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2022.01.21
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東京の下町で築30年の自宅にワンルームのアパートを併設して経営しています。スカイツリーが出来たおかげで、これまで空室が出ても2か月とかからず借り手が見つかっていたのが、去年の半ばころから、なかなか見つからないことが多くなり不思議に思っていましたが、週刊エコノミストオンラインの記事を読んで納得。

たしかに新型肺炎の影響で職を失った単身者が実家に帰れば、人口は減り、貸家需要も落ち込みます。また、大学進学でも、わざわざ東京に行って、リモート授業受けて、アルバイトも無く、友達もできなければ、東京に進学する意味もないので地元進学でいいやと、これも需要減になってそうです。実際に募集している不動産屋さんの話では、需要が消えてるそうです。

そうした中で近所ではワンルームマンションの建設をあちこちで見かけます。需要が減って供給が増え続ければ、空室率は当然アップします。

アパート経営を始めて30年で、これまで経営らしいことはしてきませんでしたが、今回の空室率改善を目指して頭をひねってみようと思います。これまで自分には新型肺炎は関係なかったですが、2年遅れで訪れた支援を乗り切ってみたいと思います。ただ、こんなのは新型肺炎で職を失った方に比べればダメージは小さいです。

■参考リンク

週刊エコノミスト Online 賃貸住宅は東京23区独り負け コロナで変わる不動産事情
2022年1月14日

抜粋
これにより最も大きな影響を受けたのが東京都である。総務省の「住民基本台帳人口移動報告」によると、東京都への人口の流入は、コロナ前の19年度は前年比8万3455人増であったが、コロナ禍の20年度は同7537人と大きく減少した。さらに、21年度の上半期(4~9月)は同8756人減と流出に転じている。

年間6・5万戸の供給過剰
 では世帯数の増加幅減少(住宅需要の縮小)のしわ寄せはどこに向かったのであろうか。賃貸住宅である。中古住宅を対象とする情報システム、レインズシステムの東京都の賃貸住宅在庫数は、20年に入ってから跳ね上がっている。

 図1、2は、東京23区と東京市部の世帯数の増加幅(需要)と貸家着工数(供給)の12カ月移動平均推移を示している。東京市部はコロナ前、コロナ禍中で需要と供給のバランスに大きな変化がない。一方で、東京23区は世帯数の増加幅が大きく減少しているのに対し、貸家着工数はコロナ禍においてもコロナ前と同水準で推移している。

 このため、東京23区の需給ギャップは急激に拡大した。レインズシステム上で跳ね上がった賃貸住宅の在庫は東京23区に集中していると考えるのが妥当であろう。

 コロナ前に東京23区で新規供給されていた賃貸住宅の約7割が単身者向けの賃貸住宅(ワンルーム、1K) である。ワンルームはキッチンが部屋の中にあり、1Kはキッチンが部屋の外にある間取りで、いずれも単身者向けだ。工期を考慮すると、20年度に23区で供給された賃貸住宅の約7割(約4万戸)も単身者向け賃貸住宅だった可能性が高い。

 各区の人口統計から推計すると、コロナ前には年間約4万人の単身者が増加していたため、需要と供給のバランスがとれていた。ところが、コロナ禍では逆に年間約2・5万人の単身者が減少した。したがって、年間約6・5万戸の単身者向け賃貸住宅が供給過剰になったと考えられる。現在、在庫の多くは単身者向け賃貸住宅であろう。

 図3に東京23区の間取り別空室率の推移を示した。20年中旬から単身者向けであるワンルームと1Kの空室率が急上昇していることが確認できる。これに対して、それ以外の間取りはほとんど変化がない。そもそも供給量が少ないこと、テレワーク拡大による住み替え需要が喚起された等が要因であろう。賃料についてもワンルーム、1Kは下落に転じているが、2LDK、3LDKは上昇傾向を維持している。

 コロナ禍で大きな打撃を受けた宿泊業、飲食業などは大都市の中心部に集中しており、かつ従業員の非正規比率が高い。これらの業種に従事していた従業員が、職を失い東京23区を離れたことが、単身者を減少させ、単身者向け賃貸住宅を供給過剰にしたと考えられる。つまり、これらの業種の回復が空室率改善のカギを握っていることになる。

市場回復に数年も
 第5波収束後、日本での感染者数は低い水準で推移していたことから、人流が回復傾向となり、飲食業などの利用者も増加し始めていた。しかし、感染力の強いオミクロン株の感染が急拡大している。22年も引き続き新型コロナウイルスに翻弄される1年となりそうだ。懸念されるのは、コロナ対策が定常化することである。コロナ禍3年目となる22年は、その分岐点となる可能性がある。定常化した場合は、東京23区からの単身者の流出が継続し、賃貸住宅市場の回復に数年を要する可能性がでてくるだろう。
(藤井和之・タス主任研究員)






Last updated  2022.01.27 03:15:37
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