●大型マンションが割高な理由
マンション会社が、無駄な設備や施設をつけないと困るのはなぜか?シンプルイズベストで、無駄なものを省いて価格を安くした方が売れそうなのに。理由は・・・・設備がたくさん付いていた方が売れるからです。「設備を付ければその分価格も上げなければならないんじゃ」「価格が上がったら売れなくなってしまうんじゃないか?」疑問が沸きます。ところが、売れるのです。高くても。その理由は、3つ。1・お客はマンションの価格が高いか安いか分からないはっきり言ってお客様はマンションの価格が高いか安いかなんて分かりません。分かるのは、4000万のマンションよりは4500万のマンションのほうが高いという事くらい。(分かりやすいように500万の差にしました)ある時、お客さんから言われたことがあります。「こんな計算方法があるなんて知らなかった」驚きました。私は誰でもこんな計算の仕方は知っているもんだと思っていたからです。その計算方法とは・・:マンションの坪単価を出す方法です。マンションを扱う不動産屋は普通に坪単価を計算します。そして、坪単価によって、マンションが高いかどうか判断するのです。それが普通です。それを知らずにマンション売れません。だから当然お客さんもこれくらいは知っている。そう思っていたのです。ところが、それを知らないお客さんが多い。ほとんどのお客さんは知らない。「じゃぁ、今までマンションの広告を見て価格って比べなかったんですか」「たとえば、お肉を買う時にいろんなスーパーのチラシでどこが安いか比べますよね。同じようにマンションを買うんでもどこが安いのか。比べなかったんですか?」お客さんに、聞いてみると・・・「だって、どうやって比べたら良いのか分からないし・・大体4000万~4500万で広さが70平米くらいだったらいいかなぁ」と。そんな答え。「大雑把過ぎるー」細かすぎるのもなんですけど、あまりにも考えなさ過ぎる。「お肉を買うときは、1円でも安いところを探してわざわざ遠くのスーパーまで買いに行くのに、どうしてマンションを買う時になるとしないんですか」お客さんは、1円2円は高いかどうか判断できるけど、100万円を超えると価格の判断できなくなる。だから、無駄な設備をつけた高いマンションでも売れる。2・500万円高くなっても月々たった1.7万円の支払いの差しかないマンションを買うときの500万円の差なんて大して気にしません。なぜなら、500万円余分に借りても、月々のローン支払いにするとたった17000円で済むからです。こんなお客さんがいました。「中古マンションより新築マンションの方がいいじゃない」「どうしてそう思うんですか?」「中古ってローンが25年しか借りれないでしょう。新築は35年借りれるもの」すでに間違いがあるのに気づきましたがそのまま聞きました。だって・・このお客さんが言うにはこんなことでした。*************************中古マンション購入額4000万円。借入額4000万金利2%返済年数25年月々の返済169,000円。次に新築マンション購入額4500万円。借入額4500万円金利2%返済年数35年。月々の返済150,000円。月々19,000円も返済が少ないなら新築の方が得!・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・こういうことでした。「う~~ん」。うなりました。どこからどう話していいか分からなかったからです。この場合の大きな間違いは2点。1点目は、中古でもローンは35年使えるものが多い。2点目は、500万円借入れが増えると、月々の返済は少なくなっても、総返済額は、1,180万円に増えていること。総返済額とは、ローンを全て返済するまでに金利も含め返済する金額のこと。問題は、この2点目の総返済額に気づかない人が多い。気づかないというよりも、考えないといった方が良いかも。要は、総返済額より月々の支払いの方が大切。結論。月々たった17,000円支払いが増えるだけなら、無駄な設備の付いた500万円高いマンションが良い。だから、無駄な設備を付けた高いマンションでも売れる。3・一生ものだから高くてもいいものを買いたいから一生住むものだから、500万円くらいケチらないでいいものを買いたいという、理論。更に、今は少子化の時代。親世代が、子供世代にお金を出す時代です。「500万円も安いから設備の少ないマンションに決めるよ」子供がこう言ったら親はなんと言うか?「それ位なら私たちが出してあげるから。高くていいマンションを買いなさい」賢い子供に愚かな親。子供が堅実な考えで、マンションを選ぼうとしているのに、親は老後の面倒を見てもらえるかも知れない、そんな気持ちも見え隠れする自分たちのエゴの為にお金を援助する。こんな統計がありました。ここ数年で親が子供のマンションのために資金援助する金額がかなり増えたそうです。税制も、住宅資金ということであれば贈与し易くなりました。だったら、無駄な設備のたくさん付いた高いマンションを作ろう。その方が売れる。結論。一生ものという論理的でない理由で、高いマンションの方が売れる。さぁ、ここまで無駄な設備付いた高いマンションの方が売れる理由を3つお話しました。まとめると、1つ目は、お客さんは高いかどうか分からない。勉強不足の為2つ目は、高くても月々払えるならいい。という刹那的考えの為3つ目は、一生ものだから高くてもいい。という目に見えない感情と親のエゴの為。こうして、無駄な設備の少ないマンションよりも、無駄な設備のたくさんあるきらびやかなマンションの方がどんなに価格は高くなっても売れることになるんです。最後にもう一度言います。無駄な設備をたくさん付けるのは、マンション会社が儲ける為。決してお客さんのためではありません。想像してみて下さい。マンション会社での会議の様子を。「この馬鹿高いマンションを売る為には、何をつければいいか考えろー」「他社にないものを考えろー」こうして、無駄なものが増えていくことになる。