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臼井不動産.横須賀不動産コンサルティング

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リフオームの達人

2019年02月18日
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カテゴリ:リフオームの達人
ほとんどの企業は3月に本決算を迎えます。
そのために決算に間に合うように仕事を急がせる。
お陰で職人さんたちは猫の手も借りたいくらい忙しい。
支払い条件が悪い相手や、スポット的な仕事はどんどん断られる。


いま職人さんの手が空かない。職人が足りない。
あちらこちらから仕事の依頼が舞い込むが、初めての顧客は受注をお断りしている。

いつも見積もりばかりを依頼され、工事は他社に投げる「実績が無い家主さん」も後回しです。
新築もリフォ-ㇺも工事完了期日がずれ込み、各地でトラブルも発生しているようだ。

弊社では長年、毎月20日締め切り、当月の27日に現金支払いなので、職人さんは他の仕事に優先して当社の仕事を優先してくれる。

そのため、いつも見積もりばかり取って、工事は他業者に発注している家主さんは初めから「いま仕事が大変忙しいので申し訳ございません」とお断りしている状況は、当社ばかりではないようです。

リフォ-ㇺが遅れると賃貸物件に入居者を入れることが出来ません。
家主さんが当て込んだ家賃も入ってこない。
今日も新規リフォ-ㇺ工事依頼が3件舞い込みましたが、すべて丁寧にお断りさせていただきました。

工事は自社の取引先を優先するためです。

 
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横須賀不動産コンサルティング株式会社
メ-ル:usui@yokosuka-fc.jp







最終更新日  2019年02月18日 18時10分01秒
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2018年10月20日
カテゴリ:リフオームの達人
今年の8月末に私が個人で購入した湯河原にある「ライオンズタワ―奥湯河原」が、漸くフルリフォ-ㇺが終えたと連絡がありました。
明日は代理の者が工事チエックに向かいます。
売るとしたら1350万円。貸すとなれば月額賃料は10万円。
出来れば賃貸にして長く持っていたい。
















湯河原にある唯一のタワ―マンションが奥湯河原の地に建っている。
22階建ての10階部分が私の部屋だ。

53平方メ-トルで毎月の管理費が32.000円強。
賃貸に出しても売買に出しても良いように、内装を終えてから飾りつけを行います。

テレビを購入して電子レンジもセットする。もちろん冷蔵庫から洗濯機、ヵ-テンまですべてセッティングいたします。

飾りつけを終えたらいよいよ賃貸と売買と併用して広告活動を行います。
お正月を温泉大浴場、プールがあるセカンドハウスで過ごす。
そんな贅沢な生活を夢見るお客様は世の中には多い。

私は賃貸収入をどんどん増やしたい。



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横須賀不動産コンサルティング株式会社
usui@yokosuka-fc.jp







最終更新日  2018年10月20日 18時40分16秒
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2018年10月18日
カテゴリ:リフオームの達人
今度の台風による被害は意外と大きく、外壁や屋根の業者さんは連日現場をかけまぐっています。1業者で100件ほどの仕事量を請け負っているという。

今回の台風による爪痕は臼井不動産が管理している賃貸物件にもたくさん被害が及びました。
今日はその一部である店舗の崩落現場を消防署の方と立ち合った。





台風の爪痕

横須賀でも特異な場所がどぶ板通りだ。
その昔側溝に板が被せてあったところからその名が付いたといういわれがある。

アメリヵ兵が沢山行き来している横須賀ならではの観光名所でもある。
その一角に家主さんがお持ちの店舗があるのだが、築年数が古い。

今回の台風で家の一部が崩壊し、住人は居住を禁止された。
今後は建物を取り壊して駐車場として活用します。

横須賀不動産コンサルティング株式会社
代表取締役 臼井功次
携帯:080-6547-2121
メ-ル:usui@yokosuka-fc.jp


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最終更新日  2018年10月18日 15時48分12秒
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2018年10月13日
カテゴリ:リフオームの達人
親戚の大工さんに古い1戸建てをフルリフォ-ㇺしていただいた家主さんがいます。
なんと1か月間に水道料金が5.000円を上回る請求書が来てびっくりし、弊社に相談に見えました。
その異常水道使用量の原因は文明の利器「ウオッシュレット」でした。


古い家屋を人に貸すため、1階から2階までフルリフォ-ㇺをした家主さんが相談に見えました。

「今月の水道料が5.000円を超えています。
漏水はないし、人が住んでもいないのに、何故高い水道料の請求が来るのでしょうか?」

水道のメータ-が動くのには必ず原因があります。
大きく考えると漏水やトイレのタンク不良が考えられます。

水道管の水漏れは特定の部位を突き止めるには至難の業だ。
原因個所と推定される場所の土を掘って水漏れを突き止めなければなりません。

センサ-の故障でトイレの水が自動的に流れるトラブルも多発している。
そこで今回はまずトイレから先に調査をしました。
すると10分間隔にトイレの水が自動的に流れるという、センサ-の異常が分かった。

トイレ便座を交換してトラブルは解消しましたが、最近はいろいろな商品にセンサ-が取り入れられ、そのセンサ-異常により商品が使い物にならないアクシデントが多発しています。

今回は工事業者とウオッシュレットのメ-ヵ-が水道料を弁済してくれることで一件落着となりましたがご注意を! めでたし、めでたしです。


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usui@yokosuka-fc.jp







最終更新日  2018年10月13日 16時08分41秒
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2018年09月19日
カテゴリ:リフオームの達人
本日は8月末に現金購入した湯河原に建つ「ライオンズタワ-奥湯河原」の内装工事の立ち会いです。
22階建ての10階部分にある部屋だ。ロケ-ションが良い。
いままで賃貸で貸してあったため清掃も行き届かず、内装も痛んでいるため新品時同様に大規模修繕を行います。


横須賀から湯河原までは車で約2時間。現地で内装屋さんと11時30分に待ち合わせをしている。

打ち合わせは約30分程度で終了します。
床を綺麗なフロアカ-ペットにして、壁紙はすべて貼り替えます。

サッシヵらエアコンまで、細かい部分まで綺麗に清掃をして新品時同様に蘇らせて、その後は賃貸に貸し出す予定だ。













本格的な温泉大浴場。プ-ルに、サウナに、卓球台に、駐車場完備

部屋は51.05平方メ-トルの広さで1ヶ月の管理費が32.000円強。
同じ坪数で、同じ階が賃料12万円で貸してある実例がある。

しかし私は手取り5万円もあれば十分なので、1ヶ月の賃料を8万8千円と設定します。

マンションの購入費とリフォ-ム代を考えれば数年マイナスですが、その分を損金にして税金対応を考えている。

自分で利用したいときはオ-ナ-なのでゲストル-ムを利用すれば事足りる。

折角湯河原まで遠出するので、お昼は地元の美味しい郷土料理を食べてきます。
横須賀に帰るのは2時頃になるかな? 打ち合わせが楽しみです・。



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最終更新日  2018年09月19日 06時34分42秒
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2017年12月29日
カテゴリ:リフオームの達人
私が所有する7階建ての賃貸マンションを1棟売却することにしました。
まだ築8年にも満たない綺麗な収益用ビルだ。
買い主の希望条件は、
1)35室入っている現在の入居者を全部退去させ、フルリフォ-ムをする事。
2)平成30年度、6ヶ月間だけ家賃保証をする。
修繕と家賃保証だけで合計1.000万円は出て行く計算になります。



私が個人で所有している賃貸マンションの1棟を1月に売却することに決まりました。買い手は東京の不動産ファンド会社だ。

買い主さんの要望に添うと、修繕費と家賃保証だけで1.000万円もの大変な金額が出ていく。
貯金がタップリあるので恐れることはありませんが、賃貸物件に修繕費はつきものです。毎月入る家賃から積み立てておく必要がありますね。

それでも相続税を考えると個人所有の最後の大型物件の処分になるので助かる。
年間3.000万円の家賃収入が亡くなるが、バブルのいまだから買い手が沢山群がってくるのです。不景気だと売却に苦労することになる。
安くても今が売るチャンスです。

この売却が済めば残った物件による家賃収入は年間600万円程度にガクンと落ちます。それはまた年間に支払う税金も大幅に減ると言うことで相殺になる。
これで私は、マイホ-ムも収益物件もすべて無借金になりスッキリします。
やっと年金がもらえるようになりますかね?


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最終更新日  2017年12月29日 17時09分38秒
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2017年12月21日
カテゴリ:リフオームの達人
風邪が長引いています。このところ午前中に仕事をして、午後には帰る日課になっている。咳き込んでいて、風邪をお客様や取引先にうつさないための対策だ。


鼻風邪をこじらせて咳が直らない。いくらマスクをしていると言っても、ゴホンゴホンと面前でやられれば相手は不快に感じます。

そこで午前中は仕事を無理にこなして、午後には早引けが続いている。
今日は特命で大型リフォ-ムを頂いたお客様の所に、増改築相談に伺ってきましたた。

35年前に家を建てていただいた大切なお客様で、いまでも仲良く助けたり、助けられたりと交流が続いています。

お母様が亡くなり息子さんが一人になったが、「手狭になった我が家を増改築したい」という。

特にシステムキッチンとお風呂は全部交換し、和室と洋間を一体にしてリビングを広くしたいとのご要望だ。

咳き込みながら職人さんを連れ増改築のアドバイスを丁寧に30分ほど行いました。
古い家を増改築するには、最初に家を建てたときの建築確認書が欲しい。
そこには配置図や間取り図、測量図があって、違反建築にならないように建築計画が出来ます。

オ-ナ-さんの手元にあった臼井不動産の古いパンフレット類を見ると、弊社の長い社歴を見せられているようで感激しました。

ご期待に応えるように、出来映え良く、且つご予算は格安にして喜んでいただきます。
本日は有り難うございました。
ゴホン、ゴホンと咳き込んでご迷惑をお掛けいたしました。

お客様と接客していると風邪も吹き飛びます。
今日も午後からは早退して自宅で静養しています。


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最終更新日  2017年12月21日 16時36分33秒
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2017年12月01日
カテゴリ:リフオームの達人
最近は賃貸物件でも住居系でも、リフォ-ムの内容に大きな変化が出ています。

従来のように金額が「安ければいい」というお客様より、「満足が行く内容のリフォ-ム」を要望されるお客様が多くなっています。

そのために色彩感覚を考えた総合的なデザイン力を重視したリフォ-ム提案が増えています。



これまでは壁紙一つをとってもホワイト系一色で、まるで病院の壁のように無機質な壁紙採用が多かった。それはまず予算ありきのリフォ-ムだったから。

それがカラフルな壁紙にしたり、1点を黒い壁紙にして変化をつけたり、デザインを楽しむようになってきました。

当然、壁紙も量産品よりグレ-ドが高い高級品の壁紙を選定するので、出来映えは素晴らしくなる。

リフォ-ムにお金をかけるようになってきた世の中は、経済が良好な証拠です。

北朝鮮問題。相撲界の不祥事と、嫌なことが続いておりますが、せめて部屋をリフォ-ムで綺麗に飾り、リラックスしようと考えるのは家計の予算に余裕が出てきた証拠ですね。

給与のアップで家計が潤うことは素晴らしい。<めでたし、めでたし>です。

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最終更新日  2017年12月01日 17時34分02秒
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2017年09月13日
カテゴリ:リフオームの達人
マスコミは犬が人を噛んでも記事にしないが、人が犬を噛めば「面白いニュ-ス」と、飛び付いてくる。

同じような発想で、賃貸物件を「お客様に自由にアレンジして頂いて住んで貰う家。」と言うアイデアが面白、可笑しく取り上げられているが、その実情は?


大体賃貸物件に入る人は、なるべく初期費用が少なくて済むような物件を探します。礼金ゼロ、敷金ゼロ、出来れば仲介手数料もゼロ。1ヶ月分の家賃をフリ-レント。

ですからいくら「自由に家の内装を行っても結構です」と言われても、その費用が借り主持ちで、退去の時は元の状態に戻して返すとなれば、財政的な負担は大きい借り主は喜んで飛びつく数は少ないでしょう。

自分の家では無い建物にお金をかけてまで「自分の好きなようにリフォ-ムをさせてください。」と言うお客様には私はいままで会ったことがない。

飛躍したニュ-スを鵜呑みにすると、偽情報に惑わされるような事になりかねません。
たまたま弊社の賃貸営業が全員、そんなお客様がお見えになったときの対応策として勉強会を行いました。

入居者が自分の費用で、内外装を綺麗にしてくれるなら家主さんは大喜びされます。
マスコミ受けするニュ-スですが、現実にはどの位のお客様がいるのか疑問です。

これから確実に増えるであろうお客様のニ-ズは、シェアハウスです。
1部屋を2人~3人で住み、家賃を安く済ませる賃貸物件です。


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最終更新日  2017年09月13日 22時18分52秒
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2017年08月23日
カテゴリ:リフオームの達人
今日は暑い。そんな中でもタイから到着したゴ-ルド色の特殊塗料を使い、門のライオンエンブレムを塗る。玄関ドアもついでに塗っちゃえ!



天気がよいので、我が家の庭から東京湾~房総半島まで良く見えます。



玄関ドアを真っ白に塗り直し。暑い。
ペンキの量より汗の量の方が多い



門扉に飾り付けられたライオンのエンブレム。
タイから輸入したゴ-ルド塗料でピカピカにします。


建物も16年も経つと色々なところにほころびが出る。
今日はとても暑くてペンキ塗りどころではなかったが、タイからゴ-ルド色の特殊塗料が届いたので、家の紋飾りとなっているライオンのエンブレムを塗ることにしました。

ついでに玄関のドアも真っ白に塗り直しをしました。
とても綺麗に仕上がりました。満足です。



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最終更新日  2017年08月23日 22時14分59秒
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