん宅に行き交渉するのは素人考えだ。プロではない。

まず建物を自分名義にして、それからじっくり地主さんとの人間関係を作ります。
焦って早く土地を購入しようと、すぐに地主さんと土地の買い取り交渉をしてはダメです。

今回の借地権付き建物は高利回りであることがまず目に止まりました。
価格は借地権だから安い。然し築年数は古い。それでも立地条件が良い。
駅から徒歩で10分程度。築年数の割に建物はしっかりしている。
地主さんが高齢者である。(これが一番の決め手でした)

地主さんが高齢だと相続人となる子供は、借地権付き建物の底地を毛嫌いします。
つまり底地は売却する可能性が非常に高いと考えて良い。

相続時に底地を安く購入できれば、仮に賃借人が出て行った後に建物を壊し更地にすることも出来ます。
現在40坪。更地にすれば1坪40万円は堅い。(総額1600万円に化ける)
つまり350万円で購入した物件が1600万円に大化けするのです。

宝くじを買うより確実に儲かる不動産投資術なのだ。
不確実な時代、不動産投資は格安な価格帯の物件を好んで購入しましょう。



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最終更新日  2018年10月11日 23時45分25秒
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2018年10月03日
カテゴリ:資産家への道
築30年となる賃貸マンション1棟を、1億5千万円で購入したサラリ-マン投資家の方がいる。
高利回り重視の投資は、投資成功者の本を読んだのがきっかけだったと言う。


不動産に関しては全く無知なサラリ-マン投資家の方が、3年前に10%を超える高利回りに飛びついて収益物件ビルを購入しました。
これで自分も投資家の仲間入りになったと喜んでいたのはほんの数ヶ月だけだった。

購入してから4ヶ月目から、まず雨漏りがすると入居者から連絡があり、物件を仲介してくれた不動産会社に相談すると「屋上の防水が経年劣化でダメになっている」

そう言われて防水工事をした経費が200万円もかかった。
それから消防設備の不備、水道の漏水、外壁の塗装工事と、家賃として入る額よりも出ていく修繕費の方が多い。収支は毎月マイナスです。

購入してから1年で出ていった入居者が4名いた。
ビルが建っている場所は駅から遠く駐車場もない。
道幅が狭いせいなのか新規の入居者がなかなか入ってこない。

高利回りのはずが低利回りのビルになってしまいました。
ロ-ンの返済を考えると早晩持ちこたえられないことに気がつき、処分すべきか、他の活用方法がないかご相談を受けました。

先日の台風ではエレベ-タ-ホ-ルに雨水が入り、その処理費も5万円かかった。
泣きっ面に蜂とはこのことでしょうか!



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最終更新日  2018年10月03日 22時46分12秒
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2018年10月01日
カテゴリ:資産家への道
誰も見向きもしないような、昭和49年築のボロアパ-トが久里浜に売りに出た。室内は意外と綺麗だ。
現在4世帯の内2世帯しか入居していない。現在の月額賃料は12万円だ。
土地が58坪あるので1.300万円の売値は超安い。



古いアパ-トが売りに出た。土地が58坪付いている。
久里浜で1坪40万円する場所なので、更地価格なら2.320万円の価値がある物件である。

私が購入すれば長期譲渡となる5年以上持ちます。
それまで空き室を埋めて賃料収入を得るつもりだ。
それ以後、建物を解体して2300万円で売ればタップリ利益が転がり込んできます。

ちなみに解体費は「250万円」です。

陽当たりは良し、角地とあって、投資家の私は日増しに興味をそそる。
金曜日までに結論を出し土曜日に売買契約を予定しています。
相続税対策のため購入資金は全額金融機関からの借り入れを予定している。

投資物件は同時にもう1件ある。
北久里浜の駅から徒歩4分の場所だ。
商店街に面した店舗用地。いよいよ明日建築確認が降りてくる予定となった。

ここは1階を貸店舗、2階を貸室として建築し賃貸にする。
建築価格は総額3500万円。土地代金の4.000万円は自己資金で購入した。建築を始めると同時にすぐテナント募集を始めます。

個人では今年、折角無借金となったのに、ここでまた一気に5.000万円の借金を背負います。相続税が少しでも安くなりますように! 



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最終更新日  2018年10月01日 23時28分07秒
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