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臼井不動産.横須賀不動産コンサルティング

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不動産コンサルティング

2020年06月02日
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高利回りの投資物件なら臼井不動産へ

横須賀で格安なマンションを購入することにしました。
勿論、家賃収入目当ての投資です。
月額の家賃収入は駐車場込みで7万円で貸し出す。
日当たりも良く、見晴らしも良い。綺麗なお部屋です。
臼井不動産の仲介で横須賀不動産コンサルティングの会社が現金買いします。








これから不動産市場が荒れてくることを見通しても、高利回りの物件を買うチャンスはなかなか出てこない。

たまたま臼井不動産が仲介を依頼された物件で、賃貸に出すには格好の格安マンションが売りに出た。
安い物件を購入しておけば物件価格下落の影響はほとんど受けないから安心だ。
そこで今月、臼井不動産の仲介で、横須賀不動産コンサルティングの会社が即金で買うことにしました。

新会社で始める初めての家主業は、格安の賃貸マンション投資から。
やがて賃貸マンションビルの購入を目指しています。


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横須賀不動産コンサルティング株式会社 080-6547-2121
メ-ル:usui@yokosuka-fc.jp






最終更新日  2020年06月02日 16時41分59秒
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2020年06月01日
 マンション、ビル用地買います。横須賀の臼井不動産

コロナウイルスのお陰で世界中の飛行機が減便を余儀なくされています。
それに伴いフライトする航空券は通常の3倍から5倍に跳ね上がり、収入のない学生は留学先に戻ることが出来ず悲鳴を上げています。



日本からアメリカに出立する飛行機や中国に向かう飛行機も大幅減便となっています。数少ないフライトする飛行機は、密集を避け座席を間引く処置を取らなければならない。

おかげで目的地に飛ぶ飛行機の航空券を確保するのも大変だが、航空券を購入するのも代金の高騰に困っている人たちは多い。

どの便でも通常正規運賃の3倍から5倍と価格が跳ね上がり、ビジネス客はまだしも働いていない学生の苦しみは尋常ではありません。

外国に留学している学生は、9月から10月にかけて留学国に戻らなければなりません。留学生は懐がどんなに苦しくても国から補助金は1円も出ずに忘れ去られています。

親に資力でもあれば問題はないが、普通のサラリ-マン家庭では余分なお金の工面ができないため、留学をあきらめて中途退学の選択を考えている気の毒な留学生は多数いる。

(ちなみに、日本からニュヨ-クへの直行便は、エコノミ-クラスで通常なら片道18万円程度ですが、いま購入する価格が53万円と跳ね上がっています。)

コロナウイルスショックは、あらゆる階層の人々に苦しみを与えていますが、特に資力のない「弱い」経営者や学生にしわ寄せがいっている。本当に気の毒です。

政治家の皆さん。日本の将来を背負って立つ留学生を救済、応援してください。


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最終更新日  2020年06月01日 21時52分15秒
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2020年05月31日
 4月   マンション市場動向・首都圏、発売51%減686戸で過去最少
5月21日  4月マンション市場動向・近畿圏、発売は42%ダウンの494戸
5月21日 住宅金融支援機構、住宅ローン新規貸出4.9兆
5月18日 4月の中古マンション成約、前年比半減



日刊不動産経済通信が公表した記事のタイトル集を見ても、不動産業界が不況に突入する前触れともとれるデ-タ-が並んでいる。

コロナウイルスショック以後、不動産価格はそれでも上がるとみるプロの不動産業者は5%で、下がると予想する不動産会社は95%にもなる。

どの指標を見ても不動産業界には悲観論が渦巻いている。
先を読む賢明な会社は、土地や建物の新規買い取りをストップし、成り行きを見守っています。

周囲の状況判断が理解できない不動産会社は、従来通りまだ積極的に土地や建物を仕入れている。

この差が、これからの不動産市況の変化によりどう変わるのか、予想するだけでも楽しみだ。




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最終更新日  2020年05月31日 10時52分43秒
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2020年05月30日
si
 借地、底地の更新アドバイザ-。横須賀不動産コンサルティング

 2年前に35区画の底地を売買仲介した物件が、続けて借地権の更新時期を迎えています。
借地人も土地をを契約したときは若くて、それなりの給与を頂いていたから問題は無かったが、それから20年も過ぎると状況が大きく変わる。



2年ほど前に大地主さんが相続税を心配して、まとめて弊社に処分を依頼された土地が、今度は20年の更新時期を迎える。

新しい地主さんと借地人の間で更新料の金額を決め、新しい契約書に調印するのに以外と手間暇と時間が掛かります。

最初に借地権を契約したときは50代から60代で、それなりに所得がありました。
ところがそれから20年を過ぎると70代から80代になる。

ほとんど収入は年金のみの方が多い。
ご主人か奥様か、どちらか片方が無くなっている家もある。

病弱になったり家の修理も満足に行われていない家もある。懐具合が分かります。
そんなときに更新料の出費は借地人にとって大きな痛手だ。

お金の準備をしている人もあまりいない。
更新を拒絶する人はいないが、相続人となる子供達が同居しないし、あと何年生きられるのか分からない。建物も傷んできたし......。

泣き言を言われる借地人さんに、地主さんの代理人として金額の落とし所を決めていきます。課税評価額の3%~5%と安くして。
交渉する借地権の家は、今年から2年先までびっしり詰まっています。
労多くてもほとんどサ―ビス仕事だ。
lyakuti


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最終更新日  2020年05月30日 14時12分39秒
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2020年05月29日
 臼井不動産の本決算は、毎年3月末です。
企業の通信簿と呼ばれるものが決算書だ。私も大株主の立場だからとても気になります。オブザ-バ―として報告会には立ち合いをする。
決算内容が良ければ株主配当金が年20%と、大企業以上の高額なお金が支払われます。



いよいよ明日は臼井不動産の1年間の「売り上げと純利益」が発表されます。
毎月、月次決算をしているので大体の着地点は予想がつきました。
しかし正式な数字が発表されるとホッと安堵します。

今期、コロナショックが襲ってきた影響は、ほとんどなかったので満足な決算数字が出るはずです。

6月の株主総会で株主配当金も決定する。そして来季の事業計画も承認される予定だ。

これが終わると社員が楽しみにしているボ―ナス月がやってくる。
毎年6月と12月は社員が待ちに待った楽しみが大型賞与でしょう。

今年は賃貸部門のスタッフも、売買部門のスタッフも、優秀な社員が沢山中途入社してきました。お陰で戦力が強化され収益も上がり、会社の将来に楽しみが増えました。

すべてに良かった1年の通信簿内容にはとても感謝しています。
社員の皆さん、1年間ありがとうございました。ご苦労様。


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最終更新日  2020年05月29日 16時01分08秒
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2020年05月28日
マスクに消毒、手洗いの実施。臼井不動産はコロナ対策に徹しています。

 新型コロナウイルスは世界中が神経質になり、我々不動産会社にも来店客の減少が心配されました。ところが全体でみれば減少率は通常の1割減程度で安堵しています。来月中には110万円を投資し、応接間を仕切って飛沫防止対策を実施します。


自分はコロナ問題で神経質になってはいませんが、来店されるお客様はとても心配されている。
そこで入り口には消毒用の薬剤を置き、お客様には必ず手指の消毒をお願いします。社員も全員マスクを付け、接客用のカウンタ-は従来の1台から2台に伸ばしてして2メ-トルの距離を確保している。

6月中旬には隔離用の個室を2部屋造り、安心して契約を行えるようにしました。
これから暑い夏になるとマスクは大変ですね。

本日、社内で検討した件は政府から送られてくるマスクについて、小さいと不評があるらしいので子供に寄付することを決めました。

社員の中で小学校生の子供がいる社員に大人が寄付するのです。
その他には、家庭の事情がある子供たちが夜間学習を終えたころに、おにぎりの差し入れをすることも決まりました。

近所で10人ほど通う塾に1人2個のおにぎりを提供します。
近くの「天ぷら葉山」さんにおにぎりを届けていただき、費用は臼井不動産で負担する。

これから賛同してくれそうな企業にも声をかけ、塾の費用が無料になるような支援もして行きたい。
コロナウイルス事件を、災い転じて福としたいものだ。


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最終更新日  2020年05月28日 17時53分40秒
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2020年05月27日
箱根、湯河原、熱海のリゾ-ト物件なら臼井不動産へ

 今日は箱根のマンションへ、重要書類の記名押印に理事長職として行きました。
2週間前に箱根に行った時は、外出の自粛中とあって湯本の駅前は人出がなく、店舗もすべて閉まっていました。箱根新道も観光客の車がほとんどいなかった。
しかし今日はだいぶ人が出ていて、鎌倉では車の渋滞が発生していた。



コロナウイルスのおかげでどこの商店街も観光地も、ゴ-ストタウンのような静けさでした。店は閉まり人出はない。
ところが本日は人もだいぶ出てきたし、観光客の車も増えていた。
経済活動と呼ぶにはまだほど遠い感じでしたが、それでも賑わいが回復する兆候を見ました。

外国人の姿は全く見えないし、浴衣を着て歩く人の姿もない。
そんな中で新緑が綺麗に芽吹き観光客を迎える準備が出来ています。
来週の土曜。日曜は観光客でさぞかし賑わうことでしょう。

早くコロナが終息してくれることを祈るばかりです。



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最終更新日  2020年05月27日 19時04分46秒
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2020年05月26日
優良物件を見る確かな目で投資のアドバイス。 横須賀不動産コンサルティング

 いままでバブル模様だった欧米の住宅建設や不動産売買が、このところ低迷していると言う。

金融機関はロ-ン破綻の処理に追われ、新規融資は激減している。
コロナウイルスが発生してからわずか数ヶ月で不良債権が積み上がると言うことは、これから本番の景気悪化がやってくると、どんな修羅場になるのか身震いがしてくる。



 日本より一足早く実体経済の悪化が襲っている欧米は、住宅や不動産の需要が激減し、金融機関は貸出金の回収に苦労しているようだ。
不良債権がどんどん積み上がれば、金融機関の身売りも噂に上ってくるだろう。

実体経済はこれから本格的に悪くなります。失業者が町にあふれ、住宅ロ-ンの返済金を稼ぐことができない人々が増える。

その後はお決まりの不良債権処理として競売による強制売却が増えてくる。
貸出金の回収が思う通りにならなければ金融機関の損失も拡大する。

これから世界は暗いトンネルに入る予感がします。
ビルや店舗のテナントからは、家賃の引き下げ要求や滞納が増えている現在、オーナ-となった投資家の苦労も見逃せない。

こんなときにはお金を使わずにじっとしていよう。
不景気にはチャンスの目が転がっています。

焦らずに価格が安くなっていく課程で優良物件が出てくるはずです。
玉石混交の売り物件の中で、本物の不動産をしっかり探し当てよう。



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最終更新日  2020年05月26日 17時03分28秒
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2020年05月25日
賃貸物件の管理は臼井不動産へ

日本の高齢化率が進んでいます。それに伴い考えられないトラブルが増え、管理会社は頭を抱えている。
長く入居している賃借人を追い出す非常さが家主さんに無いのが救いです。
トラブル処理に時間を取られる業界の実態をご紹介します。



60代後半の方が、賃貸アパ-トやマンションに住む比率がこのところとても増えています。
プライバシ-の関係上身の上話を聞くのは御法度なため、「何で高齢者が一人で住むのか?」と聞くことは100%無い。離婚、離職、子供たちとの確執?

現在、体が丈夫で家賃の支払い能力があり、かつ賃貸保証会社が家賃保証を引き受けてくれ、さらに緊急連絡先がしっかりしていれば「臼井不動産」は単身の高齢者でも温かく迎え入れています。

しかし、入居時に健康だった高齢者もも5年、10年と経てば体に変調を来たすのはやむを得ない。

痴呆症になったり、体の具合が悪くなって寝たきりになる人も多い。
そんな入居者には管理会社が時々見回りに行き安否を確認します。
体が動けない人がいれば買い物の代行まで無償でしてあげる。

精神異常になった人や、惚けがひどくなった老人は手に負えない。
役所と打ち合わせをして、医師が常駐している施設に移動してもらう手続きまで行う。

本来の家賃の集金と入居者の募集、退去の仕事より、無償サ―ビス仕事が多くなります。
そのため、単身高齢者が住んでいる賃貸物件の途中管理は引き受けません。
家主さんが自主管理をしていて、手に負えなくなってから「管理をお願いできますか?」と相談に来る物件はほとんどお断りしています。
このところ、そんな相談が多くなっているのは心配の種だ。

収益物件を購入しても、経費がもったいないからと自主管理する人は多いが、賃貸管理の大変さが分かっていないからだ。

ゴミの問題、雑草のカット、建物の清掃。賃貸管理会社の仕事は大変です。



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最終更新日  2020年05月25日 16時17分24秒
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2020年05月24日
いつも懇意にしている天ぷら屋さんがお休みなので、美味しいおそばの店として有名な久里浜の「夫婦橋」近くにあるおそば屋さんに、昼食を食べに行ってきました。コロナウイルス騒動の中で顧客が減った感がありましたが、本日はどうしてどうして、満席でした。鴨南蛮のおそばを食べ満足して帰ってきましたが、それよりもお蕎麦屋さんが繁盛してきたことで心から嬉しくなりました。








 3月、4月と、食堂関係の店舗は顧客が激減して「気の毒に」と思っていた。
しかし本日の日曜日には、美味しい店にお客さんが列をなしています。

隣の人と接近しないように注意しながらおそばを食べると気が散ります。
久しぶりの鴨南蛮そばは、味も変わらずに相変わらず美味い。
お弁当に食べ飽きてた人たちで全席が満席になっていた。

日本中、すべての食堂関係の店舗がまた盛況になれば嬉しいですね。
国や市から頂く「お助け金」では生活が豊かになるはずもないし、本業が繁盛しないと経営者の気持ちも落ち込む。

今日は商売繁盛の芽が出てきたことで、満足して帰ってきました。
他の業界も活況に戻ることを祈っています。



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最終更新日  2020年05月24日 14時49分18秒
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