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臼井不動産.横須賀不動産コンサルティング

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新築1戸建て住宅

2018年10月16日
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カテゴリ:新築1戸建て住宅
従来首都圏では、どこの地域でも新築住宅が好調に売れていました。
ところが今年の8月過ぎから売行きに陰りが出て、完成後も売れずにある新築住宅が増え、10月ごろより処分売りのためぐんぐん値下がりをしています。



首都圏の新築住宅について売れ行きを示すデ―タ-を見ると、8月を境にして売れ行きに陰りが出てきている。

9月、10月と完成在庫の物件は300万円~500万円と大幅に値下がりし、投げ売りに近い物件も出ています。

これには中間決算を意識した動きも考えられます。
さすがにそこまで下がると「待ってました」と買い手が現れ、即完に近い売れ行きを示している。

消費税アップによる建築単価の上昇と、金利の上昇が重なれば、間違いなく不動産業界も売行き不振となって大きな痛手を被ります。

株式市場では不動産会社の株価の値下がりが、他業種に比べて大きいのはすでに先行き景気の鈍化を暗示しているからだ。

横須賀不動産コンサルティング株式会社
代表取締役 臼井功次
携帯:080-6547-2121
メ-ル:usui@yokosuka-fc.jp


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最終更新日  2018年10月16日 17時20分03秒
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2018年10月13日
カテゴリ:新築1戸建て住宅
臼井不動産が創業以来初めてとなる、10億円もの巨大プロジェクトを計画していましたが、地主さんとの価格がマッチングせず、本日正式に計画がお流れとなりました。
このプロジェクトに関わるために自己資金対策として、自社所有のビル1棟を売却する決断をして、仮契約まで締結していましたがこれも同時に白紙へ戻します。


大きな事業計画には莫大な資金を要します。
その資金造りのために借入金はなるべく少なくしようと、自社で所有するビルを1棟売却する計画も同時進行していました。

しかしプロジェクトが消えたからには折角の優良資産を売却する必要が無くなりました。
「停止条件付き売買仮契約」をしていた相手さんに、本日白紙解約を申し出ると、何としてもビルを売却して欲しいと懇願されて困っています。

景気が悪くなることを想定して今年は、私が個人で持つビルを売却し、臼井不動産が新築したビルも所有から売却に方向転換して借入金を無くして身軽になり、会社は体力が強くなりました。

今年仮に、他に投資もせずに手持ちビルを売却するだけだと、税金がドサッとのし掛かってくる。
だから当方としては約束通りビルの売買契約は白紙を望んでいるのですが、熱心に売買の続行を懇願してくる。

立地条件の良い物件、高収益ビルは不景気になっても買い手に困りません。
月曜日の朝一番に、社長が取引銀行と打ち合わせを行います。
その結論によって契約を続行するか、白紙解約とするか決定します。



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最終更新日  2018年10月13日 21時57分29秒
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2018年10月10日
カテゴリ:新築1戸建て住宅
横須賀市根岸町3丁目に購入してある土地に、いよいよ店舗併用住宅の建築が始まる。木造2階建てで1階が貸店舗、2階が貸住宅だ。
まずは10月11日の10時30分に地鎮祭が始まる。宮司は久里浜の天神社さん。

土地の価格が4.000万円(1坪100万円)
建物価格が3300万円。総額7300万円はべらぼうに高い物件となります。



京浜急行線の北久里浜駅から徒歩4分の場所に、北久里浜商店街がある。
その通りに面した場所にケ-キ屋さんが売りに出た。横浜銀行の並びだ。

更地渡しで1坪100万円の希望値は相場より高かったが、なかなか売り物が出ない場所なので即決で購入を決断し、手持ち資金で決済しました。

不動産は立地条件が良い土地は当然高い。
安い物件は駅から遠いとか陽当たりが悪いと言うように、通常より劣る部分があるから安価なのであって、「駅に近くて建物が新しく、土地も広くて超安い物件が欲しい。」そんな夢を見ているお客さんは、いつまで経っても不動産は買えません。

弊社で何度も取引されているセミプロのようなお客さんは、500万円以下の物件をすでに5物件も取得された。月額の家賃収入も40万円を超えている。
無借金なので投資効率は非常によい。

家を解体して駐車場にされたところもあるし、古い家屋を綺麗に手入れをして家賃をアップして貸してあるところもある。

1物件500万円以下と購入予算を決めている縛りが他の投資家と大きく違うところです。
これはいざ換金の必要性が生じたときに「売りやすいこと」を考えているからだ。
(買うときに売りの事を考える商法を出口戦略と言います。)

私個人の投資スタンスは商業地を特に惚れ込む。
100坪以上の商業地なら相場より高くても喜んで買う。
購入した土地には賃貸マンションを建てて家賃収入を狙うのだ。
住宅地と違い建物を7階、8階と伸ばせば、1部屋あたりの土地価格は安くなる計算になるのだ。

反対に住宅地は相場以上の金額では購入しない。
相場より安ければ当然即決で購入を決めます。

不動産は売買の経験を積み、勘が働き、決断力が無いと大成しません。
経験もないのに理論先行の投資家さんは多いが、所詮生き馬の目を抜く不動産業界では野次馬的存在でしかありません。

そこで信頼できるアドバイザ-や、自分でも投資に成功しているコンサルティング技能に優れた専門知識を持った人に助けを借りて物件を購入しよう。
売り時がいつか? 金額についてもアドバイスを貰おう。



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最終更新日  2018年10月10日 07時34分46秒
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2018年09月18日
カテゴリ:新築1戸建て住宅
横須賀市長沢に6月より建築中だった注文住宅が、検査も無事終わり本日引き渡しが完了しました。利益はありませんでしたがお客様の喜ぶ顔を見て満足でした。


リフォ-ㇺの相談に見えたお客様が4、どうせならと新築住宅を建てることになり、6月に請負契約を締結し、本日完成引き渡しが行われました。

お母さんの代である40年前に臼井不動産で建築された家だったので、今回の建て替えに関する弊社の利益はゼロでサービスを行った。

古い家の解体費が無料。移転に絡む家賃も無料。要望より4坪増やすことになったがその費用も無料。

それでもお客さんは無表情です。
あまり感情を表にあらわさないお客さんですが、態度を見ていると喜びが表れています。新築住宅はいいな-。お客様の喜びが素直に出てくる。



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最終更新日  2018年09月18日 16時07分44秒
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2018年07月28日
カテゴリ:新築1戸建て住宅
台風の中を建築の請負契約をしました。
台風が迫る雨の中、ご来社いただいたお客様から新築時住宅のご用命を受け、無事に請負契約を締結しました。



弊社が持つ土地にお客様が好きな間取りで新築住宅を建てます。
それを建築の請負契約という。

建て売り住宅と違い自分の好きなように間取りを考え、使用する材料も設備も自分で選べる。

だからとても人気がある新築住宅の請負契約は、まず土地を確保しておかなければなりません。

ハウスメ-カ-が良く「土地をご紹介下さい」とやってくるのは、土地無しのお客様が多いからです。

自社の土地ならば他社と競合する必要もありません。
この台風の中をわざわざご来社いただきましたお客様、有り難うございました。
完成まで一生懸命頑張らせていただきます。

建物はすべて車と同様に部品の集合体です。
基礎は土建業の方が仕事をし、建てる材料は材木屋さんから大工さんが購入して、設計図通りに切り刻む。

トイレやお風呂、洗面、システムキッチンは東陶やINAX等を使用と言う風に、どこの建築会社も仕入れ先は違わない。

それでいて請け負い単価が違うのは経費の問題が大きいのです。
住宅展示場を持てば毎月100万円以上の費用がかかり、工場を持てば人件費などを考慮すると当然単価に加算される。

更に営業マンの給与が加算されるので、1坪100万円超が普通となりました。
私たちは余分な経費がかからない分半値近くで安く建築が出来ます。
新築住宅をお考えのお客様は是非ご来社下さい。
土地のお世話からデザイン住宅まで、きっとお力になります。

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最終更新日  2018年07月28日 18時51分21秒
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2018年07月06日
カテゴリ:新築1戸建て住宅
分譲住宅「ディアステージ」のRCハウジングが民事再生法を申請
鉄筋コンクリートの分譲マンションシリーズ「ディアステージ」を
販売しているRCハウジングが2018年5月31日に民事再生法の適用を申請しました。
負債総額は約50億円と久しぶりの大型倒産だ。



分譲用マンション在庫の過多により、資金繰り困難に陥り、
金融機関からの支援が受けることができなくなったとのことです。

ここ数年に加熱したアパート・マンション投資の陰りを感じさせるニュースでした。

不動産業の分野でも仲介専業の業者と違い、
建て売りやマンション分譲業者の経営危険度は高い。

建てた住まいが右から左と売れれば問題はない。
しかし、必ず売れ行き不振で在庫がたまってくるから要注意だ。

外目には活況に見える不動産会社も、
実は資金繰りに窮して内情は火の車という例はたくさんあります。

借入金による金利負担と人件費による固定費増。事務所の固定費
それらが経営の足を引っ張り倒産に至るのは昔も今も変わらない。

会社は外から見ただけでは健全性がわかりません。
成長しているかに見える会社が実は膨張しているだけで中身が危うい。

あなたの周辺にもそんな会社がありませんか?
周囲を身内の役員で固め、見栄っ張りの経営者に注意しよう。


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最終更新日  2018年07月06日 17時00分47秒
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2018年06月05日
カテゴリ:新築1戸建て住宅
本日は晴天下で地鎮祭が行われましたが、暑くて暑くて大変でした。
明日から雨模様なのでお施主さんにとって、本日は風もなく最高の日和でした。
それにしても私にとって薄毛の頭に直射太陽光はきつい。頭皮が焼けました。






横須賀市長沢に注文住宅の受注を受け、本日は地鎮祭が行われました。
風もなく晴天で最高の日和でしたが、私にとっては地獄の30分セレモニ-でした。

何しろ暑かった。神主さんも私も汗びっしょりです。
髪の毛が薄い私は、特に頭皮が焼けて頭がくらくらした。

これから真夏の地鎮祭は、大きなテントを張って暑さ対策を行います。
やはり髪の毛は大事にすべきですね。後の祭りですが。



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最終更新日  2018年06月05日 17時28分20秒
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2018年05月13日
カテゴリ:新築1戸建て住宅
暖かかったり寒かったり、どうも天気が不安定です。
年配者は体が気温の変化について行けない。
天気と思えば雨になり、長期予報も当てにならない。
そのために予報に基づいて新築住宅の売り出しを行う予定が雨で延期になる。
不動産会社泣かせの天気模様です。


新築住宅の売り出しは、チラシ印刷や新聞店への広告配布のため、まず天気予報で売り出し日が雨か晴天か調査します。

売り出し予定日が晴天となればチラシの印刷を指示し、新聞店に配布の予約を入れる。所が、晴天のはずが大雨になると広告費は無駄になります。

何しろ雨の日はお客様が現場売り出しに来てくれません。
新築現場で担当者が、手持ちぶさたにいつまでも来ないお客様を待っているのは辛いものです。

冬の寒いとき、夏の暑いときも同様で、不動産会社の仕事は端で見ているほど楽な仕事ではありません。
しかしその見返りに「給与が」、「賞与の実入りが」他業種より多いのが救いです。

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最終更新日  2018年05月13日 16時52分12秒
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2018年04月30日
カテゴリ:新築1戸建て住宅
40年ほど前にお父さんから新築住宅をお建ていただいたお客様の息子さんから、建て替えの相談を受け、本日朝早くに建築請負契約を締結しました。

親御さんの時代から息子さんの時代まで、長いお付き合いを頂いているお客様から建て替えの相談を受けてから1ヶ月、本日正式に建築請負契約を締結いたしました。

間取りに設備に内外装のデザインと、凝ったアイデアを取り入れ建築確認申請を申し込む。

最近の新築住宅は設備も内容も10年前に比べても劇的に良くなっています。
サッシ窓関係も、昔はシングルだったので結露に悩まされカビも生えました。

最近のドアや窓のサッシlは複層ガラスで結露はできません。
ガラスもカラ-コディネ-トが出来るし、遮音性も高い。
さらにドアも、昔と違い高さもあって豪華です。

完成予定は10月末日になる。完成をお楽しみに!


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最終更新日  2018年04月30日 11時32分11秒
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2018年04月13日
カテゴリ:新築1戸建て住宅
横須賀市全体では、高齢化、人口減少、空き家の増加と、マイナス要因の中でも新築住宅がどんどん供給されています。
その売れ行きがまたすこぶる好調という珍現象もあって、不動産関係者の間では話題になっています。


横須賀市内には、現在大型開発物件が目白押しだ。
人口の減少があり、高齢者が多いことでも有名な横須賀市は空き家も確かに増加しています。

そんな逆風の中でも建て売り業者の鼻息は荒い。
飯田グル-プに負けじと、地元の複数の会社が大型開発を推進しています。

新築住宅の売れ行きは良い。
高台に住む人が平坦地に降りて来たり、自衛隊さんの購買層やアメリカ軍人に賃貸するための投資家の購入も顕著だ。

需要と供給のシ-ソ--ゲ-ムは微妙にバランスを保っていますが、
不動産業者の間では、いつバランスが崩れてくるのかハラハラしている。

その時に笑う生き残りの分譲会社と、退場していく分譲会社の差は、販売のウハウの差となるのだろう。
建物のデザイン力もしかり、販売価格の設定も当然ある。一番は営業力だろう。

チキンゲ-ムのような建て売り業界の行きつく先は天国か地獄か、
とても興味があります。


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最終更新日  2018年04月13日 13時05分51秒
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