不動産ライセンス　ＣＥコース（１２）

　 昨日も一応やったのですが、あまり内容が無かったため今日の内容とまとめて。 昨日は Ｄ－２　Copparable Land Sales Analysis　　全３３画面　　２５問 今日は Ｄ－３　Zoning Issues　　全４３画面　　２３問 どちらも更地などの土地そのものを売買する場合の知識と注意点、という内容です。 初めのＤ－２は、読んで字の如く売り出し価格を決定する、あるいは売りに出ている土地の妥当な購入価格を検討する上で、やはり市場比較法がもっとも良く用いられ、その比較をする上での知識と注意点です。 土地価格の算定方法を８つのステップに分け、それぞれに対して、物件の特徴や使用目的などによる比較上の差異を説明しているわけですが、内容はあまり具体的でなく観念的で、やはりライセンスの受験テキストのサマリーという感じでした。 ところが、次のＤ－３はＺｏｎｉｎｇ、つまり日本で言えば第一種ＸＸ地域といった用途地域に相当するのだと思いますが、このＺｏｎｉｎｇが土地取引に及ぼす影響、その特定、例外申請、Ｚｏｎｉｎｇ変更申請とその承認プロセスなど、かなり突っ込んだ内容でした。 さすがに「商業用土地取引」ですから、その購入にあたっては、目的とする用途に利用できるかどうか、というのは最大の確認事項であり、その際の確認方法、確認内容、そして異なった時の対処方法などなど、これは今までの勉強にはなかった内容です。 しかも、内容の新しさに応じて辞書を調べなければならなかった英単語の量も、今までやった節の中では最多でした。 ということで、問題数の割りにページ数が多かったこともあって時間がかかり、今日はこの一節のみ。 更地や土地だけの取引は、すでに建物が建っている物件を買うのと違い、かなりの事前確認事項が存在し、それだけにリスクは高いわけで、これを仲介する不動産エージェントにもそれなりの知識と力量が求められます。 学んだことは概念的なものなので、これは理解することは容易ですが、これを実際の取引において実践するのは並大抵ではない、という感じです。 投資のハイリスク・ハイリターンと同じで、こういった取引には時間も労力も知識も要求され、それだけに扱うエージェントの数も少なく、だからこそ、市場そのものが居住用不動産ほど大きくなくとも仲介市場が成り立つのでしょう。 この辺は、まだまだ手を出せる範囲を超えているな、というのが実感でした。