元社員寮の物件

★大家さん学びの会(R) の日記（5/22）と同じ内容です。★ 地元不動産業者さんから、平塚市の築15年のRCを紹介されました。 積算９３００万円のところ８９００万円で売りに出されていて、ちょっと惹かれます。 間取りが事務所（？）×１、１R×２、３K×５とされているのですが、元社員寮という事情もあり懸念点がいくつかあります。 みなさんなら、どのような判断をされるでしょう。。。。。。 以下懸念点です。 ・事務所（１階） 元々社員寮の炊事場（食堂、洗濯場）として使われていたようです。 しかもエントランスのオートロックの内側。店舗として貸せるのか不安です。 貸せるとしても、今度は洗濯機置き場を各部屋に設置することが必要になります。 ・３K（２～７階） トイレが２つあり、洗濯機置き場がありません。 ３K⇒１LDKにリフォームしたら入居が見込めそうだなと思うのですが、資金的に厳しい状況です。 このまま貸すとするとルームシェアしかないように思います。 ・外観の現況 外壁がところどころ黒ずんでいて、敷地内にはなぜか（！？）自転車が５～６台積まれていました。。。。 清掃＆撤去で費用がかかります。売主さんに要求するという手もあるかもしれませんが。 近隣の家賃相場からすると表面利回りは9%程度です。フルローンで金利3%だと入居率80%がおおよその損益分岐点です。 リフォーム・清掃含めた売り出し価格だったよいのですが、現状で取り組むのは難しいかなと感じてます。